En fait c'est une exception à la règle européenne, qui est actuellement admis, mais qui risque de disparaître (voir le TVA sur la vente d'un terrain).

J'ai eu un contact avec un membre de la commission de l'IPI qui a étudié cette problématique en 1996 je crois avec des exemples très concrets. Ils sont arrivé à la conclusion que la non-application du TVA justifiait une augmentation de 11% au maximum. Le raisonnement suivi me paraissait logique.

Le TVA sur les honoraires du syndic a des conséquences directs sur le contrôle des comptabilités des agents immobiliers, des syndics et des ACP, que cette TVA serait finalement à long terme très rentable pour les ACP et très dangereuse pour cette partie des syndics qui ne sont pas tellement des bons pères de famille.

A court terme cela augmenterait la facture annuelle dans mon cas avec 0,5 % et le bénéfice pourrait être à long terme de l'ordre de 5 à 15 % par année.

Raisonnement un peu bizarre selon moi.

Exemple:

L'esprit de la loi est que les parties communes soient gérés.

Donc on pourrait aussi raisonner, en utilisant vos mots:
- le couple infernal CdG-syndic assure que ces parties communes sont gérés.
- ce système est donc légal.

Conclusion, en suivant votre manière de raisonner: vous êtes partisan du fait que ce couple reste le maître incontestable.

Restons dans le cadre de la loi ... .
Peut-être imparfaite, mais quand même un cadre démocratique ....

I don't think so ....

Les phrases marqués en gras en haut ont été remplacés entre autres par les phrases marqué en gras en bas depuis le 01.09.2010.

On ne peut nommer qu'un commissaire aux comptes. L'AG doit souverainement choisir si c'est un interne ou un externe.

L'Art. 577-14 - 2ème alinéa est selon moi d'application "de plein droit" à compter du moment que par exemple deux CC sont nommés.

@mistral,

L'AG souveraine doit se conformer à la loi. Naturellement un CP doit demander dans les 4 mois d'annuler ou réformer une décision irrégulière, ... . Ce qui reste problématique, je suis d'accord avec vous.

Vous vous êtes battus de longues années pour que quelque chose change. On s'est rencontré pendant une étape et puis nos chemins se sont en effet séparés.

Je vous dit que la loi a changé des choses positivement pour soutenir ET les vrais syndics ET les vrais copropriétaires.

Elle est en fait très sévère pour les faux syndics et les faux copropriétaires.

C'est pas dans ma nature de lamenter sur ce qu'on n'a pas obtenu. Il reste en effet des choses à faire. Prenons le cas que certaines dispositions devraient être d'ordre public (la plaque à l'entrée, ...).

N'oublions pas que cette loi a été fait pour les bons pères de famille et constitue en fait le premier chantier de trois.

Viendra le 2éme chantier: l'organe paritaire de contrôle de tous les syndics, tant professionnel que bénévole. L'IPI essaie déja à aller contre le courant et "oublie" ce qui se passe en France.

Puis le 3ème chantier pour les CP et syndics qui ne sont pas des bons pères de famille. Là la problématique de l'ordre public fera surface.

Relisez les documents parlementaires pour comprendre la vraie signification de ce 2ème alinéa de l'Art. 577-14.

D'ailleurs lisez ces documents complètement, dans leur ordre chronologique.

Donc .... le syndic aurait à première vue du réagir plus tôt. Dès le 03.01.2011 le pouvoir et au groupe des 20% à fixer la date.

Mais il peut encore envoyer une invitation par recommandé avant le 03.01.2011 en lançant une AG pour par exemple le 18.01.2011.

Je me base sur la 2ème partie de la 2ème phrase du 2ème alinéa de l'Art. 577-6 § 2 (mis en gras):

Donc il doit convoquer dans les 30 jours et pas tenir l'AG lui-même dans les 30 jours.

Attention le syndic doit rigoureusement reprendre l'ordre du jour proposé, tel quel.

Cette ambiguïté sera en principe levé dès la publication de l'AR "Comptabilité".

Il y a différents systèmes pour provisionner le fonds de roulement et ainsi combler le trou entre le moment des recettes et le moment de payer les factures.

J'explique une formule lié à un système spécifique, qui deviendra probablement le système normal.

Système: décomptes annuels avec provisions trimestrielles payés au début du trimestre avec obligation de paiement dans les 30 jours.

Le budget des recettes consiste dans quatre tranches trimestriels d'un même montant.

