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#4001 Re : Locations et baux » Droit de visite pendant le préavis ... » 03-07-2009 10:30:43
A titre d'information: le texte suivant a été publié sur le site de la Commission de la protection de la vie privée (CPVP) Il y a des liens vers des textes plus approfondies et l'avis lui-même.
Recommandation aux bailleurs et agents immobiliers
Le propriétaire d'un logement mis en location peut-il demander une copie de ma fiche de salaire ? L'agent immobilier de mon bâtiment veut connaître le numéro de plaque de ma voiture, est-ce autorisé ? Le bailleur d'un appartement veut savoir quelle est mon origine ethnique, est-ce légal ?
#4002 Re : Copropriétés forcées » probleme avec ascensoriste !? » 31-07-2009 07:35:04
Petite remarque: c'est en principe le syndic qui devrait suivre ce dossier et faire en sorte que les intérêts de la copropriété soient préservés! (...)
C'est à 200% correct. Donc tout le courrier à cette firme doit être envoyé par le syndic et pas par un copropriétaire. Si non le syndic peut déposer au pénal une plainte contre ce copropriétaire pour obstruction (ce qui s'est déjà passé dans certains cas).
Le seul moyen que les copropriétaires ont est d'écrire à leur syndic et d'en avertir un ou plusieurs des organismes suivants:
- l'IPI (faute possible du syndic professionnel)
- FGov Économie
- une organisation de défense des intérêts des consommateurs, comme Test-Achats
- une organisation de défense de l'intérêt du secteur de l'immobilier, y compris les copropriétaires
- une organisation de défense des intérêts des consommateurs, spécialisée pour défendre les intérêts des copropriétaires, comme le CNIC.
Et +20% des CP peuvent imposer au syndic d'organiser d'urgence une AG avec ce problème à l'ordre du jour.
#4003 Re : Copropriétés forcées » Résiliation "contrat" syndic » 07-09-2009 08:39:16
(...) C'est ce fameux contrat qui a été reconduit "les yeux fermés" par la première AG (...)
Une "reconduction" d'un contrat n'est pas encore prévue par la loi (et ne le sera pas si on peut croire le projet de la nouvelle loi, qui vient de passer le premier cap: la commission de justice).
J'ai l'impression que ce contrat de "syndic provisoire" n'est plus d'application.
Quel est le texte exact concernant cette reconduction dans les documents suivants (en omettant des noms de personnes et de firmes)?
1. le texte du point de l'ordre du jour dans l'invitation
2. le texte dans le PV pour le même point
#4004 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
Bonsoir
Dans notre cas 3 immeubles à 7 appartements du même côté de la chaussée et les uns à côté des autres sans aucune maison entre les numéros vont de 9bte1 à 9bte 7 dans le premier de 15 à 21 dans le 2ème et nous dans le même immeuble 23 où est passé le 22? l'immeuble suivant 23 A bte1 à 23 Abte7
Un peu d'harmonie que diable!! c'est la commune qui nous a imposé ces numéros.
Le complexe est probablement construit en 2 phases. La boite 22 pourrait être celle pour l'ACP.
#4005 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
#4006 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
Il y aurait-t-il quelque sophiste dans ce salon ?
Voyez l'article 17 de la circulaire du 7 octobre 1992 relative à la tenue des registres de la population et des étrangers.
Bonne lecture.
Merci pour votre aide, pour ce qui concerne la période 1990-2009. Je continue mes recherches, "sophistiquées" selon vous, pour la période à partir de 2010.
#4007 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
Cher Luc,
Vous pourriez tout de même donner l'information que vous avez, si cela concerne bien la numérotation des appartements, et une éventuelle loi, arrêté, circulaire ou disposition officielle. Actuellement, RIEN ne confirme la moindre chose en ce sens.
S'il y a un lien avec le cadastre, c'est bien. Actuellement, c'est pas facile...
Si cela concerne autre chose que la numérotation, c'est autre chose...
Cela a effectivement un lien direct avec le cadastre.
Je n'ai pas actuellement le temps pour approfondir plus. J'ai de l'information imprimé classé quelque part. Les mesures officielles, tel que ce changement, devaient sortir avant le 01.01.2010, en principe la date du recensement les maisons, qu'on fait tous les 10 ans.
Les services de statistiques INS attendent probablement cette numérotation pour faire des statistiques corrects (et facilement vérifiables ) sur les immeubles à appartements. ce type de statistiques n'existe pas due à entre autres un manque de standardisation dans la définition des parties privatives et communes d'un immeuble à appartements.
Dans certaines villes on donne par exemple un N° de police par appartement au lieu de par immeuble ....
