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#3841 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 08-01-2026 12:01:21
@mamiloup,
D’abord je respecte profondément votre droit de défendre vos intérêts privés, comme c’est le cas pour notre syndic actuel, qui est aussi copropriétaire (et votre voisin pour ce qui concerne les 5 des 7 emplacements litigieuses dans la partie nord de notre parking souterrain).
C’est votre droit privé le plus absolue de demander ensemble avec vos voisins (membres du CdG et/ou syndic) que notre copropriété soit divisée en deux.
C’est votre droit privé d’énoncer dans une liste seulement les faits « en décharge » (liberté de presse).
Mais comme mandataire qui demande décharge vous êtes obligé de reprendre dans cette liste tous les faits, tant « à charge », que « à décharge », si c’est repris dans un communication de vous aux CP.
Personne ne peut vous obliger à avancer vous même des faits à votre charge, mais dans ce cas classique le mandataire doit remettre de sa propre initiative son mandat, dès qu’il constate que ce soupçon pourrait exister.
En plus je constate que pour les trois cas, cités par vous explicitement, vous avez « oublié » d’énoncer des faits qui mettent ce que vous avez mentionné dans une autre lumière.
@tous
En généralisant ce cas concret on peut dire qu'un commissaire aux comptes a aussi le devoir de vérifier s’il y a un soupçon de mélange d’intérêts dans le chef d'un et/ou plusieurs mandataires (syndic, CdG, CaC, président AG, assesseurs, ...) de l'ACP, qui n'a pas été signalé/rappelé à l'AG.
Si oui, il doit le signaler à l’AG. S'il ne le fait pas, il pourrait être considéré comme un complice du syndic, s’il s’avère qu’il y avait un conflit d’intérêts.
#3842 Re : Copropriétés forcées » comptabilité-charges non imputables » 17-01-2010 11:35:45
Bonjour,
Est-il normal, habituel et/ou légal de trouver dans la comptabilité d'un immeuble à appartements (sur la liste qui reprend les totaux des factures par n° de clé) un montant intitulé "charges non imputables", avec des XXXX à la place du n° de clé
Merci
OUI,
SI en application d'une décision spécifique, explicite et détaillée d'AG certains montants irrécupérables sont mis à charge de l'ACP et pas du syndic.
En d'autres mots que l'AG a déchargé explicitent le syndic de sa responsabilité de récuperer ces montants.
Exemple concret:
Lors de l'AG 2009 le syndic propose de mettre les montants "irrécupérables", qui sont en principe à charge de quelques ex-CP, à charge de l'ACP. Il motive chaque cas et en décrit l'historique dans son rapport écrit. Il motive pourquoi il n'a pas fait bloquer ce montant au moment de la vente ni poursuivie devant le tribunal. Chaque cas est soumis au voté séparément.
Lors l'AG 2010 on devrait retrouver dans la comptabilité 2009 la mise à charge de l'ACP (et PAS dans la comptabilité 2008) :
- des cas acceptés par l'AG
- remboursement par le syndic des cas non-acceptés par l'AG en 2009 (par lui ou son asurance).
Si c'est pas le cas, le commissaire des comptes doit signaler à l'AG, dans son rapport joint à l'invitation, la non-exécution de décisions de l'AG et demander que la comptabilité 2010 de l'ACP soit rejeté, au moins partiellement.
#3843 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 08-01-2026 12:01:21
(...)
votre rancoeur contre les syndics...
(...)
PAS d'accord.
C'est un fait que j'ai quelque chose contre certaines actions de certaines personnes et surtout le système qu'ils utilisent et abusent.
Mais j'ai rien contre des personnes. Je les respecte.
Il faut avoir du respect pour les autres. C’est l’essence d’une société démocratique.
Chacun a le droit de s'opposer à une décision d'une majorité et d'entamer un débat devant le Juge pour vérifier si le cadre légal a été respecté par l'ACP.
