Loyer moyen :     522 €
Age moyen en mois :     54
Age médian en mois :     42
Moins d'un an :     25%
1 à 3 ans :     21%
Plus de 3 ans :     54%

Ages moyens et médian par type:
Type de logement    Moyen / Médian       
Studios    44    /    32
A1    75    /    43
A2+    70    /    49

Je constate que:
1. le pourcentage de baux qui ont plus de 3 ans est en constante progression depuis que je fais attention à ce paramètre.
2. L'âge médian des baux est passé de 18 mois à 42 mois, ce qui reflète grandement ma tranquillité
3. L'âge moyen des baux n'a pas fort augmenté. Mais certains baux fort anciens ont été arrêté.
4. Il semble difficile de faire baisser le pourcentage de baux de moins d'un an sous les 25%. C'est un effet collatéral d'une application plus ferme de ma politique  "Casse pas les pieds ou je te vire" Je pense que ce paramètre va continuer a s'améliorer au fur et à mesure que les studios occupés par des casse-pieds finissent par être occupé par une personne plus stable.
5. Mon loyer moyen a augmenté de 11% en 3 ans. Pas mes mensualités de crédit....
6. L'âge médian de mes baux est de 42 mois, mais seulement 32 mois pour les studios, 43 mois pour les appart 1ch, et 49 mois pour les appart 2ch et plus. Ca confirme que c'est plus sportif de louer des studios que des apparts 2 chambres. Cela est confirmé par les âges médians également.

J'ai franchement un doute... Les résidences principales sont pour les personnes. L'exception existe pour les AIS et baux glissants, mais c'est particulier.

Il n'est néanmoins pas impossible qu'une société prenne un bail pour le compte d'un de ses employés ou dirigeants. Mais ce serait quand même spécial.

Loin de moi l'idée de critiquer ceux qui gagnent bien leur vie. J'attirais juste l'attention sur la compatibilité entre un job très prenant et la gestion immobilière d'un bien situé à plus d'une heure de route quand le trafic est calme...

Si vous demandez un avis à un acupuncteur, ne vous attendez pas à ce qu'il vous prescrive une opération de neurochirurgie.
Si vous demandez sur Pim s'il faut rester dans le marché et louer un bien, ou en sortir, il n'y aura pas 36 réponses...

Si vous nous lisez depuis quelques temps, vous aurez compris que je fais du sit-and-wait et pas de l'achat vente. J'achète avec l'argent des banques et je rembourse avec l'argent des locataires en prenant ma marge. Donc, sur du très long terme. C'est une manière de rentabiliser une 2e fois sa fiche de paie en utilisant au maximum sa capacité d'emprunt. (C'est une image. Ca fait longtemps que je n'ai plus de fiche de paie...)

Avec un tel loyer et une telle mensualité, vous ferez donc une opération à peu près blanche. Vous allez gérer votre immobilier pour rembourser la banque. Est-ce le meilleur bien? Faut-il le revendre pour en acheter un meilleur qui fait un cash flow positif? Je ne sais pas. Avec votre taux d'épargne et votre âge, je pense que vous en êtes au début de votre courbe d'apprentissage. Autant commencer avec un bien simple à gérer, que vous connaissez, de qualité (puisque vous l'avez choisi pour y vivre...).

Quant au côté fiscal, prime, déduction, j'attire votre attention sur le fait que ce sont juste des biscuits à considérer sur le côté. Par rapport à votre capacité d'épargne, c'est pas grand chose. Et par rapport à votre remboursement de capital actuel, la part de capital que vous remboursez tous les mois est de plus de 500€/mois, soit 6000€/an. Sur 5 ans, c'est nettement plus que les primes.

Côté rendement, vous avez un bien qui a un cashflow négatif à vue de pif. Mais, compte tenu de l'inflation, de la part de remboursement de capital tous les mois, et du cash que vous avez mis sur la table, le rendement réel du cash que vous avez investi sera de l'ordre de 25%, ce qui n'est pas si mal pour un premier coup, simple à gérer.

Et comme vous n'avez pas besoin de revendre votre logement pour acheter le suivant, je vous conseillerais de le garder, de le mettre en location, et de voir comment se passe votre partie de Monopoly...

Vous pouvez. C'est obligatoire. Ce sera 25€ d'amende.

Ou pas. Et ce sera sans aucune consequences.

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Combien de lots (hors caves, garage et parking) composent votre ACP?

Après une après-midi un peu stressante, voici un peu de suivi sur cette affaire:

Pas de réponse à cette question: ils étaient là, et ont ouvert. Et ils étaient là avec un avocat...

Ils avaient fait le ménage. Mais le juge n'a pas été dupe. Il a parfaitement compris que les faits relatés dans la requête étaient conformes à la réalité.

Non. Le juge ne peut pas. Il les a interrogé, que dis-je, mis sur le grill! Et ils ont été grillé sur leurs incohérences et mensonges. Mais le juge ne peut pas. L'affaire a donc été remise. La date de la remise a été fixée entre le juge et l'avocat. Le juge a précisé que ma présence ne changerait rien mais que je pouvais venir si je le désirais. Sous-entendu, pas besoin de venir. Il a précisé la même chose aux locataires. A mon avis, si il ne demande plus que je vienne et que les locataires viennent, c'est qu'il s'est fait son avis, et que c'est essentiellement une question de procédure.

A rien. J'avais tout à perdre et rien à gagner dans cette histoire. J'avais à perdre ma crédibilité devant le juge qui traite toutes mes affaires (puisque tous mes biens sont dans le même canton judiciaire...). Et si vous perdez votre crédibilité devant un juge, c'est pas très bon pour la suite des événements...

Bref, après cette "audience", j'ai fait quelque chose que je ne fais jamais, c'est aller prendre une bière pour me calmer...

