forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#3501 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
La loi de 2010 a réglé cette problématique, en ne consacrant comme PV ce qui concerne le texte exact des points à l'ordre du jour, tel que notfié dans l'invitation, et le résultat du vote lors de l'AG. Tout le reste n'a plus la même valeur (synthèse des délibérations, ...) qu'avant le 01.09.2010.
C'est une interprétation à laquelle je ne souscris pas.
Alors on interprète les § 10 à 12 de l'Art. 577-6 comment?
Art. 577-6 CC
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.(...)
Art. 577-10 CC
§ 3.
Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
#3502 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
En fait, vous êtes en train de nous expliquer que le PV d'AG est un faux.
Je me joins à l'analyse de Mr Pim. Si l'ag a pris une décision, le syndic doit la faire appliquer.
Si la décision est un faux, il faut porter l'affaire en justice.
Ce qui veut aussi dire que vous devez déposer un plainte civile et demander de suspendre la procédure en vue de faire constater que le PV est un faux. Ce qui exige en pratique une plainte au pénal, en demandant d'être partie civile.
La loi de 2010 a réglé cette problématique, en ne consacrant comme PV ce qui concerne le texte exact des points à l'ordre du jour, tel que notfié dans l'invitation, et le résultat du vote lors de l'AG. Tout le reste n'a plus la même valeur (synthèse des délibérations, ...) qu'avant le 01.09.2010.
Il y aura des surprises après les AG 2010/2011, et surtut ceux après le 01.09.2011.
#3503 Re : Copropriétés forcées » Assurances bâtiment » 28-09-2010 05:17:13
Bonsoir Luc,
Je ne comprends pas trop ta réponse ??
Je ne vois pas ce que le courtier à avoir dans la demande. Que ce soit x ou y le montant de la prime et cions lui afférant sera identique.
La compagnie d'assurance traitera aussi bien et donnera le même tarif à n'importe quel courtier, il n'y a pas conflit d'intérêt.Ma question était quelle compagnie conseilleriez-vous dans le but de recevoir une offre et soumettre trois offres différentes lors de notre AG et nous déciderons tous ensemble.
Un courtier est un intermédiaire qui touche ces 27% de cions sur une incendie. Point de vue risque, travail c'est du boni pour lui. C'est à lui de chouchouter son client vu qu'un mandat de placement est vite fait.
Au début (2000) je ne comprenais pas non plus, mais j'ai dans ma famille des courtiers ...
Prenons le cas dans d'une petite ACP dont le courtier de l'ACP est le même que celui d'un copropriétaire siégeant au CdG.
Prenons le cas dans d'une grande dont le gérant de la faire du courtier de l'ACP est le même que celui du syndic de l'ACP.
Etc ...
Prenons le cas dans une petite ACP où certains incidents privatifs sont mis à charge de l'assurance commune au lieu des CP eux-mêmes.
Prenons le cas dans une grande ACP, assuré par 4 assureurs, vu le volume, où on explique qu'on a réussi à faire diminuer la prime, mais qu'on n'explique pas qu'en fait l'ACP assure lui-même pour 25%, puisqu'un assureur a donné son renon, puisque les dépenses dépassait les 80% de la prime.
Etc ...
#3504 Re : Copropriétés forcées » Assurances bâtiment » 28-09-2010 05:17:13
Re bonsoir,
J'ai essayé de trouver sur le forum des posts relatifs aux assurances bâtiments.
Avez-vous des expériences en la matière ? Quelle compagnie conseilleriez-vous ? Quelle couverture ?
La question supplémentaire et en fait principale à se poser est: qui est le courtier d'assurances.
Toute la qualité dépend de l'impartialité de cette personne, donc de la non-existence d'un mélange d'intérêts entre lui et un mandataire et/ou copropriétaire, etc ... .
Le texte de l'article 577-8 § 4 (voir ci-après) impose au syndic à donner ses relations avec le fournisseurs (y compris, les avocats, courtiers, ...).
Si l'AG a confié des missions à des membres du Conseil de Copropriété, alors cette disposition est en principe aussi d'application.