Exemple concret:
En 2005 il était visible que je pouvais obtenir une majorité pour mes propositions. Certains du groupe qui sympathisait avec moi voulait prendre des mesures physiques contre certains de l'autre groupe, qui les avaient abusés effectivement.
J'ai alors commis une erreur tactique en connaissance de cause, suite au fait que je respecte les personnes .
En effet en écrivant à tous les sympathisants (je n'avais pas le temps de les voir tous), pour leur dire que je m'opposait à toute acte physique contre les "perdants", j'ai en fait offusqué certains de mes sympathisants qui croyait que cela était normal.
Et en disant que personne ne gagne après un jugement. On est tous perdant quelque part.
Je ne voulais pas obtenir gain de cause avec des intimidations physiques par mes sympathisants contre des perdants.
Certes on en a l'habitude depuis la création de l'ACP, mais c'est justement cela que je voulais aussi changer. Avec du respect on arrive beaucoup beaucoup plus loin.
Lors d'une réunion de compromis avec le syndic provisoire on est arrivé à la conclusion unanime que c'est le manque de respect qui est le problème fondamental de la copropriété.
PS: ma réponse a croisé celle de croquette
#3844 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 08-01-2026 12:01:21
Une simple question pour luc
Avez-vous informé l'AG de la situation et avez-vous précisé le CP qui bénéfiçiait de l'indulgence du syndic ?
(...)
NON, parce que:
1. j'ai le début de preuve (la liste des factures)
2. et on m'a interdit de parler à l'AG depuis 2001 et de participer au vote (en 2003)
3. je n'ai pas obtenu l'accès au documents (qui ne font pas partie des factures), malgré un jugement dans ce sens de 2005
4. ensuite le juge a nommé un syndic provisoire en 2007 et demandé que la comptabilité soit vérifié à partir de 1999 par un expert-comptable, nommé par l'AG.
5. l'ACP a confirmé et demandé en 2008 au syndic provisoire à proposer la nomination d'un expert comptable agréé par l'IEC; je n'ai pas obtenu accès à la comptabilité concerné, puisqu'elle avait "disparu"; le ex-syndic l'a seulement remis début 2009 quand il était "certain" qu'il serait remis en place comme syndic (au moins 51% avaient confirmé d'être présent à une AG, et de ce groupe au moins 50% allaient confirmer tout ce que le petit groupe d'action allient proposer à une AG avec un ordre de jour imposé par 26% des CP).
6. l'ACP, avec la participation active du commissaire aux comptes "permanent" ET d'un expert comptable de fait "agréé seulement par l'IPI", a destitué en 2009 le syndic provisoire et mis la nomination de cet expert comptable au frigo.
7. des procédures sont mis en route en 2009 devant le Juge de Paix et devant le Tribunal de 1ère instance. La majorité est lancé par l'ACP. Jugements attendus au plus tôt mi 2010 (Juge de paix) et fin 2010 (le tribunal de 1ère instance).
Entre temps ce CP qui ne payait pas ces charges, qui avant était un de sympathisants passifs de la cause que je défend (entretien plus efficace et moins coûteuse de l'immeuble), a basculé dans le camp des sympathisants passifs de l'autre partie qui défendent en fait les intérêts privés des membres de leur groupe.
Je suis entré plus en détail sur ce forum, parce que je crois que ce parcours de combattant intéresse d'autres. Ce parcours est en fait inhumain, quand on sait que:
- l'IPI classe toute plainte pratiquement automatiquement sans suite
- si cela n'aide pas, des mandataire de l'IPi interviennent comme de la cavalerie en aide de l'agent immobilier et ses sympathisants sur simple appel téléphonique (j'ai la preuve écrite de cela, qui m'a été transmis officiellement)
- si cela n'aide pas encore à arrêter les actions de "l'opposant", les mandataires de l'IPI passent au degré supérieur; comme c'est la phase actuelle j'en dit pas plus;
Vu mon expérience assez varié et ma formation professionnelle (pas de "grands" diplômes mais une formation à niveau et très concrète), je sais me maintenir, mais je comprends que c'est inhumain d'imposer ce calvaire à un copropriétaire banalisé, si on n'a pas les ressources nécessaires (finances, connaissance, motivation, endurance, résistance à l'intimidation très très concrète, ...).
