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#521 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36
L'assurance "copropriété" contre l'incendie incluant les dégâts des eaux ne couvre-t-elle pas l'immeuble et tous les copropriétaires tant pour les parties privatives que pour les parties communes ? Chaque copropriétaire n'a-t-il pas la qualité d'assuré pour ses parties privatives ?
Dès lors si un copropriétaire est victime d'un sinistre visé par la police d'assurance, qui marque son accord sur la proposition d'indemnisation ? Le copropriétaire ou le syndic ?
d'après l'expert en question, c'est le syndic( qui a conclu( signé le contrat). c'est pour cela qu'il m'a demandé de signer le PV. ce que j'ai refusé.
au delà de qui doit signer, ma question porte principalement sur la suite de la procédure en cas de rejet de la proposition de l'expert?
#522 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36
Dans la vie pratique :
1) votre devis est plutôt normal. Ce sont effectivement les prix normaux pour ces travaux.
2) L'expert de l'assurance n'est certainement pas là pour expertiser de façon 'juste'. Il défend son client. Il apparait même qu'ils ont de plus en plus de pression.
Ne vous laissez pas faire.
Vous pouvez tjs vérifier si votre assurance n'a pas l'obligation de réparer à sa charge. Dans ce cas, vous pouvez simplement lui refiler la patate et indiquer que ça doit être remis en état neuf, dans les règles de l'art. A eux de gérer. Mais ces clauses tendent à disparaitre.
Vous pouvez exiger l'activation de votre protection juridique - si elle existe - (et l'assurance ne peut s'y opposer ou vous imposez leur expert ou leur avocat).
- Faites faire un autre devis - potentiellement plus cher. Cela ne fera qu'appuyer vos arguments.
3) Pourquoi ne pas tester la chose. Mais soyez sûr que tout est bien inclus, et dans les règles de l'art.
Je ne pense pas avoir inclus cette clause dans le contrat avec la compagnie parce que j'ai souscrit ARAG ( qui couvre bien ce genre de litiges)
pour l'instant, j'ai transmis un émail de refus de la proposition de l'expert au courtier en demandant de faire le nécessaire pour éviter des contres-expertises inutiles...on verra comment la compagnie répondra.
#523 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36
- Puisqu'apparemment on est dans un copropriété, le contact avec le courtier et la gestion du sinistre ne relèvent-ils pas du rôle du syndic ?
- l'expert vous conseille une autre entreprise ?: demandez-lui de faire un devis (sans montrer les chiffres de l'expert) et ses références...
- J'interviens en tant que syndic copropriétaire.
- je viens effectivement de demander un devis à la société qu'il m'a conseillé
#524 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36
- " l'expert me propose de faire appel à un prestataire de service( il me donne le nom et les coordonnées)...n'y a t-il pas une sorte de conflit d’intérêt?"
un prestataire de quel type de services ?
- vérifiez si votre police d'assurances prévoir les frais d'un contre-expert
- vous avez un courtier ? Qu'en pense-t-il ?
- Même service: travaux de plafonnage, peinture etc
- je vérifie ce soir( l'expert est passé ce midi)
- je n'ai pas encore contacté le courtier mais j'ai déjà constaté qu'il joue le rôle de boîte aux lettres( ce que je lui envoie, il transfère à la compagnie sans plus).
Je me demandais ce qui est prévu( en général) dans ce genre de situation où on est pas d'accord avec l'expert.
merci d'avance
#525 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36
PIM: j'ai publié( ou du moins voulais) ce message dans copropriété forcée, il se retrouve dans une autre catégorie?
une ereur de ma part?
#526 Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36
- MarcoBrux
- Réponses : 17
Bonjour,
suite à un dégât des eaux dans un appartement, le devis transmis à la compagnie d'assurance pour remettre en état( tout le plafond à refaire, peinture etc etc) est de 3.144€
voici le détail de devis:
1ère phase:
- PROTECTION MOBILIER + PLACEMENT ET REPLACEMENT DE CELUI CI --> 220€
- DÉMONTAGE PLAFOND + ÉVACUATION 24m2--> 24€/m2--> 576.00 €
- RÉALISATION DE FAUX PLAFOND + ENDUISAGE 24m2--> 65€/m2 -->1560€
2ème phase:
- PEINTURE PLAFOND ( PRIMER + 2 COUCHES LATEX BLANC TRIMETAL ) + ELASTOFIL DANS TOUT LES ANGLES-->24m2--> 22€/m2--> 528€
- NETTOYAGE CHANTIER --> 120€
- FRAIS DE DÉPLACEMENT 4x-->35€--> 140€
L'expert pense que c'est exagéré et propose 1300€ tout compris au lieu de 3144€. il argumente ainsi:
- matériaux( gyproc, peinture etc) pour 24m2: 300€
- main d’œuvre: 3 jours de travail: 1000€
Il me demande de signer la proposition. ce que je refuse de faire parce que je pense que personne ne ferait pas ces travaux à ce prix( surtout achat des matériaux).
Mes questions:
1) d'après vous et votre expérience, pour ces travaux, le devis est-il surfait?
2) suite à mon refus de signer, c'est quoi la suite? que ferait la compagnie d'assurance?
3) l'expert me propose de faire appel à un prestataire de service( il me donne le nom et les coordonnées)...n'y a t-il pas une sorte de conflit d’intérêt?
merci d'avance pour vos réponses et commentaires
#527 Re : Copropriétés forcées » Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire » 03-04-2019 02:58:48
Le CdC n'a plus aucun pouvoir...Il doit juste envoyer 2 fois par an un rapport aux CP's sur les activités du Syndic.
La loi leur interdit de s’immiscer d'une quelconque manière dans la gestion du Syndic qui demeure responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait.
Vous pouvez leur rappeler les articles de loi.
depuis le 01/01/2019, le rapport 1 fois par an au lieu de 2 précédemment...
Art 577-8/1&4 "...Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."
#528 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08
A l'AG je ne donnerai pas décharge aux CdC ni au syndic. Toutefois il faut garder ce syndic, réglo mais débordé, gros travaux en vue.... Puis-je voter pour le renouvellement de son mandant ? Est-ce cohérent ?
vous n'êtes plus propriétaire, vous n'avez donc pas de droit de vote!!
#529 Copropriétés forcées » Indivision et transmission de documents » 16-03-2019 12:03:03
- MarcoBrux
- Réponses : 4
Bonjour,
Un lot, propriété de 2 personnes( 50/50).
les deux me demandent de leur envoyer tous les documents en double exemplaires :les appels de fonds, le courrier, les décomptes etc etc .
La question est clarifiée dans la Loi concernant la participation à l'AG et le vote mais, à ma connaissance, pas concernant les échanges entre les indivisaires et le syndic.
Que pensez-vous de la demande des indivisaires? fondée?
Merci d'avance
#530 Re : Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
merci pour vos réponses claires et précises
#531 Re : Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
la réponse est peut être dans l'intervention de BMC Tools!
#532 Re : Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
merci pour vos réponse.
Si j'ai bien compris, un contrat de 3 ans exclu d'office de l'ordre du jour le point de "reconduction du mandat de syndic" qu'on voit très souvent à l'ordre du jour des AG statutaires?( sauf dans des cas exceptionnels, genre l'AG assume de payer des indemnités de rupture?
#533 Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
- MarcoBrux
- Réponses : 7
Bonjour,
Une question concernant le contrat de syndic. La loi précise que le contrat est de maximum 3 ans. D'un autre côté l'AG statutaire ( chaque année) peut y mettre fin.
Je me demande dès lors à quoi sert de préciser et de signer un contrat pour 3 ans si chaque AG annuelle peut y mettre fin?
J'ai loupé qqs chose à ce sujet...?
merci d'avance
#534 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Je ne sais pas si j'ai le droit d'effectuer de telles demandes sur ce forum et dans le cas contraire veuillez ne pas m'en tenir rigueur mais juste m'en informer.
@ Panchito
Pourriez-vous me communiquer en MP les coordonnées de votre experte pour la mise en conformité de l'AB résidant à Rixensart ?
Merci d'avance
@ Tous les lecteurs et intervenants
Si vous voulez me soumettre en MP des candidatures concernant la gestion d'une copropriété pour les postes suivants, j'en serai ravi :
- Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI
- Syndic de copropriété
- CAC (le nôtre semble davantage expert en comptabilité des sociétés que qu'en celui des copropriété => problème du stock de mazout)
- Avocat(e) orienté(e) copropriétéMerci d'avance à tous
Je suis aussi intéressé par - Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI. Je suis membre de Ejuris mais les prix sont à mon sens un peu Hauts!!( peut être je me trompe)
#535 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Papyrus a écrit :L'AG devrait avoir lieu le 20/12/18.
OK donc vous avez encore juste le temps pour envoyer vos demandes de mises de points à l'ODJ.
Pour le choix d'un nouveau syndic, je sais que dans le temps le SNPC a "certifié" certains syndics.
