La corruption est aussi interdite par les règles déontologiques.

Un syndic, condamné pour corruption, perdra son agrégation en application de l'article 1 de sa déontologie (non-respect de la loi).

Je suis tout à fait d'accord que l'impact primaire de la corruption privé est moins grande. Mais cette corruption privé est assez souvent aussi au détriment de tous les contribuables, puisqu'elle aura comme effet secondaire une évasion de taxes par ce syndic.

En plus une pomme pourrie va contaminer les autres pommes dans la corbeille. 

Différents CP déposent d'abord une plainte à l'IPI contre des agissements de ce type. Leur intérêt principal est que ces agissement illégaux s'arrêtent en causant le moins possible de dégâts. Dans un procès tant civil que pénal il n'y pas de gagnants. Ils ne demandent pas une punition mais une solution.

Quand on lit la lettre du service compétent de l'IPI, qui annonce chaque fois qu'on classe la plainte sans suite, puisqu'il les faits sont constatés, mais il n'y a pas de condamnation civile/pénale, alors le CP a l'impression que l'IPI joue sur les mots.

L'IPI peut quand même proposer au plaignant, dans les cas graves, d'entrer comme partie volontaire dans une procédure civile/pénale, pour exiger que son membre applique la loi. Il le font avec ceux qui ne sont pas membre. Et ils le font dans certains cas, quand un membre est destitué par l'ACP comme syndic, pour défendre ce membre. Un cas typique, dans une ACP de 350 appartements je crois, a été relaté dans ce forum.

L'IPI rate chaque fois l'opportunité à rappeler son membre à l'ordre et ainsi sauvegarder la réputation de l'IPI et des agents immobiliers. C'est vrai que 90% des plaignants abandonnent dans ce stade. Mais 10% continueront. ET les autres 90% vont râler, en parler à d'autres et ainsi causer un effet négatif pour la réputation des agents immobiliers en général et les syndics en particulier.

Si l'IPI avait dans chacun de ces cas pris position, le cas échéant rappelé le droit à son membre et communiqué ce fait à celui qui avait déposé la plainte, alors il avait joué son rôle correctement.

Dans chaque dossier que j'ai vu l'IPI protège son membre et force ainsi le plaignant à se tourner vers les tribunaux.

Tel que l'avocat est le premier juge, quand quelqu'un vient lui demander un avis, l'IPI devrait être le premier juge pour les litiges avec les syndics et autres agents immobiliers professionnels.

L'IPI donne l'impression d'être comme un avocat procédurier, au lieu d'être comme un avocat efficace qui cherche la solution "win-win" pour tous, tel que prévu pas la déontologie d'un avocat.

Le président d'une AG est en dehors de l'AG un copropriétaire comme les autres.

Les membres du conseil de gérance sont, en dehors les séances du CG et de l'AG, des copropriétaires comme les autres.

Convaincre les autres CP se fait en toute transparence et de préférence  lors de l'AG.

Mais informer les CP peut se faire à l'avance, de préférence par le syndic d'une façon neutre et impartiale.

Un CP doit être en possession de toute l'information requise au plus tard lors de la réception de l'invitation (et ordre du jour) pour l'AG.

Les CP peuvent communiquer leur point de vue aux autres CP avant l'AG, sous condition que les autres CP sont dans la possibilité réelle d'utiliser (à leur frais) les mêmes moyens de communication.

Si un copropriétaire fait une demande motivé, le syndic doit donner une copie, en exigeant que le demandeur respecte la loi sur le respect la vie privé. Et communiquer ce fait aux CP.

Il est donc hors de question qu'un membre de CG puisse d'une part envoyer à tous les CP une lettre ouverte en utilisant la liste officielle des adresses et d'autre part interdire la remise d'une copie de cette liste à un autre CP.

Le succès d'une enquête se mesure tenant compte avec des paramètres. Un est la méthode de diffusion. C'est un succès réel, vu dans ce contexte.

L'INS mentionne le nombre d'immeubles à appartements, sans distinguer entre ceux avec une ACP ou non.

La liste des ACP dans le BCE est encore incomplète, mais ne mentionne pas le syndic et la plupart des syndics ne complète pas les données. Donc on ne sait pas dire si l'ACP est géré par un syndic professionnel ou non.

Par contre combien de syndics professionnels exercent leur métier en Belgique? Ils sont syndic d'ACP pour combien d'ACP ???

Le vice-président du SNP l'a demandé récemment au Ministre de tutelle de l'IPI, par une question parlementaire. Pas de réponse concrète. Est-ce que l'IPI est capable de donner un chiffre concret et réaliste au Ministre (et donc aux électeurs)?

En fait il faut deux chiffres: les vrais syndics professionnels, qui n'exercent que ce métier et les syndics auxiliaires, qui exercent en fait une autre spécialisation du métier d'agent immobilier.

Le titre du livre de Martine Wahl et Serge Winnykamien, publié en 2004,  est dans ce cadre parlant:
"Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs".

Tout comme le nom officiel de l'ABSA:
"Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens".

Le mot "implicitement" indique que ce n'est pas écrit explicitement dans la code de déontologie.

La procédure décrite par PIM est celle repris dans le Code de déontologie, mais elle devrait avoir un effet rétroactif, pour être efficace. Si non l'IPI en payera les conséquences si un consommateur dépose plainte, suite à problème avec un agent immobilier agréé, mais pas assuré (Art. 1, 3 et 8 de la Directive sur les assurances).

Maintenant l'agent agréé peut facilement traîner à payer sa prime d'assurance, sans avoir des soucis. Des cas concrets existent.

Si la déontologie prévoyait une mesure explicite et automatique (pas de preuve d'assurance présent à l'IPI = pas d'agrégation), alors il y aurait par exemple moins de problèmes avec un minorité de syndics qui se moquent de tout.

A la lecture de l'avis de gof je constate qu'elle ne diverge pas de mon avis. Il explique d'une façon très détaillé comment on peut y arriver. Mon avis est peut-être trop succinct. J'aurais pu ajouter "si le propriétaire a abandonné sa propriété".

Revenons à la question des charges et quotités  (Art. 577-7 CC). Il faut lire cet article en tenant compte de l'Art. 577-2 (seul article de la section I)

Les quotités représentent la valeur pondéré des lots privatifs, parfois en tenant compte avec l'utilité.

La procédure de l'Art. 577-7 §1 2° a) (majorité de 80%) permet de changer la ventilation des charges pour des cas spécifiques, sans changer les quotités (Art. 577-7 §3 - majorité de 100%).

Il ne faut pas oublier que des lots privatifs sans quotités peuvent exister.

Quelques cas très concret:

1. Un emplacement de parking en sous-sol et un garage-box peuvent avoir le même nombre de quotités, si on a tenu compte dans l'acte de base avec l'utilité. Quotités = utilité

2. Une cave peut avoir aucune quotité, si l'acte de base a prévu qu'elle ne peut-être vendu qu'à un propriétaire d'un appartement. Quotités = utilité (en fait inclus dans ceux de l'appartement).

3. Les frais d'ascenseur peuvent être mis aussi à charge de ceux du rez-de-chaussée, si les caves des appartements se trouvent en sous-sol, accessible par ascenseur.

Un grand bemol est le § 2 de cet article 577-7:

Il s'en suit qu'en cas de destruction partielle (incendie, ...) ou remise en état (usure, ...) les frais de reconstruction seront reparties suivant les quotités et pas suivant des critères en fonction de l'utilité.

Un lot a toujours de propriétaire, si non l'Etat en devient finalement le propriétaire.

Si des lots privatifs sont la propriété de tous les copropriétaires, alors ils le sont en indivision normale (Art. 577/2 CC) et pas en indivision forcée (Art. 577/3 à 577/14 CC). Il suffit donc la demande d'un seul copropriétaire pour sortir de l'indivision et ainsi forcer une vente publique.

Dans certains actes de base (dont le mien) les lots privatives sans quotités deviennent la propriété de tous. En pratique c'est aussi appliqué dasn mon cas à certains lots avec quotités, mais en fait en compensation d'autres frais, vu la faillite du promoteur & syndic. Mais je ne rentre pas dans des détails, vu que c'est lié à la problématique spécifique de mon "bateau".

J'ai donc écrit "possible". C'est à vérifier dans l'acte de base de la copropriété, au cas par cas.

Pour l'autre point je réponds demain, avec références, vu qu'il me manque du temps aujourd'hui.

Il est possible de contester une autorisation communale, mais il faut respecter  certains délais.

En plus il faut s'assurer explicitement que l'acheteur était en possession de la décision de l'AG au moment de l'achat. Une décision d'AG, qui n'a pas donné lieu à un changement effectif des statuts, est opposable à un acheteur, que si l'ACP (= syndic) a respecté certains règles. Mais ils ne sont valables qu'a partir du moment de la signification. et le CP a trois mois, pour aller en appel.

Un changement des servitudes de ce type (changement de destination en limitant les utilisations possibles) doit être approuvé par 80% des CP et nécessite parfois un permis d'urbanisme.

Un arbitrage nécessite l'accord préalable des parties concernées.

Il faut donc facture par facture (= cas par cas) déterminer si la dépense n'est pas approuvé et il faut motiver la proposition.

La résolution doit, comme toute résolution, être proposé par au moins un copropriétaire ou le sydnic.

La motivation doit être prouver qu'il s'agit d'une faute professionnelle , légère ou grave, volontaire ou non, du syndic.

Le syndic est assuré, mais son assurance va éplucher la motivation. Si elle est incorrecte, alors elle va aller en Justice, faire annuler la décision et demander en plus des indemnités.

Donc, comme Francis le dit, il ne faut pas entamer cette procédure à la légère.

Mais le remboursement de frais à un organe de contrôle est pour le moins bizarre. Vérifiez tous les PV d'AG, pour voir si ce principe a été voté et/ou mentionné.

Dans ce cas le meilleure méthode non-conflctuelle est de voter un "Règlement d'ordre intérieur du conseil de gérance", qui fixe son fonctionnement, ses tâches, etc ... .

Faites-en peut être un annexe au Règlement de Copropriété (= acte authentique).  Alors il sera difficile de le changer à l'improviste.

Puis attaquez les dépenses pour le compte du CG, qui ne sont pas conforme à ce reglement.

Cette procédure ne donne pas un effet immédiat, mais ... garantit à moyen terme d'une façon constructive que le CG reste dans ce cadre statutaire et vous donne un dossier en béton, si jamais le syndic paie encore des factures semblables.