forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#5221 Re : Copropriétés forcées » Modification de 10000es servant à la répartition de frais » 14-12-2005 16:31:32
Bonjour,
L'acte de base d'un immeuble à appartements reprend pour les communs des 10000es terrain,construction et ascenseurs.Le notaire prévoit dans un acte soumis à l'AG de "modifier",uniquement, les 10000es construction et ascenseur pour servir à la répartition de frais.J'en déduit que les 10000es repris à l'acte de base existant pour les communs,construction et ascenseur, sont maintenus et donc je suppose qu'ils sont utile pour d'autres faits? Tout cela est-il bien normal ?
Merci d'avance.Salutations.
Principiellement j'ai quelque chose contre un "Le notaire prévoit dans un acte soumis". Un point à l'ordre du jour ne peut l'être que par un copropriétaire ou par le syndic. Le notaire doit être choisi par l'AG.
Le notaire n'est qu'un exécutant qui fait sur base de la décision de l'AG un acte authentique qui sera un avenant aux statuts (acte de base et/ou Réglement de copropriété). L'acte sera fait par le notaire choisi par l'AG.
Présenter un acte à l'approbation de l'AG revient à dire implicitement que l'AG ne peut rien changer, si non il aura de frais supplémentaires Et limite le pouvoir de décision de l'AG. Le syndic dépasse ainsi son obligation déontologique et légal de neutralité.
Tout cela ne me parait pas très transparent.
#5222 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
De quel enregistrement vous parlez? Pourquoi vous dites que il n'est pas applicable? Le jugement a changé les statuts et sa publicité a été assurée selon les procedures. Je crois aussi que meme formellment à partir du jour que le jugement a été donné, et on n'a pas eu appel, le jugement est executoire au moins par provision. Ca veut dire que le Syndic aurait du recalculer les charges ce qu'il n'a aps encore fait...
Non. Formellement le jugement n'est valable que si le jugement a été signifié valablement aux parties. Votre jugement est probablement déja enrégistré à la Greffe. Avez vous payé les frais d'enregistrement ? Il ne vous reste alors dans ce cas de faire signifier cet exemplaire enrégistré au représentant de l'ACP dasn cette affaire. Probablement un avocat désigné par le syndic, représentant de l'ACP.
Le reste n'est pour moi que de l'information. Sa publicité est assuré s'est un fait. Mais vous n'avez pas encore la preuve que la partie adversaire a reçu par la voie d'un huissier ou par lettre judiciaire (dans le cas de pro deo) le jugement. Le jugement n'est donc pas exécutable, sauf les parties le font de leur propre volonté.
Cette date de signification fait démarrer la période de 30 jours pendant laquelle l'ACP peut faire appel. En toute logique le syndic devrait convoquer une AG extraordinaire pendant cette période. Certainement si d'autres procédures sont en cours dans le même contexte.
#5223 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
... C'est seulment le 1er alinea qui compte...le 2eme aline est pour le plie judiciaire.
Exemple concret: mon avocat m'a contacté début août par GSM (je me promenais sur la digue à la côte) pour me signaler qu'elle avait reçu la copie non-signée du jugement du 27.07.2005. On s'est alors mis d'accord qu'il allait essayer de trouver un compromis d'exécution avec la partie adversaire pour éviter que la signification de ce jugement causait trop de problèmes supplémentaires. On voulait signifier idéalement le jugement le jour de l'AG qui devait être convoqué par le syndic, juste après l'AG.
Comme rien n'avancait on a demandé la copie enrégistré du jugement (= art 791 CJ) vers mi septembre. Le huissier l'a reçu fin septembre et signifié le 30/09/2005.
Je ne peux que vous conseiller de demander un avis d'un juriste (Test-Achats, SNP, ..) pour voir comment vous devez maintenant procéder.
Votre syndic sait probablement tout cela et veut vous faire sentir par les faits, au lieu de polémiser, que l'utilisation d'experts (avocat, ..) est nécessaire.
N'oubliez pas que même pour le juge votre jugement n'est pas encore appliquable ... puisque pas enrégistré. L'inscription aux hypothèques n'a pas la valeur que vous la donnez.