Etc. ...
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est
chargé :
(...)
15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré;il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;
lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
16° (...)
#3505 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
(...) A l'A.G. du mois de juin 2010, il a été décidé de faire les travaux de rénovation des ascenseurs.(...)
J'ai mes doutes quand au pouvoir du syndic sortant pour décider ces travaux.
Quels sont les termes exacts repris sur le PV?
Qui a écrit et signé le PV de juin 2010?
Avez vous accès à au bon de commande, .... de ce syndic ?
Est-ce ce bon est détaillé ou du type forfaitaire?
#3506 Re : Copropriétés forcées » Syndic petite propriété » 26-09-2010 19:59:06
(...)
S'il est illégal d'être désigné syndic si on n'est ni professionnel ni propriétaire, il y a cependant une possibilité: se soustraire à la loi sur les copropriétés:
(...) En clair, tant que vous avez l'unanimité, vous restez dans la légalité.
(....)
Je ne le crois pas, en lisant les documents parlementaires ET l'alinéa 2 de l'article 577-14 CC. Cet astice est (devenu) selon moi, inutilisable.
Soyons clairs: l'astuce soustrait soit-disant la copropriété à l'application des l'articles 577-3 à 577-14 de la copropriété forcée et le soumet au cas normal (l'article 577-2) de la copropriété ordinaire.
Alors le terme "forcée" n'est plus d'application. Bonjour le Far West. N'oublions pas que la copropriété ordinaire est destiné à être temporaire.
La copropriété ordinaire présuppose un consensus entre tous les CP.
Un CP peut demander à tout moment la dissolution de la copropriété ordinaire.
Ce qu'un CP ne peut pas en cas de copropriété forcée des parties communes d'un bâtiment ou un groupe de bâtiments.
#3507 Re : Copropriétés forcées » Syndic petite propriété » 26-09-2010 19:59:06
Pierre Kiroule à de bonne lecture
et il a parfaitement raison.
Bada est dans l'illégalité.
Je confirme à 200%.
En plus j'indique la doctrine/jurisprudence évolue lentement et commence à coller des conséquences à cette illégalité.
N'oublions pas que l'essence de cette illégalité trouve son "bénéfice" dans le fait que l'un (le professionnel) paie les taxes et l'autre (le bénévole ou le professionnel moins scrupuleux) pas.
Plus en détail:
Un conseil: lisez le site Internet du SPF Économie en ce qui concerne le volontaire (reconnaissance légale) ou le bénévole (pas (encore) de reconnaissance) et les conséquences tant social que fiscal, dont je cite deux extraits:
Cette loi vise à préciser les droits des volontaires, après avoir défini ce qu’il faut entendre, en l’occurrence, par volontariat, à savoir, toute activité:
- exercée sans rétribution ni obligation;
- au profit d'une ou de plusieurs personnes autres que celle qui exerce l'activité, d'un groupe ou d'une organisation ou encore de la collectivité dans son ensemble;
- organisée par une organisation autre que le cadre familial ou privé de celui qui exerce l'activité;
- et qui n'est pas exercée par la même personne et pour la même organisation dans le cadre d'un contrat de travail, d'un contrat de services ou d'une désignation statutaire.
Ce qui indique de fait que les ACP ne sont pas inclus.
PS Ce sera techniquement possible dès que les comptes annuels sont déposés à la greffe ou la BNB - ce qui n'a pas été repris dans la loi de 2010.
Bien que le volontariat soit, en principe, une activité non rémunérée, le volontaire peut être indemnisé par l'organisation pour les frais qu'il a supportés pour celle-ci.
Le volontaire a le choix entre deux options, à savoir :
• SOIT le remboursement intégral de ses frais réels sur remise des pièces justificatives / preuves de paiement Dans ce cas, aucune limite n’est imposée et il n’y a aucune cotisation sociale à payer et rien (ni revenus, ni frais) à mentionner sur la déclaration à l'impôt des personnes physiques.