La loi est sensé protège depuis la révolution française le faible, Ce qui n'est manifestement pas le cas dans le contexte de la copropriété belge.
Bien que j'ai communiqué certains détails pour situer cette problématique à un niveau général, je ne vais pas en discuter plus en détail sur ce forum, puisque des procédures concrètes sont en cours.
Le débat est mené devant les instances prévues pour cela.
J'ai seulement voulu indiquer que l'instance "IPI" ne fait pas son boulot envers ses membres et lèse selon moi ainsi leurs intérêts.
Il est logique que dans ce contexte la création d'autres organismes soit proposé.
Quand votre voiture est irréparable, vous allez en acheter une autre, ou allez vous continuer à rouler avec une voiture que ne passe pas le contrôle technique en disant qu'elle était en ordre au moment de l'achat ?
PS Tout ce que je dis sur ce forum est mon opinion personnelle et pas pour cela celle des associations dont je suis membre (dans ce cas précis CNIC comme copropriétaire et SNP comme propriétaire).
#3845 Re : Copropriétés forcées » A quoi sert l'IPI ? » 23-01-2025 00:41:32
(...)
Avez-vous auprès de vous un représentant de l'ordre des médecins lors de vos consultations chez votre docteur?
Avez-vous auprès de vous un représentant du barreau des avocats présent pendant que votre avocat plaide votre cause?
NON, puisque ces organes disciplinaires ne peuvent travailler que dans un contexte interne. ils n'ont aucun pouvoir envers des tiers. Par exemple: ils ne peuvent pas remettre des copies d'une enquête interne à des tiers.
J'ai reçu depuis 2008 des documents qui attestent que certain membres de la Chambre Exécutive de l'IPI oublient ce principe un peu trop. Comme il se doit les faits ont été communiqué à l'autorité compétente, mais ils ont été classé sans suite.
Je viens de recevoir ces derniers jours des documents qui sont clairs et nets. Ils ne nécessitent plus d'enquête. Ils sont en voie d'être communiqués à l'autorité compétente. Je me demande si elle va à nouveau classer sans suite.
#3846 Re : Copropriétés forcées » A quoi sert l'IPI ? » 23-01-2025 00:41:32
(...)
De par la loi uniquement des indépendants peuvent être inscrits à l'IPI. Les employés en sont donc exclus. Le contrôle de ses derniers est de la responsabilité de la personne portant le titre d'agent immobilier IPI. A lui d'engager du personnel de qualité et à surveiller le travail réalisé. Ce personnel peut être formé gratuitement au travers de la commission paritaire 323.
(...)
Des petites réflexions traînent dans ma tête a propos de cette partie de voter réponse, sur le fait que de l'argent que je paie chaque année à mon ACP est en fait utilisé à former le personnel des agents immobiliers, sans qu'un représentant légal de probablement +1,2 million de copropriétaires a pu donner son opinion ou le contrôler.
Quelles sont les recettes de cette commission paritaire?
Combien d'employés ou travailleurs ont comme employeur un cabinet de syndics en fonction primaire?
Combien d'employés ou travailleurs ont comme employeur un cabinet de d'autres agents immobiliers?
Combien d'employés ou travailleurs ont comme employeur un propriétaires, éventuellement assisté par un régisseur?
Combien d'employés ou travailleurs ont comme employeur une association de copropriétaires?
#3847 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 08-01-2026 12:01:21
Outre l'analyse pointue de Luc, je préfère ma formule à celle de Luc:
Le montant sur au passif du bilan des deux fonds sont-ils réellement présent au long de l'année sur des comptes bancaires à l'actif?
En effet la méthode plus détaillé de Grmff est certainement mieux. Elle applique ce que j'ai proposé comme un minimum (contrôle une fois par an, le jour du bilan) en effet tous les jours de l'année.
Elle est assez simple à mettre en oeuvre en utilisant Excel. Dan ce cas on peut produire une graphique qui montre visuellement les périodes litigieuses.
Il est effectivement important de vérifier que les montants sont présents sur les comptes, et ne circulent pas entre les comptes de différentes copropriétés pour que le solde en fin d'exercice soit correct!!!
On a connu des syndics indélicats qui avaient pompé les fonds de réserve de 9 copropriétés, et faisaient tourner le 10e entre toute pour que le solde en fin d'exercice soit correct!!!
Un procès "responsabilité civile d'un syndic" est pour un cas analogue en cours dans une commune voisinante. Le syndic en cause a été destitué par le Jugede Paix et a pris finalement "officiellement" sa pension. Les preuves physiques existent des mouvements de fonds litigieuses et sont disponibles. Il n'y pas de jugement malgré le fait que l'affaire est "en état" depuis 2008 et que les débats ont eu lieu en décembre 2008.
L'IPI n'a pris aucune mesure contre lui, pour autant que je sache. L'intéresse, un des membres-fondateurs d'une association de l'immobilier, en est devenu un membre honoraire.
Je rajouterai que la majorité des membres de conseils de gérance que j'ai eu à rencontrer professionnellement ont toujours eu comme but le bien de la copropriété, et non leur bien propre. Et je n'ai eu que très très peu de membres de conseil qui tentaient de profiter de leur position dans le conseil de gérance.
Vous avez raison. Même dans ma copropriété c'était le cas jusqu'en 2007 (on a supprimé le CdG dans mon ACP de fait en 2007 et statutairement en 2008 sur proposition du présisdent du CdG 2006). Mais je constate que le syndic informe "parfois" d'une façon aléatoire et surtout très incomplètement.
Une information incomplète peut mener à des conclusions honnêtes, mais fautives.
Ce qui me mène à "Qui contrôle si une décision est opportun", que je n'ai pas répondu dans ma réponsze précédente?
Réponse: l'organe souveraine de l'ACP: l'AG
C'est par ce fait que
- tout document de l'ACP doit être accessible pour les membres de l'AG, et cela au plus tard à la date de l'envoi des invitations pour une séance d'une AG.
- l'AG doit être organisé correctement par l'ACP, si non tous les décisions de cette séance de l'AG deviennent irrégulières.
- l'avocat de l'ACP ne peut exprimer le point de vue de l'AG en justice (et pas celui du syndic), s'il n'est pas connu par les écrits. Il doit dans ce cas ou bien se remettre à la sagesse du Juge ou bien demander au syndic de convoquer une AG pour que l'avocat en personne puisse demander le point de vue de l'AG. D'où l'importance d'avoir des PV corrects.
- ....
#3848 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 08-01-2026 12:01:21
(...)
Pour rester dans son droit et éviter les foudres du syndic, il est important de savoir pour un membre du conseil jusqu'où il peut "obliger" ce dernier à modifier ses procédures quand, par exemple, il constate que des actions "formelles" sont menées contre quelques propriétaires redevables de faibles montants alors que d'autres propriétaires "plus indélicats" semblent "protégés" !
J'ai aussi connu ce cas, des copropriétaires étaient poursuivie mais par contre un CP que le pouvoir en place voulait persuader de ne pas rejoindre les "contestataires" n'a rien payé durant tout une année sans même une simple lettre de rappel.
Pour le reste voir ma réponse à Grmff.
#3849 Re : Copropriétés forcées » le vérificateur aux comptes » 08-01-2026 12:01:21
Quel est le rôle du vérificateur aux comptes ?
Contrôler les factures : justifiées et exactes ? Une TVA de 21% au lieu de 6% ne réduira les charges des copropriétaires que de quelques euros après de (longues) discussions avec l'entrepreneur.
Il doit au moins contrôler la légalité et la régularité des dépenses et recettes, mais pas l’opportunité.
Exemple : une facture au nom de l’ACVP, avec un bon de commande du syndic vers cette firme, pour par exemple nettoyer et réparer la porte du parking souterrain.
On vérifie la régularité de la facture : vérifier si les mentions exigées facture par la loi si l’entreprise est soumis au TVA, vérifier si l’entreprise te le type des travaux exige un paiement direct au Ministère des Finances par l’ACP), etc…
Régularité du paiement Vérifier si le paiement est fait à partir d’un compte qui appartient à l’ACP, et pas à une association de fait avec le même nom, mais par ce fait appartenant à un petit groupe de copropriétaires,. Aussi aussi vérifier si le N° de compte du créditeur appartient à la firme indiqué sur la facture (son N° de compte est mentionné sur la facture), etc …
Contrôler les mouvements sur comptes : absence d'éléments injustifiés !
Vérifier la légalité ; vérifier si chaque dépense est justifié par une décision explicite de l’AG (qui autorise la dépense, désigne la firme, …) ou une décision du syndic qui déclare explicitement (= sous sa responsabilité envers l’AG) que cette dépense spécifique est urgente et en donne rapport explicitement envers l’AG.
Pas de mélange entre le fonds de réserve et le fonds de roulement?
Le montant sur au passif du bilan des deux fonds sont-ils réellement présent en fin d'année sur des comptes bancaires à l'actif?
Si non, est-ce le syndic a motivé explicitement cette situation et mis une adaptation des montants des fonds sur l'ordre du jour? Donnez votre avis
Vérifier les versements réguliers des copropriétaires ?
Il appararaît des retards et des impayés !
Ceux-ci peuvent représenter en moyenne 100 euros par propriétaire mais seuls 10% de ces propriétaires sont indélicats !
A signaler si le syndic a pris des mesures appropriés.
Le vérificateur aux comptes est choisi par l'AG : Jusqu'où doit-il aller dans son rapport ? Peut-il citer nommément les propriétaires posant problème ?
Quels sont ses possibilité pour, en cours d'exercice, amener le syndic à corriger certains éléments litigieux ?
Comme le commissaire aux comptes donne un rapport annuel à l’AG sur une comptabilité exécutée, alors il ne peut pas être pro-actif.
Mais il peut
- Citer de noms, tant qu’il montre du respect envers ces personnes, en tenant compte qu’il n’est pas, comme un avocat, couvert par l’immunité du plaidoirie. Donc il ne peut pas citer des extraits des conclusions l’avocat de l’ACP, sans vérifier lui-même si les dires de l’avocat sont corrects (basé sur de faits et pas une opinion)
- Proposer des changements dans la méthode de travail des mandataires concernées, les statuts, …
- S’il fait des contrôles intermédiaires il peut suggérer certains changements ou corrections ; par exemple si le syndic a mis de frais relaté à l’ACP, mais de fait personnels, à charge de l’ACP alors il peut demander au syndic par écrit que cette dépense soit annulée immédiatement. Il doit mentionner ce type d’incident dans son rapport annuel.
- …
En cas d’urgence il a de par sa fonction le droit et le devoir de déposer une plainte pénale, avec un avocat à charge de l’ACP mais choisi par lui, s’il s’avère nécessaire. Exemple réel et très classique : virement de fonds de réserve par le syndic vers son compte privé, …
#3850 Re : Copropriétés forcées » Syndic agréé IPI » 05-05-2011 09:46:35
oui mais l'employé est sous la responsabilité de l'agent immobilier IPI.
Responsabilité civile de l'AI envers qui?
- L'Etat?
- l'immeuble?
- l'association des copropriétaires?
- le copropriétaire?
Responsabilité pénale de l'AI envers qui?
- L'Etat?
- l'immeuble?
- l'association des copropriétaires?
- le copropriétaire?
#3851 Re : Copropriétés forcées » A quoi sert l'IPI ? » 23-01-2025 00:41:32
A quoi sert de fait l'IPI?
Selon mon expérience personnelle: à "protéger" un groupe organisé d'agents immobiliers contre les critiques, justifiés ou non, du monde extérieur, mais aussi contre les autres agents immobiliers qui n'appartiennent pas à ce groupe.
#3852 Re : Copropriétés forcées » chaudière très vielle » 11-05-2011 14:06:29
@ Luc,
Renseignements pris, la firme qui fait l'entretien est bien agrée.
En ce qui concerne les factures, je ne les ai pas, mais je les ai déjà consultées et il y a bien une augmentation de la consommation.(...)
Est-ce cette firme est aussi agréé pour installer une nouvelle chaufferie (c'est mentionné sur ses factures)?
Si non, elle n'a aucun intérêt à faire rénover cette chaufferie.
#3853 Re : Copropriétés forcées » chaudière très vielle » 11-05-2011 14:06:29
Gaston,
Première chose à vérifier: est-ce la firme qui entretient votre chaufferie est agréé pour rénover/installer et/ou pour entretenir une chaufferie.
Ce sont deux métiers différents !!!
La manière la plus neutre à le faire: demandez une copie de la dernière facture d'entretien de la chaufferie. Vous y trouverez les données d'agrégation. Vérifiez les par Internet.
Pour le Flandre (où votre" immeuble est localisé) je vous donne les liens suivants, qui sont plus ou moins utile:
- Site officiel concernant l'entretien des chaufferies.
- Installateur - la liste des cours à suivre pour être agréé pour un maximum de 5 ans
En plus demandez à votre syndic une copie intégrale de la facture annuelle (= pas celle des avances) des deux à quatre dernières années. Il y a des données de consommation effective sur ses factures.
#3854 Re : Copropriétés forcées » mandat syndic » 11-01-2010 18:37:09
Et "Qui de droit fera pareil, comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas... (...)
Je sais par les faits que ce n'est pas le cas.
Ce cas (qui n'est pas le mien) était trop flagrant.
#3855 Re : Copropriétés forcées » mandat syndic » 11-01-2010 18:37:09
Citation :Tiens, quelqu'un sait il comment fait l'ipi pour controler les syndics ?
Facile, il fait comme Bla-Bla: il bouche ses yeux, il cache ses oreilles, et il n'regarde pas...
Grmfff,
Me basant sur des cas vécues, d'autres cas que j'ai suivi de prés, etc ... je ne peux que confirmer votre opinion.
L'IPI applique des normes éthiques d'avant 1968 et oublie entre autres les normes du "Corporate Governance".
J'étais en 2009 présent lors d'une séance publique d'une chambre exécutive. Le corporatisme, le manque de courage moral de certains membres, etc ... était flagrant. J'en étais ulcéré et j'ai quitté la salle avant la fin de la réunion.
Mon rapport de cette réunion est et sera remis à qui de droit.
#3856 Re : Copropriétés forcées » chaudière très vielle » 11-05-2011 14:06:29
(...)
Puis-je exiger un audit énergétique? (...)
D'abord cela dépend de la région dans laquelle votre copropriété est situé ... .
Et attention, ma réponse ne sera pas simple et basé sur une perception simpliste, mais complexe et basé sur une réalité complexe ... .
#3857 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
Le texte d'un groupe d'amendements (qui ne sont pas encore publics) sera discuté lors des séances de la commission de justice du Sénat ce mardi et mercredi. Après on vote les amendements et le tout est soumis au vote lors d'une séance plénière du Sénat avant le 08.02.2010.
Si le Sénat accepte les amendements proposés en commission, ce qui est fort probable pour certains entre eux, alors le tout est renvoyé à la Chambre. Qui peut accepter les amendents du Sénat ou non.
#3858 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Merci à Grmf et Michaël (Forest), voilà le style de réponse que j'attendais.
Ce n'est as si simple que cela. Il n'y pas de réponses simples à des questions complexes.
Bien que je suis à 100% d'accord avec Grmff et Michaël, cette thèse n'est pas soutenu par du jurisprudence dans le contexte de la copropriété (si oui signalez-le).
J'ai eu ce style de réponse en 2001, cela a finalement mené à un procès "perdu" à 60% bien que c'était "simple" (entre autres des mandats en blancs, des mandats non signés, .... qui faisait que le quorum n'était pas atteint, ... ) vu le manque de preuves réelles et un PV un peu fantaisiste.
Néanmoins ce procès m'a donné accès au contrat du syndic, liste des copropriétaires (sans les adresses), etc ... , jusqu'à ce moment inaccessible.
#3859 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Chers Grmff et Luc,
je pense que nous nous éloignons du sujet soulevé par Totocane à qui vous ne répondez pas. Je pense que tout le monde a compris à quel point vous êtes des génies du droit civil . Au lieu de spéculer jusqu'au dernier carat sur les réponses des internautes qui essaient d'aider ceux qui postent des sujets, essayez de leur répondre, sans quoi ces sujets deviennent des discours fleuves qui n'apportent rien à ceux qui les postent.
Cher mhouins,
D’abord le monde de la copropriété est rendu tellement complexe par les « traditions » des intervenants professionnels de la copropriété, qu’il faut demander beaucoup de détails, pour éviter des pièges.
Mais les principes sont très clairs et simples.
Les faits
Dans le cas mentionné de Totocane ; il s’agit de fait que dans sa copropriété s’est installé la méthode illégale de gestion de cogérance avec un gérant (le syndic légal) et un cogérant (le président du conseil d’administration).
La nouvelle loi (vote définitif en principe en mars 2010 par la Chambre) ne tend pas à changer structurellement les principes de la loi de 1994, mais de clarifier certaines « zones grises » et de les rendre blanc ou noir.
Les solutions théoriques
La méthode préconisée pour réparer des situations illégales sont en fait :
- Par Grmff: appliquer le principe pseudo-darwinien du « survival of the strongest » en utilisant la méthode du « coup d’état » (survivra qui est le plus fort, mais les dégats causés par la passé sont à charge des copropriétaires)
- Par moi : appliquer le principe darwinien du « survival of the fittest »en utilisant la méthode juridique (survivra qui est le plus adapté à la situation actuelle, mais les dégâts causés par le passé sont à charge des ex-mandataires ou leurs assureurs)
Lisez les livres de Darwin, sur l’évolution des espèces, pour en comprendre plus.
Les solutions pratiques
Dans le cas de Totocane, il est mieux d’attendre le vote de la nouvelle loi. Beaucoup de points de discussion seront en principe réglé.
En plus il aura de par cette loi les moyens constructifs à entamer la solution des litiges restants d’une façon constructive.
Quelle solution constructive ?
Je réserve cette réponse aux membres de l’AG de mon ACP de +200 propriétaires (représentant +400 copropriétaires) de +500 lots avec droit de vote lors de l’AG de fin mars.
Il y a de fait actuellement deux groupes, composé chacun de fait de 2% des propriétaires qui essaient de faire valoir leur point de vu à l’AG, depuis 2008 (avant le passage du syndic provisoire il était interdit à certains copropriétaires de parler lors l’AG).
Des membres de ces deux groupes sont présents sur ce forum et rendent parfois la discussion disons au moins un peu opaque.
PS : Comme dans le passé je m’absenterai du débat dès que le débat se concentre trop sur mon ACP, puisque cette discussion doit être menée à l’AG et pas ici.
#3860 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
(...)A défaut, que voulez-vous faire? Sans remettre en cause votre bonne foi, qu'est-ce qui prouve, dans le PV, que vous et d'autres personnes avez voté contre la reconduction?
Vous inversez la procédure.
C'est à la partie adverse ('= l'ACP) à prouver que:
1. le copropriétaire a voté pour
2. la nomination du président a obtenu la majorité absolue
L'intérêt du copropriétaire: une gestion saine de l'ACP, dans le cadre imposé par la loi.
Selon la description donné par totocane ce président se comporte comme un adjoint-syndic ou un cogérant, mais certainement pas comme un mandataire qui a comme mission de contrôler les actes du syndic, après coup et en donner rapport à l'AG, qui décide sur la responsabilité du syndic.
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