Pour mes procédures j'avais un avis unanime des gens derrière moi (interne et externe) de procéder sans avocat. Je ne l'ai pas fait. Cela m'a coutè effectivement plus par procédure, mais finalement beaucoup moins parceque je suis, grâce à mon avocat, beaucoup plus loin que j'osais espérer en 2001. Mon avocat s'occupe d'abord de la technique judiciare. Mais la valeur ajouté réside surtout dans le fait qu'il me donne des avis objectifs, réalistes et surtout non-émotionnel. Il ne vit pas dans la résidence ... . C'est pour ce dernier motif qu'un avis d'un juriste qui est coproprétaire, relaté avec une des parties (épouse, famille, copain, ..) n'est pas apte à être votre avocat selon la déontologie européenne des avocats.
Notre copropriété est maintenant dans un marasme surtout parceque notre conseiller juridique est l'épouse du gérant de notre syndic et de notre courtier d'assurances. Elle donnait des avis au consiel de gérance. C'était moins cher ... c'est un fait. Mais un conseiller neutre n'aurait jamais laisser pourrir la situation. Elle était aussi un associé de notre syndic et de notre courtier. Et eux deux sont aussi copropriétaires de différents lots.
Le noeud du problème dans la copropriété tant du coté du syndic que du conseil de gérance et des copropriétaires sont les confilts d'intérêts. Déminez ou neutralisez ses conflits et vous avez éléminé 90% des problèmes.
Aucun syndic professionnel peut prétendre à connaitre toutes les ficelles de son métier. C'est trop complexe. L'agent immobilier qui le prétend est pour moi incompétent. Là je crois que même Grmpff est d'accord avec moi.
Il peut donc faire appel à des experts. Naturellement moyennant l'accord de l'AG et moyennant une demande préalable de budget, sauf urgence.
D'ailleurs son code de déontologie actuelle le prévoit expressément:
Art. 17 L'agent immobilier agit en bon père de famille et se fait assister, si nécessaire, par un expert.
C'est à l'AG de mettre dans le "Réglement du syndic" tous ce qu'il doit faire en cas de travaux ou autre chose urgente. Et de mettre dans le contrat du syndic qu'il doit appliquer ce règlement.
#5224 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
No. Soit il y a notification soit signification selon l'article 792 CJ. La difference est eventuellment dans le délai pour l'appel. "Le délai pour interjeter appel est d'un mois à partir de la signification du jugement ou de la notification de celui-ci faite conformément à l'article 792, alinéas 2 et 3". Mais le ''dies a quo'' dans la procedure peut avoir des interpretation. Dans mon cas il n'y a pas eu de probleme car j'ai attendu plusieurs mois avant la transcription.
L'alinea 2 et 3 de l'article 792 CJ réfèrent à l'alinéa 1 de l'article 704 CJ.
L'alinéa 1 de l'article 704 CJ rèfére aux articles suivants:
508/16 , 580, 2°, 3°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10° et 11° , 581, 2°, 582, 1° et 2°, et 583.
Les articles 580 à 582 ont traits aux tribunaux de travail.
L'article 508/16 est en fait une mesure d'exécution de l'article 508/13, qui dit:
L'aide juridique de deuxième ligne peut être partiellement ou entièrement gratuite pour les personnes dont les ressources sont insuffisantes ou pour les personnes y assimilées.
La procédure de l'article 792 CJ a donc été appliqué parceque vous avez invoqué l'article 508/16. Je ne trouve pas d'autre possibilité. Correct?
#5225 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
Mon jugement changait le quotes-parts et donc aussi les charges. Il avait été notifié par lettre simple à l'ACP (representé par le Syndic) selon art. 792 C.J. Donc pas besoin de signification à chaque CP. Je sais que le Syndic en avait envoyé copie à chaque CP. Mainetnant il est transcrit et les status sont modifiés de ce fait. Toutefois le Syndic n'a pas encore executé le jugement dans le sens que il nous envoye encore les decompte avec l'ancienne repartition des charges - sic!
Une jugement est un acte officiel. Il ne doit pas être transcrit, mais considéré comme un avenant à l'acte de base. Sa diffussion en recommandé est nécessaire pour donner une date certaine à la notification de chaque copropriétaire.
Mais je crois que la notification sur base de l'article 792 CJ informe les parties, mais ne rend pas exécutoire. Il faut signifier!
Cette procédure d'information existe pour entre autres permettre aux parties la recherche d'un compromis quand à l'exécution. Dans mon cas j'ai attendu du 22/07/2005 jusqu'au 30/09/2005 pour éviter une AG en plein congfé, mais aussi que les provisiosn deu IV trim puissent êter demandé normalement.