• SOIT le remboursement par indemnités forfaitaires, ce qui signifie que la réalité des frais ne doit pas être prouvée. Dans ce cas, deux plafonds limites indexés sont d’application. En 2009, le montant maximum de ces indemnités est de 30,22 euros par jour, et de 1208,72 euros par an.
Ce qui indique que toute indemnité (de fait plus que 125 EUR/an) payé à un bénévole doit être déclaré au Fisc.
Ceci dans le but d'empêcher une concurrence déloyale avec les professionnels.
Mon opinion
Dans ce contexte je donne personnellement raison aux professionnels, mais le revers de la médaille est que que les professionnels doivent travailler d'une façon professionnelle.
Ce qui n'est pas le cas actuellement pour une partie des agents immobiliers (les pommes pourries). Est-ce le secteur va continuer à admettre que ces pommes pourrissent tout le panier?
Je vois quelques signes précurseurs que non, mais qui ne sont pas encore suffisantes et trop maigres.
- Un AI éminent est de fait (mais pas officiellement) exclu par l'IPI.
- D'autres AI ont commencé à publiquement (dans la presse) manifester leur mécontentement et proposent des solutions concrètes.
Je cite un paragraphe de cet article qui réfère à cette "polémique" (en fait analogue à celui du CNIC en 2008? Est-ce le secteur veut à nouveau perdre un procès?):
Nu weer een hetze met Test Aankoop ”Budget en Recht”, en dan nog over de syndici, waar CIB nooit iets voor gedaan heeft en alle structuurveranderingen uit de weg gaat.
(trad. libre: Maintenant à nouveau une campagne de diffamation avec Test Achats - "Budget et Droits", et cela en plus concernant les syndics, pour lesquels CIB n'a jamais fait quelque chose et évite toute changement structurel).
#3508 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
Bonjour à tous,
J’ai réceptionné hier, après plus de 4 semaines ( !), une réponse du syndic.
Celui-ci me prie de bien vouloir trouver, en annexe à son courrier, une copie du contrat ainsi qu’une copie du tableau de tarifications.
(...)
Qui a signé ce contrat au nom de l'ACP?
Est-ce qu'il a eu mandat de l'AG?
Est-ce qu'il a eu décharge pour ce mandat?
Si non, ... cette personne est co-responsable envers l'ACP.
#3509 Re : Copropriétés forcées » Syndic petite propriété » 26-09-2010 19:59:06
(...)
La deuxième est la lecture assidue de ce forum, en prenant le recul suffisant pour ne pas vous laisser engluer dans une considération procédurière et outrancièrement légaliste.
(...)
Ma soeur était copropriétaire dans une copropriété de 3 appartements. Ils appliquaient ce système "convivial", pas beaucoup sur papier, sans syndic, ... jusqu'au moment qu'un des trois est décédé et son appart était vendu.
Ma soeur et le 3ème CP ont vendus, puisqu'ils avaient oublié de mettre leur "traditions" sur papier (= adapter le règlement de copropriété) et tenir des AG formelles. Les deux n'obtenaient pas d'appui chez le Juge, bien que leurs demandes étaient logiques et conforme à leurs décisions précédentes, qu'ils n'avaient pas mis sur papier.
Et en fait ils suivaient des conseils du même type que ci-devant "forcer une solution réaliste et s'en foutre de la loi si elle est contraire à ce qu'on veut" (= une considération procédurière et outrancièrement légaliste)".
Cette dernière accusation est en fait une variante de la loi du plus fort, qui a été en principe abolie par la Révolution Française en 1795 qui a instauré la démocratie.
#3510 Re : Copropriétés forcées » Syndic qui refuse d'ajouter des points à l'ordre du jour d'une AG » 24-09-2010 11:32:25
Citation :Un truc qui ne fonctione plus avec la nouvelle loi.
Je ne vois pas pourquoi cela ne fonctionnerait pas avec la nouvelle loi.Les propriétaires présents peuvent très bien signer une procuration avec indication de la lanière de voter...
Les procurations sont limités depuis le 01.09.2010 à 3 ou 10%, selon le cas.
#3511 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
(...)
