Kejabran a écrit :

Bim a écrit :

Le cash flow est "la pointe de l'iceberg". L'essentiel du bénéfice se passe en sous-marin : remboursement du capital emprunté + prise de valeur du bien.
Ne pas confondre cash flow et bénéfice. Le bénéfice est votre enrichissement réel, le cash flow uniquement le flux de cash résultant de l'exploitation du bien. Un cash flow négatif/nul/faiblement positif peut cacher un joli bénéfice et un rendement appréciable !

Si vous n'avez pas investi de fonds propres, votre rendement est infini -->  --> effet de levier infini --> situation a priori idéale !

Merci de votre réponse.
Quand vous parlez bénéfice est-ce en cas de vente?

C'est le bénéfice total généré par votre investissement. La partie qui n'est pas matérialisée par du cash flow est en fait aussi une augmentation de votre patrimoine net (avoirs - dettes) mais qui ne se matérialise pas par de la liquidité. Si vous voulez visualiser cela, faites régulièrement un bilan de patrimoine en listant d'un côté vos actifs (la valeur de ce que vous possédez) et de l'autre votre passif (le solde de vos dettes). L'actif net = actif - passif = le patrimoine que vous possédez "réellement". Vous verrez ainsi que, chaque mois, il se passe ceci comme mouvements sur le bilan :
- Vous encaissez des loyers --> votre actif augmente, le passif ne bouge pas --> votre actif net augmente
- Vous payez des charges à des tiers (assurance, intérêts d'emprunt, gestion locative, entretien du bien, taxes, PI, etc...) --> Votre actif diminue un peu, le passif ne bouge pas --> votre actif net diminue un peu
- Vous remboursez une partie de vos dettes via le remboursement mensuel du crédit (hors intérêts) --> Votre actif diminue --> Votre passif diminue du même montant --> Votre actif net ne change pas
Bref, l'augmentation de votre actif net = loyer encaissés - toutes les charges payées exceptées le remboursement du capital de l'emprunt.
Ceci constitue votre bénéfice pour l'exploitation locative du bien, à laquelle vous pouvez ajouter la prise du valeur du bien au fil du temps (augmentation de l'actif et donc de l'actif net).
Si vous faites régulièrement cet exercice, vous verrez l'impressionante progression de votre patrimoine, même si celle-ci se matérialise peu sous forme de liquidités. Cette matérialisation aura lieu au moment d'une vente.

On peut aussi dire que l'augmentation patrimoniale est le cash flow additionné au remboursement de capital.

La plus value résultant de l'indexation n'est pas en soi un enrichissement. En euros constant, par définition, le patrimoine reste identique. Par contre, si on compare avec un investissement financier, il faut en tenir compte. Parce que les investissements financiers sont soumis à la dépréciation de la monnaie.

Si vous épargnez pour avoir un capital de 200.000€ à votre pension dans 20 ans, cela n'a rien à voir avec un achat d'un immeuble de 200.000€ que vous payez en 20 ans. Dans 20 ans, vos 200.000€ seront 200.000€ de dans 20 ans, soit 100.000€ d'aujourd'hui. Alors que votre bâtiment gardera sa valeur et vaudra 400.000€ (de dans 20 ans, soit 200.000€ d'aujourd'hui, si vous me suivez).

Tout cela peut sembler théorique. Pour mon expérience personnelle, j'ai vendu une grosse part de mon patrimoine immobilier en une fois, il y a quelques années. Alors que je n'avais jamais eu des monceaux de cash sur mon compte, je peux vous dire que le cheque que j'avais en main en sortant de chez le notaire était très concret. Pas du tout théorique...

Vous en retirez un cash flow léger, mais vous avez peu investi. Voyez le rapport cash flow / cash investi.

Ensuite, voyez l'effet complet sur votre patrimoine: combien de capital remboursez vous chaque mois? Ce remboursement est une épargne. Donc une augmentation de votre patrimoine. Refaites le ratio (epargne+cash flow) / cash investi.

Et finalement, voyez l'effet de l'inflation. Votre cash va se déprécier, alors que votre immeuble, bien géré, va garder sa valeur reelle: son prix va être "indexé". Il faut donc intégrer cela au calcul. Faites donc votre ratio (2% prix d'achat + remboursement annuel en capital + cash flow) / cas investi.

Après ces 3 calculs, respirez un bon coup: ces chiffres sont vrais. Ce sont les vôtres...

Kejabran a écrit :

Merci pour votre intervention ! En effet, le but ici est clairement de passer en société, mais au vu de certains articles ( https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut … -de-biens/ ), je me demande si cela est vraiment viable...

Vous confondez 2 sujets différents: le statut fiscal de marchand de biens et l'utilité d'agir via une société.

