Une plainte a été introduit en 2008 je crois par le CNIC auprès de l'IPI concernant un autre groupe, où les mêmes faits ont été constatés (responsabilité diffuse et les frais qui montent en flèche).

Ce dossier est finalement pris en main par le Ministre de tutelle. Un avant-projet de loi est déposé afin de rendre les sociétés directement responsables.

Ce qui ne résoud pas la situation actuelle.

Le document 4-1409/4 ne comprend que les amendements 9 à 49. Les autres amendements (en tout 67 mardi soir et d'autres seront remis jusqu'à vendredi soir - limite technique) seront probablement repris dans le document 4-1409/5, qui sera au plus tôt publié ce lundi.

Je vais maintenant lire le document 4 (j'ai assisté aux discussions sans avoir le texte, ce qui n'est pas évident pour suivre le débat), les comparer à mes notes et donner si possible mon commentaire personnel.

Lors de la séance de ce après-midi de la commission de Justice du Sénat  les amendement de 9 à 67 ont été expliqué par leurs auteurs.

Le débat lui-même aura lieu en comission la semaine suivante. Le bût est de voter l'ensemble au Sénat vers Pâques.

Beaucoup d'amendements (mais pas tous) sont d'ordre technique et font suite aux remarques du Conseil d'Etat.

Il y a des amendements proposés qui sont un bon compromis entre deux tendances et prouvent l'utilité du Sénat. L'amendement 65 des sénateurs DELPEREE, DEFRAIGNE et CROMBE en est un exemple. Ils proposent que l'AG annuelle serait tenu dans la quinzaine fixé par les statuts.

Pour ceux qui veulent prendre connaissance des textes: consultez la page du dossier 4/1409 sur le site du Sénat. Cherchez le fichier 4-1409/4 (au plus tôt jeudi ou vendredi), 4-1409/5 (plus tard, en principe pas avant lundi), .... .

1.
Pour le président du CdG (CdG = organe facultative):  en principe le membre avec le plus d'âge devient le président a.i. en attendant de l'élection du nouveau président par le CdG (ou l'AG si les statuts le prévoient ainsi).

2.
Pour le syndic qui donne démission lors d'une AG SANS que le point d'élection d'un nouveau syndic est prévue: le syndic devient démissionnaire = sorte d'affaires courantes), avec la seule tâche de convoquer d'urgence une AG pour l'élection du nouveau syndic.

Il peut quitter immédiatement, mais à ses risques et périls, puisque l'article 2007 CC est d'application:

3.
Pour le syndic qui donne démission SANS le point d'élection d'un nouveau syndic est prévue: le syndic devient démissionnaire, avec la seule tâche de convoquer une AG pour l'élection du nouveau syndic.

Pour le syndic qui donne démission lors d'une AG AVEC le point d'élection d'un nouveau syndic. Le syndic élu prend immédiatement sa fonction.

Le PV est la responsabilité du président de la séance.

@raspoutine: je suis d’accord avec Grmff

@mamiloup: je crois qu’on est d’accord sur ce point, probablement ayant eu les mêmes profs de Math à l’Avenue de la Renaissance.

@tous : il est intéressant de lire d’abord les articles de Wikipédia sur les arrondis et la troncature. Cette dernière méthode est celle utilisé le plus souvent pour les décomptes d’ACP.

Pour éviter le plus possible des arrondis, on peut ajouter les principes suivants dans le règlement de copropriété et ainsi rendre ces changements opposables aux fournisseurs et le syndic, s’ils sont transcrits par acte authentique :

1. Éviter de devoir diviser en imposant un budget par quotité et période, au lieu d’un budget global donc par exemple un budget de 13,25 EU par quotité et par trimestre au lieu de 530000 EUR pour l’année (13,25 EUR * 10.000 * 4 = 132.500 EUR * 4 = 530.000 EUR)

2. Diminuer le montant des arrondis en imposant un arrondi spécifique par calcul interne au même niveau que les quotités. Donc si  l’arrondi final se fait à l’eurocent = 0,01 EUR et il y a 10.000 quotités, alors imposer d'utiliser un arrondi interne d’au moins 0,01 EUR / 10.000 = 0,000001 EUR.

3. Assurer que les arrondis sont à charge d’eux qui doivent payer le montant principal en imposant que le montant des arrondis apparaissent dans le bilan du 31.12 et doivent être contre posté dans la même rubrique l’année suivant au 01/01. Concrètement : si l’arrondi des frais de chauffage est 12,34 EUR pour 300 lots, alors la rubrique « Frais chauffage » doit être diminué de 12,34 EUR et la rubrique « Arrondis à reporter » augmenté de 12,34 EUR au 31/12. Le 01/01 on contre poste ces mouvements dans leurs rubriques respectifs.

Tout ceci devient beaucoup plus logique dans une comptabilité en partie double, telle que le projet de loi veut imposer.

Un scanner est une nécessité dans un cabinet professionnel. Mon syndic précédent savait fournir des scans d'un paquet de documents rapidement et automatisé. Je parle ici d'un cabinet de 4 personnes et maintenant 6.

La flopée de changements du règlement qui ne sont inscrit que dans les PV d'AG est du au bricolage du syndic/CdG/AG et la non suivie de la loi, qui veut que lors de chaque changement d'un règlement un acte authentique doit être transcrit. Si c'est le cas le notaire aura un fichier Word.

Les plans ? ... allez dans un Copyshop spécialisé et ils vous feront un fichier un scanner suffit, éventuellement moyennant une copie intermédiaire, fournit par le service public. 

Entièrement raison. il faut d'abord fixer le but, après analyser les besoins ("cahier de charge"), ensuite les moyens et méthodes d'exécution (les offres), puis seulement décider d"exécuter l'offre qu'a a sélectionné.

Il faut prendre un escalier marche par marche, et pas courir.

Dans un contexte informatique j'attends déjà 8 ans pour qu'un logiciel spécifique soit disponible. Il l'est maintenant. Donc maintenant je vais prendre la marche suivante dans ce contexte. Il faut parfois être patient dans la vie.

Informer les copropriétaires est un service. Dans ce contexte le syndic est actuellement un fournisseur (soumis au TVA pour ce service).

Dans le contexte du projet de loi, il ne sera plus soumis au TVA pour ce service, puisque cette mission d'informer sera repris comme une de ses tâches légales.

Les logiciels de la comptabilité sont faits par d'autres firmes que ceux de communication de l'information.

Un logiciel de comptabilité doit permettre de communiquer des données suivants certains standards.

Les exemples que j'ai cité dans ma réplique précédente permettent de générer automatiquement un fichier PDF d'une partie de la page et d'en faire une lettre d'information pour les usagers "papier/fax".

En plus je vous rappelle que chaque citoyen a un accès libre (gratuit à Bruxelles et en Flandre) par la voie des bibliothèques publiques.

Finalement le premier lecteur que j'ai, comme volontaire dans une bibliothèque publique, appris il y a quelques années à visiter ET utiliser l'internet avait l'âge de 82 ans. Elle n'avait pas de grands problèmes, sauf au début avec la souris (mais en jouant les jeux de Windows cet obstacle était vite pris). Elle n'a pas eu de cours, mais s'exerçait tous les semaines. Après un an, quand elle maîtrisait le PC et les logiciels qu'elle voulait utiliser, elle en a acheté un.

Mes autres expériences dans ce contexte sont analogues.

Mais je reconnais que l'accès à l'Internet a été ralenti en Belgique par la politique d'implementation d'infrastructure de Belgacom.

Ceci est en train de changer rapidement, ainsi que Microsoft.

L'agent immobilier qui n'est pas prêt dès l'arrivée de la version MS Office "Internet" dans quelques mois (2010/2012) ne vont pas avoir le temps de le regretter, puisqu'ils auront déjà fermé par manque de clients ... .

D'accord avec saxo, sauf ayant eu des expériences indirectes mais concrètes avec une série de concierges depuis une trentaine d'années, je propose de remplacer "pas de concierge" avec "pas de copinage concierge-conseil de gérance" et le déplacer vers la point 1.

Quand j'ai lu les avis de raspoutine je croyais de lire la description du cabinet de syndics "utopia". En réalité je n'ai pas encore rencontré ce type de cabinet.

Mais il y a de l'espoir. La génération  de syndics professionnels, qui ont grandi avec la méthode de travail d'avant 1994 du type "GERIM" (cogérance avec le syndic/CdG comme les vrais titulaire des comptes bancaires) commence à disparaître naturellement.

Les fils/filles des pères/mères reprennent le "fardeau", avec automatiquement une autre vue sur la manière d'exercer leur fonctions. Ceux qui sont le plus adapté à survivre ("survival of the fittest") vont continuer à exister, les autre pas. Cette période de transition a déjà commencé et va en principe prendre fin vers 2015.

Il est un fait que les lois spécifiques pour la copropriété forcé vont être adapté en phases. Actuellement on modernise la loi de 1994.

Puis on créera suite aux problèmes généré par le mélange des intérêts inévitablement:
- ou un "Institut des copropriétaires" (proposition soutenu par le CNIC depuis janvier 2009)
- et/ou un "Ordre des syndics professionnels" (proposition soutenu par le SNP depuis février 2010)
- et/ou un autre organisme de ce style.

Dans peu de temps on va adapter le statut du "syndic de l'ACP" à celui du "gestionnaire de fortunes privés" (ce dernier statut devient opérationnel en 2010 pour un premier groupe de métiers intellectuelles).

Tous les intermédiaires (agréé ou non) qui s'occupent d'assurances, compte bancaires, carnets d'épargne, d'investissements, ... sont le collimateur. La CBFA est réorganisé cette année en fonction d'une meilleure défense de consommateurs. Lisez les interviews très récents du président du CBFA, publiés dans différents journaux.

Exemple:

L'importance du capital net à +100% d'un cabinet de syndic augmentera fortement et sera une condition éliminatoire d'agrégation par leur institut/ordre/... . Fini d'avoir un capital légal de 18.600 EUR, mais de fait un capital net négatif durant trois années de suite.

Ce capital est la garantie de base d'un cabinet de syndics et sera une condition de pouvoir avoir une assurance RC comme syndic. Le problème de l'assurance RC du syndic bénévole devra être réglé.

Pour en revenir au sujet:

L'honoraire du syndic évoluera certes, mais les services intellectuelles qu'il devra rendre seront mieux définis et contrôlés par l'Etat.

Pourquoi par l'Etat? Étudiez les théories sur la psychologie des masses (et la manipulation de la masse). Vous comprendrez pourquoi.

C'est ainsi que la justice du peuple du Far West et du Ku Klux Klan, avec ses lynchages par "le peuple", a été supprimé progressivement.

OUI

On doit en principoe être copropriétaire et majeur, sans que le nombre de quotité, etc ... ait une importance ... .

Comme Grmff a dit la candidature doit réunir au moins 50% des présents ou représentés lors du vote. Les candidats peuvent voter eux-mêmes.

Pas de problèmes. Voir 2 ci-devant.

En principe la qualité de copropriétaire n'est même pas obligatoire actuellement, sauf si les statuts l'imposent.

Les statuts peuvent aussi imposer qu'un membre du CdG doit être un résident, etc. ... . Donc lisez les statuts. Mes réponses se basent uniquement sur le minimum prévu par la loi.