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#3581 Re : Copropriétés forcées » pas kif-kif les conseils (de gérance et de copropriété) » 16-07-2010 06:53:40
Bonjour Luc,
Loin de moi d'être contre la nouvelle loi, le problème est de savoir qui va aller au charbon parmis les CP sans trainer les pieds et sans essayer de refiler le bébé avec l'eau du bain au Syndic qui risque de servir une fois de plus d'homme orchestre.
Le syndic est effectivement l'homme d'orchestre, qui laisse jouer la musique lui imposé par les propriétaires.
Mais avant 2010 il pouvait se cacher derrière l'orchestre (la fameuse "cogérance"), maintenant plus.
Il ne faut pas croire que tout arrivera tout seul.
Les syndics devront faire un effort et retrouver leur place de mandataire professionnel et impartial.
Les CP doivent d'abord faire un effort, engager et accepter le débat lors de l'AG. C'est pourquoi cet AG doit être présidé par un de ses pairs.
En concret cela s'exprimera par exemple par seulement le président de la séance au prétoire, accompagné par un secrétaire nommé par lui.
Tout le reste dans la salle. Le syndic (et ses préposés éventuels) situé un peu à part, mais aussi dans la salle. Aucune autre place réservé pour n'importe quel mandataire. Ils se trouvent dans la salle, mélangés au reste. Si un huissier/avocat/ ... est présent il se trouve à coté de son client. Si le client est l'ACP il se trouve à coté du président de la séance.
#3582 Re : Ventes et achats » Achat en viager et utilisation du fonds de réserve » 16-07-2010 18:55:10
Un seul jugement, pour autant que je sache, tient compte de la situation telle que décrite par Fledermaus, se basant sur la loi de 1994.
Le législateur de 2010 a tranché, plus clairement qu'en 1994, pour le fait que la totalité des quotités d'un lot privatif seront représenté par un seul représentant, tel que gof a décrit. C'est aussi lui qui paiera les charges, ... à l'ACP. Et devra se faire rembourser par d'autres s'il le faut (vendeur, locataire, nu-propriétaire, ...)
La division des charges entre les copropriétaires du lot et la manière qu'on vote à l'AG, est déterminé entre les copropriétaires du lot privatif, sans que l'ACP puisse s'en mêler. Celà à l'aimable ou par voie de procés, dont eux-seuls en sont les parties.
Par contre les droits d'information des copropriétaires sans droit de vote ont été nettement améliorés. Là le législateur a confirmé clairement la jurisprudence d'après 1994.
#3583 Copropriétés forcées » RFT 1/2, 1 ou 2 Hr ? REI? H 10m, 25m, .... ? » 15-07-2010 09:15:32
- luc
- Réponses : 0
Des codes techniques? Oui, mais déterminant pour votre vie en cas d'incendie dans votre immeuble, ainsi que ceux de votre famille, visiteurs, voisins, ... .
Une incendie dans ma commune au 14ème étage, qui a fait 10 blessés (5 résidents et 5 policiers qui venaient au secours), l'a encore attesté il y a quelques semaines.
Exemple:
On vient de remplacer dans le parking en sous-sol de ma copropriété il y a quelques mois entre autres une porte coupe-feu en métal , entre la chaufferie et le parking, par une porte coupe-feu en bois , sans rien expliquer à l’AG. Cela m’intriguait.
En premier instance je pensais poser une question sur ce forum, en espérant une réponse de Grmff (notre spécialiste de par les circonstances, …). Mais j’y ai renoncé pour éviter des polémiques avec d’autres intervenants.
En cherchant à gauche et droite, j’ai quand même trouvé une réponse (en théorie c’est possible vue à lui seul, mais en pratique pas vue dans son ensemble… ). Comme dans ce cas-ci l’ensemble aurait du être soumis préalablement à l’AG (ce qui n’a pas été le cas en utilisant une zone grise, qui n’en est plus une à partir du 01.09.2010), cela promet ….
Information
Néanmoins je voulais quand même vous donner une série de liens, qui sont utiles. Mais par hasard j’ai retrouvé un site d’une firme européenne, qui donne une bonne synthèse à différents niveaux du système actuel (et futur) en ce qui concerne la sécurité incendie en Belgique, y compris les liens classiques. Voir ici et là.
En plus la norme belge part de la présence minimale d'une personne par 10 m2 (résidents, visiteurs, ...).
