Bonsoir,

Dans le futur je vais me limiter à des données approximatives en ce qui concerne les dates, les montants, origine de mes données, ... . PIM a raison que j'oublie parfois que mes opposants lisent aussi le forum.

Mon background d'informaticien-comptable me pousse à être concret et précis. Ce qui peut-être parfois un problème.

Quand à la cour de récréation, je constate seulement que je n'ai pas le temps ni l'envie d'y jouer.

Je subit la problématique de la copropriété au jour le jour sans pouvoir l'éviter. Et je dois essayer de vivre normalement dans la même communauté que mes opposants.

Donner raison ou pas n'est pas le bût de ce forum et ne peut pas l'être. Mais bien de prendre connaissance de situations réelles, les opinions différentes et les solutions possibles. Tout cela afin d'éviter que entre autres trop de cas sont soumis au Juge.

PIM et d'autres savent que différents copropriétaires, qui interviennent sur ce forum avec parfois des opinions contradictoires, s'efforcent à ce que la loi change et devienne plus concret.

Le forum de PIM y contribue valablement, étant une place de rencontre assez neutre.

Lu dans l'Eigenaarsmagazine de décembre 2006 à la page 15, que selon la SNP toutes les copropriétés doivent laisser faire une attestation de conformité toutes les 25 ans.

Ils conseillent donc les syndics à mettre ce point sur l'ordre du jour de l'AG suivant et de proposer la désignation d'un organe de contrôle. Ceci dans le cas que l'immeuble a été construit avant 1981.

Mon cher Sad,

Votre commentaire utile m'oblige à l'approfondir.

Je vous signale que les références données par PIM et Marianne vont dans le même sens que les miens. Moi, je me base sur le manuel officiel des fonctionnaires du fisc, accessible à www.Fisconet.be. Je n'en ai cité qu'un. PIM en a cité un autre. En tout on peut trouver une dizaine de commentaires sur Fisconet, qui vont tous dans le même sens, et qui réfèrent à des décisions Européennes. Marianne a donné les mêmes références, mais ne les a pas cités.

Dire que les commentaires sont inutiles et confus est un sophisme. Technique qui est souvent utilisé quand on n'a pas d'arguments valables.

C'est cette phrase classique qui m'a fait réagir.

Dans mon ACP on a utilisé cette phrase pour faire approuver les travaux sur 128 terrasses à 12.000 euros par terrasse, puisqu'on épargnait de l'argent en travaillant sans architecte et coordinateur de sécurité.

Le coût réel des travaux était en fait, si on avait travaillé avec architecte :
- 8.000 euros pour une terrasse
- 1.000 euros pour les frais de l'architecte, ...

Le coût supplémentaire des travaux actuels est donc par terrasse:
- 2.000 euros pour le TVA de 20% au lieu de 6% (l'entrepreneur enregistré est seulement enregistré pour des travaux de peinture, et n'est pas enregistré pour les travaux d'isolement, béton et carrelage).
- 4.000 euros pour un manque de contrôle des deux offres (ah oui le 2ème offre était 10% plus cher, mais les deux firmes ont on associé en commun)

Donc on a "épargné" 1.000 euros, mais on en dépense avec l'autre main 6.000 euros en plus. Qui en bénéficie???

Le petit grain de sel est qu'on a tellement épargné d'argent durant ces travaux qu'aucun papier a été fait, qui prouve la réalité des travaux. Donc la garantie de ces travaux n'existe pas. Vous êtes naturellement d'accord, parce que ainsi l'entrepreneur peut épargner de l'argent.

On n'aime pas à payer de l'argent pour des papiers qui peuvent prouver plus tard que votre travail n'était pas exécuté selon les règles. On doit éviter des dépenses "inutiles", comme des commentaires "inutiles".

Donc on ne peut pas s'opposer à tout cela, parce que ainsi les travaux vont nous coûter moins. Tout au moins selon vous. Naturellement mon commentaire est inutile et confus selon vous. Soit. Je respecte votre opinion.

Le pouvoir en place de mon ACP a utilisé ce même argument contre moi quand je me suis opposé ces travaux de terrasses. J'ai du aller chez le Juge. Le syndic est actuellement incapable de présenter les documents nécessaires à l'expert judiciaire depuis le 28.08.2006, malgré toutes sortes de subterfuges. N’oublions pas qu’on parle ici de travaux d’un ordre de valeur de 1.500.000 euros, avec une perte nette estimé à au moins 750.000 euros pour l’ACP. Cinq tranches annuelles de 50.000 à 100.000 euros sont entre-temps déjà exécutées.

Mais heureusement l’assurance RC du syndic peut rembourser les dégâts. Sauf si l’assurance prouve que le conseil de gérance a approuvé la méthode de travail du syndic. Alors c’est à eux de débourser les 750.000 euros. Une déclaration du CG, daté du 25.11.2004, dans ce sens existe.

Commentaire confus et inutile ? Oui je sais que, selon certains, le conseil de gérance a toujours raison, parce qu’ils sont au pouvoir et savent donc mieux qu’un CP banalisé ce qu’on doit faire. Comme dans une oligarchie

Mais je crois que dans une démocratie un commentaire n’est jamais inutile.

Et si on estime que c’est confus, on indique ce qui est confus pour vous et on demande des explications. C'est cela qu'on appelle un débat mené correctement.

Marianne,

Vous avez raison .... on ne peut pas contraindre un syndic, personne morale ou non, à faire une facture assujetti au TVA.

Mais Immorp a aussi raison ... c'est le syndic qui peut opter, et personne d'autre (ACP, Fisc, ...) peut l'obliger. On ne peut pas le contraindre à faire un facture non-assujetti au TVA, tant que c'est dans sa fonction légale.

Dans la plupart des cas c'est une facture non-assujetti au TVA qui sera faite, mais il y a des exceptions ou c'est plus avantageux d'en faire une avec TVA.

Exemple: le syndic d'un copropriété du type centre commercial, ou il n'y a que des copropriétaires assujetti au TVA. Cas réel, puisqu'il y a en un à quelques centaines de mètres de chez moi.

Rien n'est absolu. Le gris existe. mais je suis d'accord avec vous qu'il vaudrait mieux qu'il y a le moins possible de gris.

Donc ... il est souhaitable qu'une interdiction légale de cumul existerait entre la fonction de syndic et les fonctions de régisseur, agent immobilier-courtier, agent d'assurances-courtier, fournisseur de la même ACP, architecte de la même ACP, réviseur de la même ACP, concierge de l'ACP, ...  et aussi copropriétaire dans la même ACP (si le CP est associé, employè, ... d'une personne morale cité ci-devant).

Comprenons nous bien: interdiction de cumul dans le cadre de la même ACP, pas une interdiction de profession.

Cette opinion n'est pas à 100% correcte.

Allez sur Fisconet et faites une recherche avancé avec les mots "copropriété" et "syndic". Lisez les textes concernant le TVA. Les mots recherchées sont en rouge.

J'en cite un point d'un commentaire:

Un peu lourd à lire, mais compréhensible dès qu'on connaît le jargon technique.

Je ne donne pas de commentaire, puisque ceci fait partie d'une procédure en cours dans le cadre de mon ACP. Le syndic aura le privilège de connaître comme raisonnement comme premier au moment opportun. Cela lui donne l'occasion de se mettre déjà en ordre.

Mon cher Cas,

Vos énigmes ne sont pas faciles à résoudre, parce qu’ils sont à double fond, utilisable tant en situation de perte que de gain.

Autrement dit : le bac des pommes du pouvoir en place va être pourrie et jeté à cause d’initialement une seule pomme pourrie.

En effet, une pomme pourrie qui en pourri d’autres a toujours existé.

La majorité du CG de notre ACP sont des pensionnés et possèdent au moins 2 appartements. Qu’il leur manque de l’argent à maintenir correctement leur investissement en état est possible.

Petit commentaire provisoire:

1. tous les CP paient l'assurance RC du syndic professionnel indirectement par la voie de son honoraire.

2. Il y a des centaines de sites sur lequel des CP expriment leur problèmes. Mais il n'y a que quelques uns sur lesquels les modérateurs ont ouvert un salon dédicacé comme ici (merci PIM). Sur les autres les CP trouvent assez souvent pas de réponses valables. J'en ai fait l'expérience.

Il y a certes des syndics qui travaillent correctement. Comme on roulait dans les années 60 dans les Alpes sur des routes non-sécurisées. Avez vous fait la route Napoléon en Haute-Provence vers 1970 et maintenant?

Ce qu'on demande est qu'on peut être certain que le syndic fait son métier, et pas dépendre de sa bonne volonté ou d'une surveillance trop rapproché du syndic.

En d'autres mots qu'on détermine que l'impartialité du syndic, comme représentant et de l'ACP et de lui-même, soit d'ordre public. Ce qui veut dire que la Justice peut intervenir à sa propre initiative, sur constat d'un simple fait (par exemple non-affichage des données du syndic dans le hall d'entrée).

Il est possible qu'un SDF réside actuellement ou a résidé dans un garage-box au niveau -2 du parking souterrain du bloc II. J'y ai constaté une odeur spécifique ce soir, quand je rentrais de la ville.

Mais je vous rappelle
1. que la sécurité du complexe est une responsabilité du syndic et seulement lui, secondé par les 2 concierges et l'homme de peine.
2. que lors de la commission de concertation du 23.11.2006 le syndic a encore insisté sur le fait que la porte du garage souterrain est grande ouverte pendant près de 2 x 2h (le matin et le soir) et notre système de sécurité déconnecté.
3. que des plaintes de différents CP concernant ce sujet ont été mis à la poubelle par ... le syndic
4. que le syndic refuse de réceptionner mes plaintes, n'importe de quoi il s'agit.
5. que la permanence syndic ne répond en principe que le 27/12 au matin, s'il suit ses habitudes classiques.

Je sais ce qu'il faut faire pour résoudre ce problème de SDF et dans l'immédiat et structurellement. Êtes-vous prêt à me seconder pour résoudre ce problème comme la loi l'impose? Attention, ma solution efficace n'est pas celle que vous croyez et est humain.

C'est certes un problème local. Mais quand même utile au plan général.

La cause de ce problème est que le pouvoir en place veut éviter à tout prix des frais. Ils refusent donc de remplacer les ventilateurs et la porte d'entrée du parking souterrain, qui ont +25 ans. Et doivent alors ouvrir les portes pour compenser le manque d'aération.

Ils refusent aussi d'enregistrer les plaintes "inappropriés" des CP et disent alors à l'AG qu'il n'y pas de plaintes enregistrés.

Un 'article estparu dans Le Soir du 21/12/2006. Il énumère les 7 propositions les plus importantes des 12 changements proposés.

Le mérite de la proposition de la sénatrice NYSSENS est d'abord qu'elle a su cerner les zones grises et proposer une solution. Elle ne tranche pas, puisqu'elle suggère elle-même que des changements de sa proposition sont possible.

Mais son bût est d'arriver rapidement à un résultat, pour rendre le climat social plus calme dans une série d'ACP, ou plus spécificement "pacifier les relations entre les nombreux particuliers vivant en immeubles à appartement".

Je pourrais commenter sur l'un ou l'autre élément, mais ce n'est pas le moment.

Néansmoins je suggère qu'on lit le texte lui-même avant de commenter la proposition elle-même. J'ai su lire le texte déposé. Il y a des petits détails, que j'ai moi-même compris/vu qu'après plusieurs lectures. 

Comme tout texte juridique il doit être succinct, clair et complet. On doit donc le lire avec une tête reposé.

Ce que je regrette est qu'elle n'a pas ajouté une liste de mots avec leur signification (bien, propriétaire, copropriétaire, syndic, syndic bénévole, ...), tel que le COBAT Bruxellois de novembre 2006. Mais cela aurait obligé de restructurer la loi de 1994.  Et dépasse une clarification des zones grises, bût implicite de cette proposition.

Je ne crois que des chiffres vérifiables.

En psychologie on connaît le phénomène des icebergs. Des problèmes, qui vont à l’encontre du pouvoir en place dans une organisation, ne font surface que si un nombre spécifique de cas concrets existe. En moyenne c’est 1 sur 100.

Et il faut qu’au moins 100 font surface pour qu’un seul cas réussi à démonter qu’il y a un problème et qu’il y a une solution. On n’accepte pas l’existence d’un problème que quand il y a une solution. C’est un phénomène psychologique classique.

Pourquoi environs 100 ? C’est le groupe qu’il faut pour que certains entre eux (en moyenne 10) se contactent, se parlent et cherchent une solution réelle. Ils ne sont en moyenne qu’à 10 par groupe de 10.000 ACP. ACP qui ont en réalité le même problème visible, non visible ou potentiel. Dans notre cas l'exécution concrète de la mission des CG.

Il y a combien d’ACP avec CG à Bruxelles ? En Belgique ?

Sur le plan général une solution préventive existe et est mis sur le tapis par la sénatrice NYSSENS : combler certains zones grises de la loi, sans changer le principe de la loi.

Surtout aller vers plus de transparence dans l’administration de l’ACP, mais aussi vers une impartialité plus imposé et une responsabilisation plus effective du syndic. Dans ce cadre la nouvelle déontologie est certainement un pas vers l’avant.

Sur le plan local j’ai trouvé une solution honorable et simple, suite à une étude intensive du Code sur l’Aménagement du Territoire (= le COBAT Bruxellois de novembre 2006) dans le cadre de la demande récente de deux permis d’environnement pour notre ACP.

Le syndic aura l’occasion mi-janvier 2007 d’en prendre connaissance. Je ne la détaille pas (encore) sur ce forum ni aux autres CP qui me soutiennent. En diplomatie on parle d'abord avec ses opposants.