Je confirme l'analyse initiale de PIM. Bien qu'il y a des moyens techniques de résouidre le problème des quotités, en donnant par exemple un bulletin/ticket de vote par quotité, c'est le principe que celui qui vote pour ne peut pas contester cette décision chez le Juge, qui fait que le vote ne peut pas être secret.

Mais il ne faut pas oublier que les délibérations doivent se passer en absence du candidat. Certainement en ce qui concerne le syndic. Ce qui laisse des possibilités concrets, si le président de la séance est un bon modérateur.

Comme la mission du conseil de copropriété s'est réduit à une mission de surveillance, le problème du vote secret deviendra moins important pour eux à partir du 01.09.2010.

Hormis la facture (fait après les travaux sur base d'un devis approuvé en AG ou une décision d'urgente et provisoire du syndic, qui sera motivé dans son rapport annuel)

et le devis (avant les travaux approuvés par l'AG),

il y a aussi le cahier des charges (avant l'approbation du devis approuvé par une AG antérieure et fait sur base des besoins approuvé lors d'une AG précédente).

Résumé

Je sais que la tendance de certains syndics est d’éviter à tout prix l’établissement d'un cahier des charges, qui est nécessaire dès qu’on demande prix à différentes firmes. Ceci sous le faux argument que cela coûte et rend la chose compliqué.

C’est un fait que l’utilisation du cahier des charges, rendus explicitement obligatoire dans certains cas par la nouvelle loi, va diminuer les possibilités de certains intervenants dans la copropriété à rendre la chose « opaque » pour le CP modal et à maximaliser leurs profits au détriment du portemonnaie des CP.

Le choix et l’utilisation cohérent et réfléchi du type de justification des travaux (facture, devis, cahier des charges) décidera sur la qualité de la conservation des parties communes du bien immeuble en copropriété forcé.

La qualité (et la valeur) de l’appartement privatif est déterminé pour 60 à 90% par la bonne conservation des paries communes de la copropriété forcée.

Détail

Pour les CP actifs, des textes clés et liens Wikipédia sont cités ci-après. Ils sont mis en gras par moi.

Facture

Devis

[url=http://fr.wikipedia.org/wiki/Cahier_des_charges" target="_blank">Cahier des charges [/url]

Cahier des charges fonctionnel

Le dialogue peut se faire directement, ou bien indirectement par l'intermédiaire des professionnels (par exemple:  les intermédiaires gratuits d'un service communal externe de prévention).

En pratique il vaut mieux de passer par ce type de médiation, pour éviter que "la température monte" par un contact direct, qui est mal perçu par le voisin vu des incidents antérieurs et ne fait qu'aggraver le cas.

Une dialogue  est décrit par Wikipédia comme suit:

Quand on démarre un dialogue, il faut donc être certain que le voisin va écouter.

Cette certitude n'existe pas toujours. Le fait que cookie pose la question indique qu'il doute que le dialogue est possible.

Dans ce type de conflit il ne faut pas oublier qu'il y a un vécu derrière tout cela. D'où la nécessité qu'un professionnel impartial (de préférence gratuit) intervient, pour essayer de désamorcer ce type de confit.

Ayant déjà été tant dans la position "émetteur", que "récepteur" et "médiateur", je crois savoir qu'il est très utile que rapidement des professionnels, perçu comme impartial par les deux parties, interviennent.

Naïf, non.

Mais la loi actuelle n'imposait pas la forme, ce qui laisse des pommes pourries la possibilité d'en abuser "légalement".

Ce qui ne sera plus possible à partir du 01.09.2010, dès que la loi du 02.06.2010 est d'application.

Et c'est à l'ACP (donc pro rata de tous les CP), de subir les conséquences de leur décision, de leur manque de contrôle, de leur manque de respect de se conformer à ces prescrits.

Une interprétation de ces prescrits ne peut pas être fait par l'ACP, mais par l'organe public désigné à cet effet. Si non on refuse de fait que un CP peut aller en justice.

