Merci Himura !

C'est bien ce que je pensais mais je n'avais pas de référence.

ça c'est impardonnable.
Vu ce que vous gagnez, vous pourriez engager un grammairien !

Allez bonne soirée et sans rancune. Je suis sûr qu'il y a de très bons experts et que vous en faites partie

Mais oui bien sûr.
Quand il y a vraiment une facture... Parce que dans les deux expériences que j'ai eues : tout en noir.
Et quand il y a facture, il y a aussi déduction de frais professionnels, récupération de la TVA sur la voiture et amortissement, le mobilier, les investissements, etc etc etc...

Comme vous êtes particulièrement bouché ou de mauvaise foi, vous n'avez pas lu ou pas voulu lire qu'il ne s'agit pas de l'expertise judiciaire mais d'un déplacement du juge avec son expert. Savez-vous que le ministère de la justice est financé par nos impôts et que la plupart de ses prestations sont gratuites ? Ainsi, les 40 € de la requête ne couvrent certainement pas le salaire du juge, du huissier, du greffier. La visite d'un juge sur place pour évaluer une situation ( = état des lieux + dommages divers + bilan de frais etc) fait partie de la procédure ! Les 158 euros qui m'ont été demandés couvrent la main d’œuvre du technicien. Voilà donc la raison de ce montant.

Cela dit, comme disait Rexou, il n'est pas évident de convaincre un juge de se rendre sur place. J'y suis arrivé (photos à l'appui), le juge a bien compris qu'entre les dires du locataire et les miens, il fallait une visite pour se faire une bonne idée des problèmes. A savoir qu'il y avait de gros dégâts faits par le chien de Monsieur, boiseries et bas de porte rongés, tapisserie arrachée. J'imagine que le juge a voulu voir sur place pour l'ELS mais aussi pour estimer le montant d'un préjudice et de l' indemnité de résolution

L'année passée.
Visite des lieux du juge accompagné de son expert.
Ayez la politesse de ne pas dire que c'est faux je vous prie. J'ai encore une copie du jugement.
Que cela surprenne certains experts indépendants je le conçois bien.

Personnellement, je procède comme ceci :

Quand le locataire
m'annonce son intention de partir, je demande une visite du logement, pour voir q'il y a des dégâts ou s'il est bien entretenu.

Si le logement a l'air en bon état et que le locataire est de bonne foi, je prévois un ELS à l'amiable.

Par contre, si c'est un locataire porté sur le conflit ou que son logement semble dégradé, je lui demande de signer l'ordre de mission d'un expert que je lui présente. S'il signe cet ordre de mission, cela signifie qu'il est d'accord pour prendre cet expert.
Ensuite l'expert vient, et s'il connait son métier, il fera signer son ELS aux deux parties, qui ne pourront plus le contester par la suite.
Il arrive aussi que l'expert fasse signer son ordre de mission à son arrivée, avant de procéder à l'état des lieux.

Quoi qu'il en soit, le mieux est de toujours obtenir l'accord du locataire, parce que s'il réfute l'état des lieux, c'est problématique, compte tenu que l'avis d'un expert désigné par le bailleur peut toujours être contesté.

Voici une liste que j'ai établie à titre tout à fait personnel et selon ma propre expérience. Elle n'est certainement pas exhaustive mais constitue un ensemble de points qui posent souvent problème :

- Demander la nouvelle adresse du locataire pour le courrier...
- Électricité : vérifier que les raccords de lustre sont toujours là ainsi que les pythons, sinon les facturer, et vérifier qu’au plafond les arrivées ne sont pas abîmées ou écourtées. Vérifier si les disjoncteurs sont toujours en place et fonctionnels, idem pour différentiel.
Vérifier si la sonnette marche toujours et parlophone
- Sanitaires : Contrôler le chauffe-eau, si pas de facture d’entretien prévoir un entretien aux frais du locataire. Vérifier que les robinets marchent et contrôler le débit d’eau chaude (calcaire dans le chauffe-eau). Si pas assez de débit facturer un détartrage. Vérifier si les sanitaires ne sont pas couverts de calcaire. Idem pour le carrelage.
Voir si l’évacuation des wc et éviers va toujours bien.
Plaque de WC, vérifier si pas de coups ou de fissures, et pieds en dessous en bon état.
- Cuisine : changer le filtre de hotte aux frais du locataire. Vérifier s’il n’y a pas d’impacts sur le carrelage suite à une chute de casserole.
- Chauffage : contrôler les vannes de radiateur et voir s’il n’y a pas de coups dans les radiateurs.
- Volets : contrôler la bonne marche et voir si les pattes de retenue sont encore là (en levant trop fort le volet on peut les casser)
- Papier peint : voir si pas de griffes ou de tâches, et si une couleur différente mais proche n’a pas été utilisée. Regarder à contre-jour
- Sol : vérifier coups, accrocs, tâches.
- Vérifier si les bas de porte isolants et les joints sont toujours bons.
- Fenêtres : pas de joint abîmés et d’objets fixés ou de trous ? Ferment toujours bien ?
- Facturer une nouvelle pile pour le détecteur de fumée
- Vérifier tous les appareils, y compris les différentiels (débranchés ?)

- Nettoyage ? Voir si dans les meubles et en dessous tout est propre. Fenêtres ?
- Attention car les tâches peuvent être indélébiles. Ne pas croire qu’on peut tout ravoir au nettoyage...
- Relever le ou les compteurs.

- Se faire remettre les clés, y compris les doubles et la clé de boîte aux lettres et de porte intérieure (sdb !). Contrôler que ce sont les bonnes clés !

- Rédiger un document contre-signé pour établir les dégâts + photos, prévoir les frais. Ne pas oublier de garder suffisamment de garantie pour couvrir les frais restants

...

Non pas du tout, c'est mon droit d'avoir une cave privée, et la locataire ne doit pas avoir accès à toutes les installations techniques de bâtiment. Il doit juste avoir accès à son tableau électrique pour les disjoncteurs et au compteur pour les relevés et mises en service.
Sinon on n'en sortirait plus, imaginez un immeuble de 100 logements en copropriété, tous les occupants ne vont pas recevoir les clés qui donnent accès aux combles, gaines techniques et locaux de service. Sinon chacun irait bidouiller, mettre ses encombrants, jeter ses ordures n'importe où, etc...

Le bail 3-6-9 n'existe plus depuis plus de 15 ans.
En outre, il ne faut pas confondre préavis et indemnité de résiliation !
Si le logement est reloué avant la fin du préavis, logiquement le loyer n'est plus dû par le locataire sortant, le bailleur ne peut pas toucher deux loyers pour un bien. Par contre, l'indemnité de résiliation reste due. (en ce qui me concerne je ne la réclame pas mais...)

En ce qui me concerne, je fais signer un bail de un an renouvelable par tacite reconduction, ce qui me permet d'y mettre fin après un an ou après deux ans, sans devoir me justifier. En deux ans, on voit quand même si le locataire est sérieux. Un gros problème de paiement ou un conflit dans les deux premières années -> je mets fin au bail, sinon il se transforme en bail de neuf ans.

J'ai vu que le bail type de la région wallonne propose une option de bail de type court résiliable chaque année. Le bail PIm prévoit aussi cette option je pense. Ce serait séduisant, un bail de trois ans, auquel on pourrait mettre fin après un an, deux ans ou trois ans. J'ai lu çà et là cependant (mais je n'ai plus les sources) qu'une certaine jurisprudence avait donné tort à des propriétaires qui avaient résilié ce bail après un ou deux ans. Donc prudence quand même...

Le pire pour moi (aussi bien pour le bailleur que le locataire), c'est le bail de trois ans sans clause de résiliation anticipée. Le bail de neuf ans signé comme premier contrat est aussi désavantageux pour le bailleur, mais très avantageux pour le locataire : celui-ci est protégé pendant neuf ans mais il peut résilier moyennant indemnité de 3, 2 et 1 mois (et après 3 ans sans indemnité), tandis que le bailleur ne peut pas résilier sauf conditions draconiennes