Je ne raconte pas ici l'ensemble de "l'audience", parce que l'affaire n'est pas terminée avec les deux zigotos (je ne parle pas du juge ni de l'avocat des locataires...) : demain, j'ai audience, qui sera reportée, en validation du congé renon donné il y a 6 mois. J'y reviendrai dans quelques semaines...

Réponse de Chat GPT:
La situation dans laquelle vous vous trouvez est en effet très complexe et empreinte de difficultés humaines et légales. Il semble que vous fassiez de votre mieux pour gérer cette situation difficile, mais il y a plusieurs éléments à prendre en compte, tant sur le plan juridique que moral.

Voici quelques pistes de réflexion sur les questions que vous soulevez :

Que se passera-t-il si les locataires ne répondent pas à l'appel du juge ? Si le juge doit se rendre sur place, et que les locataires ne sont pas là, il est effectivement possible que le juge prenne la décision d'ouvrir le logement, surtout si le logement est dans un état de dégradation avancée et que cela justifie une intervention immédiate. Dans ce cas, étant donné que vous avez les clés, le juge pourra probablement demander que vous ouvriez la porte, afin d'évaluer la situation.

Le juge peut-il décider uniquement en voyant l'état de l'appartement et l'état de santé des locataires ? Le juge prendra probablement en compte l'état physique des locataires et l'état de l'appartement, mais il devra également respecter les règles légales concernant l'expulsion et la protection des personnes vulnérables. Il est possible que, compte tenu de la situation sanitaire et de l'état de santé des locataires, le juge décide d'une mesure de protection (comme l'administration de biens et de la personne, ou la mise en place d’un suivi médical et social), plutôt que d'une expulsion immédiate.

Le processus de mise sous administration de biens et de la personne : Cette démarche semble être une bonne option pour assurer qu'ils reçoivent l'aide nécessaire, et le fait que vous ayez déjà entamé cette procédure montre que vous prenez en compte leur bien-être. Si un administrateur est désigné, il aura pour rôle de gérer les affaires financières, administratives et peut-être même certaines décisions de santé pour ces personnes. Cela pourrait permettre de leur offrir une structure qui les soutienne au quotidien.

Le secret médical et les certificats : Le fait que vous n'ayez pas encore reçu le certificat médical à joindre à la requête peut compliquer les choses. Mais cela ne signifie pas nécessairement que la procédure soit arrêtée. Le juge pourrait en effet ordonner une expertise judiciaire, mais ce n'est pas idéal puisque cela ajoute des coûts et des délais. Cependant, si vous avez déjà fait tout ce qui est possible pour obtenir ces documents, la situation est peut-être hors de votre contrôle.

Quel avenir pour les locataires ? Votre volonté d’éviter qu'ils ne se retrouvent à la rue est louable. L'expulsion d'une personne vulnérable, surtout avec leur état de santé, peut avoir des conséquences graves. Vous faites bien de chercher des solutions alternatives comme la mise sous administration de biens et de la personne. Cependant, il faut garder à l'esprit que le système judiciaire et administratif belge peut offrir certaines protections aux locataires en difficulté, mais aussi que vous, en tant que propriétaire, devez respecter vos droits et obligations légales.

Quelques conseils généraux :
Restez en contact avec les services sociaux : Vous avez déjà fait des démarches auprès du CPAS et d'autres services. Il serait peut-être utile de continuer à insister pour que des solutions concrètes, comme une aide sociale ou un hébergement, soient mises en place. Ils peuvent également être impliqués dans le processus de mise sous administration.

Suivi avec le juge et le greffe : Suivez attentivement la procédure judiciaire, surtout en ce qui concerne l'audience de mise sous administration. Si des questions se posent concernant l'état de santé des locataires, il est possible que le juge prenne des mesures de protection.

Bienveillance et responsabilité : Vous semblez faire preuve de beaucoup de bienveillance envers ces personnes, ce qui est admirable. Cependant, il est également important de gérer la situation en vous protégeant légalement et de ne pas vous mettre dans une situation trop compliquée.

Il est compréhensible que vous soyez préoccupé par leur bien-être. La situation est tragique, mais avec la mise sous administration et la prise en charge par les autorités compétentes, il y a de l'espoir pour qu'ils soient accompagnés dans leur parcours. Vous avez fait un grand pas en entamant les démarches nécessaires pour éviter une expulsion brutale.

Je vous souhaite bon courage dans la gestion de cette situation délicate.

Je reviens sur cette affaire. J'ai remis offres sur le studio, et la dernière a été acceptée. Il me restera donc bientôt seulement un garage à acheter pour être seul maitre à bord de mon paquebot.

Pour répondre à la question qui vous tarabuste: très peu de visite. J'ai fait offre au prix, pas acceptée. Le notaire a fini par signaler oralement qu'ils seraient vendeur pour 2000€ de plus. J'ai demandé et jamais reçu de confirmation écrite.

Le notaire a fini par signaler (inventer à mon avis) qu'il avait reçu une offre au prix+2000€ et me demander si je faisais une nouvelle offre. J'ai donc fait une offre au prix +2500€. J'ai dû téléphoner aux deux notaires pour recevoir une réponse dans le délai de mon offre... Des nazes.

Ce qui me fait dire que l'offre est inventée, c'est qu'il n'y a eu qu'une seule visite, et que la personne n'était pas convaincue...

J'ai donc payé cher, mais c'était prévisible...

Oui. Pour autant que le syndic veuille bien le faire... Franchement, j'ai des doutes.

Le syndic a raison. Il faut l'unanimité pour un vote écrit.
Extrait du code civil:

Par contre, pour un truc urgent, il aurait pu convoquer avec un délai plus court:
Extrait du code civil: