Avant-propos

Si la profession d'agent immobilier est ancienne, elle a connu, en Belgique, une approche fondamentalement différente depuis une dizaine d'années.

On peut assurément, en ce domaine, parler de révolution puisque la profession est, depuis le 13 octobre 1993, organisée et protégée.
L'agent immobilier a un statut qui, à bien des égards, peut paraître tout à fait original.

Il est commerçant mais, en même temps, il est soumis à un Institut professionnel (l'I.P.I), dont le régime est proche de celui des ordres des professions libérales.

L'agent immobilier est en outre un "vendeur", au sens de la loi sur les pratiques du commerce et la protection des consommateurs, et son activité n'est pas la moins surveillée: on en veut pour preuve que la Commission des clauses abusives s'est penchée, en juin 2004, sur les contrats d'agents immobiliers pour émettre un avis circonstancié.
Il peut exercer son activité en société, mais le titulaire de l'inscription à l'I.P.I. engage sa responsabilité personnelle - et, donc, son patrimoine personnel- sans pouvoir s'abriter derrière les protections - réelles ou illusoires - que procure l'exercice d'une activité en société.

C'est donc dès le berceau que cette profession se caractérise par des spécificités statutaires.

A ces particularités congénitales, s'ajoutent des développements qui n'ont pas toujours été pleinement harmonieux, tels les mésaventures rencontrées par le règlement de déontologie qui, dans sa deuxième version, celle du 20 septembre 2000, paraît cependant démontrer que l'organisation de la profession a surmonté les maladies de l'enfance.

S'étant soumis à des règles strictes qui renforcent leurs obligations déontologiques et leur responsabilité professionnelle, les agents immobiliers escomptaient de ce surcroît de responsabilité une reconnaissance importante et une situation monopolistique.

Il n'est pas certain que le pari soit déjà gagné.

Certes, l'organisation de la profession et les règles qui l'encadrent,  notamment en matière de formation permanente et de contrôle disciplinaire, assureront progressivement un surcroît de qualités des professionnels qui l'exercent.

Mais les agents immobiliers n'en sont pas pour autant à l'abri de la concurrence:
• la concurrence interne, tout d'abord, dans la mesure où les tentatives d'imposer aux clients le recours à des contrats exclusifs ont fait long feu;
• la concurrence extérieure, dans la mesure où d'autres professions, organisées depuis bien plus longtemps, tentent de rogner peu ou beaucoup sur l'activité de l'agent.

Ainsi, a-t-il été jugé que la concurrence exercée par les notaires se livrant à une activité de courtage n'est pas incompatible avec la loi sur le notariat] tandis que, de leur côté, les avocats2 (comme, précédemment, les architectes et les experts-comptables3) revendiquent le droit d'exercer la profession de syndic sans que ces différentes professions ne soient soumises à la déontologie de l'agent immobilier.

A côté de ces contraintes légales et statutaires, l'agent immobilier est confronté dans sa pratique au foisonnement de législations, réglementations et jurisprudence, qui caractérisent le droit immobilier belge depuis plusieurs lustres.

L'on est frappé par la multiplication des législations qui, de près ou de loin, peuvent influencer l'activité de l'architecte.

Contrairement à ce que certains pourraient imaginer, la complexité des législations n'atténue pas la responsabilité de l'agent immobilier. Elle a, au contraire, tendance à l'accentuer.

Plus les règles sont complexes, plus il s'impose de trouver, dans l'opération essentielle de transaction immobilière, un professionnel compétent.

Si le renforcement de la responsabilité de l'agent immobilier est, pour partie, la conséquence de l'organisation de sa profession, il est surtout devenu une nécessité face à la prolifération des textes qui réglementent les opérations si importantes que sont la mise en vente ou en location d'un bien immobilier ou de gestion d'une copropriété.

La simple énumération des législations applicables - qui, pour la plupart, n'existaient pas il y a une dizaine d'années ou, tel l'urbanisme, ne présentaient pas l'ampleur actuelle - justifie à elle seule la professionnalisation croissante et l'augmentation des exigences d'une profession qui se situe au carrefour de nombreuses disciplines.
L'agent immobilier doit à la fois disposer de connaissances juridiques et techniques importantes, assumer une tâche délicate d'évaluation des immeubles et disposer, bien entendu, d'un sens commercial réel, qui est souvent le gage de la réussite de l'opération d'intermédiation ou de gestion qui reste l'essence de la profession.

Le présent ouvrage, dû aux plumes expérimentées et compétentes de Me WAHL et de Monsieur WINNYKAMIEN, vient à son heure compléter l'information de l'agent immobilier en présentant l'originalité de recouvrir à la fois les activités de syndic et de courtier.

L'ampleur de la matière justifie que les auteurs se soient limités à l'immobilier résidentiel, en espérant qu'ils poursuivent la tâche pour nous livrer, ultérieurement, un ouvrage consacré à l’immobilier professionnel.

Nul doute que les questions que les agents immobiliers (qu'ils soient courtiers, syndics ou régisseurs) sont amenés à se poser dans leur pratique quotidienne trouveront dans le présent ouvrage une réponse de qualité.

Bernard LOUVEAUX

L'ancien métier de barbier chirurgien remonte au Moyen Âge, à une époque où la chirurgie a été condamnée par l'Église et où les actes chirurgicaux ne manquent pas et doivent pourtant être pratiqués. En 1163, lors du concile de Tours, l'Église décrète : « Ecclesia abhorret a sanguine », l'Église hait le sang. Avec ce décret, les médecins, la plupart membres du clergé à l'époque, ne peuvent plus pratiquer la chirurgie, et celle-ci est reléguée à un rang inférieur pour de nombreuses années (…)