N’oublions pas que les normes Belges « Rft » (NBN 713.020) sont en voie d’être remplacés par des normes REI européens (ils coexistent déjà).
#3584 Re : Copropriétés forcées » pas kif-kif les conseils (de gérance et de copropriété) » 16-07-2010 06:53:40
@Fledermaus,
Contre mes habitudes je ne vais pas vous expliquez en détail où votre raisonnement foire, mais aussi où il est loin de la réalité concrète.
Pourquoi? Des textes extensif sont en préparation ... tant au SNP, CSA, UVS, ABSA, ... qu'au CNIC, qui seront publiés dans les semaines qui viennent.
Mais avec un image je peux vous indiquer la direction:
Avant 1994 il n'y avait pas des feux pour régler l'administration de la copropriété FORCEE entre les CP.
En 1994 des feux "clignotants" ont été mis.
En 2010 des vrais feux séparés ont été mis. Des feux verts (les CP peuvent passer) et des feux rouges (seul le syndic peut passer) commenceront à fonctionner dès le 01.09.2010.
Cet image simplifie beaucoup, mais en même temps il donne une indication.
Je suis d'accord avec vous que certains syndics vont maintenant tomber dans le puits qu'ils ont creusés eux-mêmes entre 1994 et 2009, en mettant de fait les CP sous leur tutelle, sauf ceux qui avaient la même opinion qu'eux.
#3585 Re : Copropriétés forcées » Isolation des combles par l'intérieur » 12-03-2011 22:27:43
Aucune importance donc que le chauffage soit collectif ou non.
C'est un fable.
Lisez le fichier que j'ai joint à ma réplique du 13/07/2010 à 15h17.
Le texte a été écrit par un spécialiste, agréé par l'IBGE.
#3586 Re : Copropriétés forcées » Droit de vote » 16-07-2010 07:03:19
On peut chercher les sous des défaillants:
- chez les locataires (méthode déjà appliqué par Grmff et pour moi à appliquer dans le cas des CP-bailleurs défaillant)
- chez les acheteurs (méthode explicitement mis dans la nouvelle loi, mais qui a des risques)
- les CP défaillants eux-mêmes, surtout quand ils sont résidents (bien que pour des motifs de non-discrimination il est probablement préférable que tous les CP soient traités d'une même manière).
(…) Par contre, une piste intéressante, si le syndic ne fait rien, …… il pourrait être obligé à avancer lui-même tous les montants « en retard », agrémenté d’astreinte.
Sur quelle base ? (pour info, le solde copropriétaire débiteur s’élève à quelques 120 000 €uros dans notre ACP.)
Dans mon ACP le montant en cause serait +50.000 EUR, essentiellement des CP faisant partie « de la majorité ». Ce problème perdure déjà depuis la nomination du syndic provisoire en 2007 (et sa destitution à l'initiative de 26% des CP avec droit de vote en 2009).
La base de cette piste est la mission 17 du syndic (voir plus bas surtout le texte en gras). Ceci sera plus clair dès que l’AR sur la comptabilité est publié (dans quelques semaines?).
La condition préliminaire est que la mission 5 est correctement exécutée (le compte en banque est au nom de l’ACP).
Si non, c’est beaucoup plus grave. Mais comme ceci est une procédure que je mène actuellement, je n’en parle pas en détail. La procédure est lente, parce que je vise les responsables (et pas les CP banalisés). La nouvelle loi accélère beaucoup cette procédure.
Art. 577-8 § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
(…)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(…)
#3587 Re : Copropriétés forcées » Droit de vote » 16-07-2010 07:03:19
@raspoutine
1. Le CP garde à 100% son droit d'initiative (mise de points à l'OJ), délibération et vote.
2. Le syndic est obligé de poursuivre. S'il ne fait rien, il risque d'en payer les conséquences lui-même. Il pourrait être obligé à avancer lui-même tous les montants "en retard", agrémenté d'astreintes.
3. La loi est claire: les CP ne peuvent pas empêcher le syndic à poursuivre des CP en retard de paiement, même s'ils ont la majorité. Ce type de décision d'une AG est abusive.
#3588 Re : Copropriétés forcées » Isolation des combles par l'intérieur » 12-03-2011 22:27:43
(...)
1. Nous avons décidé de placer des chaudières individuelles
(...)