Si par exemple l'ACP refuse/oublie de faire contrôler annuellement le gaz, et le gaz explose, alors .... l'assureur pointera vite vers une faute grave et ne remboursera pas les dégâts.

Je suis en fait d'accord avec vous, mais les "on" ont déformé la loi DIU, telle qu'ils l'ont fait avec la loi de 1994 sur la copropriété (et essaient déja à le faire avec la loi de 2010).

N'ayant pas le temps à approfondir cette matière (et étant en procédure en justice sur cette matière), je ne vais pas expliquer ici mes arguments qui soutiennent votre raisonnement. J'ai donné ceux de l'adversaire, qui sont pour moi au moins un peu crédible.

Mais mon point de départ est: il sera difficile à convaincre le Juge (y compris en Cassation).

Il en est autre après le 01.09.2010. Là c'est logique qu'une sorte de carnet d'entretien existe.

Bien que je peux suivre le raisonnement de gof, je me permet à douter qu'on puisse rendre  obligatoire un carnet d'entretien, qui est autre chose que le DIU.

D'abord je renvoie à une analyse de 2002 d'Universimmo (France) de la situation en France (voir plus bas).

Je crois me souvenir que lors de la discussion dans la commission que les parlementaires ont décidé de se limiter à l'essentiel (DIU) et pas rendre le carnet d'entretien obligatoire, puisque la nouvelle loi devait être porté par un large groupe, ce qui était pas certain pour le carnet d'entretien.

Probablement pour les mêmes motifs que ceux cités en France:

Source: Carnets d'entretien des copropriétés : le grand cafouillage (Universimmo, 2002).

Mon opinion personnelle: j'y suis pour, mais le carnet doit être bien structuré, rentable et utile, avant d'être imposé par la loi (je crois que grmff sera d'accord).

Cela va venir lentement, mais sûrement et naturellement, dans les années à venir.

Lors d'une conversation avec un chauffagiste cette semaine, j'ai appris qu'il y a des copropriétés qui refusent encore de remplacer leur chaufferie de +50 ans, par une nouvelle, qui diminuera les frais de chauffage avec 50%, avec comme motif que cet investissement coûtera trop cher (moins que 200 % de la consommation annuelle).

Tant que ce type de raisonnement existe, il est inutile de penser à imposer un carnet d'entretien.

Mais il faut d'abord que le nouvelle comptabilité (imposé par la nouvelle loi) puisse présenter les chiffres indiscutables d'amortissement, qui démontrent que par exemple le remplacement d'une chaufferie est très rentable.

Mais les CP devraient d'abord commencer à arrêter à décider sur des investissements lors d'un AG, sans l'avoir planifié et analysé lors d'au moins deux AG précédentes.

C'est du débat que naît lentement le consensus.

Dans ma copropriété ce type de débat à été mené avec succès autour de la sécurité dans les années 90. Un consensus c'était formé autour d'une solution, qui a été mis en oeuvre.

C'est l'essentiel de la problématique.

Nope ...

J'ai personnellement par pure hasard observé un contrôle des adresses de firmes un peu fictive ou virtuelle, dans un quartier de Bruxelles-ville vers mi 2009.

Arrête donc de fantasmer et revient avec vos pieds sur terre dans ce 21ème siècle.

Le passé

Ou voulez vous revenir comme agent immobilier dans les grandes villes européens du 12ème siècle (Paris, Londres, Milan, Gand, ...)?

A titre d'amuse-gueule, un texte sur les débuts historiques de la comptabilité. J'en retiens, comme vous refusez la comptabilité en partie double, que vous voulez probablement retourner vivre avant le 15ème siècle.

Pourquoi certains ne veulent-ils plus tenir compte de l'éthique, six siècles plus tard?

Pourquoi attaque t'on ceux qui veulent renforcer l'éthique dans la branche, au lieu de les soutenir?

@grmff, francis, immorp, pim, ...
Vous êtes certainement pas visé par les dernières lignes.