Je ne connais pas ses revenus (quoi que je pourrais aller voir les bilans de ses sociétés à la BNB...). Mais il vit de cela et de rien d'autre à ce que je sache. Il aime les (très) belles voitures, et se fait (très) régulièrement plaisir...

Bref, cela va bien pour lui...

Kejabran a écrit :

Bonjour a toutes et a tous !

Je reviens vers vous pour une demande de conseil ! Pas mal sont assez callés dans le sujet et je voulais une opinion de gens ayant de la bouteille dans le domaine 

Je m'explique, il y a de cela 4 ans et des poussières j'ai pu faire l'acquisition d'un bien en vente publique a un très bon prix, dans un état très correct ( 1 mois de remise a niveau électrique, châssis, gros nettoyage et pas plus ! ).
J'ai pu acquérir ce bien pour la somme de 71.000€ tout frais inclus ( étant mon premier bien, les frais étaient réduits) et j'ai eu la chance de ne pas faire de prêt pour ce bien ! Ce dernier est loué depuis, sans aucun encombres jusqu'à présent.

Depuis quelques temps, l'idée me passe par la tête de faire de ce genre d'opération un activité complémentaire, qui je le souhaite a terme, deviendrait mon activité principale…

Ma situation est que de part des amis/connaissances, j'ai presque tout les corps de métier a portée de main, et forcement pour pas " trop cher". ( je ne leurs demande pas non plus de me brader la main-d'œuvre loin de là ! )

Alors voilà, il me reste quelques années et le bien sera amorti. Cependant, j'ai examiné un peu les prix des biens aux alentours avec plus ou moins les mêmes caractéristiques, état, etc etc ... Et force est de constater que ceux-ci ont fortement augmentés ! Je pourrais sans trop forcer le revendre entre 145.000-155.000euros.
Je me suis demandé si cela était une bonne idée d'attendre encore deux ou trois ans, revendre ce bien, et utiliser la plus-value afin de commencer une activité d'achat revente. Le but étant d'acheter des biens a retaper, pour ensuite les revendre.

Je pense disposer, après la vente, de +- 110.000-120.000euros + un peu de cash déjà dispo et j'aimerai m'attaquer a des biens de plus ou moins 50.000euros avec 20.000 - 30.000euros de travaux environ pour les revendre a +/- 100.000-110.000euros.

Je n'ai pas encore effectué de plan financier avec un expert comptable pour voir la viabilité du projet, mais je voulais un premier avis.
Je précise qu'ici il n'y aurait pas de location, purement de l'achat-revente. Je ne serais pas agent immobilier ni promoteur, "simplement" un marchand de biens.

y a t-il sur ce forum des personnes qui pratiquent de la sorte ? Me ferais-je tuer par les impôts/Taxes élevées ? Je ne veux pas commencer  avec des building mais me forger une expérience petit a petit avec des biens modestes.

Pensez-vous que je ferais une erreur en revendant mon premier bien qui a été acquis a très bon prix ? 

D'avance je remercie les personnes qui ont pris le temps de lire mon pavé !
Et je vous remercie d'avantages si vous avez des pistes !

Excellente soirée a tout le monde !

Je suis prêt a vous lire !

Pour ce qui concerne votre premier bien, la revente peut être considéré comme une opération de gestion de votre patrimoine. Si la revente se fait dans les cinq années de l'acquisition, une impôt sur la plus value est du.

Pour les opérations suivantes, si elles se répètent à un rythme élevé, ce qui semble être le cas, ce sera considéré comme une activité professionnelle et vous serez taxé sur le bénéfice. Cela suppose que vos amis/connaissances fassent des factures.

zillium a écrit :

Les 30% de surprime que vous payez pour votre abandon de recours, utilisez le pour une bonne protection juridique indépendante ce sera bien plus utile.

Sur ce passage, vous laissez entendre qu'il y a une surprime réelle à payer par le propriétaire.
Ce n'est pas le cas (dans tous les cas relatés ici, au minimum), étant donné que cette surprime est répercutée sur les locataires. Cela ne génère donc aucun surcoût chez le propriétaire, habituellement. "Juste" une petite gestion supplémentaire.

Cela n'empêche pas de souscrire à des PJ utiles.

Kejabran a écrit :

grmff a écrit :

Il vous demande 500€? Avec visite sur place? Ben, payez. Et transmettez moi son adresse par MP svp. C'est vraiment pas cher...

Le prix m'importe peu, c'est la manière dont cela a été fait/dit.

Un jour on me dit que la prise de contact et l'estimation est gratuite, ensuite on me demande directement une somme a payer sous dix jours.
Si cela avait été dit directement dès le premier entretien, j'aurais mis tout de suite une halte-là...

Je n'ai donc pas d'autre choix que de payer, quand bien même aucun accord n'a été prévu initialement au niveau du prix ? Même si aucun documents n'a été signé ?

Première chose que je demande a l'architecte, est-ce que notre première entre-vue me coutera quelque chose ? .(...) A laquelle il me répond que oui,

Donc, c'est l'oral qu'il facture et 500€ c'est pas cher...

L'Ordre des Architectes a développé un outil qui vous donne une estimation du nombre d'heures de prestation pour votre projet.
https://www.ordredesarchitectes.be/trav … restations

Kejabran a écrit :

Bonjour à toutes et a tous !

Après avoir longuement cherché sur le forum, je reste sans réponse, c'est pourquoi je poste ce message pour vous demander conseils.

J'ai un petit soucis avec un architecte qui me réclame des frais à la suite d'une demande de projet ( rien de concret donc), je m'explique :

Il y a de cela quelques semaines, j'ai fait appel a un architecte ( ami de mes parents qui ont déjà collaborés ensemble) afin de voir si un projet était réalisable. Il s'agit de bâtir un bien sur un terrain m'appartenant.
Première chose que je demande a l'architecte, est-ce que notre première entre-vue me coutera quelque chose ? ( bien que je ne soit pas pingre mais j'aime connaitre les personnes et voir a qui j'ai a faire avant de claquer de l'argent).  A laquelle il me répond que oui, la rencontre est juste pour "vérifier" le terrain, et voir si  le projet n'est pas "mort dans l'œuf". Il m'affirme de toute manière que si mon prêt est accepté, les honoraires seront demandés au fur et a mesure en accord avec le prêt.

Ce dernier me demande certains documents, situation cadastrale, plan du géomètre a l'époque etc etc... Et contacte l'administration ( simple mail ) afin de savoir si un bien est bâtissable a cet endroit. L'administration répond que oui, il n'y a pas d'interdiction a priori, et le terrain est bien bâtissable.

Après quoi l'architecte me répond que nous pouvons " y aller" . Je contacte donc ma banque afin de savoir si le prêt est réalisable. ( J'avais tablé sur +- 150-180.000 euros, en fonction de mon expérience et de ce qui avait été dit lors de notre entre-vue). La banque m'affirme que pour ce budget, et moyennant des garanties, c'était faisable.

Je demande donc a l'architecte de me remettre une offre pour voir a combien cela pourrait chiffrer + le tarif de ses honoraires. Je reçois donc une estimation sommaire de 249.000euros TVA incl ( ce qui n'était pas prévu). Et a ma grande surprise je reçois aussi une offre de mission assez light avec un montant a payer dans la dizaine pour la prise de contact, les recherches administrative et l'estimation sommaire. Cette somme ferait office d'acompte pour le projet.
Or l'estimation étant plus élevée, la banque ne souhaite pas me prêter la somme, et dans l'offre de mission de l'architecte il y a mention que le paiement vaut pour acceptation du contrat.

Je suis conscient que tout travail mérite salaire, mais j'avais pourtant bien demandé a l'architecte un devis de l'ensemble, afin de voir un peu ses honoraires et comparer avec d'autres architecte. Me voilà donc redevable d'une somme or que je n'ai absolument rien signé.

Est-ce pour vous normal de travailler de la sorte ? Est-ce légal de procéder de cette manière ? Ai-je droit a un recours ou dois-je simplement dire oui et payer ce que l'on me demande, sans même m'avoir prévenu du coup de cette opération ?

merci d'avance pour vos réponses! 

Excellente soirée a vous !

Sans nous dire le montant demandé par l'architecte, ni l'importance du travail qu'il a réalisé, comment voulez-vous avoir une réponse intéressante et cohérente à votre question ?

Vous avez reçu un projet de construction avec une estimation de coût, cela peut déjà représenter un beau boulot...

Vous dites lui avoir demandé un devis de l'ensemble : un devis sur ses honoraires ou un devis sur la construction de la maison ?
Le premier est assez simple à donner (x% généralement), le deuxième demande déjà un travail d'architecte...

Je degage actuellement un cashflow de 265euros sans avoir indéxé les loyers qui datent de Mathusalem

Grave erreur.

Vous avez déjà vu l’augmentation de votre RC ces dernières années? Qui lui, n'est pas indexé sur le "gentil" indice santé comme les loyers, mais bien sur l'indice des prix à la consommation!

Idem pour vos impôts, puisque vous devez en plus déclarer les RC des biens que vous louez au code 106 (s'ils son uniquement utilisés à des fins non professionnelles, sinon c'est un code où la taxation est encore pire). Les RC sont ensuite indexés sur l'indice des prix à la consommation, puis multipliés par 140% avant d'être rajoutés à vos autres revenus pour pouvoir déterminer votre RIG (Revenu Imposable Global).

Pourquoi vous mettre la corde au coup en diminuant ainsi chaque année vos cash flows?