J'attire votre attention à certains fichiers disponibles sur le site de l'IBGE et/ou Centre Urbain, comme:
L’installation de chauffage: installation individuelle ou collective ?
Ce que l'auteur explique (et démontre avec des exemples très concrets Bruxellois) est la tendance générale, attesté par des calculs "coûts et revients", tant financiers que énergétiques.
#3589 Re : Copropriétés forcées » L'ACP et les volontaires: la nouvelle loi » 13-07-2010 12:34:25
(...)
Art. 4. Avant que le volontaire commence son activité au sein d’une
organisation, celle-ci l’informe au moins :
a) du but désintéressé et du statut juridique de l’organisation; s’il
s’agit d’une association de fait, de l’identité du ou des responsables de
l’association;
(...)
@perseverant
Vous m'avez convaincu en 2006 (et le loi de 02.06.2010 l'a confirmé) que l'ACP n'a pas un but désintéressé.
Le statut du volontaire n'est donc pas applicable aux ACP ...
#3590 Re : Copropriétés forcées » Syndic malade » 02-08-2010 21:13:26
Voilà qui modifie complètement le contexte !
(...)
Mais nous ne sommes plus du tout dans le cadre d'un gérant malade qui prend une mesure d'urgence pour faire assurer l'intérim durant son incapacité...
Mes réponses tenaient compte des réponses de Zlurp dans d'autres sujets précédents. C'était visible que cette "maladie" n'est qu'un prétexte classique ....
#3591 Re : Copropriétés forcées » Syndic malade » 02-08-2010 21:13:26
Je reviens de la côte et j'ai appris que notre syndic est à l'hopital depuis 4 mois.
C'est pour cette raison qu'il à imaginé une collaboration avec un autre syndic qui s'occupe de tout, ausi d'envoyer les demandes de provisions de charges à verser sur un autre compte que celui que nous utilisons habituellement.
Et s'il agissait tout simplement avec bon sens ?
Du bon sens? utiliser le compte bancaire d'un autre syndic?
Ceci veut dire en clair que les copropriétaires versent sur un compte bancaire qui n'appartient pas à l'ACP, mais au syndic.
Autrement dit, le syndic légal et le syndic délégué par lui n'appliquent pas la loi de 1994.
Et comment vont ils rendre compte en 2001 sur la gestion en 2010?
En bon "père de famille".
Et quoi encore?
Pas compris que les deux syndics ont pour le moins une gestion opaque?
Pas compris qu'ils mélangent tous les deux leur argent avec la argent des autres?
Logique ?
#3592 Re : Copropriétés forcées » A partir de quand paie-t'on les charges de copropriété? » 20-07-2010 21:36:58
Il ne s'agit pas de 800 EUR tout rond, mais je ne me souviens pas du montant exact. Je n'ai pas la lettre devant moi ni le compromis ni l'acte: je vous donne plus de détails ce soir.
En attendant, savez-vous où je peux trouver le texte de loi en question?
Merci
La nouvelle loi, d'application le 01.09.2010: ici sur le site de PIM.
L'ancienne loi, d'application du 01.08.1995 au 31.08.2010: ici sur le site d'ABSA.
#3593 Re : Copropriétés forcées » A partir de quand paie-t'on les charges de copropriété? » 20-07-2010 21:36:58
La loi belge actuelle laisse un doute entre la date du compromis et la date de l'acte authentique.
Dès le 01.09.2010 la loi change et a donné une définition beaucoup plus précise de cette date.
Je doute qu'un montant tout rond de 800 EU soit le solde de 2009. Je crois plutôt que c'est une avance pour l'année 2009 OU votre quote-part dans le fonds de roulement.
En effet la quote-part de votre appartement dans ce fonds est remboursé à l'ancien copropriétaire et vous devez l'avancer.
Vérifiez si le fonds de réserve est resté intact. En effet rien n'est remboursé au vendeur (et en doit être avancé par l'acheteur). Ce fonds est supposé de couvrir l'usure de l'immeuble, d'amortir mes installations et d'avoir suffisamment d'argent pour les travaux non-périodiques devenu nécessaires.
#3594 Re : Copropriétés forcées » Isolation des combles par l'intérieur » 12-03-2011 22:27:43
La confusion vient en fait de la tradition de travailler en copropriété sans cahier des charges, pour soi-disant gagner de l'argent à court terme (mais en perdre sur long terme).
Je donne ici un extrait d'une page de WIKIPEDIA:
(...)
