Envoyez par recommandé une copie des documents suivants:
1. le décompte contesté de 2007
2. le rapport des commissaires (s'il existe)
3. le PV de l4AG 2008, qui a approuvé les comptes 2007

Ceci met la balle dans le camp locataire et l'oblige à discuter directement avec l'ACP (= syndic). Il aura 3 mois à contester la décision de l'AG devant le Juge de Paix. Il devra demander les copies au syndic.

Lien juridique indirect:

1. contrat de location = droit personnel
2. on peut contester un décision, qu'on n'a pas contesté durant des années, si elle n'a pas été signifié durant les mêmes années. Obtenir raison est autre chose.

Excellent, mais dans une copropriété, la demande préalable d'une autorisation de l'AG n'a pas été supprimé et reste d'application, si je ne trompe pas.

Le contenu des questions me donne des frisons quand à la formation des syndics professionnels ...

Moniquebelge vient de prouver que les statuts de notre ACP ont à première vue deux versions différentes, mais légalement corrects.

Version 1
L’assemblée générale décide souverainement des intérêts des copropriétaires dans l’immeuble.

Version 2:
De algemene vergadering neemt, zonder dat hiertegen in beroep kan worden gegaan, besluiten inzake de gemeenschappelijke belangen van de medeëigenaars in het gebouw.

Mais le texte en néerlandais est plus claire, puisqu'elle donne la signification réelle du mot "souverainement".

Dans la loi de 1994 l'AG n'est plus souiveraine, pusique la Justice peut réformer des décisions d'AG.

Le problème des copropriétés-seigneuries est peut-être spécifique, mais il démontre aussi qu'il y a un point faible dans l'interprétation actuelle du statut des copropriétés.

Les légalistes disent que les dispositions des statuts, en discordance avec la loi, sont caducs. Et donc d'office remplacé par les dispositions de la loi.

Les opportunistes disent que ces dispositions sont d'une nullité relative et donc pas contestables par un nouveau copropriétaire. Il doit les accepter tel quel.

J'ai eu depuis 2001 plusieurs contacts avec des gens très âgées (+85 ans) dans ma copropriété. Ils votent pour le pouvoir en place, mais m'ont demandé et stimulé à poursuivre mes actions, dans laquelle ils ont confiance.

Venons maintenant au coeur du problème.

J'ai finalement devant moi mon exemplaire des statuts de ma copropriété (il était chez mon avocat dans le cadre d'une procédure). J'ai une version en néerlandais, vu que mon acte d'achat est en néerlandais. Dans le temps (1978) je l'ai reçu *après* la signature de l'acte authentique de vente, ensemble avec 75% des plans mentionnés dans l'acte. Un exemplaire en français m'a été refusé par le notaire, désigné par le promoteur A.. Une intervention de mon notaire n'a pas aidé.

Le premier paragraphe de l'article 13 du règlement de copropriété stipule:
Citation :"Artikel 13 - Principes
De algemene vergadering neemt, zonder dat hiertegen in beroep kan worden gegaan, besluiten inzake de gemeenschappelijke belangen van de medeëigenaars in het gebouw."
Traduction libre:
Citation :"Article 13 - Principes
L'assemblée générale prend, sans qu'on puisse aller en appel (contre ces décisions), des décisions concernant les intérêts communs de copropriétaires dans le bâtiment."

Cette version du texte a été utilisé par le promoteur A. du 07.11.1972 jusqu'au moins 30.06.1975.

Ce promoteur a fait faillite vers 1985. A. était à ce moment un des trois grands promoteurs d'immeubles à appartements. Beaucoup de fonds de réserve ont disparu dans ce gouffre.

Ce fait était à la base de la loi de 1994. Il va de soi que le législateur et le Ministre avaient les statuts de ce promoteur en tête quand il discutait des changements nécessaires.

Si on applique la version des opportunistes, on ne peut que constater que dans les ACP avec cette version des statuts, il n'y a maintenant aucune possibilité de se tourner vers le Juge de Paix, sauf dans deux cas:

1. l'AG a constaté lors de la première AG après le 01.08.1995 l'existence de la loi et a voté une résolution qui rendait les dispositions de cette loi obligatoires au sein de la copropriété, comme dans mon ACP.

2. La version des légalistes est correcte et les dispositions des statuts, comme ce fameux article 13, sont caducs, puisque contraire à la loi et remplacé d'office par les dispositions de la loi.

N'oubliez pas que le texte cité apparaît dans les statuts de plusieurs copropriétés, dont une infime minorité ont voté ce texte et sont passé devant le notaire.

Donc les opportunistes sont d'accord que dans les ACP avec ce type de statuts qui n'ont pas voté le même type de résolution que chez moi, aucun appel chez le Juge de Paix contre les décisions de l'AG n'est possible.

Pour la petite histoire: le syndic de mon ACP a mis 23 mois pour passer devant le notaire, puisqu'il avait aperçu que le texte voté en 1996 diminuait son pouvoir. Il a distribué la copie de l'acte authentique avec les PV de l'AG 1998, en même temps avec une lettre du porte-parole de l'opposition. Lettre qui est encore maintenant la base de "mon programme". A l'AG 1999 le syndic  commençait à ressentir les conséquences, puisque avant les décisions étaient votées à la majorité simple, maintenant à la majorité absolue. Il devait entre autres admettre à contrecoeur, que les travaux terrasses étaient nécessaires. A l'AG 2000 il passait à la contre-attaque, aidé par le fait que le président du CG (et ex cogérant) était décédé mi 1999. Le porte-parole de l'opposition change de camp, sans le gros de ses troupes, mais avec les procurations. Fin 2000 je passait de la majorité silencieuse à la minorité active ....

La fonction "copropriété" est une fonction "syndic" et la fonction "services" est une fonction régisseur. Il ne peut y avoir de mélange, donc le statut de copropriété n'est pas tellement approprié pour ce type de logement, si on veut être à 100% commercialement efficace.

C'est le même problème de mélange d'intérêts qu'à la côte Belge, où on a dû créer une agrégation spécifique pour l'immobilier touristique, pour "suivre" le problème.

J'en connais pas les détails, mais pour les copropriétés-seigneuries il faudra peut-être aller dans ce sens. Ce qui était d'ailleurs le cas en Bruxelles il y a quelques années. Mais cette agrégation spécifique a été remplacé par une agrégation plus globale en 2008.

Les immeubles de ce type dans mon quartier sont tous propriété d'une société (= un propriétaire), où on peut dans certains cas posséder des actions.  Les résidents sont tous des locataires, actionnaire ou non. Ainsi le risque de inoccupation est porté par tous les actionnaires.

Le système néerlandais de copropriété va aussi dans ce sens. Les copropriétaires sont actionnaires de l'ACP et n'ont qu'un droit de logement,sans être propriétaire de lots.

J'ai pris connaissance de cette affaire d'une façon selon moi légalement correcte.

C'est correct que des décisions confuses créent de la confusion dans les esprits des lecteurs de ce forum, quand ils en sont informé.

Il y a 4 assesseurs juridiques qui sont nommés par le Ministre. Le dernier vient d'être nommé le 24.04.2008 (Moniteur du 06.05.2008).

Je suis heureux que vous insistez sur le rôle judiciaire de cette Chambre. ce qui fait que ses membres ne peuvent pas intervenir dans le contexte "exécutive" du Conseil National.

Elle a un sens. D'abord je n'affirme pas, mais je laisse entendre.

Ma conviction personnelle, mais je ne suis pas un juge, est basé, en plus des pièces que j'ai vues, sur les paroles suivantes du vice-président de l'IPI:

Source: 6minutes

Une personne morale qui souscrit un contrat pour le compte d'autres est selon moi un intermédiaire d'assurances (ou courtier selon le cas).

Cela aurait dû être:
Ni le Conseil National ni le Bureau de l'IPI interviennent dans la décision de l'assesseur. Mais les membres (suppléants ou non) de la Chambre Exécutive concernée peuvent intervenir. Voir le point 3 à 5 de la procédure que vous citez.

Une enquête administrative est en cours au sein de l'organisme de contrôle des assurances.

Cher Gof,

Ce qui m'intrigue est que vous écrivez ceci:

Dans différents statuts, dont celui de mon ACP, était mentionné que les décisions se prennent à une majorité simple, sauf exception. On votait à la main levé.

Dans certains ACP cette habitude est resté d'usage. C'est donc conforme à la loi? OUI selon vous:

Donc on préfère de protéger la sécurité juridique du pouvoir en place, qui ont imposé ces mesures illégaux, que de protégér les intérêts des propriétaires existants et futurs.

Cher Yves,

Tintin a bien situé le problème:

En relisant un livre du président actuel de l'ABSA et des documents parlementaires d'avant 1995, je crois que le législateur a voulu voter une législation minimale et faire confiance aux intervenants de la copropriété, essentiellement les syndics, pour une exécution correcte dans l'esprit de la loi.

Mais une partie des intervenants, tant des anciens comme dans une copropriété dans une commune avoisinante dont le procès se déroule en décembre 2008 que des nouveaux comme récemment à Furnes ne l'ont pas fait.

Tous les deux concernent un abus d'usage du Fonds de réserve de plusieurs ACP pour un montant de bien plus que 100.000 euros.

Je crois que vous connaissez de loin ou de près les deux agents immobiliers, qui étaient agréés par l'IPI aux moments des faits.

Je vous rappelle que l'origine de la loi de 1994 se situe dans ... un abus des Fonds de réserve par des firmes immobilières.

Au lieu de confirmer aujourd'hui sans plus cette forclusion de trois mois, j'aurais aimé que vous auriez insisté à que cela change.

Surtout que l'ABSA se profile comme un défenseur des consommateurs-copropriétaires, résidants ou non.

Donc j'en conclus que vous voulez que cela ne change pas. Correct?

En fait le jugement cité par ABSA et à laquelle je référait (Arrêt de la Cour de CAssation C.06.0348.F), est résumé comme suit dans Juridat:

Résumé: dès qu'un nouveau copropriétaire a accepté la disposition, frappé de nullité relative, une première fois, il ne peut plus la contester.

Commentaire: La Cour de Cassation n'a pas interdit à un nouveau copropriétaire d'attaquer une disposition nulle, mais ne lui donne ce droit qu'endéans les trois mois de la première AG qui suit son entrée dans la copropriété (ou le changement de la loi).

Il doit l'attaquer lorsqu'elle est utilisé, donc lors de la première AG qu'elle est manifestement appliqué. Si non il doit mettre ce point à l'ordre du jour.

Cela résume ma réponse précédente.