A titre d'exemple, dans le contexte de l'application de l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010, prenons une ACP de 20 lots où:

- l'AG a décidé en 1992 de demander un intérêt de 1% par mois en cas de non-paiement des provisions par un CP, sans adapter le règlement de copropriété par acte authentique.
- Qu'aucun CP n'a eu des arriérés depuis 2000
- Que l'appartement du 4ème étage a été acheté en 2003 par A.
- Que A vient de décéder en 2009 et que B est son héritier unique.
- Que B a mis en location l'appartement, qu'il la loue à C et B paie au moyen du loyer les provisions dues à l'ACP.

En somme un cas classique, mais ...
- en 2009 B et le syndic se sont disputé sur une banalité en 2009 lors de la reprise par B de l'héritage
- le locataire C est mis au chômage et ne paie plus son loyer. B décide de rien payer à l'ACP tant que B ne paie pas.

Le syndic lance la procédure de rappel, notifie à B de payer entre autres 1% d'intérêts et renvoie à la décision de 1992, sans envoyer cette lettre par recommandé ni de reprendre la décision en entier. Finalement B est cité devant le Juge puisqu'il ne paie pas, mais le citation ne reprend non plus cette décision.

L'avocat de B réfute la décision que B devrait un intérêt de 1%, puisque :

1. les statuts authentiques, ni les PV de deux derniers AG (y compris les décomptes) telle que remis à l'achat par A en 2003 ne reprennent pas cette décision ni y réfèrent;
2. le PV des registre de décisions de l'AG ne reprend pas cette décision, puisqu'elle ne démarre qu'en 1995;
3. son client N'a PAS été mis au courant de l'existence de la décision de l'AG 1992 lors de l'AG 2011, qui aurait du mettre le statuts à jour

Que donc cette décision n'est pas opposable à son client et que l'intérêt de 1 % n'est pas due.

Croyez vous que le Juge va décider que cet intérêt est due, vue que c'est l'ACP qui cite et que B se défend ?

C'est donc à l'ACP à prouver son cas. La négligence de l'ACP de 2011, en omettant de suivre la procédure de l'Art. 19 §2 va être capitale.

A lire:
Les caméras de surveillance et notre vie privée

Je crois que les définitions suivantes sont d'application et pas ceux énoncés par certains intervenants:

En utilisant ces définitions (et ceux d’une comptabilité en partie double) et en utilisant une variante de l’exemple 1, complétée avec des données nécessaires, on arrive au résultat suivant :

Exemple fictif 2 :
En appliquant les principes de la loi de 2010 en 2001:

Données globales pour l‘ACP

- Montant de l’avance permanente pour le fonds de roulement par quotité au 31/12/2000 : 10 €
- 100% des frais sont répartis pro rata de quotités
- Budget global de l’année 2001 = 48.000 €, d’où une demande de provisions de 4 € par quotité par mois
- Frais réels à repartir en 2001 au niveau de l’ACP : 46.800
- AG 2002, qui approuve la répartition des frais 2001 et la comptabilité 2001, est tenu le 21/03/2002.
- La répartition des frais entre les propriétaires pour l’année 2001 est faite le 31/12/2001 (cette date par essence comptable peut être discutée dans un autre sujet)

L’appartement en question

Vente en 2001 de l'appartement (25 quotités sur 1.000)
Acte chez le notaire le 31/03/2001, avec prise en possession le 01/04/2001 à 0h.

Pour le propriétaire sortant A :

- Sa quote-part dans le fonds de roulement  était le 31/12/2000 : 10 € x 25 = 250 €
- Ce montant est remboursé quelques jours après la 30/03/20001 sur base de la lettre du notaire
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
- Il a donc payé 300 € de provision pendant l'année 2001 et globalement 250 + 300 – 250  = 300 €

Pour le propriétaire entrant B:

- Sa quote-part dans le fonds de roulement est 10 € x 25 = 250 €, dont le paiement est demandé quelques jours après le 30/03/2001
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
Il a donc payé 250 + 900 € de provision sur l'année 2001.

Pour le syndic:

- Il a quelques jours après le 31/03/2001 remboursé 250 € au CP sortant et réclamé 250 € au CP entrant.
- Il a demandé  au CP effectif pour cet appartement chaque mois des provisions de 100 € = 1.200 €
- Il établit en date du 31/12/2001 un état global de repartions de frais dans laquelle apparait à la ligne de l’appartement en question dans la colonne débet le montant de 1200 € et dans la colonne crédit le montant de 46.800 / (25/1000) = 46.800 / 40 = 1.170 €

Considérant le cas ou les frais sont repartis sur tous les mois, les frais jusqu’au 31/03/2001 s‘élèvent donc à 1170 x 1 / 4 = 292, 50 €.

Le syndic va donc envoyer le 22/03/2002 la répartition individuelle au CP A, qu’il va lui rembourser le montant de 7, 50 €, et au copropriétaire B le montant de 22, 50 € ensemble avec la répartition des frais de l’ACP comme justificatif et l’extrait du compte de l’appartement de 2001.

Le solde du compte individuel de l’appartement doit être 0 € au 31/12/2001. Ceci peut être obtenu par exemple avec les mouvements suivants en 2001:

Fonds de roulement du 01.01.2001 : - 250 € (venant d’un compte de transit)
Provision 2001 : - 1200 € (en fait une ligne de 100 € par mois)
Frais reparties : + 1170 € (voir l’état de répartition des frais du 31.12.2001)
due au CP A : + 07.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
due au CP B : + 22.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
Fonds de roulement du 31.12.2001 : + 250 € (vers un compte de transit)

Vous avez une autre idée?