Cahier des charges fonctionnelLa partie « expression du besoin » du cahier des charges est ensuite précisée, si besoin, dans un cahier des charges fonctionnel.
Partie technique d'un cahier des charges
La partie technique d’un Cahier des Charges doit se limiter à énumérer les contraintes techniques avérées.
Les contraintes de base sont économiques (les contraintes monétaires comme le budget de fonctionnement), environnementales (le caractère recyclable du produit, etc.), humaines (par exemple, dans le cas d’un jouet pour enfant, il doit être léger, ne pas contenir de petites pièces, etc.), industrielles (par exemple, il doit être fabriqué au Canada) et matérielles (par exemple, il doit spécifier les morceaux qui peuvent être remplacés, comme des piles, il doit préciser le recours à tel ou tel serveur d’applications, la plate-forme de déploiement).
L’erreur la plus courante est de confondre préférences et contraintes. Ceci cause des incompréhensions et des remises en causes aussi tardives que dramatiques. Pour remédier à ce problème, on confie parfois la rédaction du cahier des charges à un non technicien et on cherche à fournir le même niveau de détail pour chaque besoin.
(...)
Revenons au sujet. Une sorte de cahier des charges concernant la fonction "consommation de l'énergie" de l'immeuble pourrait être la solution.
Cela revient essentiellement à un audit énergétique de l'immeuble et une analyse des résultats.
@Cap98,
Encore besoin de plus d'info?
#3595 Re : Copropriétés forcées » Isolation des combles par l'intérieur » 12-03-2011 22:27:43
Il faut faire la distinction entre par exemple la fonction "chaufferie commune" et la technique "chaufferie à charbon".
Une fonction est imposé par les statuts en doit suivre une procédure spécifique prévue par la loi.
Mais une technique doit être permis par l'autorité publique, qui donne un permis spécifique ou un permis général.
Je prends un exemple classique: dans les statuts (et ses annexes) est prévus qu'on utilise de l'amiante dans certains parties de l'immeuble.
Il est interdit d'utiliser cette technique depuis des années. Elle a été remplacé par d'autres techniques, pour arriver à la même fonctionnalité: protéger contre le feu (par exemple).
Je rejoint donc la position pragmatique de Grmmf et je peux démontrer, s'il faut, que cette position reste dans un cadre légal.
Comme dessert, en restant dans le contexte de ce sujet:
#3596 Re : Copropriétés forcées » Syndic malade » 02-08-2010 21:13:26
Allons voir ce que la réglementation de l'IPI dit
Art. 3
Sur le plan déontologique, l’agent immobilier, qu’il exerce la profession en tant que personne physique ou dans le cadre d’une personne morale, assume la responsabilité de tout acte posé dans l’exercice de sa profession, soit personnellement, soit par les préposés qui sont, dans le cadre de cet exercice, soumis à son autorité, soit par les personnes dont il s’est expressément engagé à coordonner les activités sous sa responsabilité.En dehors de ces cas, il n’assume, sur le plan déontologique, aucune responsabilité du fait de collaborateurs agents immobiliers indépendants, sauf lorsqu’il a participé à des faits de nature à entraîner une telle responsabilité.
Art. 4
L’agent immobilier doit personnellement et effectivement organiser son agence
immobilière en vue de lui permettre d’assumer sa responsabilité, et, à cette fin organiser un contrôle ou une supervision continue à l’égard des personnes dont il doit répondre en vertu de l’article 3, premier alinéa.Il veille à ce que ses préposés disposent d’une formation qui soit, d’une part,
adaptée aux activités d’agent immobilier qu’ils réalisent sous son autorité, et, d’autre part, conforme aux obligations déontologiques auxquelles il est soumis.
Et le Code Civil ...
Art. 577-8.
(...)
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
Résumons.
Le syndic a trois choix:
- déléguer -> autorisation explicite de l'AG nécessaire
- demander à se faire adjoindre un syndic adjoint par l'AG (pas la bonne solution: sa présence est nécessaire vu qu'un syndic adjoint ne peut pas représenter l'ACP)
- faire le sourd et assumer le risque en cas de pépin (voir aussi déontologie IPI - Art. 3 - alinéa 2)
Il va de soi que les frais supplémentaires de son remplacement sont à charge du syndic en titre.
#3597 Re : Copropriétés forcées » Isolation des combles par l'intérieur » 12-03-2011 22:27:43
@gof
Votre solution est logique, s'il y a un blocage par la majorité (ou autrement dit un abus de majorité). Je l'utilise, donc j'en connais l'efficacité, mais il est de loin préférable qu'un compromis aimable soit trouvé, surtout dans le cas d'un nouveau CP, qui est "condamné" à vivre avec ses deux collègues pendant des longues années, et cela en permanence.
@cap98
Les petits problèmes en copropriété dégénèrent souvent en conflits, suite au contexte social. Les procédures judiciaires servent à régler des conflits, mais ne peuvent pas régler le contexte social. En plus il n'y a jamais un vrai gagnant dans une procédure judiciaire.
J'ai un livre en néerlandais que j'utilise comme référence pour ce contexte social ("Respectvol beïnvloeden - Van gelijk hebben naar gelijk krijgen", 2006, ISBN 978-90-341-9960-7). Je regrette amèrement de ne pas l'avoir eu à ma disposition en 2001. Cela aurait permis d'avancer et d'avoir réglé tout en 2004 sans des procédures judiciaires (au lieu de maintenant au plus tôt en 2011 avec des frais énormes).
La méthode sociale démarre avec l'identification de votre bût, la liste des décideurs (d'où l'importance de la liste de CP), leur position vis-à-vis de votre bût, ... . Il les regroupe en 7 groupes au lieu de 2 (pour ou contre) et explique ce qu'il faut faire pour persuader chaque groupe sans manipuler.
Dans le cas d'une copropriété les décideurs sont les membres de l'AG avec droit de vote.
Le syndic n'est pas un décideur mais un conseiller technique (s'il est professionnel) et l'exécutant des décisions. Comme il devra exécuter les décisions et qu'il ne peut exécuter des décisions illégales, il doit prévenir à l'avance (et motiver) s'il trouve que la décision proposé est illégale, abusive, irrégulière, ... .
Votre ACP est un petite ACP (trois appartements) avec un syndic bénévole. Beaucoup dépend de la qualité des réunions périodiques entre vous trois.
Je viens de trouver une présentation " Gérer une réunion ", sur le site officiel des pouvoirs locaux en Wallonie, qui peut-être utile dans votre cas, mais aussi lors des réunions avec plus de monde (10, 20, 40, ...).
Bonne chance ….
#3598 Re : Copropriétés forcées » Isolation des combles par l'intérieur » 12-03-2011 22:27:43
@gof
Les dispositions du Code Civil concernant la copropriété sont regroupés dans le Code Civil de 1804 dans un chapitre séparé avec deux sections. La 1ère section comprend en fait les dispositions de la loi du 1924, et la section 2 ceux de la loi de 1994 (applicable le 01.08.1995). La loi du 02.06.2010, applicable dès le 01.09.2010, modernise la loi de 1994 et intègre la jurisprudence existante dans le Code civil.
CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.
Art. 577-2SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Art. 577-3-577-14
L’article 577-2 §10 n’est plus d’application pour des immeubles bâtis en copropriété forcée depuis le 01.08.1995, en application de l’article 577-3, que je cite ci-après.
Art. 577-3.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti(1) entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
(1)<L 2010-06-02/33, art. 7, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
@Cap98,
N’ayant pas le temps pour élaborer la solution de votre cas, je peux vous en donner la direction générale.
Vous devez persuader les deux autres qu’ils ont tout intérêt à faire les travaux pour économiser l’énergie ensemble. Les travaux qui rapportent le plus en épargne d’énergie sont l’isolation du toit, l’isolation des fenêtres et la rénovation de la chaufferie.
Vous devez persuader les deux autres, et pas vous-même.
Je prends un calcul simplifié. Prenons que l’isolation du toit coûte 1.000 EUR et que vous économisez par cette mesure 200 EUR par an. Votre dépense est donc amortit après 5 ans.
Au plan de votre immeuble, votre mesure d’isolation diminue aussi les frais de chauffage des étages en dessous de vous, bien que moins. Un audit énergétique, fait par un technicien spécialisé et pas par un professionnel qui a acheté des machines, pourra le déterminer.
Mais cet audit va aussi faire ressortir les économies à faire en cas de rénovation des fenêtres et les chauffages.
Finalement une rénovation en groupe des chauffages individuels va coûter moins, et rapporter plus.
La nouvelle disposition suivante, d’application dès le 01.09.2010, pourra être très utile dans votre cas.
Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>
§ 1. 1 L'assemblée générale décide :(1)
1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. (1)
(…)
(1)<L 2010-06-02/33, art. 7, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
#3599 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
@zlurp
Tout les faits relatés par vous indiquent que les copropriétaires doivent commencer s'intéresser à leur propriété. ils doivent prendre leur ACP en mains et prendre les décisions nécessaires.
Le temps de la cogérance avec le syndic de l'immeuble est fini depuis 1995.
C'est l'AG qui prend les décisions et le syndic de l'ACP, qui les exécute.
Le groupe de syndics (et CdG) qui ont nié ce fait sont à l'origine de la loi du 02.06.2010. Pratiquement tout changement imposé par la loi du 02.06.2010 se base sur de la jurisprudence 1996-2010. Rien n'a été "inventé".
La loi du 02.06.2010 a tout fait pour que le copropriétaire est obligé:
ou bien de subir les agissements des mandataires de l'ACP
ou bien de décider lui-même en AG, présidé par un CP selon un ordre du jour qui contient au moins les points que un ou des CP ont proposés; cette AG décidera en connaissance de cause sur base d'un accès libre et préalable aux documents de l'ACP.
Il ne peut plus s'abstenir ... . Pas d'accord avec 10% d'un point proposé: impossible de s'abstenir. Il faut voter pour ou contre, et en subir les conséquences directs et indirects. Un vote "pour" indique que vous êtes à 100% pour exécuter le point proposé. Si non, il faut proposer au moins un "amendement" lors les délibérations et faire voter cet amendement "avant" le vote surs le point lui-même.
Mais les CP doivent s'investir dans leur fonction de décideur. Rien pour rien.
Si non le syndic de l'immeuble les traitera comme un locataire, sauf ceux qui appartiennent au CdG (la fameuse cogérance syndic-CdG).
C'est pourquoi ce CdG (qui pouvait assister) est supprimé et remplacé par un CdC (qui ne peut plus assister).
Si les CP veulent être traités comme il se doit, donc comme propriétaire, ils doivent se rendre conscient que le syndic est le syndic de l'ACP depuis 1994. Pas moins ni plus.
S'ils n'agissent pas comme propriétaire, ils ne seront pas traités comme propriétaire.
En pratique
Continuez à contacter le syndic A, et pas le syndic M.
Demandez lui à vous fournir la liste actualisé des CP.
Demandez-lui à réunir une AG en septembre/octobre, pour:
- déterminer la méthode à implémenter la loi du 02.06.2010
- nommer un nouveau syndic, sur base des candidatures à proposer par un ou plusieurs CP.
S'il refuse: informez-en l'IPI, joignez à votre lettre courte et brève un document, émanant d'un des deux agents immobiliers, agréés ou non, qui prouve votre cas. Indiquez bien que c'est une information et pas une plainte. Il peut être signé par un seul CP.
Exposez vos désirs, d'une manière courte, brève et succincte (ex: tenu d'un AG par le syndic A en personne, avec le point "élection d'un syndic" à l'ordre du jour, après le 01.09.2010).
Il faut être prêt à organiser une AG vous-même, sous condition de signifier le 01.09.2010 (et pas plus tôt) votre demande d'organiser une AG. Cette lettre devra être signé des CP qui ont plus que 20% de quotités et mentionnera la personne qui organisera l'AG demandé, si le syndic ne le fait pas dans les 30 jours, je crois.
#3600 Re : Copropriétés forcées » La loi du 02.06.2010 – Conflits d’intérêts » 05-07-2010 12:17:32
Cher Gof,
Pourquoi j’en parle ? Parce que je ne suis pas une autruche et que j’ai remarqué qu’un dialogue des sourds s’installe assez souvent quand d’autres intérêts (cachés) sont en jeu.
La nouvelle disposition de l’article 577-8 §4 15°, cité ci-dessous, veut contourner ce problème en obligeant le syndic de nommer les chats de lui et des entrepreneurs.
S’il applique cet article correctement on verra automatiquement les intérêts privés, qui peuvent être en cause. Et qui peuvent expliquer pourquoi certaines propositions sont faites à l’AG, bien qu’ils sont en soi visiblement illogiques et contre-productif.
Si le syndic n‘applique pas, avant toute acte de procédure, correctement cet article, alors il devient à 100% responsable des conséquences.
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