Ils seront présents au 2ème salon sur la Copropriété qui se déroule le 29 novembre au Palais 3 du Heysel.
et c'est gratuit....
Le SNPC y sera avec pratiquement tous ses juristes:
Me Olivier Hamal, président du SNPC-NEMS (présent toute la journée)
L’équipe du Service Juridique du SNPC : Mesdames Lucas, Palamides, Poznantek et Van Raemdonck (présents toute la journée)D'autres bureaux d'avocats seront également présents: l'occasion idéale de leur poser vos questions sur votre acte de base, le sinistre du à la baignoire bouchée, la saisie des loyers par le syndic etc, etc...
j'y étais l'année passée et j'y serai cette année. très belle initiative de l'UDS
#536 Re : Copropriétés forcées » indexation honoraires » 23-11-2018 12:48:13
Bonjour,
Je me rends compte que l'indexation est au 1er Janvier et pas à la date anniversaire. La clause ressemble à celle citée par GT. Je l'ai certainement copiée d'un contrat type sans vraiment y prêter attention. On y parle de l'indice des prix des services!!!
Voici la clause en question.:
indexation :
Sauf si la loi devrait en disposer autrement, ces montants sont adaptés au 1er janvier de chaque année à I ‘indice des prix des services publié par le SPF Economie, PME, Classes moyenne et Energie, sur base I ‘indice de décembre de I ‘année précédente, selon Ia formule :
Montant de base x nouvel indice
--------------------------------------------
Indice de départ
L'indice de départ est l'indice des prix à la consommation (base 2003) du mois précédant celui de l'entrée en vigueur du présent contrat. Le nouvel indice est l’ indice
du mois de décembre précédant le mois de janvier au cours duquel l'indexation est effectuée. Le montant ainsi indexé ne peut pas être inférieur au dernier montant dû.
#537 Copropriétés forcées » indexation honoraires » 23-11-2018 12:48:13
- MarcoBrux
- Réponses : 10
Bonjour,
j'aimerai avoir votre avis concernant l'indexation des honoraires de syndic( 1ère fois que je le fais et pas envie de me tromper).
Infos:
-Contrat signé en septembre 2017
-Entrée en vigueur en 01Octobre 2017.
- Honoraire initial de 550 €,
Si j'ai bien compris, dès la date anniversaire en 2018( 01/10/2018).je suis dans le droit de facturer 559.58€?
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100) :
( 550€ Honoraire de base) * 107.52 (nouvel indice) ) / 105.68 (indice de départ) = 559,58€.
Merci d'avance
#538 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
MarcoBrux a écrit :GT a écrit :Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?
- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...Et vous ne croyez pas que pour un syndic (et un avocat spécialisé en droit de la construction) il est indispensable de prendre connaissance du contenu de l'acte authentique en ce qui concerne les réceptions provisoire et définitive des parties communes ? et de l'application ou non de la loi Breyne ?
L'avocat spécialisé en droit de la construction estime que "l'architecte expert" est nommé justement pour faire ce travail d'une manière approfondie et plus professionnelle, dès lors sa responsabilité peut être engagée le cas échéant...
#539 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
MarcoBrux a écrit :la réception provisoire a eu lieu sans remarques
Cela c'est inconcevable. Dans une nouvelle construction, il y a toujours des remarques. Je ne connais aucune entreprise de construction ni entrepreneur qui peut réaliser un immeuble à la perfection, sans le moindre défaut: cela n'existe pas.
Et pour les parties privatives, les copropriétaires ont pris le même architecte que pour les parties communes pour leur réception provisoire?
Je voulais dire aucune remarque au sujet des avaloirs mal installés:) si non y a eu pas mal de remarques levées entre temps
#540 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
Je la repose autrement: qui a proposé cet architecte? un CP? Le Syndic?
Un copropriétaire
Quels arguments ont-ils été mis en avant pour convaincre les CP de le choisir lui et pas un bureau spécialisé?
Ni les copropriétaires ni le syndic n'a proposé un bureau spécialisé...Personne n'y a pensé
Aucun CP n'est venu avec une autre proposition? Un autre expert?
1 autre propriétaire a proposé un autre architecte jugé trop cher par l'AG
Le Syndic n'en a dès lors proposé qu'un seul?
Le syndic n'en a pas proposé. Il commençait déjà à perdre la confiance des copropriétaires( ses propositions n'auraient pas été suivies)
Et vous l'avez choisi à l'unanimité?
La majorité absolue suffit:):)
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