Les ambulances, pompiers ont parfois des problèmes avec la confusion entre le N° de boîte aux lettres et le N° de l'appartement.
La formule, que vous avez donné, est probablement utilisé pour permettre à un ambulancier, pompier, ... a retrouver facilement l'appartement sans devoir poser trop de questions.
Ex:
N° 13 = 1ère étage 3ème porte dans le palier, en partant d'un point bien déterminé. C'est plus facile et plus rapide pour le secouriste, que de devoir demander des explications en cas d'accident, incendie, ... .
Sur ma porte du palier (et ceux des voisins) n'est pas indiqué la N° de boîte aux lettres ni celui de l'appartement. Uniquement un nom de famille.
Dès que j'ai le temps je ferai une recherche approfondi, d'abord de mon clasement "divers" pour retrouver ma documentation de ce projet, puis dans le Moniteur.
#4008 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
(...)
(soit dit en passant: on est 2 ans plus tard et on attend toujours cet accès....)
(...)
Ceci explique pourquoi l'IPI n'est pas au courant ... il y a du retard au Finances. On n'explique pas l'évolution future de quelque chose qui n'est pas encore disponible.
Pourquoi faire tant de bruit, voir/lire des sous-entendu partout, ....
Tout cela probablement parce que j'ai osé dire que cette nouvelle numérotation des appartements n'est pas tellement absurde.
Il y a d'autres éléments qui ont poussé le Ministre responsable à imposer une nouvelle numérotation.
Mais vu l'acceuil donné à ma réponse, je vais réserver cette partie de ma réponse à un autre site. Sur lequel se trouve déjà l'explication des "90%/98%" et se trouvera dans quelques semaines le résultat de certaines réunions, dès la réception du rapport officiel de l'administration.
#4009 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
La police me dit que c'est une nouvelle loi. ---> Exact. C'est une disposition qui a été imposé par le Ministre des Finances. ---> L'IPI devrait être au courant vu les accords entre l'IPI et le SPF Finances.
Luc, le roi du syllogisme !
Quels accords entre Ipi & SPF Finances ?
Je cite un rapport annuel de l'IPI:
(...) Le Conseil national a approuvé le 28/03/2007 un projet de protocole d’accord entre l’IPI et le SPF Finances (...)
Dans le cadre de cet accord l'IPI devrait avoir été informé de l'évolution future de cette base de données.
Cette évolution est plus qu'important pour les logiciels utilisé par les régisseurs et les syndics.
#4010 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
(...)
Je ne sais pas ce qui va se passer pour les actes notariés. Je ne sais pas ce qui se passe pour les baux enregistrés.
Le N° valable à la date de l'acte doit être mentionné.
Je ne sais pas ce qui se passe pour ceux qui sont domiciliés mais en prison (et donc impossible à radier). Je ne sais pas comment les propriétaires vont être informés.
Il y a une trentaine de categories similaires, qui seront tous traités tel que prévue dans la loi sur le registre national.
La police me dit que c'est une nouvelle loi. (...)
Exact. C'est une disposition qui a été imposé par le Ministre des Finances. L'IPI devrait être au courant vu les accords entre l'IPI et le SPF Finances.
Je ne connais pas la disposition exacte, mais je sais que cela cadre dans la grande réforme du SPF Finances.
Cette disposition serait absurde? Je ne le crois pas.
Elle va en principe s'imposer lentement dans tout le pays et remplacer les méthodes assez disparates de numéroter les appartements.
Un travail va s'imposer: attribuer les boîtes aux lettres (privatives) dans la nouvelle séquence de la numérotation (exigence de La Poste). Ceci sera surtout le cas dans les grandes immeubles.
#4011 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais des travaux » 24-06-2009 11:49:41
En plus de ce que Grmff a dit il faut faire attention que la majorité requise par les statuts est effectivement atteinte.
En marge:
il faut faire attention que la règle de l'équité est suivi. Vous êtes dans une copropriété forcée, qui en fait mutualise les charges.
Si vous déclarez certains frais comme "privatif" à charge d'un groupe limité de copropriétaires, vous êtes sur une voie très glissante.
Attendez vous que d'autres frais sont proposés à être mis à charge d'un autre petit groupe.
#4012 Re : Copropriétés forcées » demande d'avis par courrier » 24-06-2009 11:42:56
Le conseil de gérance a émis l'avis de procéder à des travaux d'isolation. pour ce faire, le syndic a envoyé un courrier à chaque propriéaire en lui demandant de faire connaitre son avis sur la question par retour du courrier. N'y a-t-il pas desprescriptions légales pour le délai de réponse? Je soupçonne le syndic de vouloir faire passer "ces travaux" en vitesse pouQue faire?r que certains proprios absents ne puissent réagir.
En plus de l'avis pertinent de Grmff:
Si cet avis de l'organe de contrôle de l'ACP se base sur une question parlementaire très récent, je conseille d'attendre d'abord la publication officielle de la réponse à cette question.
En plus je rappelle qu'une décision d'exécuter se base sur un cycle de TROIS décisions consécutives de l'AG, qui ont leur majorité:
- la nécessité (= définir le besoin, et charger quelqu'un à transformer ses besoins dans un cahier de charges et des variantes éventuels) & planifier le budget provisoire (50%)
- la méthode (= choix du cahier des charges) (50%)
- le choix de l'entrepreneur (= choix de l'offre) (75% ou plus).
Payer d'abord un entrepreneur vous limite directement quand aux méthodes possibles (= exécutables par cet entrepreneur) et quand au prix.
Je rappelle que le conseil de gérance NE cogère plus depuis 1995, n'importe ce que les statuts disent. Il n'a donc aucun pouvoir dans ce sens. Il ne peut que contrôler le syndic (exécute-t-il les décisions de l'AG correctement?) et assister (= des tâches analogue à ceux qu'un assistant exécute).
#4013 Re : Copropriétés forcées » copropriété ou pas? » 24-06-2009 11:26:23
Selon la loi vous appartenez à une association de copropriétaires (ACP) avec TROIS membres. Cette ACP doit avoir un syndic professionnel ou bénévole et l'AG devrait se tenir annuellement.
Il est possible d'y "échapper", par une déclaration authentique comem annexe à voter acte de base, signé par les TOUS les copropriétaires, dans laquelle vous déclarez entre autres d'appliquer la méthode de gestion, tel que définit dans la section 1 (voté en 1921), donc l'article 577-2 au lieu de de la loi de 1994 (= la section 2).
Cette déclaration est valable, pour autant qu'aucun (nouveau) copropriétaire ne déclare pas autre chose et le notifie aux autres.
Personnellement je vois des éléments dans votre situation qui rend cette déclaration très délicate:
1. tous les CP ne résident pas
2. il y a un magasin au rez.
J'ai copié le début de la loi sur la copropriété. Cette loi de 14 articles est en fait composé de la loi de 1921 (Art. 577-2, anciennement l'article 577bis de 1921) et la loi de 1994 (articles 577-3 à 577-14).
(...)
CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETESECTION I. - (DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.) <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>
Art. 577-2. <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> (Ancien article 577bis) § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
§ 9. (Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
§ 11. (...) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>SECTION II. - (DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.) <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>
Sous-section I. - Dispositions générales.
Art. 577-3. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
(...)
#4014 Re : Copropriétés forcées » Que faire ? » 29-09-2009 08:28:08
odi profanum vulgus et arceo
= Je haïs le vulgaire profane et je l'écarte .
Proverbe assez souvent utilisé par des « hommes de qualité » d’avant la Révolution Française, qui n'avaient aucun estime pour ceux qui n'avaient pas de "qualité".
#4015 Re : Ventes et achats » Négociation immobilière interdite aux notaires! » 16-07-2009 10:23:52
(...)
Cela devient obsessionnel chez vous de vous en prendre à des associations qui ne sont pas des fidèles de l'église-cnic....
(...)
Je crois qu'ABSA est grand assez pour se défendre lui-même.
Et je vous rappelle que j'interviens ici en mon nom personnel.
Libre à vous d'ouvrir un autre sujet concernant les "fidèles de l'église CNIC" et d'y exprimer votre opinion.
Mais ne sortons pas du sujet.
#4016 Re : Copropriétés forcées » Monopole d'un syndic professionnel: limites » 17-06-2009 23:09:50
(...) les AI-syndics ne pourraient pas faire la comptabilité des ACP, en vertu d'un monopole des experts-comptables.
Des syndics-experts faisaient et font des expertises de la comptabilité d'autres ACP, dont ils ne sont pas le syndic.
Ceci tant comme expert judiciaire, que comme expert privé ou dans le contexte d'une plainte au sein de l'IPI.
J'ai pu consulter toute une correspondance, qui contient des lettres/courriels émanant de l'IPI, IEC, de l'expert-syndic et de différents copropriétaires de différentes ACP.
Il en résulte que la jurisprudence avancé par l'IEC dans cette correspondance va dans le même sens (le monopole de l'expert-comptable) que le jugement du 15.06.2009 (le monopole de l'agent immobilier) cité ET puis publié dans l'autre sujet.
J'ai partiellement une copie de cette correspondance et je vais voir si je peux en publier des extraits.
"Si non e vero, e bene trovato" ;-))
Mes connaisances du maltais sont en desous de tout. Traduction s.v.p.
#4017 Re : Ventes et achats » Négociation immobilière interdite aux notaires! » 16-07-2009 10:23:52
Merci pour les liens.
@ luc: je ne sais pas si cela aura également des incidences dans les ACP: à mon sens, vous tirez un peu trop sur la ficelle par cette extrapolation: à vous suivre, les AI-syndics ne pourraient pas faire la comptabilité des ACP, en vertu d'un monopole des experts-comptables.
"Si non e vero, e bene trovato" ;-))
Mais ne sortons pas du sujet... (sauf, éventuellement, à ouvrir un autre fil de discussion)
Exécuté. Voir Monopole d'un syndic professionnel: limites.
@ luc again: dans l'analyse de Me Carnoy (cfr lien de Luc), il est plutôt question du problème analogue des avocats-syndics....
@ luc: le fait que RI soit débouté dans son appel (de même d'ailleurs que les notaires) ne relève que de discussions techniques et ne concernent en rien la discussion de fond.
D'accord. Mais la manière que le sujet a été entamé me laissait dès le début dubitatif.
Je voyais ce lundi que l'intervention d'ABSA contenait des erreurs manifestes (président du tribunal a.l.d. président de la 1ère chambre, ...). Donc il était clair qu'ABSA lançait une rumeur sur base de rumeurs et pas sur base de documents en sa possession.
Puis vite tout c'est éclairé après ce que l'IPI a tenu une conférence de presse le mardi et qu'en suite Me CARNOY a publié sont commentaire, dont j'ai donné le lien ce mercredi. Cette communication de moi a donné lieu à votre intervention, qui à lui-même est probablement un record de longueur pour ce forum.
Ce jugement a, comme toute médaille, deux cotés. Certes la coté face de cette médaille est très positif pour les agents immobiliers. Mais ce jugement pourra être utilisé contre les agents immobiliers qui "jouent" à l'expert-comptable dans d'autres copropriétés (voir l'autre sujet cité ci-devant). Un expert-comptable n'a pas la même mission qu'un comptable.
#4018 Copropriétés forcées » Monopole d'un syndic professionnel: limites » 17-06-2009 23:09:50
- luc
- Réponses : 1
Sur demande de PIM je tranfère une partie d'une discussion dans un autre salon vers ici.
Ils'agit du sujet Négociation immobilière interdite aux notaires ! et le texte suivant:
@ luc: je ne sais pas si cela aura également des incidences dans les ACP: à mon sens, vous tirez un peu trop sur la ficelle par cette extrapolation: à vous suivre, les AI-syndics ne pourraient pas faire la comptabilité des ACP, en vertu d'un monopole des experts-comptables.
"Si non e vero, e bene trovato" ;-))
Mais ne sortons pas du sujet... (sauf, éventuellement, à ouvrir un autre fil de discussion)
Je repondrai séparément à ce texte
#4019 Re : Ventes et achats » Négociation immobilière interdite aux notaires! » 16-07-2009 10:23:52
Un autre article
Lien
De quoi taquiner la curiosité de saxo
Dans un autre article du même jour (voir plus loin) une analyse approfondi de ce jugement de la 1ère Chambre de la Cour d'appel.
Il y a à boire et à manger dans cet arrêt. Par exemple RI a été débouté. ...
Voir l'éditorial du www.droit-fiscalite-belge.com du 16.06.2009 (inclus la transcription du jugement).
Ce jugement forme aussi de fait jurisprudence en ce qui concerne le monopole des experts comptables envers les agents immobiliers, qui agissent comme un expert comptable envers la comptabilité des ACP.
#4020 Re : Ventes et achats » Négociation immobilière interdite aux notaires! » 16-07-2009 10:23:52
Une fois n'est pas coutume, un post de ma part dans le salon vente
"Dans l'affaire qui oppose l'Institut des professionnels de l'immobilier (IPI) et la Fédération royale du notariat de Belgique (FRNB), les premiers reprochant aux seconds de leur faire une concurrence déloyale, la présidente de la Cour d'appel de Mons a surpris tout le monde ce lundi matin en allant à l'encontre de l'avis qu'elle avait demandé au ministère public puisqu'elle a estimé que la pratique de la négociation immobilière était une activité commerciale interdite aux notaires."
Lire l'article
Cet arrêt, probablement en référé, va dans le même sens que des jugements concernant le monopole des experts comptables professionnels de l'IEC.
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