Merci pour vos commentaires
Parmi les demandes ignorées par le syndic (non reprises dans l’ordre du jour):
1) - correction des quotités attribuées (pour les charges et les votes en AG). Les PV passés montrent qu’elles ne correspondent pas aux données de l’acte de base à qq % près.
Qui a demandé ses corrections ?
J'ai demandé les corrections déjà après l'AG de 2019, et de nouveau en 2021 et 2022, en fondant ma demande sur l'acte de base.
- le PV de l’AG de 2021 (par visioconférence) n’a pas été diffusé, car le président de séance a refusé de le signer quand il est passé chez le syndic quelques jours après à cause de de quelques irrégularités dans la formulation et la séquence des votes. Depuis, plus rien...malgré mes demandes.
Pourquoi vous et le Président de séance , au lieu de demander une correction, n’estez vous pas pour une annulation pure de cette AG ?
Parce le président a toujours espéré pouvoir convaincre le syndic de modifier le texte, et qu'il est maintenant trop tard (délai >> 4 mois). Nous nous sommes aussi dit que le risque était grand que le juge de paix nous demande de justifier un préjudice personnel avant de rendre un jugement en notre faveur.. Le préjudice est pour l’ACP dans son ensemble, mais la plupart des CP ne sont pas même conscients du problème.
- le syndic ne diffuse pas les contrats en cours, y-compris ceux concernant l’énergie, et même son propre contrat avec l’ACP.
regardez en haut des PV pour les contrats de fournitures, son contrat existe vous ignorez où il est, puis avant chaque AG vous avez l'opportunité d'aller sur place consulter tout ce que vous voulez.
Ok, mais le sujet est prévu dans le code civil : Art 3,89 §5, 11° Le syndic est chargé (…) de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières… Mais notre syndic ignore mes demandes.
- aucun seuil de dépenses n’a été défini (a- au-delà duquel un cahier des charges doit être établi, et b- au-delà duquel il faut plusieurs devis)
Il me semble que c’est aux CP de définir ce seuil, regardez si un PV n’a pas déjà été fait à ce sujet.
Art. 3.88. § 1er . L’assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix: c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 3.89, §5, 2°.
Par ailleurs, il me paraît logique de demander 2 ou 3 devis sur la base d’un même cahier des charges pour faciliter la comparaison.
- les règles de fonctionnement du CDC n’ont pas été définies
Ya rien à définir, tout est bien stipulé à l’article 3.90 du code civil.
Oui, mais cet article ne précise pas les modalités des réunions avec le syndic, les modalités des communications entre CP et CDC, le contenu de leur rapport, etc. Ce serait tout de même mieux que l’ACP précise ce qu’elle souhaite...
-Je me pose aussi la question d’une action en justice de l’ACP contre le syndic. Pratiquement, cela devrait bien sûr s’organiser en dehors de l’AG et en absence du syndic.
Visez juste car ça peut durer des années et du fric !
Pour l’instant, personne n’a la liste des copropriétaires ni leurs adresses mail (seulement des adresses postales, dont beaucoup sont chez une société de gestion!).
Alors là, je vous stoppe de suite, pour quelles raisons viendriez vous m’importuner alors que j’ai donné mandat à une société de gestion pour mon lot ? le syndic n’a pas le droit de donner mes emails, adresses villégiatures, téléphone privé ou gsm sans mon autorisation expresse !
Je ne suis pas d’accord : L’art. 3,89, §5 spécifie que le syndic est chargé (…) 14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l’article 3.30, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires,
Je ne vois que le porte-à-porte pour les inviter, rassembler les volontaires pour se bouger, etc (250 appartements!).
Ou un toute boite ?
Ensuite il faudra trouver un avocat, se cotiser pour avancer les frais de justice…
compter plus ou moins 5.000€ à 250 lots ça peut se faire si et seulement si, les autres CP vous suivent.
C’est bien ce qui se profile à l’horizon si les CP se réveillent…

Est-ce répréhensible?

Vous devez savoir aussi que les techniciens des fabricants et la plupart des plombiers préfèrent remplacer les échangeurs à plaques (qui s'entartrent nettement plus vite que les serpentins) plutôt que les détartrer. Il faut reconnaître qu'ils ne sont pas faciles à détarrer avec les produits usuels, même les produits pour "pros". Cela leur permet de facturer le remplacement (pièces autour de 80-100€ + main d'oeuvre 1h + forfait déplacement en général). Et évidemment cela se produit dans le cadre d'un dépannage urgent, en dehors de l'entretien bisannuel légal, En réalité les échangeurs bouchés sont envoyés chez le fabricant qui les détartre avant de les revendre comme s'ils étaient neufs. Cela arrange tout le monde sauf le propriétaire qui doit alors payer la facture, car le technicien prend bien soin de la lui envoyer plutôt qu'au locataire. Si le propriétaire s'avise de l'inclure dans les charges locatives en fin d'exercice, le locataire a beau jeu de dire que selon la liste du moniteur, le remplacement des pièces défectueuses et à la charge du bailleur, etc...

J’espère que l’interprétation de GRMFF est bien celle qu’aurait (aura, éventuellement) un juge de paix. L’interprétation que j’ai présentée dans mon message du 26/11/2022 est en fait celle des avocats des 2 sociétés gestionnaires en cause. Ils m’ont tous deux assuré que l’usage (un mandataire, employé de la société, vote pour 10% des quotités totales, 2 pour 20%, etc.) est bien connu et accepté dans la profession. N’étant pas juriste, et donc sans accès à la jurisprudence, je n’ai pas pu les contredire...
En plus le  syndic refuse tout dialogue à ce sujet, car bien sûr il peut ainsi s’arranger avec chaque société (en tout autour de 45 % des quotités totales!) à l’avance pour avoir les majorités qu’il préfère, quels que soient les souhaits des autres copropriétaires. Si GRMFF a raison on passerait de 45 à 20% des quotités totales pour les gestionnaires, ce qui serait un réel progrès.
Ce que je comprends du dernier commentaire de "copropriétaire engalère" est que le syndic a beau jeu d'évacuer la discussion, et c'est bien ce qui se passe en pratique. Théoriquement, c'est pourtant au président de séance d'insister pour vérifier la légalité des mandats, etc... et pas au syndic. Encore faut-il qu'il connaisse bien la législation, qu'il reste maître des débats, que des participants ne le poussent pas à "avancer" car "on a assez perdu de temps avec ces formalités", etc...

Je suis un peu dépassé par les commentaires qui s'éloignent un peu de la question d'origine, il me semble...
Ma question portait sur ce paragraphe du code civil : Art 3.87 §7
"Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l’assemblée générale organisée en raison de l’absence de quorum lors de la première assemblée générale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété."

Dans le cas général (en l’absence de gestionnaire professionnel pour certains appartements), les procurations sont vérifiées en début d’AG : le syndic annonce les procurations reçues, et entre les données dans son logiciel avant d’annoncer que les présents et représentés totalisent x quotités.
Il faut déjà être assez vigilant pour faire vérifier par le syndic et le président de séance que personne ne dispose de plus de 3 procurations, et même que le total des voix de chaque copropriétaire présent ne peut excéder 10% du total des quotités.

Dans le cas où une société gestionnaire a mandat pour gérer des appartements, c'est un peu plus compliqué...
Si j'ai bien compris, en général, les copropriétaires qui font gérer leurs biens par une société mandatent cette société pour les représenter aux AGs. Le syndic en est informé une fois pour toutes indépendamment des AGs. Ces mandats sont permanents jusqu'à révocation, et ne sont pas nominatifs. Ce ne sont donc pas des procurations au sens de la législation ci-dessus. Je suppose donc que c'est leur statut d'employé qui leur donne droit de vote?
De plus, si une société gère plus de 3 appartements et que, mathématiquement, cela lui donne plus de 10% des quotités totales, cette société doit être représentée par au moins 2 personnes à l’AG. Si cela lui octroie plus de 20 %, il faut alors 3 personnes, etc. Si ces 3 personnes sont effectivement présentes, rien à redire. Si ce n'est pas le cas, la société en question n'a droit qu'à 10% des quotités. Est-ce que mon interprétation est correcte?

Si oui, est-ce au syndic de « distribuer » les quotités à ces personnes (employés de la société de gestion) quand elles viennent s’enregistrer avant le début de l’AG, et sur quelle base vérifiable en direct par l’AG (sachant que seul le syndic a les informations détaillées)? Bref, à moins de faire confiance aveuglément au syndic, il y a de la place pour des arrangements entre professionnels de l’immobilier...

Imaginez le cas (bien réel) ou une société de gestion qui a un mandat de plusieurs copropriétaires pour un total de (beaucoup) plus que 3 appartements, totalisant, disons 27% de quotités totales, est représentée en AG par une seule personne. Si ce n’est pas vérifié/corrigé au début de l’AG (= redistribué sur 3 personnes au moins en l’occurrence), est-ce que cela peut invalider les votes?

Notez par ailleurs que la vérification par un copropriétaire isolé reste très difficile et laborieuse pendant l’AG, et même a posteriori, quand le PV de l’AG ne détaille (nom/lot/quotités) que les abstentions et les votes contre.

Selon le code belge de la copropiété:
"Art. 3.87, §8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

Je suppose que ce mode de calcul doit s'appliquer aussi dans les cas ou un majorité des 2/3 ou des 4/5 est nécessaire.

L’AG de 2021 (2e date, en ligne) a eu lieu, avec environ 1/3 des copropriétaires présents ou représentés. Le projet cogénération avait été placé stratégiquement en 2e position dans la liste des points de l’ordre du jour, avec la mention : explication du syndic – approbation installation – choix d’installateur – vote (2/3; majorité absolue) comme déjà mentionné. Le syndic (et non le président de séance) tenait fermement en main le bouton qui donne (et enlève!) la parole à ceux qui l’ont demandée. Il a présenté le résultat de la « mise en concurrence » sur 2 diapos qui reprenaient :
1- le montant de l’investissement et un calcul de retour (cumulé) sur cet investissement en 10 ans pour 2 fournisseurs
2- le montant du loyer annuel à attendre pour l’option « tiers investisseur » pour 2 fournisseurs (dont l’un avait aussi proposé l’investissement).
La seule question qui été abordée a été le fait qu’un investissement par la copropriété la lierait au syndic actuel pour 10 ans. Le syndic a répondu que la plupart des syndics savent gérer (des points de vue techniques, juridiques, administratifs, etc..), ce dont ke doute, mais c'est hors sujet.
J’ai aussi fait remarquer que l’étude avait été faite « en catimini » sans demande de l’ACP, ni implication du conseil de copropriété, qu’elle était bâclée et qu’elle devait être approfondie. On m’a répondu qu’une réponse à ces questions m’avait déjà été apportée par email (lors d’échanges avec le syndic avant l’AG où j’exposais mes préoccupations), ce qui est bien sûr faux car on m’avait seulement dit que le syndic était expert dans ce domaine, donc digne de confiance, et que l‘investissement était rentable pour l’ACP dans tous les cas de figure. Puis mon accès à la parole a été coupé, bien que j’aie gardé la "main levée" pendant de longues minutes jusqu’à la fin des votes (sinon la fin de l’AG).
Les votes ont été organisés comme suit :
1er vote : investissement direct : oui/non/abstention. Résultat : majorité de non
2e vote : tiers investisseur : oui/non abstention. Résultat : majorité de oui.
Donc il était admis à l’avance que pour chaque vote, le fournisseur choisi serait celui qui proposait le meilleur revenu pour l’ACP.
Finalement, c’est l’option « tiers investisseur » qui a été choisie (majorité > 2/3), probablement parce que la question mentionnée plus haut a produit son effet (?).
Le syndic a donc bien joué pour s’assurer une source supplémentaire de revenus pour de nombreuses années, sans risque pour eux, tout en fidélisant l’ACP.
Il faut noter que l'entièreté de l'AG a été enregistrée par le syndic.

Ma question devient: serait-il possible de revendiquer le fait que :
- le syndic n’avait pas de mandat pour faire une étude sur la cogénération
- le débat nécessaire n’a pas vraiment eu lieu car le syndic a eu le moyen technique de l’éviter. Est-ce que le président de séance a manqué à sa mission ?
- les votes n’ont pas respecté ce qui était annoncé dans la convocation (c’est-à-dire un 1er vote sur l’acceptation du principe de l’installation avant un 2e vote - choix de l’option puis d’un 3e - choix du fournisseur).
pour tenter d’invalider les votes sur la cogénération?...

Plus généralement, l’arme des options limitées des votes électroniques (oui/non/abstention) me paraît redoutable car le libellé des questions posées permet d’influencer/orienter facilement la décision dans la direction souhaitée.