Fort probable, mais tenez compte avec les prémisses, sinon c'est un débat de sourds.

En réponse à vos affirmations pour moi incorrectes, je cite la 2ème moitié de l'Art. 577-10 § 4 CC:

QED

Cette analyse très sévère de 2006 concernant la chaufferie de votre ACP que j'ai faite reste encore valable. D'ailleurs des documents que je viens de recevoir hier de l'IBGE et des pompiers dans le cadre de la chaufferie de mon ACP me le confirment.

Mais aussi la solution proposé par moi, que vous n'avez pas voulu suivre pour perdre plus tard. Des éléments dans la nouvelle loi indiquent que la solution que j'avais proposé avait beaucoup de chances d'avoir réussi.

Vous et moi savent pourquoi nos chemins se sont séparés en 2006.

Vos interventions sur ce forum confirment mon analyse générale en 2006 et mon refus à participer à copropriétaires.be, bien que je partage une grande partie des analyses sur ce site, mais pas les conclusions.

Il n'y a plus rien à ajouter. J'arrête mes interventions sur ce forum dans le cadre de vos répliques.

Question logique.  Mais n'oublions pas que le législateur Belge ne suit pas la même méthodique que le législateur Français.

Ma liste personnelle:

1. D'abord ceux de l'ACP, qui sont marqués avec entre autres le N° BCE de l'ACP, ... :

2. Puis les documents envoyés à l'ACP par des tiers ou copropriétaires, qui ont trait à la gestion et/ou la conservation, même partiellement, des parties communes de la copropriété.

3. Les documents ayant trait aux travaux qui sont mentionnés à l'Art. 577-7 § 1 1° e) suivant:

4. Le dossier d'intervention ultérieure (AR encore à publier quand à son contenu) (Art. 577-8 § 4 12°).

5. Les statuts de la copropriété, y compris:
- les plans authentiques, joints à l'acte de base
- le rapport motivé cité à l'Art. 577-3 §1, pour autant qu'il existe.

6. Il se peut qu'il y a encore d'autres, mais ceux que j'ai déja cités sont probablement les principaux.

Remarque au points 1 et 2:

Selon moi ne font pas partie de ces documents, ceux émis par la personne qui occupe le mandat de syndic de l'ACP, sans mentionner qu'il agit au nom de l'ACP.

Un document qui n'est pas été signé par le  (représentant du) syndic de l'ACP  (ou son délégué agréé par l'IPI) dans la qualité explicite de mandataire de l'ACP, ne peut pas être un document de l'ACP, puisqu'il n'engage pas l'ACP.

Ceci est une interprétation personnelle, qui nécessite encore la validation d'un Juge, mais cela viendra. On verra.

C'était aussi la méthode de ma soeur jusqu'au moment que ce 3ème appartement a été vendu à quelqu'un d'autre.

Cela a été un enfer pendant quelques mois, jusqu'au moment que cette petite structure a été mis en place au lieu du système convivial selon vous, mais qui n'est que convivial tant que tout le groupe reste convivial.

C'est un système dépendant d'une condition. Tandis que le système légal est indépendant de toute condition.

L'avantage que c'était un système légal, et donc impartial, a permis que le 3ème se rangeait.

Pour finir avec un peu d'humour:

Vous voulez pouvoir déterminer vous-même quand vous roulez plus que 120/h sur l'autoroute et quoi correspond à la définition d'une voiture.

Eh bien je ne voulais pas être le chauffeur d'une 2CV qui roule sur l'autoroute la nuit quand vous avez décidé avec votre Porche de pouvoir le tester, puisque nous êtes seul sur l'autoroute selon vous. Une 2CV n'est quand même pas une voiture? Oui? Non?

1.
Une comptabilité est la même si pour la même catégorie d'ACP  on doit tenir le même type de comptabilité.

- pour les ACP: deux catégories (-20 ou 20-+)
- pour les ASBL: trois catégories
- pour les sociétés: deux catégories, si responsabilité limité des administrateurs
- pour les sociétés: une catégorie, si responsabilité illimité des administrateurs

2. La méthode de répartition des dépenses est en principe la méthode pro-rata, mais elle peut être différente si une décision statutaire a été prise et acté comme la loi l'impose.

Si les frais de ces boôtes sont reparties pro rata, parcequ'ile ne sont pas considéré comme privatifs par les statuts, alors le syndic a AUSSI accès à la boîte aux lettres et peut donc réceptionner votre courrier privé. C'est votre intention?

Si les frais sont reparties par lot avec boîte aux lettres, parcequ'il sont une partie privative, alors le syndic N'a PAS d'accès à la boîte aux lettres.

C'est à l'AG a déterminer la quota part entre les frais liés à la structure du bloc des boîtes et les boîtes elles-mêmes.

Votre syndic a probablement au moins partiellement raison.

Les boites aux lettres font partie des appartements et sont par essence donc privatives (le secret postal). Les frais liés à eux sont donc des frais privatives.

Si les frais du socle sont importants, alors ces frais sont communs et doivent être divisé prorata.

Mais vu le nombre des boîtes je ne crois pas qu'il y aura des frais communs.

Votre acte de base peut avoir d'autres dispositions. Lisez ce document.

Ceci est mon opinion personnelle.