Si vous lui demandez de refaire 50 fois le travail, il vous fera payer 50 fois.
Vous ne trouvez pas cela logique?
NON, si c'est 50 fois pour le même prix et si ce tarif n'est pas repris dans le contrat entre le syndic et l'ACP.
Dans une autre vie j'ai étudié l'économie et le principe des frais marginaux, appliqué à grand échelle pour la première fous pour le Ford-T.
Je ne crois pas que cette loi économique a changé.
Selon cette loi les frais de production des rapports demandés, doit diminuer si une fonction (comptabilité) est normalisé.
C'est le principe des frais marginaux, déja décrit dans un livre de Multatuli au 19ème siècle. Le vendeur vous propose d'acheter un livre pour 100 F, 10 pour 75 F/pièce, 100 pour 50 F/pièce, etc ... .
Vous voulez en savoir plus? Visitez un forum pour économistes.
#3512 Re : Copropriétés forcées » Syndic qui refuse d'ajouter des points à l'ordre du jour d'une AG » 24-09-2010 11:32:25
(..)
Un "truc" que j'ai une fois utilisé est le suivant:
Nous avions 49% des quotités. Il nous manquait une et une seule voix ou un propriétaire.Nous avons décidé de tenir l'AG (avec tout voté à l'unanimité), et de demander à chaque propriétaire présent de donner mandat au conseil de gérance pour décider lors de la deuxième AG selon les décisions prises à la première AG.
(...)
Un truc qui ne fonctione plus avec la nouvelle loi.
#3513 Re : Copropriétés forcées » charges impayées » 22-09-2010 11:52:39
Changez de syndic, il n'est pas à la hauteur. Il est dans la mission du syndic de suivre les paiements, par des rappels, puis recommandé et si l'appart. est occupé par un locataire, il peut demandé le paiement des charges au locataire (si c'est inscrit dans l'acte de base) et ensuite lui envoyer quittance de loyer, qui le décharge vis à vis de son propriétaire. Si l'acte de base le prévoit, le syndic peut (et doit) compte des indemnités de retard de paiement. Il faut être intransigeant avec le paiement des charges. J'ai fait tous ce je viens de décrire dans l'immeuble où je suis syndic et je n'ai plus de problème et pour le dernier récalcitrant qui ne veut jamais payer, c'est son locataire qui paie avec les indemnités de retard et qui sont lourdes (1€ par jour après le 30ième jour). En un mot, le syndic est fautif s'il ne poursuit pas les paiements et vous pourriez vous adresser au juge de paix pour les manquements du syndic.
Ce qui démontre qu'un syndic bénévole peut travailller d'une façon plus professionnelle que certains syndics pro.
#3514 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
Heureux de constater dans la réponse de Luc que l'accusation de vouloir contourner la loi n'est pas maintenu.
????
L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.
Elle attire surtout l'attention sur les trucs que des syndics pourraient utiliser.
Par rapport au montant, nous verrons comment le marché va évoluer.
Eaxct, si le marché est transparant.
#3515 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
Prenons une phrase:
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.
Les frais du premier dossier, seront diminué par l'existence du site Intranet du syndic et par la comptabilité normalisé. Seulement une série de commandes d'impression sera nécessaire (ou de préférence être annexé à un mail). Ce mail pourra être envoyé à tout AI qui en fait aussi la demande.
Demander le même prix pour un 'copy/paste" est un peu exagéré.
Les frais du 2ème dossier sont minimes dès que la comptabilité est réellement normalisé. Ce n'est que la production d'un rapport électronique préprogrammé.
Dire que le prix double est exagéré. Un cabinet professionnalisé pourra offrir les deux pour 100 €. Un cabinet amateuriste devra en effet demander 300 €. Cette différence n'est pas causé par la loi, mais par un manque de professionnalisation de la part des syndics de l4IPI.
Ayant eu des contacts avec des syndics professionnels à métier exclusif ces derniers jours, je sais qu'ils s'orientent à offrir à un prix forfaitaire réaliste pour rendre le même service aux ACP de moins que 20 appart.
