C'est le "risque" des investisseurs, contre balancé par le "risque" de faire des profits.

Là je dois dire que grmff applique selon moi une analyse des risques très rigoureuse, permanente et en fait efficace.

Même pas dans le bilan annuel présenté à l'AG?

@grmff

Le principe de l’économie des procès peut imposer de faire son choix du « train » qu’on va lancer pour atteindre efficacement le but final qu’on doit avoir fixé au préalable. Il ne faut pas aller pour des détails en justice. Il faut d’abord de préférence épuiser les procédures internes. Mais dès que le train judiciaire est lancé il se peut qu’on doit y ajouter des wagons ou faire changer la procédure de voie (pénale au lieu de civile, … )

@Zlurp

Selon moi un ou plusieurs CP devraient aller chez le Juge de Paix, représenté par un avocat, pour faire annuler la décision d’élire le syndic, prise sur base d’une astuce, et pour demander la nomination d’un syndic provisoire avec une mission spécifique.

Motivations

Suite au fait qu’un syndic provisoire ne peut pas coordonner les statuts avant le 01.09.2011 (lisez l’Art. 19 § 2 de la loi du 02.06.2010 ), il faut demander au Juge que ce syndic provisoire à la mission d’organiser une AGE limité au point « élection d’un syndic conventionnel », en spécifiant par exemple que:

1. le syndic provisoire envoie une copie du jugement à tous les CP, en mentionnant dans sa lettre d’envoi que tout copropriétaire peut demander à tout candidat syndic, professionnel ou copropriétaire, de rentrer avant la date Y une proposition de contrat (… jours après la signification du jugement) , en se basant sur la description de la copropriété en annexe et les statuts qui sont consultables chez le syndic provisoire. Cette lettre du syndic provisoire est envoyé au moins X jours avant la date Y.

2. tous les propositions doivent être remis à ce syndic provisoire (ou un huissier nommé par le Juge ou le syndic provisoire) à la date Y sous enveloppe fermée/scellé et ouverte par lui (ou le huissier) , lors d’une réunion ou tous les CP peuvent être présent et recevoir sur place une copie de tous les offres.

3. après cette réunion à la date Y que l’invitation pour l’AG de la date Z peut être envoyée en indiquant explicitement la liste des candidatures et les modalités de consultations des propositions par les membres de l’AG, SANS y joindre une analyse de comparaison des contrats fait par lui, le CdC, …. . Le jugement devait spécifier que les candidatures doivent être remises préalablement selon la procédure déterminé dans le jugement.

4. si le règlement de copropriété ne comprend pas des dispositions requises proposer des dispositions « ad hoc », se baser sur la tradition actuelle, pour autant que c’est compatible avec la nouvelle loi.

5. le syndic provisoire peut demander conseil, aux avocats de son choix, aux frais de l’ACP.

En somme proposer un texte concret, mais le plus impartial possible, au Juge qui sera l’ordre de marche du syndic provisoire. Et diminuera la pression possible, mais prévisible, des autres copropriétaires sur le syndic provisoire.

Références:

Commentaire

En effet l’utilisation d’une « astuce » rend en principe la décision elle-même frauduleuse (« fraus omnia corrumpit » = la fraude corrompt tout).

Il faut apporter au moins un début de preuve en justice civile ou la preuve elle-même en justice correctionnelle. Il est donc essentiel d’avoir au moins une déclaration écrite de Zzzz ou un PV d’AG qui donne des indications dans ce sens.

Il fait tenir compte avec le fait probable, qui est basé sur la réalité réelle des pétaudières, que le syndic élu va dire au syndic Zzzz que la disposition de l’article 23 de sa déontologie est d’application et qu’il (Zzzz) ne peut remettre aucune déclaration à un tiers qui nuit aux intérêts d’un confrère agent immobilier agréé (Yyyy ou Xxxx):

D’où la nécessité de détailler la mission du syndic dans le jugement.

Vous devez citer l’ACP, ainsi que le syndic élu, dans votre citation, mais ne vous laisez pas tenter pour citer un ou plusieurs autres mandataires de l’ACP (membres du CdC, …). Ces personnes sont responsables envers l’ACP et pas envers vous. Le seul contrat qui vous lie, c’est votre acte d’achat, qui vous fait accessoirement membre de l’ACP, puisque votre appartement est soumis au statut de copropriété forcé par l’acte de base initial.

Vous devez citer le syndic en place, puisque vous demandez à le remplacer pour une mission spécifique.

Mais vous ne devez pas citer d’autres. C’est à l’ACP à le faire ou en subir les conséquences. En effet c’est d’abord à l’ACP de prendre des mesures elle-même pour que l’intérêt général de la copropriété prime sur les intérêts individuels des copropriétaires. Si non, de subir les conséquences elle-même de ses propres décisions, si elle joue à l’autruche.

Ceci ne doit pas vous empêcher de parler d’eux dans la motivation de votre citation, en relation avec des faits que vous pouvez prouver, même si vous avez seulement un début de preuve.

L’AG (= tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents) doit assumer les conséquences de ses décisions ou de son refus à décider . Chaque copropriétaire devra payer pro rata les conséquences parfois dramatiques du fait que l’AG admet que d’autres groupes usurpent ses pouvoirs et prennent des décisions à sa place. Sauf … ceux qui laissent entendre leur voix en justice.

Ce qui précède est mon opinion personnelle.

PS J’étais présent à une réunion « nouvelle loi » hier après midi à la côte. On y a parlé d’un cas similaire lors de la partie « questions et réponses ».

Si 10 sur 100 CP, ont payé en fait pro rata 10% du montant SANS les intérêts et frais, les 90 autres paieront 90% +  intérêts + frais.

Si un des 90 ne paie pas, l'ACP doit payer la mensualité due à la banque.

Tous les 100 CP se sont portés irrévocablement garant, en approuvant le prêt lors de l'AG, avec un prorata lié à leurs quotités (ET pas au fait qu'ils ont participé à l'emprunt ou pas) de payer ce montant.

La garantie des CP envers l'ACP et ses créditeurs est leur appartement, rein de plus ni de moins. Donc voter appartement peut être mis en vente quand l'ACP ne paie pas ses dettes.

Si l'ACP ne sait pas payer des dettes ou refuse de les honorer, les créditeurs peuvent se lancer contre chaque CP et saisir leur appartement. Les frais de saisie sont dans ce cas à charge du débiteur (= chaque CP).

Il ne faut donc pas à la légère approuver un crédit à l'AG.

Par exemple il est impératif qu'une procédure interne très stricte en cas de non paiement des provisions est mis au point et non contesté avant d'approuver un tel prêt. En spécifiant très explicitement les tâches et la responsabilité du syndic et du commissaire aux comptes. Et en adoptant un calendrier prédéfinie dans le règlement de copropriété, qui doit assurer qu'une provision qui n'est pas payé par le copropriétaire est mis devant le Juge à par exemple date de la facture + 120 jours. Et donne lieu à des saisies par exemple dans les 60 jours du jugement. Si le calendrier n'est pas suivi, le règlement de copropriété, rendu opposable contractuellement au syndic, pourrait prévoir que tous les frais de l'ACP, en cas d'inaction ou retard du syndic, sont à charge du syndic.

Oui je sais, cela parait très logique et humain d'aider vos collègues copropriétaires qui ont des problèmes financiers à honorer leurs obligations au sein de l'ACP.

Je ne suis pas contre le fait de les aider, mais l'ACP n'est pas une banque et encore moins une CPAS.

En marge: dans les ACP avec lesquels je suis à titre personnel en contact, je constate que ce ne sont pas des petits CP qui ont des problèmes "financier", mais des "grands" avec les grands lots et/ou plusieurs lots.

Techniquement:
- le couple n'est marié légalement en Belgique que quand l'acte de mariage à l'étranger est transcrit en Belgique ....
- le mari a besoin d'une adresse pour obtenir la nationalité belge ...
- on pourrait parler d'un mariage fictif ...
- on pourrait dire que vous avez collaboré à que cette situation illégale puisse continuer ....
- vous aurez des problèmes à prouver votre cas devant un Juge de Paix si vous devez citer le mari devant ce Juge ....

Comme grmff je crois que vous avez pris des risques ....

I don't understand ....

@Fledermaus

J’ai cité la message de 18h10 de rexou ci-devant. Je ne retrouve pas le texte que vous citez.

Le mot "comptable fiduciaire" m'intrigue.

L'AR sera d'application pour les copropriétés de 20 lots d'appartements ou plus.

Les dispositions suivantes concernent cette obligation:

- d'abord l'article 18 de la loi du 02.06.2010, qui confirme l'article 577-14 et rend son application "un peu" plus sévère.

- ensuite l'article 19 qui regroupe les dispositions temporaires, dont le § 2 vous intéresse, puisqu'il impose un travail au syndic, à faire avant le 01.09.2011.

Toute décision d'une AG  d'avant le 01.09.2011
- qui change les statuts
- qui n'est pas repris dans le texte coordonné, proposé par le syndic et approuvé par l'AG

pourrait être considéré comme invalidé le 01.01.2012, si:
- le syndic l'oublie dans le texte coordonné
- ET si aucun acte authentique n'a pas été faite dans les 4 mois de cette décision de l'AG.

Pour pouvoir dire qu'une décision d'une AG n'est pas annulé par l'Art. 577-14, il faudra entre autres prouver qu'un acte authentique existe ou que le règlement de copropriété, coordonné suite à l'Art. 19 § 2 comprend cette décision.

La responsabilité du syndic est fortement en cause dans ce cas.

N'oublions pas que cette disposition est temporaire. TOUS les changements du RC (y compris ceux d'avant le 01.09.2011)  devront être transcrite par acte authentique, si les statuts sont changés après le 01.09.2011 et un acte authentique de cette décision n'a pas été faite antérieurement.

On doit s'en tenir uniquement à la loi pour le quorum de vote positifs à obtenir (50%, 75%, 80% ...) sans tenir compte des abstentions, ... .