Grmff,

Vos doutes sont plus que justifiés, si on ne voit que les articles 577-3 à 577-14 du Code civil. Mais il y a un espoir …

En effet deux projets de loi qui ont actuellement la faveur exceptionnelle de la procédure urgence parlementaire. Celui de la copropriété et celui du « Code pénal social »

Je n’ose plus donner le calendrier des réunions parlementaires, puisque tout se tient actuellement, et cela change. Le planning général donné par ABSA tient encore la route, mais des réunions supplémentaires ont été nécessaires pour rester dans un cadre légal.

Mais j’ai bien écouté cet avant-midi lors qu’on a résumé ce « Code pénal social », qui est non seulement une coordination d’une vingtaine de lois, concernant le travail en noir, … (un sorte de Code Pénal de la sécurité sociale), mais qui a simplifié et harmonisé les procédures de telle façon qu’il sera moins facile à retarder des procédures pénales.

Et là ce Code pénal social prouvera dans le futur son importance dans le contexte de la copropriété. Je connais au moins deux ACP (un petite et une moyenne) qui n’auraient pas évolué tel quelle, si ce Code aurait déjà existé. Et je ne parle pas de la mienne.

Le fait qu’une poursuite pénale devient très réaliste va en principe faire rentrer toute une série d’ACP dans le rang. En principe 90%.

Oui, mais le Ministre de Justice (démissionnaire ou non) doit faire signer la loi par le Roi (en principe jusqu’à 3 semaines) et puis le faire publier dans le Moniteur (en principe jusqu’à 3 semaines).

That’s another problem … il devra être signé endéans les 2 mois par le Ministre de Justice (s’il n’est pas démissionnaire) ou par tous les Ministres réunis (s’ils sont démissionnaires).

Vu le planning actuel des élections je pense que cet AR sera préparé, mais pas signé avant les élections. Puis … .

Cet AR est la clé névralgique de tout ce projet.

DM,

Il faut vérifier si les conditions de l’article 1382/1384 CC sont remplies. Je ne le crois pas, à première vue.

Le ravalement de façade est un travail rendu nécessaire par l’usure, donc non assurable.

Avez-vous demandé avant l’AG de pouvoir consulter le cahier des charges proposé, les offres proposés, …. ?

Qui a décidé le planning des travaux, la date de début et sa durée ? L’AG, le syndic, le CdG, l’entrepreneur, … ?

Avez-vous contesté lors de l’AG la durée des travaux ?

Avez-vous insisté lors de l’AG (ou par écrit plus tôt) à une recherche d’offres avec une durée plus courte. Il est évident que cette offre sera plus chère.

Avez-vous contesté la décision de l’AG endéans les 3 mois chez le Juge de Paix pour ce qui concerne la durée ?

Je crois que je vise plutôt les attitudes non-professionnelles de quelques-uns entre eux. Je constate qu’ils sont présent activement, passivement ou dans les coulisses de beaucoup de ces ACP problématiques. Et toujours avec la même technique.

Ce métier a ses origines dans les années 60 pour aider contre honoraire les copropriétaires dans le contexte de l'article 577-2 CC à gérer les parties communes (et depuis 1995 l’ACP dans le contexte des Art 577-3 à 577-14 CC).

Il est normal que les copropriétaires puissent attendre en retour un niveau minimal de qualité, disons d’au moins 60%.

Je sais que vous ne faites pas partie du groupe qui nie même cela, ni dans le passé ni maintenant. Je vous remercie pour votre attitude indépendante.

Je commente les mots que j’ai mis en gras:

Durcissement extrême ? Ayant lues les textes et suivis les discussions au Parlement, je ne le crois pas. Le parlement a bloqué des amendements détaillés à la française (sauf celui des notaires & promoteurs concernant la vente d'un lot privatif).

Trop structurée ? Le plan qui circule maintenant n’est qu’une proposition d’un comptable-syndic. Je vous donne raison. Il est trop structuré. Mais il laisse en même temps trop peu de liberté aux grandes ACP d’aller plus en détail, pour des décomptes annuel de parfois 1.000.000 EUR et plus. La technique existe, mais cette proposition d’un comptable-syndic néglige de l’utiliser.

machin ? Ce machin utilise en fait le même principe de fonctionnement que les tribunaux de travail, qui sont un des instruments qui ont ramené le calme dans les relations individuelles au niveau employeur, et ainsi prouvé leur utilité. Mauvais ?

Nommé syndic d’ACP ou syndic de copropriété , bof, ce n’est pas la dénomination qui change grand-chose ? Disons le autrement et très simplifié : être syndic des briques ou le syndic des gens est pour moi une grande différence, tant pour la formation, l’agrégation que la pratique. Un syndic « de tous les CP » qui exécute sa tache d’une façon neutre et impartiale pourra imposer qu’on tient compte des intérêts de l’immeuble et pas des intérêts privés d’une soi-disant majorité.