Le gain pour ces syndics: n'avoir qu'un logiciel ET une méthode à utiliser. Simplifier la comptabilité normalisé est plus facile pour un syndic professionnel.
Je crois que ABSA a tiré des conclusions beaucoup trop vite. On doit attendre l'AR comptabilité. Je peux encore approfondir d'autres cas de sa liste. C'est pareil.
#3516 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
(...)
Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.A charge du vendeur précise celle-ci.
Et vous qui vendez votre appartement, attention! Vous pouvez demander l'information avant la signature du compromis ainsi que le notaire ou l'intermédiaire professionnel.
Si chaque intervenant, d'autant plus si vous avez mis plusieurs agences sur le coup, demande l'information au syndic, vous risquez de voire les frais se multiplier à votre charge. Le vendeur a donc intérêt a demander l'information et en fournir copie aux autres intervenants.Ceci dit la loi n'a pas prévu de délai de validité de l'information! Si un syndic fournit l'information mais que la signature du compromis a lieu 6 ou 9 mois après, il est fort à parier que l'information ne sera plus valable. Vu qu'un ou deux décomptes auront été envoyés ou une AG tenue ou une dette payée ou...
Ors la volonté du législateur est d'informer l'acquéreur avant l'achat. Quid de l'actualisation de l'information?Et pour terminer, n'oubliez pas que le syndic a légalement 15 jours pour répondre à la demande. Une demande de réponse urgente risque de faire augmenter les frais.
D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi. C’est peut être le devoir d’un association de défense des intérêts des administrateurs de biens, mais pas d’une association qui dit de défendre aussi les copropriétaires, si on peut croire les écrits de cette association.
En plus et surtout elle ne tient pas compte du fait que l’application correcte de l’article 577-8 §4 16°, 17° et 18°, va avoir une répercussion sur les honoraires qui devront nettement diminuer dès la conversion est terminé, sauf naturellement si le cabinet n'est pas professionnalisé.
En plus je pense
- que le tarif des honoraires périodiques ou occasionnelw devrait être mentionnés dans le contrat
- que la proposition du contrat soit joint à ‘invitation
- que l’ACP signale aux Ministre des Finances les honoraires accordés par la voie du formulaire approprié (le 281.50 je crois).
#3517 Re : Copropriétés forcées » Syndic qui refuse d'ajouter des points à l'ordre du jour d'une AG » 24-09-2010 11:32:25
#3518 Copropriétés forcées » BRU: Chauffage central - nouvelles normes dès le 01.01.2011 » 18-09-2010 12:43:45
- luc
- Réponses : 0
Il est conseillé de visiter la page suivante du site de Bruxelles Environnement si votre copropriété utilise le chauffage central ET est situé dans la région Bruxelloise.
Installations de chauffage central : de nouveaux objectifs de performance
ET de télé-charger le fichier suivant:
Info-fiche sur la Réglementation chauffage PEB pdf - 3 pages - 18.08.2010
La demande d'un audit en 2002, aurait épargné globalement dans mon ACP entre 105 % (avis d'un conseiller d'investisseurs) et plus que 350% des frais de chauffage (avis d'un technicien).
Personnellement je estime l'épargne à 30% par an. Donc plus que 200% à ce moment, si rénové en 2005.
#3519 Re : Copropriétés forcées » Nouveaux châssis fenêtres » 17-09-2010 12:01:06
Il est fort probable que la commune aura son mot à dire, si vous changez du bois vers la PVC.
#3520 Re : Copropriétés forcées » [nouvelle loi] ré-élire conseil copropriété ? » 17-09-2010 11:59:10
Bonjour,
Il y a 2 ans, notre conseil de copropriété avait été élu pour 3 ans.
Il leur reste donc 1 an de mandat.
Que faut-il faire maintenant que la nouvelle loi est entrée en vigueur, faut-il procéder à un nouveau vote ou le conseil de copropriété reste t'il en place ?
Merci
OUI. Leur mandat a pris fin le 01.09.2010, puisque l'organe a été SUPPRIME à cette date.
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres