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#4281 Copropriétés forcées » Change: Yes we can ... also » 12-11-2008 00:00:22
- luc
- Réponses : 6
Des copropriétés et leurs syndics d'avant 1994 n'ont pas encore accepté le changement imposé par la loi de 1994.
Ceux d'après ne l'ont appliqué ce changement que très partiellement.
Barak Obama vient de prouver qu'on peut, dans une vraie démocratie, changer les choses.
Concrètement par exemple donner la priorité sur l'éthique au lieu de la force du pouvoir en place.
La Belgique est une vraie démocratie, donc on ce type de changement y est aussi possible.
Donc donner le pouvoir à tous, inclus les jeunes copropriétaires, migrants, expats, propriétaires de seulement un garage, propriétaires d'une petite studio, ... devrait êter possible dans les faits.
Le speech du 04.11.2008 d'Obama à Chicago:
Et j'espère que les agents immobiliers voteront en décembre pour le vrai changement.
Qui implique une organisation séparé pour les syndics, au sein de l'IPI ou pas, vu que le contrat du syndic est un contrat forcée d'un agent immobilier envers un groupe de copropriétaires de 2 à 500 ou plus.
#4282 Re : Copropriétés forcées » refuser une facture ? » 08-11-2008 15:07:29
(...)
Tu peux faire ton rapport à l'AG sur le comportement du syndic. L'AG peut décider de résilier le contrat de syndic, ne pas donner le quitus, et demander le remboursement.
Correct.
Reste à voir si le jeu en vaut la chandelle...
Le jeu de la petite facture ne vaut pas à première vue la chandelle ...
Si ce principe se propage il le vaut ... mais c'est souvent trop tard ... le CdG est pris dans le piège ...
Le syndic dira simplement: vous étiez d'accord avec ce principe pour le cas A, ici c'est le même principe, donc ...
Christophe,
Continuez à poser des questions qu'un bon père de famille poserait. Fixez votre bût à longue terme, ne prenez pas 2 ou 3 marches en même temps, soyez consistent dans votre approche, exigez des preuves, ... .
N'oubliez pas que "oui, mais ..." est, dans des cas normaux, souvent plus utile que "non".
Ici par exemple: acceptez la "note de frais", mais ... avertissez oralement le syndic que ce sera autre chose s'il persiste à utiliser cette technique. S'il le fait encore: (2) avertissement écrit, puis (3) mise en demeure, puis (4) proposition de refus à l'AG et finalement (5) proposition d'élire un nouveau syndic, suite aux négligences de l'actuel syndic.
Ce sont des marches d'un escalier possible qui même au bût:
"Le syndic ne justifie les recettes et dépenses de l'ACP qu'avec des pièces qui se basent sur une réalité et qui sont conforme à la loi (Code Sociétés, TVA, ...) tant pour l'ACP que pour le tiers."
N'oubliez pas la devise d'Obama: "Change: Yes, we can"
#4283 Re : Copropriétés forcées » Dégats des eaux et copropriété » 05-11-2008 22:48:16
Ato,
Est en principe commun dans une copropriété ce qui est utilisé par au moins deux copropriétaires.
Cas très concret:
- Le radiateur de mon living et de ma cuisine se trouve dans un circuit commun avec mes voisins. Fuite dans ce circuit: à charge de l'ACP.
- Le radiateur de mes chambres à coucher ont un circuit propre. Fuite dans ce circuit: à charge de moi.
Pour les assurances. je déduis de vos commentaires que vous avez la même assurance, tant pour les parties immobiliers communs que privatives. Le syndic en est votre représentant envers le courtier.
Donc ce n'est "'assurance incendie commune de l'immeuble", mais "l'assurance de l'immeuble" qui est intervenu. Comme les dégâts provenait d'une partie privative assurée, l'assurance les prenait en charge, hormis la franchise, qui est à votre charge.
NB Tous les mouvemente financiers concernant l'assurance de votre immeuble doivent passer par le compte bancaire de votre ACP, sans être soldé (= sans totaliser les recettes et dépenses et ne mettre que le solde dans les comptes).
Morale de la chose:
Il est primordial que tout copropriétaire s'assure que le syndic organise un entretien préventif et pro-actif. Quitte à décider par exemple de remplacer toute la tuyauterie AVANT que les pannes se répètent.
Un entretien préventif est moins cher, qu'un entretien après panne, puisqu'on peut étudier des devis et chercher le moins cher pour la même qualité. Une panne est réparé par celui qui est disponible, pas nécessairement le plus qualifié ni le moins cher.
Je rappelle que le CNIC organise des réunions d'informations concernant un entretien méthodique et pluriannuelle de al copropriété, y compris le fonds de réserve.
#4284 Re : Copropriétés forcées » reception definitive !? » 10-11-2008 14:04:38
(...).
Contrairement à toute attente, c'est l'ACP qui a été condamnée (le syndic s'en est sorti avec les honneurs), car un syndic n'est somme toute que le bras qui exécute les décisions de l'AG. Il faut dire que les autres copropriétaires ne se sont jamais souciés de ce problème qui ne les touchaient pas et ont donc donné quitus et décharge au Syndic pendant les 3 années qui suivirent...alors qu'il n'est plus jamais intervenu dans ce dossier laissant les victimes totalement démunies face à laur appartement ainsi dégradé. Il appartenait à l'ACP de rappeler son syndic à l'ordre!
La phrase clé est: Il appartenait à l'ACP de rappeler son syndic à l'ordre!.
Donner un quitus et décharge est inconcevable tant que des CP contestent des décisions en justice.
Ceci permettra à l'ACP, dès qu'un jugement est définitif, de déterminer les responsabilités de leur mandataires. Puis on peut donner quitus/décharge pour le reste.
#4285 Re : Copropriétés forcées » refuser une facture ? » 08-11-2008 15:07:29
Il serait utile de savoir qui a émis cette note de frais, de quel montant on parle, et de savoir si les frais sont justifiés ou non.
Le syndic peut parfaitement mettre dans la comptabilité des notes de frais manuscrites et sans TVA, pour autant que cela concerne des frais. Par exemple, des frais de timbres.
Ah oui les frais de "timbres" .... mot classique utilisé dans des copropriétés pour couvrir parfois d'autres dépenses qui ne peuvent pas voir la lumière ....
J'ai vu dans des comptes des frais de timbres suffisantes pour envoyer une lettre par jour aux copropriétaires, y compris leur femme et enfants, ...
Ce mot fait automatiquement clignoter un feu orange. Et donc une demande à voir la pièce justificative (y compris la justification motivé et détaillé).
#4286 Re : Copropriétés forcées » refuser une facture ? » 08-11-2008 15:07:29
Ce document est probablement une note de frais, émis par une personne qui est probablement soumis au statut d'indépendant ou d'une société commerciale. Et donc soumis au TVA.
Si les frais sont soumis au système de TVA, la note de frais doit suivre les règles de la facture.
En plus, si elle est émis par un indépendant ou une société avec obligation de tenir une comptabilité, elle doit par exemple au moins être daté et porter le numéro d'ordre d'inscription dans le livre des factures sortantes.
Si maintenant le commissaire aux comptes, le conseil de gérance ou l'AG acceptent la manière de travailler, décrit par vous, il sont solidairement complice dans une fraude fiscale.
Comme une ACP est toujours solvable (les copropriétaires sont garant des dettes de l'ACP avec la valeur de leur appartement), l'ACP a un grand risque qu'en cas de constat de fraude, le Fisc se retourne envers l'ACP.
#4287 Re : Copropriétés forcées » reception definitive !? » 10-11-2008 14:04:38
Bonjour,
La bonne conservation de l'immeuble tombe sous la responsabilité du syndic qui chez vous est un professionnel.IPI.....il doit cionnaître son métier.
Il sera donc entièrement responsable en cas de faute s'il laisse l'immeuble non achevé.
C'est le syndic qui doit faire régulièrement le tour de la construction pour voir son était et s'enquérir des travaux à faire effectuer en urgence ou à prévoir à court et long temre.
C'est le syndic qui doit contacter IMMEDIATEMENT l'entrepreneur pour qu'il répare toute malfaçon garantie décennale oblige
En cas de négligence de la part du syndic, seul responsable de sa gestion cfr la loi, vouspouvez vous retrourner contre lui en engageant sa responsabilité professionnelle.
Attention!
Vous = l'ACP = l'AG de l'ACP.
Un bon contrat de syndic va lui obliger à faire annuellement un tour complet de la copropriété, en faire un rapport écrit
Ce rapport devrait faire partie de son rapport annuel à l'AG (= à joindre à l'invitation pour cette AG).
Ces obligation du syndic, qui détaillent ses obligations, doivent être mis dans votre "Règlement de copropriété". Le contrat de syndic doit alors explicitement prévoir qu'il accepte les dispositions des Art. x à y de ce règlement, jointe en annexe de son contrat.
#4288 Re : Locations et baux » expulsion et adresse » 03-11-2008 20:13:31
Citation :cette firme ne peut plus avoir son domicile
Lire "siège social" (au lieu de "domicile")
Exact pour ce qui concerne une personne morale en Belgique. J'aurais du écrire "domicilier le siège social".
Lisez à titre d'information les textes suivant en ce qui concerne la France:
#4289 Re : Locations et baux » expulsion et adresse » 03-11-2008 20:13:31
@gof
luc a écrit : Radié a comme conséquence que le N° TVA devient invalide, ainsi que le N° éventuel de l'ONSS, etc ... . La société devient une association de fait avec tous ses conséquences fiscales et autres.
J'ai un doute là. Si l'entreprise devenait automatiquement une société de fait, se serait admettre qu'elle a pris fin sans autre forme de procès. Or le Code des sociétés règle très clairement la manière dont la vie d'une société commerciale prend fin. C'est une procédure qui se déroule sous le contrôle du tribunal de commerce, notamment en ce qui concerne la désignation des liquidateurs et la répartition des avoirs.
J'admets que j'ai aussi un doute, mais les articles 181 et 182 sont en principe pas d'application. Pas de problème avec les publications ... mais avec l'adresse de la société. Elle a donc devenu une sorte de SDF.
Si l'entreprise publie une adresse qui ne correspond pas à son siège social, alors il y a peut-être faux en écritures, ce qui rend probablement le tribunal correctionnel compétent.
@groummy
Vous avez un jugement, le PV d'expulsion de la police, etc ... Envoyez une copie de ces documents à la BCE, avec demande de changer l'adresse de la firme X avec numéro BCE un tel. Indiquez le motif qui fait que cette firme ne peut plus avoir son domicile à cette adresse.
La BCE va vous confirmer, après quelques semaines, le changement et/ou la radiation. Gardez ce papier pour le cas que des huissiers, ... se présentent.
#4290 Re : Locations et baux » expulsion et adresse » 03-11-2008 20:13:31
j'ai contacté la BCE.
Il faut leur écrire et accompagner le courrier de preuves (ex. jugement).
Dès lors, la BCE écrit à la dernière adresse connue; la société a un mois
pour effectuer son changement d'adresse. Passé ce délai, elle est radiée!je vous remercie des info.
Merci pour l'info.
Radié a comme conséquence que le N° TVA devient invalide, ainsi que le N° éventuel de l'ONSS, etc ... . La société devient une association de fait avec tous ses conséquences fiscales et autres.
#4291 Re : Copropriétés forcées » reception definitive !? » 10-11-2008 14:04:38
Voici un lien pour plus d'info Lien
Excellent texte, mais il faut préciser que le syndic n'intervient pour la réception des parties communes, qu'avec le mandat de l'AG, organe décisionnel de l'ACP, gardien de la chose.
S'il intervient que pour une partie des copropriétaires il y a un soupçon de mélangé d'intérêts avec l'ACP, dont il est le syndic. De par sa déontologie il doit rester neutre dans les conflits entre copropriétaires. La réception définitive en génère assez souvent.
En plus il en résulte que le syndic ne peut dans ce cas pas avoir un soupçon de mélange d'intérêts avec le promoteur et/ou vendeur.
#4292 Re : Copropriétés forcées » Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis » 01-11-2008 01:22:26
Luc a écrit :Une disposition dans les statuts d'une ACP, datant avant 1994, qui est en contradiction avec une nouvelle loi ne peut être annulé que moyennant un constat de l'AG, qui suit immédiatement la publication de cette loi dans le moniteur, ou par une décision de Justice (- à faire endéans les 3 mois après une AG qui applique/approuve directement l'ancienne disposition).
(?) (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?)
Un mot d'explication serait le bienvenu.
Avec des exemples précis peut-être?
Par rapport à la Loi de 94, n'oublions pas qu'elle est impérative.
Il suffit de relire certains sujets de ce forum, dans laquelle vous avez participé, que la notion "impérative" n'est parfois pas interprété de la façon que vous suggérez (et avec laquelle je suis d'accord).
Notre interprétation (et en tout cas mon opinion) est que l'Art. 577-14 CC rend les dispositions des statuts originaux et leurs changements contraires à une loi d'office caduque et ne sont pas d'une nullité relative.
Un exemple concret:
Dans une ACP on a voté dans les années 80 la limitation des procurations à 4 par membre d'AG présent. Ceci a été maintenu durant des années jusqu'en 2006, malgré des procédures en cours devant le Juge de Paix. Mais grâce à une intervention de CIBRU la loi est appliqué à partir de cette année (= pas de limitation sauf la règle de 50%).
Entre parenthèse la limitation de 4 n'était pas appliqué aux membres du CdG quand utilisaient les procurations "en blanc", sans que cela soit communiqué.
Explication:
Une disposition des statuts originaux, contraire à une loi, qui n'est pas "utilisé" lors les AG existera, tant que personne n'en demande l'annulation. Ce qui coûte de l'argent et perturbe le bon fonctionnement de l'ACP. pour éviter cela il existe la technique que j'ai sommairement indiqué dans mon message précédent.
Exemple: Mon ACP a, lors du premier AG qui suivait la date de l'entrée en vigueur de la loi de 1994, constaté l'existence de la loi de 1994 et déclaré qu'elle en accepte les conséquences. Personne n'a contesté cette décision devant le Juge et les statuts ont été changé par voie d'un acte authentique. Malheureusement on avait aussi décidé qu'une coordination des statuts ne se ferait pas. Cette "épargne" à court terme a donné lieu à différentes procédures, dont la mienne n'était qu'un de la série.
Par expérience je conseille donc que les statuts soient adaptés (= coordonnées) à fur et mesure des changements de la loi. Une coordination, qui ne change rien, ne coûte qu'environ 50 €/page plus l'honoraire tarifé du notaire. C'est beaucoup moins qu'une procédure en justice.
Il va de soi que tout syndic professionnel, qui se respecte, informe les copropriétaires des changements de la loi (Ex: le périodique "Syndic Info" de l'ABSA) ET propose à l'AG suivante la coordination des statuts qui en résulte.
Faire autre chose revient à du bricolage. N'oublions qu'il faut être assez riche pour pouvoir bricoler.
#4293 Re : Copropriétés forcées » Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis » 01-11-2008 01:22:26
Une disposition dans les statuts d'une ACP, datant avant 1994, qui est en contradiction avec une nouvelle loi ne peut être annulé que moyennant un constat de l'AG, qui suit immédiatement la publication de cette loi dans le moniteur, ou par une décision de Justice (- à faire endéans les 3 mois après une AG qui applique/approuve directement l'ancienne disposition).
Contester les charges communes -> trois mois après la décision de l'AG
Contester les charges individuelles -> 10 ans après la remise du décompte individuel.
Pour les frais d'avocat d'une ACP il y a normalement, dans votre cas, TROIS mouvements de fonds. Prenons un cas simple avec seulement 500 euros de frais avocats, avec 300 € mis à charge par le jugement:
1. Au moment de l'envoi de la demande de provisions par l'avocat
Décompte commun - rubrique "frais judiciaires - procédure X":
en dépense: 500 €
2. Au moment de réception du jugement exécutable
a. Décompte commun - rubrique frais judiciaires - procédure X":
En recette: 300 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante par un jugement)
En recette: 200 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante suite à l'Art. xx des statuts ou la décision de l'AG du ... ).
b. Décompte privatif
En recette: 300 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante par un jugement)
En recette: 200 € (libellé: mise en charge de frais de l'ACP à la partie perdante suite à l'Art. xx des statuts ou la décision de l'AG du ... ).
Attaquer 1.a ou 2a: endéans les trois mois
Attaquer 2.b endéans les 10 ans.
Mais dans ce dernier cas vous ne pouvez plus contester de fait qu'une erreur matérielle. Par exemple les frais de justice d'une au ter CP ont été mis à votre charge.
Il est donc primordial de contester les décisions irrégulières, .. de l'AG dans les trois mois, si vous trouvez que vos intérêts sont lésées.
#4294 Re : Copropriétés forcées » délais ou possibilitées de se désister d'une fonction » 29-10-2008 15:22:14
merci pour la réponse. Toutefois, l'assemblée a eu lieu il y a quelques semaines. Si je dois attendre la prochaine, ce sera dans 11 mois. Or, je ne peux me consacrer à ce travail. D'autres conseils...
Votre désistement va provoquer le report d'approbation des comptes pour un an. Il est donc impératif que vous fassiez ce contrôle. Si non votre responsabilité est en cause. En plus vous devez le faire correctement, si non votre responsabilité pourra être mis en cause.
Votre démisison n'a d'effet qu'aprés que l'AG a nommé un autre commissaire aux comptes (ou refusé d'en nommer un).
#4295 Re : Locations et baux » expulsion et adresse » 03-11-2008 20:13:31
bonjour
j'ai fait expulser par huissier mes anciens locataires le 1er juin 2007 et fin 2007 étaient toujours domiciliées chez moi! j'ai fait appel au policier de quartier qui a fait le nécessaire pour leur radiation. En contactant le huissier la semaine dernière, j'apprends qu'ils ont créé une société (personne physique) fin 2007 et est domiciliée chez moi! j'ai contacté l'agent de quartier qui m'a dit qu'il radiait uniquement les personnes. Que doit je faire pour radier l'adresser ce cette socitété de chez moi?????
La Banque Carrefour des Entreprises gère entre autres les addresses des sociétés.
Le greffier du Tribunal de Commerce gère le dossier des entreprises de l'arrondisement concerné.
Je suggère de contacter le helpdesk du BCE pour en savoir plus rapidement. Puis vous appliquez la procédure suggéré par eux.
Voir: BCE - Introduction
Tenez nous au courant de la suite ...
#4296 Re : Locations et baux » Déduction fiscale pour entretien chaudière » 29-10-2008 07:34:02
Ma fille effectue dernièrement l'entretien de sa chaudière comme prévu dans son bail.
Elle fait appel à la société fabricant de l'appareil et le préposé lui signale qu'elle peut déduire la facture de ses contributions.
J'en suis le premier étonné!!!!!!Quelqu'un à une information la dessus?
Moi je n'y crois pas du tout.
Mais bon je crois que je ne suis pas le seul à tout comprendre de notre législation.....
Vous avez reçu, comme tous les contribuables Belges, avec la dernière déclaration, une brochure qui explique les possibilités.
C'est exact qu'on peut déduire, mais moyennant quelques conditions. Lisez la brochure.
#4297 Re : Locations et baux » mon bail ma caution et l état de la maison » 05-11-2008 18:53:48
lhyrondelle a écrit : bonjour, merci pour vos réponses, je vais voir ce que je peux faire pour le domicile de mon proprio mais d 'après le service de la commune , il n y a pas grand chose a faire et que c est légal(étant militaire et partant souvent en mission)
Alors là, il faut qu'on m'explique...
Ayant une expérience théorique ET pratique dans la matière "résidence administrative en Belgique d'un militaire à l'étranger", je peux dire que la supposition de la commune ma paraît erronée.
Le militaire à le libre choix pour cette résidence, mais il doit prouver, le cas échéant, que le chef de la famille, dans laquelle il réside administrativement, accepte d'être son mandataire pour le courrier, etc ... . Il ne peut pas vous obliger, sauf si cela est explicitement mentionné dans votre bail.
Si l'interessé ne trouve pas de résidence administrative, il peut s'inscrire dans le Quartier Reine Astrid, Rue de Zaventem 1 à Evere. Un service gère les militaires qui se trouvent dans ce cas. Qu'il contacte son service de personnel pour la procédure exacte.
#4298 Re : Informations en vrac... » Comment fixer le "juste loyer" ?: proposition de loi.... » 27-10-2008 20:49:48
Il faudrait quand même sérieusement songer à ne plus laisser les politiques légiférer sur des sujets qu’ils méconnaissent...
On aurait bien 80% de lois en moins et on se porterait nettement mieux !
Il faudrait penser à faire subir ceux qui proposent ou conseillent quelque chose de les obliger à être mis dans la situation qu'ils proposent pour au moins un an.
Exemple concret: combien de spécialistes de la copropriété résident comme propriétaire dans une copropriété ???
Je ne dis pas que leur proposition/conseil n'est pas utile. Mais subir la réalité du terrain comme bailleur, copropriétaire, locataire, ... est une expérience qui équivaut au moins la théorie. Il faut donc en tenir compte.
#4299 Re : Informations en vrac... » Comment fixer le "juste loyer" ?: proposition de loi.... » 27-10-2008 20:49:48
C'est logique comme proposition puisque le revenu cadastral, c'est l'estimation de la valeur locative.
Bon évidemment, c'est la valeur locative de 1976 et pas celle de 2008. Mais puisque c'est la crise, autant en revenir aux loyers de 1976, non ?
Ce n'est pas logique puisque le revenu cadastral est calculé sur le loyer d'immeubles de référence, situées dans le même quartier.
#4300 Re : Locations et baux » mon bail ma caution et l état de la maison » 05-11-2008 18:53:48
lhyrondelle a écrit : il est domicilié chez moi
j'ai appris qu'il existe une procédure dite "modèle 6" , qui permet d'aller beaucoup plus vite qu'une radiation d'office (ça peut prendre une ou deux semaines). renseignez-vous auprès de votre administration communale
Voir ici pour la liste des modèles en question et une copie (site officiel).
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