Vous devez selon moi demander à la greffe une expédition sur base de l'article 791 CJ et le faire signifier à l'ACP par un huissier.
Il est probable qu'une inscriptoin aux hypothèques est néceassaire.
Le probleme d'information de l'AG et de l'ACP est un probleme present. Simplement le Syndic a decidé de communiquer les actions en justice seulment une fois reçu le jugement...est no! c'est trop tard! Je crois qu'il a un devoir d'information et de plus il ne peux pas deleguer (je lis ici le Code : il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées"), meme à un avocat, sa representation en justice (et en Justice de Paix on n'a pas besoin d'avocat!) d'autant plus que l'affaire n'est pas urgent...
Je vais contacter encore le Greffe pour avoir acces au dossier parce que ni l'avocat de l'ACP ni le Syndic m'ont envoyé la documentation demandé....Est il normal?
Pour l'information je suis d'accord, mais pas pour l'avocat. Le syndic a le droit de se faire représenter par un avocat. Et je crois même le devoir s'il juge qu'il n'a pas l'expertise et/ou le temps qu'il faut pour pour cela.
#5226 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
Merci beacoup pour le longue exposé.
Voila ma situation. J'ai eu par hasard la lettre du Greffe qui après un an et demis de discussion et conclusions des parties decide de reouvrir les debats. Je ne comprends pas pourquoi l'affaire est si compliqué mais je repete personne a jamais informé entretemps deux AG et le CG. Les statuts (quotites et charges) ont été deja modifié l'annnée passé par un jugement que moi meme avait demandé et eu gain de cause! Mon jugement est transcrit donc les status sont modifiés et opposables au tiers. Quoique je ne suis pas sure que les CPs qui ont faits leur nouvelles demande soient au courant.
Je ne vois pas comme on peut encore modifier les status et je veux l'eviter...J'ai pas envie d'interjeter appel (procedure plus couteux parce que en justice de Paix moi j'y vais sans avocat tandis que en Tribunal je sais pas...). Il ne pas normal que chaque jour un CP se reveille et demande une modification! Je trouve pas normal que le deux jugements se passement sans que l'AG et le CG soientt informé. Je crois que la representation en cascade trouve son limite dans un devoir d'information? Où le Juge pourra dire quelque chose si je lui envoi une belle lettre circomstanciée?
Le plus simple est d'aller à la Greffe et d'y demander accès à ce dossier. En principe vous y allez trouver tous le documents déposés (jugements, conclusions, ...) pour cette affaire.
Le jugement que vous avez obtenu change le calcul des charges. Comment a-t-il été communiqué aux autres CP? Le jugement en parle?
Une de mes premières réalisations en 2000 dans mon ACP est que j'ai forcé le syndic a donner un rapport écrit sur l'année écoulé. Il se limite à une énumération des travaux.
Dans votre cas je mettrais un point à l'ordre du jour de l'AG suivante, qui propose que le syndic envoie avec l'invitation de l'AG annuelle un rapport sur l'année précédente, tant technique (travaux exécutés, mais aussi dégats non-réparés, ...), que juridique (jugements, mais aussi changements de la loi avec effets sur l'ACP, ...), administratif (nouveaux CP, ..) et financier (évolution, non-paiement des charges, amortissement, ...).
Cela résoudra ce problème dans le futur, puisqu'il devra mentionner les procédures en cours devant des tribunaux au 31/12, ainsi que les jugements prononcés pendant l'année écoulé. S'il ne mentionne rien il sera alors en tord et sera responsable pour les dégats éventuels.
#5227 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
Dans mon cas il s'agit de soutenir l'ACP et impecher une modification des charges communes demandée par des coproprietaires. Mon intervention "soudaine" à l'audience se justifie par le faits que ni l'AG, ni les coproprietaires, ni le Conseil de Gerance ont été informé par le Syndic de l'action en justice. Il y a certe l'avocat de l'ACP nommé par le Syndic mais on ne se pas se qu'il fait, qui le payera, et surtout s'il connait le dossier...De plus il se peut qu'il fait rien parce que meme si les charges communes changent dans un ACP l'avocat n'est pas trop concerné....
D'abord il faut bien comprendre que vous ne pouvez pas intervenir soudainement dans le procés. Dans mon cas le CP avec moi s'est fait enrégistrer comme partie le jour avant les débats. Ceci était surtout dû à l'atmosphère d'intimidation qui existe dans mon ACP.
Dans votre cas vous devez déposer une requète avec des mini-conclusions, qui nécessitent de fait la possiblité aux autres partis qu'ils puissent conclure aussi. Une remise de la requète au moins 6 semaines avant la date des débats s'avère nécessaire, si on ne veut pas ralentir la procédure en cours avec 2 à 3 mois. Si vous arrivez plus tard il est fortement conseillé de justifier votre arrivée soudaine dans les débats.
Ce que le CP, membre du conseil de gérance, qui rentrait dans la porcédure un jour avant les débats a su faire (il avait été frappé par le syndic). Conclusion n'étaient pas nécessaire puisqu'il se rangait entièrement derrère les conclusions de mon avocat.
Puis il faut être conscient que l'avocat de l'ACP n'a pas été nommé par l'ACP, mais par le syndic. Il s'agit donc d'une représentation en cascade:
1. le syndic repésente l'ACP
2. l'avocat représenet le syndic
Cela a été confirmé dans ma procédure par le fait que l'avocat a donné son "jugement" écrit sur les jugements récents du Juge à son mandataire, le syndic, et pas à l'ACP ni l'AG.
Ceci se confirme aussi par le fait qu'on ne mentionne pas le numéro BCE de l'ACP mais bien celui du syndic dans la citation et les conclusions.
Vos risques, et celui de l'ACP, sont grandes de "perdre" si le CP qui attaque l'ACP sait prouver que l'ACP applique "par tradition" des règles qui ne sont pas juridiquement conforme aux statuts, même si c'est le cas depuis le début. Dans un autre jugement, obtenu dans mon ACP par un autre ex-membre du conseil de gérance, le Juge a obligé en 2002 mon ACP a appliquer les statuts, même s'ils n'avaient jamais été applique depuis le début (en 1978). Le syndic n'a pas mis l'AG au courant de l'affaire que quand l'affaire avait été jugé.
Mais le syndic a aussi refusé d'aller en appel, sans demander l'avis de l'AG. Ce qu'il a aussi fait dans mon cas avec les deux jugements de 2005. Dans mon cas s'était plus grave, puisque l'AG se réunissait pendant la période d'un mois que l'ACP pouvait aller en appel.
Votre demande n'aura qu'une forte chance de réussir que si une majorité réelle des CP (= plus que 50% des CP et des quotités) demandent au syndic de réunir une AG pour changer les règles de calcul des charges dans le sens de ce qu'on applique en réalité. Un groupe de +20% est le minimum.
Il suffit alors de se presenter avec une requète correcte, avec en annexe une copie de cette demande des CP, et la preuve de l'envoi au syndic. Dans votre requète vous pourrez alors par exemple demander à suspendre les débats pour une période spécifique enfin de permettre au syndic de convoquer l'AGE pour débatter et voter les points proposé par vous (et les autres CP).
Cette procédure nécessite en fait que vous ètes préalablement en possession d'une liste récente et mis à jour des addresses des CP. Dans mon cas je n'ai pas su appliquer cette procédure, puisque le syndic refuse de me donner la liste des addresses des +260 CP ET refuse que je participe à la délibération (même à l'AG récente du 15/11/2005).
#5228 Re : Copropriétés forcées » ACP citée en Justice de Paix » 01-12-2005 15:42:51
Dans le cas d'un ACP citée et defendresse devant la Justice de Paix, peut un coproprietaire intervenir en audience à coté et/ou contre (pour certaines aspects) l'avocat de l'ACP? Quel sont les risques?
Possible ?
Oui, mais il faut déposer une demande à la Greffe.
Il y a trois possibiliités:
1. soutien de l'ACP
2. soutien du copropriétaire
3. volonté d'exposer un point de vue différent
Conseil: demandez un avocat à faire ce document. Dans le cas 1 et 2 il est fort probable que la partie concernée veut s'en occuper.
Risques:
La même que les parties en cause. Mais si vous choissez votre camp (cas 1 ou 2), vous augmentez en principe les chances de cette partie à convaincre le Juge. Mais il se peut que le résultat est l'inverse.
Dans mon récent procès un CP m'a rejoint et trois l'ACP. J'ai gagné grâce aux trois.
#5229 Re : Copropriétés forcées » garage et sous-location: situation tendue... » 28-11-2005 14:16:15
Bonjour,
nous sommes propriétaires d'un appart depuis deux ans, et un garage de réparations se situe au rez de chaussée de notre immeuble. Nous avons appris par hasard (la communication étant fort mauvaise au sein de la co-propriété, dont l'existence est somme toute très virtuelle) que son propriétaire le sous-loue en partie à une personne l'utilisant pour stocker des produits de nature inconnue ainsi que pour y garer sa moto... Toujours en l'apprenant par hasard, il semblerait désormais que le propriétaire envisage de vendre cette partie au locataire en question...
Etant donnés les désagréments causés par cette situation (utilisation intempestive des portes de garage et pétarades mécaniques le dimanche et en soirée), nous aimerions savoir quels sont les devoirs du propriétaire du garage envers le reste de l'immeuble, ainsi que nos droits vis à vis de cette situation...
A bon entendeur!
Deux suggestions:
1. lire votre règlement de copropriété et/ou acte de base pour les questions suivantes:
a. peut-on être copropriétaire d'un garage sans être copropriétaire d'un appartement et sans y résider. Dans mon ACP on ne doit pas être copropriétaire d'un appartement mais on doit résider dans l'immeuble.
b. quelles sont les normes en ce qui concerne le bruit et l'usage normal.
2. demander
a. d'abord l'intervention du syndic
b. et ensuite, si le problème persiste, le service de prévention de votre commune, s'il existe.
#5230 Re : Copropriétés forcées » juge de paix » 06-01-2006 11:33:20
Doit je prevenir copropriete avant demarer les demarches ?
Non. Si vous démarrez une procédure vous allez citer l'ACP devant le Juge en expliquant vos motifs et ce que vous voulez obtenir.
#5231 Re : Copropriétés forcées » juge de paix » 06-01-2006 11:33:20
faut-il un avocat pour entamer la procedure ?
Non, mais c'est fortement conseillé.
Personellement, et basé sur mon expérience, je déconseille d'entamer une procédure semblable sans un avocat.
Vous avez trois mois pour démarrer la procédure. Prenez votre temps à chercher un avocat qui connait la problématique des copropriétés, qui n'est pas trop cher et qui sait déterminer vos chances de réussite. Déterminez tous vos options, et leur rendement.
Avant tout déterminez votre bût à longue terme. Ce bût doit être rentable pour vous. Il ne sert à rien de gagner un procès, s'il faut recommencer la même chose l'année suivante.
Avez vous assez d'éléments pour persuader le Juge?.
Avez vous assez d'éléments pour prouver au Juge qu'une autre solution durable pourra être imposée?
#5232 Re : Copropriétés forcées » M. ou Mme - qui participe (et vote) » 24-11-2005 13:02:06
Qui participe (et vote) à l'AG si le lot appartient UNIQUEMENT à Madame.
Quelqu'un a laissé entendre que Monsieur serait le conseiller de Madame et l'accompagnerait à ce titre.
Dans ce cas, si l'appartement est loué, pourquoi Madame ne viendrait-elle pas accompagnée de son locataire-conseiller ?
Je lis dans un article spécialisé : "il est permis à un époux de REPRESENTER d'office son conjoint copropriétaire, sans mandat spécial".
Représenter, ce n'est pas accompagner.
Qu'en pensez-vous ?
La citation complète est:
Il est permis à un époux de représenter d’office son conjoint copropriétaire, sans mandat spécial, le tout sans préjudice au régime matrimonial des époux.
Source: Syndic Info (ABSA)
Bien que je suis du même avis, il est évident que la présence de deux personnes, ayant les mêmes droits, va à l'encontre de l'article 577/6 §1 du Code Civil:
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.
Il faut donc appliquer la procédure, prévue par ce même article 577/3 §1.
L'ABSA le détaille très bien dans la publication précité pour le cas d'un copropriétaire incapable:
Si une portion de l’immeuble appartient à un incapable, ses représentants légaux devront tous être convoqués à l’assemblée générale et auront droit d’assister à la réunion avec voix consultative, mais ils devront, sous peine de nullité de leur vote, élire l’un d’entre eux comme ayant voix délibérative, qui votera pour compte de l’incapable et ils devront se faire représenter par un seul mandataire, porteur d’une procuration comme indiqué
ci-avant. Si l’incapable est pourvu d’un seul représentant légal, celui-ci le représente valablement.