Le budget détaillé des dépenses (obligatoire depuis 2010) n'a pas été ventilé par mois.

Deux situations extrêmes possible:
1. tous les CP paient à temps.
Le compte bancaire doit donc avoir suffisamment en caisse pour payer les dépenses de ce mois (en tout 1/12 du budget annuel)

2. personne ne paie - le statuts ne permettent que d'être chez le juge dans les 90 jours, afin de pouvoir faire des saisies, qui rentrent avant la fin du 1 mois du Trim II.
En plus du cas 1 l'ACP doit pouvoir faire face aux dépenses du mois 2 et 3 du Trim I et du mois 1 du Trim II (= en tout 4/12 du budget annuel)

Dans les statuts des années 70 vous trouverez donc des formules que le minimum du fonds de roulement doit être 5/12 à 8/12 du budget annuel de l'année précédente.

L'expérience concrète démontre qu'une copropriété qui a sur son compte bancaire du fonds de roulement moins que 1/12 du budget annuel le 1er jour du trimestre connaît des problèmes de trésorerie et doit postposer le paiement de certains factures. Si alors des travaux urgents sont nécessaires la catastrophe s'annonce.

Personnellement je conseille, dans ce système classique un minimum de 4/12, dont une partie "on call" (= le syndic peut le demander dès qu'il constate des problèmes de trésorerie), accompagné de dispositions très strictes de suivi de paiement des provisions par les CP.

Voulez vous en savoir plus?

Lisez sur Wikipedia l'article "Flux de trésorerie".

Pour le fonds de roulement c'est différent.

Sur ce compte on met d'argent à coté pour des dépenses future afin de conserver les parties communes. Les travaux ne peuvent être commandés que si l'argent est là.

La loi de 2010 a bien prévue et IMPOSE des cloisons entre les deux comptes.

Attention:
Deux gardes fou, instaurés par la loi de 2010, doivent fonctionner:
1. le syndic doit prouver régulièrement (au moins annuellement) qu'il est assuré en RC.
2. le commissaire aux compte doit régulièrement (au moins mensuellement) suivre l'évolution des comptes bancaires comparé avec le budget voté, et en cas de problèmes en faire rapport aux CP directement.

Et les régisseurs ????

@mistral

Vos conclusions ne tiennent pas compte avec le fait que les AR d'exécution ne sont pas encore publiés. Ces AR auront un impact non négligeable sur la responsabilité explicite du syndic concernant ses 16 tâches (Art. 577-8 § 4).

J'applique en fait une méthode qui est une synthèse des points 4 et 5 de grmff.

Et je refuse d'être pessimiste, mais je reste quand même réaliste. Comme grmff dit cette lutte peut durer longtemps.

Les groupes minoritaires /majoritaires s'adaptent. J'ai été surpris, mais les CP suivent la même logique que les travailleurs de l'usine MACtac ont suivi pour prendre la défense ou non de leur collègue harcelé.

Je suis par exemple le 5ème "opposant officiel", dans un conflit qui a en fait commencé en 1978. La solution dans ce cas, tel que proposé par des Juges et médiateurs professionnels: que tous ceux qui ont participé dans ce conflit ne participent plus dans le fonctionnement futur de l'ACP.

C'est pourquoi je n'applique pas la méthode 3, mais que la méthode 3bis est mon but pratique:

renouvellement complet des organes de contrôle et d'exécution de l'ACP avec des candidats nouveaux sans mélange d'intérêts  (ce que le Juge appelle "le vent nouveau").

Pas normal: oui.

Mais c'est très classique et un tuyau bien connu dans ce milieu de pommes pourries.

Et qui leur apprend ces tuyaux, d'une façon presque officielle, dans des cours du type "comment organiser une AG"?

....

Oui, exact.

Si dans une panier de pommes on n'élimine pas les pommes pourries, on en arrive  lentement que tout le panier est pourrie.

La pratique a prouvé que l'IPI ne pouvait pas garantir que les syndics professionnels étaient assurés pour leur RC. Et rien n'était prévu pour les autres syndics.

La loi a donc été changé:

Si chaque CP, l'AG, le CdC et le Commissaire aux comptes fait son boulot un assureur interviendra quand le syndic se barre avec l'argent.

Naturellement il ne faut pas avoir un courtier de la famille d'un deux en omettant d'appliquer l'Art. 577-8 § 4 15° (mélange des intérêts).