Conseille les CP : le syndic d’ACP conseille les CP réunis en AG. Le syndic de copropriété conseille les CP majoritaires.

Correct, d’où mon point de vue que la nécessité primaire n’était pas à changer la loi, mais à informer les copropriétaires ET les intervenants sur le contenu réel de la loi de 1994 par une instance public et donc neutre.

Je dirais même que dans ce cas à 100% la responsabilité finale est à chercher chez un ou plusieurs des copropriétaires de cette petite ACP.
Mais les professionnels présents dans ce dossier ont pour moi omis d’exécuter correctement leur tâche, et auinsi baggravé le cas.

D’accord. Et j’y ajouterais, sur base de mes observations assez diversifiés, les services d’urbanisme des communes, qui sont parfois trop souples et créent ainsi des problèmes à mi-terme, en voulant éviter des problèmes à court terme.

Mais je dois dire que ces dernières années et mois cela commence à changer, lentement mais sûrement au niveau des communes.

Francis,

Votre analyse de ce cas ponctuel et classique est correcte en soi, mais erroné vu dans un contexte global, puisqu’on n’a pas encore parlé du problème structurel qui a rendu possible tout ceci.

La vidéo de RTL démontre, certainement pour un professionnel, qu’il y a un problème structurel au niveau de la région, mais aussi une attitude non professionnelle de l’agent immobilier professionnel (AI), qui est interviewé.

D’abord on est ici probablement en présence d’une erreur administrative dans le chef de la commune (mais aussi de l‘instance régionale compétente), qui « oublient » que pour les parties communes un permis d’urbanisme, ne peut pas être demandé par le propriétaire du lot privatif, mais doit l’être tous les copropriétaires, parce c’est un acte de disposition.

Si cela aurait été appliqué, alors le permis aurait été refusé, s’il n’y avait pas une autorisation de l’AG en bonne et due forme. En plus par ce fait les travaux auraient été supervisés par le syndic d’ACP aux frais du demandeur de ce changement.

Mais l’AI en question ne montre même pas du doigt cette problématique, qui aurait évité tous ces évènements regrettables. Que tôt ou tard ce type d’évènements allait être médiatisé, est essentiellement due à la négligence manifeste de l’IPI mettre ses affaires en ordre, comme la loi le prévoit.

Mais cet AI est aussi non seulement le porte parole d’une association de syndics d’immeubles (catégorie professionnelle supprimé depuis le 01.08.1995 et remplacé par le syndic d’ACP), mais aussi le président du groupe de travail IPI « Administrateurs de biens – Beheerders van onroerende goederen ».

L’administrateur de biens des parties communes d’une copropriété forcée est l’ACP et pas le syndic de l’ACP.

Il est impossible de convaincre les copropriétaires à s’impliquer au niveau de l’AG avec la gestion des parties communes, quand en même temps le professionnel dit que c’est lui qui gère, … .

Résultat : les CP dans des situations analogues s’énervent, …. Surtout quand ils s’aperçoivent que des  professionnels avec des agissements un peu bizarres chez eux sont aussi présents dans le cas médiatisé.

En principe vous devez aller à la commune, au service d'urbanisme pour le permis.

Mais je conseille quand même d'aller d'abord chez un notaire. Il pourra mieux vous conseiller.

Avez vous-déja signé l'acte d'achat ou le compromis?
Si oui, il y a combien de semaines?

La division sera donc verticale =  les trois nouveaux appartements seront donc situé sur le même étage?

Quelle est la surface du plus petit nouveau appartement?

Ceci sont des questions primaires à poser.

Si les statuts prévoient ce cas et si la loi ne l'interdit pas (ou si personne ne l'a contesté endéans les 3 mois), alors le syndic doit exécuter les statuts.

N'importe quel copropriétaire peut en exiger l'application.

Je partage les doutes d'ABSA.

En plus mon opinion personnelle est qu'il vaut mieux d'attendre dans votre cas le vote des dispositions du projet de loi en gestation.

Je crois qu'une solution pragmatique sera possible selon mes informations de fin mars.

Néansmoins il faudra qu'il n'y a pas un lien physique entre les deux parties.

Dans votre cas on ne pourra pas avoir par exemple des garages verticalement en dessous des appartements. Si non il y a une unité physique entre les deux.

D'accord à 100%

Le virage pénal est en fait dicté par l'attitude au moins amateuriste de l'IPI envers les plaintes des copropriétaires contre des syndics professionnels.

Le disciplinaire est la phase avant le pénal. Si le disciplinaire ne fonctionne pas, il faut s'adresser au niveau pénal.

Vous êtes un agent immobilier et vous êtes opposé qu'on s'adresse directement au niveau pénal? Faites que le niveau disciplinaire résout les problèmes évidents et ne sert pas à blanchir les syndics professionnels.

Il est un fait qu'actuellement certains préposés de l'IPI font de leur mieux, mais ce ne sont que des gouttes d'eau dans un océan.