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#21 Re : Copropriétés forcées » Amiante en RBC » 09-06-2026 16:03:02
Dans la continuité de ce sujet du sujet Flandre: "asbestattest" obligatoire à partir du 23 novembre 2022
https://forum.pim.be/topic-293071-fland … age-1.htmlCe certificat amiante requis pour la vente en Flandres, est réalise par le vendeur n'est -ce pas ?
Qu'en est-il dans les copropriétés forcées à Bruxelles ?
Et les syndics ont-t-ils le pouvoir / devoir de lancer des inventaires amiante des parties communes tous leurs immeubles ?
Un syndic l'a fait, sans demander l'accord de ses clients, sans mise en concurrence, sans même prévenir les copropriétaires qui ont surpris un invidu se balladant dans leur immeuble en disant qu'il venait faire un "inventaire amiante" sur décision du syndic.
D'avance merci et sincèrement pardon d'être aussi fatiguant pour vous et de manquer complètement d'humour.
Le syndic peur sensibiliser les copropriétaires et mettre le point à l'ordre du jour d'une AG. A la limite, il peut faire examiner les communs pour évaluer la situation. Tout dépend des frais liés à ce contrôle et des libertés que lui accordent le contrat ou une décision d'AG. Il ne peut en tout cas pas faire faire des travaux sans décision d'AG ou péril grave pour la santé des occupants. L'amiante ne représente un danger réel qu'en cas de travaux. De nombreux sous-sols par exemple contiennent de l'amiante dans les gaines techniques...
#22 Re : Locations et baux » Préavis pour travaux et valorisation de ceux-ci » 02-05-2026 06:10:00
Après le départ du locataire
A la demande du preneur, le bailleur lui communique gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
A mon avis, si le locataire sortant constate que les conditions n’ont pas été remplies notamment en ce qu concerne le coût des travaux, il est susceptible de revendiquer une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.
C'est aussi ce que je crains... Si le locataire a vent de travaux en noir ou effectués sans facture, même par le bailleur lui-même, il peut être suffisamment motivé par la perspective de recevoir 18 mois de loyer pour consulter un avocat. Et je ne suis pas convaincu que la présentation d'un devis soit une justification suffisante pour établir la valeur de ces travaux.
#23 Re : Locations et baux » Garage à faire louer » 19-05-2026 11:22:36
Exercice :
Un petit garage fermé en bon état, à 20 minutes de la gare de Gembloux, vous le feriez louer combien ? La même chose pour Fleurus, Wavre, Namur, Bruxelles ... ?
Votre question n'a aucun sens !
Dans une même localité, un garage peut se louer 150€ (voir plus) facilement ou ne pas trouver preneur pour 50€. A 20 minutes de la gare de Gembloux, ça ne veut rien dire.
Il est perdu au milieu de nulle part votre garage ou il est situé dans une zone commerçante ou dans laquelle il est impossible de se garer ?
Allez voir sur place le garage qui vous intéresse et voyez l'environnement. Les offres de location aussi... Voilà un bon exercice. 
#24 Re : Copropriétés forcées » Combien de devis pour les prévaux » 22-04-2026 12:16:04
Bonjour,
Quel est l’article du code civil qui dit combien de devis doivent être présentés à l’ AG et quand faut-il un cahier des charges
Merci d’avance pour vos réponses
GT a répondi de manière claire comme d'hab' à la question.
Cependant, le titre me fait mal aux yeux chaque fois que je le lis. Merci à Dupuis de bien vouloir m'explique ce que sont les prévaux ???
#25 Re : Copropriétés forcées » Assemblée extraordinaire » 22-04-2026 12:07:55
Interrogation initiale de Dupuis.
« Est-ce qu’on n’aurait pas dû être informés de la date avant de recevoir la convocation et l’ordre du jour afin de pouvoir y ajouter des points ? »
Et à cette question simple, la réponse est NON 
#26 Re : Copropriétés forcées » documents en néerlandais obligatoires à Bruxelles ? » 21-04-2026 16:02:35
Merci pour ce sujet utile et son contenu excellent.
Mais lors d'une mutation de lots, c'est toujours le Notaire qui transmet les Statuts aux acquéreurs, et c'est inscrit dans tous les actes d'achat.
Donc pour conclure en pratique en RBC :
- si le CP de langue flamande a acheté en français chez le Notaire, alors l'ACP sera couverte et ne doit pas admettre que ce nouvel associé ne maitriserait pas suffisamment le français.
- en revanche si le Notaire va rédiger l'acte en flamand alors l'ACP doit avant l'entrée du nouvel associé dans l'ACP faire traduire à ses frais afin de délivrer au notaire une traduction des Statuts dans la langue comprise par son client.
Je ne suis pas convaincu que cette conclusion soit exacte. J'aimerais bien pourtant...
#27 Re : Copropriétés forcées » documents en néerlandais obligatoires à Bruxelles ? » 21-04-2026 16:02:35
MarcoBrux a écrit :GT a écrit :rexou a écrit :C'est bien ce que je pensais, mais j'avais une lueur d'espoir d'une échappatoire possible. Merci à tous
Si le copropriétaire demandeur maîtrise suffisamment la langue néerlandaise française la théorie de l'abus de droit pourrait trouver à s'appliquer.
pas la langue française???
En Région bruxelloise , si le copropriétaire demandeur d'une traduction en néerlandais des statuts modifiés et qu'il maîtrise suffisamment la langue française dans laquelle sont établis ces statuts, la théorie de l'abus de droit pourrait trouver à s'appliquer.
Et, inversement, toujours en Région bruxelloise, si le copropriétaire demandeur d'un traduction en français des statuts modifiés et qu'ilmaîtrise suffisamment la langue néerlandaise dans laquelle sont établis ces statuts , la théorie de l'abus de droit pourrait trouver à s'appliquer
C'est plein d'intérêt tout ça !
J'imagine que des échanges de mails en français sont déjà un indice suffisant de la connaissance de la langue.
GT Auriez-vous connaissance d'une jurisprudence existante ?
#28 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
J'ai failli un jour investir dans une place de parking qui semblait être une bonne affaire, jusqu'au jour où, après avoir présenté l'offre que j'avais fait à ma notaire, celle-ci m'a dit qu'il faisant en réalité partie d'une copropriété .. L'agent immobilier ne m'avait pas prévenu (!) ... J'ai abandonné l'offre et, heureusement, j'ai échappé à toute poursuite (j'avais les preuves contre l'agent, j'ai fait des screens de toutes les conversations).
Aurais-je fait une si mauvaise affaire, sachant que j'aurais dû payer chaque coup de réparation dans la copropriété (un complexe de 2-3 immeubles) 1/700ème des frais ? Ca arrive souvent que des réparations coûte 1 000 000 ? Je voulais, de base, acheter la place de parking pour résister à l'inflation et la louer ...
Je pense que j'aurais fait une mauvaise affaire mais je serais curieux de connaître vos réactions ...
Faire une offre sur un bien -même un parking- sans avoir vu les lieux, l'accès, l'environnement, questionné des voisins, estimé le potentiel locatif... me semble surréaliste.
Et mettre en cause l'agent immobilier ne me semble vraiment pas une approche plus intelligente.
Une place de parking est fort logiquement liée à un bien, ou fait partie d'un ensemble d'emplacements.
Vos questions démontrent que vous n'êtes pas prêt pour investir dans l'immobilier de manière rationnelle.
#29 Re : Copropriétés forcées » Assemblée extraordinaire » 22-04-2026 12:07:55
Bonjour
L’année passée au mois de novembre lors de l’AG il avait été décidé qu’il faudrait faire une assemblée générale extraordinaire pour discuter des travaux de mise aux normes de parties communes .Il y a 15 jours nous avons reçu la convocation et l’ordre du jour .
Est-ce qu’on n’aurait pas dû être informés de la date avant de recevoir la convocation et l’ordre du jour afin de pouvoir y ajouter des points ?
Merci
Pour moi la réponse est non. Une AGE a pour but de répondre à un besoin spécifique qui ne peut attendre l'AGO. La date de l'AGO est connue (au mois de façon approximative - la quinzaine-) et il vous est loisible de demander d'ajouter un point précis à cette AGO.
#30 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
rexou a écrit :G.B. a écrit :@GT j'ai répondu à ceci "J'ai failli un jour investir dans une place de parking qui semblait être une bonne affaire, jusqu'au jour où, après avoir présenté l'offre que j'avais fait à ma notaire, celle-ci m'a dit qu'il faisant en réalité partie d'une copropriété .. L'agent immobilier ne m'avait pas prévenu (!) ... J'ai abandonné l'offre et, heureusement, j'ai échappé à toute poursuite (j'avais les preuves contre l'agent, j'ai fait des screens de toutes les conversations)."
Je pense que jvd mérite de connaitre l'utilité de la BCE pour savoir si le bien convoité fait-il partie d'une ACP et le syndic
Quand on veut acheter un bien, on se rend sur place, on se renseigne, on questionne au besoin le propriétaire d'un bien voisin... On constate de visu l'accès, l'environnement, le potentiel... Tout cela ne se découvre pas sur internet ou par la BCE.
L'un n'empêche pas l'autre
C'est pas faux !
Mais la base de la base, c'est de renifler sur place. Ensuite, il est possible de creuser via internet et la BCE au besoin, oui.
#31 Re : Copropriétés forcées » " la gestion des emails est devenue extrêmement lourde au quotidien" » 17-04-2026 20:22:51
On peut lire " la gestion des emails est devenue extrêmement lourde au quotidien" dans cette publication :
https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … s-complexeSi la gestion des emails dans les cabinets de syndic est effectivement devenue un facteur majeur de lourdeur administrative et de stress, est-ce que les instances professionnelles peuvent être force de proposition avec une méthode de travail efficace et standard pour alléger ce quotidien ?
Et vous ne pensez pas que ce problème est à résoudre comme il l'entend par chaque syndic concerné ? Chacun a sa méthode de travail et personne n'a à imposer quoi que ce soit. Chacun adapte son contrat et ses prix aussi...
#32 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
@GT j'ai répondu à ceci "J'ai failli un jour investir dans une place de parking qui semblait être une bonne affaire, jusqu'au jour où, après avoir présenté l'offre que j'avais fait à ma notaire, celle-ci m'a dit qu'il faisant en réalité partie d'une copropriété .. L'agent immobilier ne m'avait pas prévenu (!) ... J'ai abandonné l'offre et, heureusement, j'ai échappé à toute poursuite (j'avais les preuves contre l'agent, j'ai fait des screens de toutes les conversations)."
Je pense que jvd mérite de connaitre l'utilité de la BCE pour savoir si le bien convoité fait-il partie d'une ACP et le syndic
Quand on veut acheter un bien, on se rend sur place, on se renseigne, on questionne au besoin le propriétaire d'un bien voisin... On constate de visu l'accès, l'environnement, le potentiel... Tout cela ne se découvre pas sur internet ou par la BCE.
#33 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
G.B. a écrit :G.B. a écrit :
@jvd , aviez-vous une adresse pour situer précisement le parking convoité ?Pourquoi poser cette question indiscrète ?
REPONSE : pour dire à notre ami JVD que la consultation de la BCE précise si l'adresse du bien correspond éventuellement à une copropriété forcée avec un syndic obligatoire ( ACP), ou pas.
« Aurais-je fait une si mauvaise affaire, sachant que j'aurais dû payer chaque coup de réparation dans la copropriété (un complexe de 2-3 immeubles) 1/700ème des frais ? Ca arrive souvent que des réparations coûte 1 000 000 ? Je voulais, de base, acheter la place de parking pour résister à l'inflation et la louer ...
Je pense que j'aurais fait une mauvaise affaire mais je serais curieux de connaître vos réactions ... »a écrit jvd.
En quoi est-il répondu à la question de jvd ?
Alors que la parking n'a pas été acheté par jvd, je n'imagine pas qu'un syndic utiliserait son temps pour répondre gratuitement à ce tiers souhaitant identifier les charges liées à ce parking sur une période déterminée.
La notion de bonne ou mauvaise affaire fluctue selon les attentes de l'acheteur, la localisation du bien... et différents autres facteurs plus ou moins importants selon les critères individuels de chacun
#34 Re : Copropriétés forcées » Parking et garages sans frais ( ascenseur ..) » 16-04-2026 13:53:27
Bonjour,
je retiens cette remarque sur le précédent sujet parking : Une place de parking fait en effet toujours partie d'une(co)propriété. Et vous aurez toujours des fais qui y sont liés. Syndic, électricité, porte d'accès, éclairage, eau, entretien de l'accès...Si votre idée est de trouver un parking sans aucun frais, je vous souhaite bonne chance.
Ma question : connaissez-vous des copropriétés qui dispensent les propriétaires de garages de certains frais ?
Vos expériences de terrain sur ce sujet seraient les bienvenues.
J'ai le cas d'une copropriété où plusieurs garages ont été progressivement vendus, séparément des appartements, à des bailleurs professionnels qui en retirent un loyer depuis 15ans. Le syndic de cette copropriété utilise un tableur pour répartir toutes les charges de copropriété (y compris une rénovation du toit du garages..) entre les copropriétaires au prorata des millièmes (charges générales).
EN 2026, ces propriétaires de garages veulent révolutionner ce principe statutaire car ils estiment ne pas devoir participer au financement de l'ascenseur, par exemple.
Leur contestation est apparue depuis que ce syndic s'acharne à vouloir faire voter une mise en conformité de l'acte de base qui n'intéresse personne. Ce syndic menace même de démissionner pour y parvenir.
D'avance merci
Ma question : connaissez-vous des copropriétés qui dispensent les propriétaires de garages de certains frais ?
Bien sur que oui !
Mais cela va dans les deux sens !
J'ai fait voter en AG le principe de la séparation entre "bâtiment avant" (appartements) et "bâtiment arrière (garages).
Les garages paient uniquement, mais dans leur totalité les frais qui se rapportent aux garages. Comme l'entretien de la cour, le remplacement du moteur de la porte d'accès, mais aussi les réparations/remplacement/entretien de la toiture des garages et le remplacement des clinkers de la cour par exemple. La cour a été rénovée il y a quelques années pour un montant de 35 mille euros, à diviser en 9 garages et un parking. Ces travaux ont été bloqués durant de nombreuses années parce qu'au départ, les garages auraient payé selon les quotités (5/1000 par garage) tandis que des appartements dépourvus de garage auraient payé le prix fort. Pour cela, il a fallu condamner un accès à la cave donnant sur la cour, pour justifier que les appartements n'avaient aucun usage de la cour s'ils ne disposaient pas d'un garage. De plus, cela sécurise le bâtiment avant.
Ils paient leur quote-part dans les frais généraux comme l'assurance de l'immeuble, les requêtes en justice de l'ACP, et tout ce qui concerne autant les garages que les appartements de manière générale.
Par contre, ils ne paient ni l'ascenseur, ni l'entretien des communs du bâtiment avant, ni aucun des frais qui se rapporte uniquement aux appartements.
Concernant le syndic, les propriétaires de garages qui n'ont pas d'appartement dans l'immeuble paient un forfait de 10€ mensuels en frais administratifs. Les autres paient 20€ mensuels, avec ou sans garage. Je suis syndic bénévole et mon avis personnel est que les garages sans appartements sont de manière générale un problème dans la gestion d'un immeuble.
#35 Re : Locations et baux » Renon bail et locataires aux abonnés absents » 17-04-2026 13:39:12
En effet, quel était l'objet de ces actions en justice ? Et quelle a été la décision rendue ?
Pour le reste, vous envoyez un recommandé mentionnant que le bail ne sera pas reconduit et vous patientez... Si durant les trois derniers mois de préavis les locataires ne réagissent pas, vous pouvez toujours demander au juge de valider votre préavis de façon formelle.
Pour le reste de vos reproches, rien ne vous permet de rompre le bail de manière anticipative pour ce que j'en lis.
Non-respect de l'échéancier... fixé par qui ? Par vous ou par un juge ? Par vous c'est sans valeur, c'est simplement votre souhait, rien de plus.
Paiement du loyer avec un mois de retard... ben oui, mais ce n'est pas un motif de résiliation. Il paie.
Absence aux rendez-vous... Il a le droit d'être absent. Mais vous pouvez ester en justice si cela vous cause un préjudice précis.
Pas de réponse... ben ce n'est pas une obligation que de répondre. C'est désagréable, mais en rien illégal.
Pas d'enlèvement des recommandés c'est pareil.
Refus de remplacer les piles de la sonnette... c'est son problème
Boite aux lettres qui déborde c'est pareil.
D'ici la fin de l'année il peut refaire surface. N'oubliez pas que vous devez toujours contacter LES DEUX PRENEURS par courrier séparé. Surtout pour le renom, sans quoi il ne serait pas valable.
L'un a peut-être un domicile fictif, l'autre est peut-être hospitalisé, en voyage à l'étranger, en prison... Vous pouvez tout envisager, mais la seule chose que vous puissiez faire est envoyer un recommandé de renom et laisser passer le temps. Si le paiement des loyers tarde de plus d'un mois, vous pouvez toujours tenter une action en justice pour voir s'il y a une réaction et si l'un des preneurs se déplace à l'audience...
#36 Re : Copropriétés forcées » Litige entre copropriétés » 17-04-2026 13:40:46
Je me permets de recentrer le débat.
La question que je posais était la suivante : "notre copropriété est-elle l'interlocuteur pour nos voisins, ou au contraire, est-ce le copropriétaire de la parcelle qui est l'interlocuteur de nos voisins".
Autrement dit, s'ils estent en justice, serons-nous tenus de procéder au travaux (en plus des autres risques : amendes, dépens de justice, frais d'avocats adverse) ou est-ce que le juge condamnera le copropriétaire défaillant.
Je vous invite à relire l'excellente réponse de GT :
Si le jardin est une partie commune ( peu importe un éventuel droit d'usage et de jouissance attribué sur celui-ci), une action relative au manque d'entretien de ce jardin pourra à mon avis être dirigée contre l'association des copropriétaires.
Si une droit d'usage et de jouissance sur ce jardin a été attribué à une personne moyennant entretien de celui-ci, l'association est en droit de d'attendre la réalisation de cet entretien. Des statuts prévoient même que en cas de négligence de cette personne l'association fera effectuer l'entretien et récupérera ensuite la somme décaissée à charge de cette personne.
L'ACP est responsable vis-à-vis des tiers et doit réaliser l'entretien en cas ce défaillance du copropriétaire qui a la jouissance de cet espace. Le juge condamnera très probablement l'ACP propriétaire supposée du terrain. L'ACP pourra ensuite se retourner contre le CP défaillant, voire ester en justice au besoin.
#37 Re : Locations et baux » Déclaration du départ de locataire à la commune » 15-04-2026 13:27:04
Bonjour!
J'ai eu la police du quartier au bout du fil, me disant que je suis en tord de ne pas avoir déclaré le départ d'un locataire au service population de la commune, avec des menaces de PV à la clé...
Dites-moi, depuis quand un proprio est tenu de déclarer le départ d'un locataire à la commune?
Le bien se trouve en Région Bruxelloise.
Merci d'avance pour votre retour
Vous n'avez aucune obligation. De plus, une menace par tél ? Votre fonctionnaire est à côté de la plaque tout simplement.
#38 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
J'ai failli un jour investir dans une place de parking qui semblait être une bonne affaire, jusqu'au jour où, après avoir présenté l'offre que j'avais fait à ma notaire, celle-ci m'a dit qu'il faisant en réalité partie d'une copropriété .. L'agent immobilier ne m'avait pas prévenu (!) ... J'ai abandonné l'offre et, heureusement, j'ai échappé à toute poursuite (j'avais les preuves contre l'agent, j'ai fait des screens de toutes les conversations).
Aurais-je fait une si mauvaise affaire, sachant que j'aurais dû payer chaque coup de réparation dans la copropriété (un complexe de 2-3 immeubles) 1/700ème des frais ? Ca arrive souvent que des réparations coûte 1 000 000 ? Je voulais, de base, acheter la place de parking pour résister à l'inflation et la louer ...
Je pense que j'aurais fait une mauvaise affaire mais je serais curieux de connaître vos réactions ...
Une place de parking fait en effet toujours partie d'une(co)propriété. Et vous aurez toujours des fais qui y sont liés. Syndic, électricité, porte d'accès, éclairage, eau, entretien de l'accès...
Si votre idée est de trouver un parking sans aucun frais, je vous souhaite bonne chance. Et pour savoir si vous faites une affaire ou non, il faut vous demander quel est le potentiel locatif de cet emplacement. A propos de frais, renseignez-vous sur les frais de notaire et d'enregistrement qui sont proportionnellement très élevés pour ce type d'achat.
#39 Re : Locations et baux » Infraction urbanistique/Fraude d'indexation découvertes au préavis » 13-04-2026 21:29:55
Merci pour votre retour.
Justement, mon objectif est de comprendre la situation au regard des règles applicables, indépendamment du fait que certains éléments n’aient pas été relevés plus tôt.
Si certains points ont été appliqués de manière incorrecte, je souhaite simplement savoir dans quelle mesure ils peuvent être régularisés aujourd’hui.
Clarifier la situation et éviter tout litige.
Si vous êtes honnête avec vous même admettez que votre objectif est de vous soustraire aux frais de préavis et dans la foulée, de tenter de gagner quelques sous.
Si vous pouvez récupérer une partie de l'indexation qui a été appliquée, votre bailleur pourra aussi soigner l'état des lieux de sortie et demander au juge de revoir le forfait des charges d'électricité, eau et chauffage sur base de l'évolution des prix de l'énergie...
En ce qui me concerne, je crois avoir exprimé clairement ce que je pense de votre demande que vous nous présentez comme "juste et réaliste".
Non seulement votre raisonnement/comportement n'est pas correct, mais de plus vous avez autant à perdre -si pas plus- qu'à gagner. Le seul litige est celui que vous créez vous même.
Notez aussi que le PEB quel qu'il soit ne peut en rien vous causer préjudice dans la mesure où les frais énergétiques sont forfaitaires. Vous faites le Calimero en cherchant des prétextes pour vous soustraire à vos obligations de préavis. Et tenter d'escroquer votre bailleur.
#40 Re : Locations et baux » Infraction urbanistique/Fraude d'indexation découvertes au préavis » 13-04-2026 21:29:55
Infraction urbanistique/Fraude d'indexation découvertes au préavis
Le titre de votre post est déjà parlant en soi :
Infraction urbanistique : possible, mais vous n'en avez pas subi un préjudice et en tout cas vous ne vous en êtes pas plaint auprès de votre bailleur durant la durée de la location.
"Fraude" d'indexations découvertes au préavis ? Vous "découvrez" tard ! Et vous n'avez pas encore découvert que votre bailleur aurait aussi pu adapter le forfait de consommation au vu de l'évolution des prix, notamment.
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