.
Conclusion: une procuration est nécessaire dans le cas de présence des deux époux.
Je signale que dans mon ACP il n'a pas d'avis discordant sur ce point entre le pouvoir en place et moi. Ils ont même accepté que l'époux non-votant quitte alors la salle.
#5233 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais de chauffage et acte de base » 25-11-2005 18:05:15
giannigianni a écrit :
Ca coute quelques centaines d'euro!
Frais d'une AG (Quelques centaines d'euros) + honoraires notaire + frais de transcription, on est surement à plus de 1000 euros !
Honoraires notaire & transcription: pas plus que 500 euros. Les frais d'AG ne comptent pas, puisqu'on peut prendre la décision lors d'une AG annuelle.
Honoraires avocat & frais de justice (si on perd): plus que 1.000 euros.
Exemple concret:
Les frais de la procédure "honoraire parkings" dans mon ACP a couté à l'ACP plus que 1500 euros (avocat & frais jugement)? Frais qui sont les mêmes n'importe le nombre de CP. En plus un envoi d'un jugement de 8 feuilles à tous les copropriétaires (260 selon moi et 326 selon le syndic).
On discutait de moins que 5 euros/mois/lot. Le contestant refusait de payer ce montant.
Dans ce cas il ne fallait pas d'acte notarié si on acceptait directement le point de vue du contestant, au lieu de passer par le Juge. Le syndic toucherait alors seulement un honoraire pour 218 lots au lieu de 256 emplacements. Honortaire qu'il pouvait facilement augmenter à son élection suivante, comme il l'a déja fait les années précédentes pour les appartements.
Pourquoi pas pour les parkings ? Ca c'est une autre histoire.
#5234 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais de chauffage II » 24-11-2005 10:33:31
Dans une copropriété avec chauffage central commun, les radiateurs sont équipés de répartiteurs.
L’acte de base en ce qui concerne la répartition des frais de chauffage dit : ''La répartition des charges communes se fait suivant les quotités.''
Depuis de nombreuses années, la répartition des frais de chauffage est assurée par une firme spécialisée sur base d’une répartition 100% suivant relevé des unités des calorimètres. Pas de traces d’une décision de l’AG à ce sujet.
Lors de la dernière assemblée, je porte à l’ordre du jour la méthode de calcul de la répartition des frais de chauffage. Je me suis ''detruit'' par membres du CG et syndic.
Peut ont revenir au repartitions suivant acte de base ? Quelle majorite faut il pour garder reparition suivant calorimetres : 50+1% ou 4/5 (changement decisions d'acte de base)
Qu’en pensez vous ?
P.S.
Certaines proprietaires (CG) ont supprimees les radiateures (normallement chaque app devrait avoir 5, a ce jour ils ont 1 !!!)
Un propriétaire d'un parking souterrain à deux emplacements (pas moi) a contesté dans mon ACP le calcul des honoraires de gestion du syndic. Il se faisait par emplacement au lieu de lot (comme prévu par l'acte de base).
Bien qu'on n'a jamais payé les honoraires par lot, le Juge l'a imposé à partir de la date que le copropriétaire l'a contesté par une mise en demeure de l'ACP.
Le fait que certains lots ont supprimé 80% de leurs radiateurs est un élément en faveur de votre thèse.
#5235 Re : Copropriétés forcées » Mr ou Mme ? » 24-11-2005 10:25:53
macjanu a écrit :Si Mr et Mme X sont les propriétaires d’un appartement, peuvent ils tout les deux participées et débattre a l’AG. Qui vote Mr. ? Mme ? les deux ? ou une fois Mr et une fois Mme ? A qui les paroles ?
Reprenons depuis début, si ce Mme X qui prendre la parole, qui vote, elle devrait avoir une procuration de Mr X et devrait être inscrite dans la liste de présences comme mandataire de Mr X. Si ce ne pas le cas, peut on contester la vote ? Quand (délai 3 mois est-il valable) ?
On peut contester endéans les trois mois. Mais cela ne sera rentable que si:
1. vous avez un intérêt pour les points contestées
2. le résultat du vaote change.
En pratique ce n'est rentable que si la décision est renversé par l'annulation du vote de la personne non-inscrite à la liste des présences.
Ma conviction est qu'il faut plus que ça pour faire changer les choses. Mais ce fait pourrait être un point secondaire, mais important, pour prouver l'organisation irrégulière de l'AG.
#5236 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais de chauffage et acte de base » 25-11-2005 18:05:15
A mon sens, je laisserais pisser le mouton. 3 mois, minimum. Comme la répartition doit se faire pour l'année suivante, les 3 mois de délais seront passés et la décision sera inattaquable, même en justice.
Faire changer un acte de base est une folie que je ne conseille à personne d'essayer de faire. Pour rappel, tout le monde doit signer...
Selon moi pas ... on peut donner mandat au syndic, si cela concerne le règlement de copropriété.
Procédure:
1. le changement du règlement est mis à l'ordre du jour de l'AG et voté avec la majorité requise. Avec la même motion mandat est donné pour passer devant le notaire au syndic (et/ou des copropriétaires nominativement désigné).
2. on mentionne nominativement sur le PV les opposants (ceux qui ont voté non).
3. on envoie le PV en recommandé à ceux qui ont voté non et à ceux qui ont des droits personnels (locataires, usufruitiers, ..).
4. on attend jusqu'à trois mois après l'envoi du PV en recommandé
5. si pas de citation devanty le Juge, on passe devant le notaire. Une copie de l'acte est envoyé à tous les copropriétaires (avant qu'on applique le nouveau système).
6. si citation devant le Juge on comunique ce fait aux copropriétaires après les trois mois et on applique ce qu'on a proposé comme mesure transitoire lors de l'AG.
Le point important dans ce cas-ci sont les locataires. Ils peuvent attaquer la décision jusqu'à trois mois après la signification de la décision à eux.
Oui, oui ... je sais que cette procèdure est lourde, mais selon moi cohérente et 100% défendable en justice. Et beaucoup mpoins lourde si on laisse signer tout le monde.
Mais attention ... si une minorité sait prouver que leurs droits sont fondamentalement lésés alors je Juge pourra refuser de valider la décision. Ceux du penthouse et de rez peuvent être les points faibles.
#5237 Re : Copropriétés forcées » Mr ou Mme ? » 24-11-2005 10:25:53
La qualité des donnééers au Ministère des Finances est décrit sur leur site. Voir ici.
Résumé: aucun service (hypothèques, cadastre, ...) n'a (actuellement) une vue complète.
Un exemple:
... les hypothèques n'ont pas connaissance des déclarations de succesion (puisque celles-ci ne sont pas considérées comme actes authentiques, même si elles sont réalisées par un notaire). ...
Clicquez sur les liens "Intro" et "BDP" en haut de cette page pour connaitre le futur ...
... dont l’ambition, à long terme, est de contenir toutes les données, mobilières et immobilières, relatives à la composition, mais aussi à la valeur, du patrimoine de toutes les personnes physiques et morales belges, et ce tout en garantissant le respect des règles protégeant la vie privée. A court et moyen terme, l'effort est concentré sur les données immobilières.
#5238 Re : Copropriétés forcées » Mr ou Mme ? » 24-11-2005 10:25:53
Citation :Merci, je suppose que ce valable pour les couples mariées dans la quelle p.ex. seul le marie est propriétaire. Je peux demande a Mme de quitter l’AG ?
jm
Tout propriétaire peut se faire accompagner du conseil de son choix. Dans de nombreux cas, le conseil, c'est madame...Vous ne pouvez pas demander que madame sorte. Vous pouvez par contre demander si madame est conseil ou mandataire: bref, vous pouvez demander qui va voter.
Dans le cas où les deux sont propriétaires, et dans le cas où ils sont tous les deux d'accord lors du vote, il n'y a pas besoin de savoir qui est mandaté...
Si les avis sont contraire, il suffit de ne pas tenir compte de leur vote.
Théoriquement votre solution est excellente, mais en pratique pas dans le cas de la présence d'une opposition réelle.
Le pouvoir en place a alors tendance à venir avec tous leurs "conseillers" pour se montrer plus grand qu'ils sont à la majorité silencieuse. Les AG de mon ACP, en excluant les AG fictifs, se déroulent en présence d'une centaine de personnes, avec seulement 40 à 60 personnes avec droit de vote.
Et on essaie en même temps d'intimider le groupe d'opposition en contestant la présence de leurs conseillers.
En plus un membre du pouvoir en place s'occupe à "discuter" avec les opposants d'une manière intimidante. Le président de la séance ne lui limite pas son temps de pârole (puisqu'il rèflète "l'opinion unanime de l'AG"), mais limite celui des opposants (puisqu'ils parlent de problèmes privatifs selon "l'opinion unanime de l'AG").
Mais on prend aussi soin de ne prendre qu'un membre de l'opposition comme cible.
Conclusion: il est toujours mieux d'appliquer les mêmes règles de toutes es situations que de les changer quand une contestation est en train de naître.
Un changement de règles à ce moment ne fait que durcir les positions. Ce qui est finalement toujours négatif pour le pouvoir en place.
J'admets qu'on bon syndic va éviter qu'une opposition contestataire puisse faire jour en rendant possible que tout copropriétaire puisse s'informer complètement sur la situation réelle de l'ACP, etc ... Toute contestation correcte vient toujours d'un manque d'information qui laisse alors supposer le pire, qaund on refuse d'y répondre.
Que les syndics professionnels présent sur ce forum n'ont pas ce type de problèmes est fort probable. Leur présence en elle-même prouve qu'ils pratiquent le plus possible une gestioin transparente.
Que certains d'entre eux ne veulent pas communiquer leur nom est compréhensible, vu qu'ils doivent tenir compte avec la déontologie d'un agent immobilier. L'anonymat leur donne plus de possibilité à s'exprimer.
Quand à l'existence des problèmes et le volume réel, je me permet de rappeler que lors du vote de la loi belge en 1994, mais aussi du vote de la loi française en 1964, on a constaté qu'il n'y avait pas beaucoup de problèmes puisqu'il n'y avait pas beaucoup de procés. Mais on a quand même instauré le nouveau système, puisqu'on constatait que l'ancien système donnait trop de pouvoir à la gérance (gérant & comité) et rendait de fait impossible de réussir à faire entendre la voix de ceux qui n'appartenaient pas à la gérance au sens large.
Personellement je me demande comment la nouvelle déontologie de l'agent immoblier va traiter la fonction de "syndic d'une ACP". Plus contraignant que l'ancienne ou plus de liberté pour l'agent immobilier? Va t'il rendre possible que le syndic indépendant (= agnet immobilier qui n'est que syndic professionnel) puisse s'épanouir normalement, sans se trouver minorisé par les grosse boites et sans ressentir une concurrence déloyale de certains petits syndics qui baissent les honoraires, mais rècupèrent plus que leur perte autrepart?
Tout ceci pour dire que la présence de Mr ET Mme va selon moi contre le sens de la loi.
Personellement je tiens avec ma femme "une assemblée" quelques jours avant l'AG. Sur base de l'information présente on détermine ensemble la position que je vais prendre lors de l'AG, les questions que je vais poser et ce que je vais faire selon le type de réponse.
Des copropriétiares d'un lot, qui n'ont pas su ou pu déterminer leur point de vue avant l'AG, sont pratiquement toujours en possession d'une information incomplète. Ils peuvent se résigner à rejoindre la majorité silencieuse ou de poser des questions et courir le risque d'être traité d'emmerdeur.
Personne n'aime à être traité négativement. Il faut donc beaucoup avant qu'on veut courir ce risque là.
#5239 Re : Copropriétés forcées » Mr ou Mme ? » 24-11-2005 10:25:53
Merci, je suppose que ce valable pour les couples mariées dans la quelle p.ex. seul le marie est propriétaire. Je peux demande a Mme de quitter l’AG ?
Oui, mais c'est au Président de la séance de le faire. Vous pouvez seulement signaler ce fait au Président. Il doit mentionner l'incident et la décision sur le PV, pour saufgarder les droits des interessés.
#5240 Re : Copropriétés forcées » parties communes » 07-02-2006 17:48:53
Dans le cas de la région Bruxelloise il faut faire très attention aux dates:
1. Tout changement irrégulier sans autorisation de l'AG avant 1992 est régularisé sur le plan d'urbanisme (= pénal) si une demande de régularisation a été introduit et accordé avant le 01/08/1995.
2. Après cette date il faut un avis explicite de l'AG (= point explicite sur l'OJ et décision avec la majorité requise).
Les actions sur le plan civil sont très difficile, mais faisable s'il y a de la mauvaise foi, après 20 ans. Et pratiquement impossible pour des changements d'avant 30 ans (= avant 1975).
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres