1/A mon avis , il ne faut pas confondre expertise faite par la banque et qui consiste en gros à mettre des croix dans des cases d'un questionnaire établit par la banque et un état des lieux qui fait véritablement une photographie précise du bien . C'est 2 choses différentes.

L' état des lieux peut être  utile entre la signature du compromis et l'acte pour voir , comme vous dites, si il n'y a pas eu de dégradations mais dans l'éventualité de dégats  (exemple : vitre brisée , tag sur le mur ....) la vente ne serait pas annulée pour cela ( sauf disparition totale du bien dans un incendie )et ce serait la partie qui à la charge du risque qui devrait réparer ( cfr: voir clause du compromis ).
Le compromis stipule souvent que le bien doit rester assuré à suffisance contre l'incendie et les périls connexes jusqu'à la date de l'acte .

2/Je persiste dans cette affirmation que d'autre pourront confirmer :vendre sans la garantie des vices cachés est LICITE ET HABITUEL.

Bien à vous.

Rebonjour grmff ,

Je vais essayer de m'expliquer un peu plus clairement au sujet de mon intervention précedente.

1/ Je suis tout à fait d'accord avec vous   lorsque vous dites que le receveur se base pour calculer les droits d'enregistrement sur l 'acte et non sur le compromis ( normal , il ne l'a pas devant lui ) .
Ceci étant dit comme l'acte authentique doit être le reflet du compromis qui contient toutes les conditions de la vente ( donc aussi le prix ) , le receveur se base effectivement sur l'acte qui est le reflet du compromis.

2/ Je suis encore une fois d'accord avec vous     lorsque vous dites " qu'il peut y avoir redressement sans fraude et donc sans amende " dans le cas d'une simple insuffisance d'estimation mais mon intervention précédente décrivait le cas où le prix du compromis est VOLONTAIREMENT inférieur au prix de l'offre d'achat ( acceptée par le vendeur ) et donc différent du prix de vente réel.

J'espère que la situation est un peu plus clair maintenant.

Bien à vous.

Giannigianni bonjour,

Si le prix du compromis est supérieur au prix de l'offre d'achat et que vous avez signé le compromis , il n'y aura pas de problême avec le fisc.
Par contre , si le prix du compromis est volontairement inférieur au prix de l'offre d'achat afin de payer moins de droits d'enregistrement , vous pourriez avoir des problêmes avec le fisc.

En effet , le receveur de l'enregistrement se base sur la valeur conventionnelle (compromis )
pour calculer les droits d'enregistrement SAUF si cette valeur est inférieure à la valeur vénale.
Dans ce cas , les droits d'enregistrement seront calculés sur la valeur vénale et le fisc pourra , OUTRE LES DROITS D'ENREGISTREMENT DE BASE , réclamer  si dissimulation du prix :

1/ Des droits d'enregistrement complémentaires à l'acquéreur OU au vendeur
2/ Une amende égale au montant des droits d'enregistrement complémentaires  A L'ACQUEREUR ET AU VENDEUR .

exemple:une villa achetée 300.000 euros mais déclarée 200.000 euros dans le compromis. Dans ce cas , il y aura 25.000 euros de droits d'enregistrement de base + 12.500 euros de droits d'enregistrement complémentaires payable par l'acquéreur ou le vendeur + une amende de 12.500 euros payable par l'acquéreur + une amende de 12.500 euros payable par le vendeur.
TOTAL : 62.500 euros . Cela fait beaucoup !!

Bien à vous .
KAPLAN

Maxi bonjour ,

1/Le bien est situé en belgique donc le bail doit respecter la loi belge .
2/Comme vous avez donné votre congé hier ( 19/8/04 ) au propriétaire , le préavis de 2 mois ,( moi j'aurais dit 3 mois ) comme stipulé dans votre bail ,( bien qu'il y ait controverse sur une clause de résiliation anticipée dans un bail de courte durée ) commence le 1er jour du mois qui suit celui au cours duquel le congé a été donné ( soit le 1/9/04 ) pour se terminer le 31/10/04.

Bien à vous.

A mon avis oui .
Ne fait pas obstacle à l'obtention de l'abattement , la propriété :
- d'un immeuble n'étant pas destiné à l'habitation ( ex: rdch commercial )
- d'un terrain à bâtir.
- D'UNE PART INDIVISE DANS UNE HABITATION.

MAIS , MAIS , MAIS , si l'acquisition est faite par plusieurs personnes , elles ne peuvent pas posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l'habitation.

Bien à vous.

idem , coupure de presse.

Johnnyboy bonjour,

Les logements meublés à bruxelles ne peuvent être mis en location qu'après avoir obtenu auprès du service d'inspection régionale , une attestation de conformité.
L'attestation de conformité est destinée à attester que le logement répond aux exigences de sécurité , de salubrité et d'équipement .Lorsque l'attestation de conformité est délivrée , le bailleur en communique une copie au locataire.
En vue d'obtenir l'attestation de conformité , le bailleur remet au service d'inspection régionale un formulaire accompagné d'une déclaration certifiée sincère et exacte qui atteste que le logement répond à ces exigences.
L'attestation de conformité est valable 6 ans.
Tout bailleur qui ne demande pas l'attestation prévue pour les logements meublés risque une amende administrative allant de 3000 euros à 25000 euros par logement en infraction.

Bien à vous.

Giannigianni bonjour,

La meilleure chose à faire  pour vous est de vous rendre chez votre notaire qui vous exposera la solution la plus adaptée pour vous.

Ceci étant dit , je vais quand même tenter de répondre à votre question sur la base imposable mais ma réponse devra être vérifiée par un professionnelle de l'immobilier.

1/base imposable pour US:( vente de l'usufruit par le plein propriétaire )

a/V CUS= prix + charges
b/V VUS=b1/ - revenu annuel ( bien loué )ou valeur locative annuelle ( bien pas loué ) multiplié par coefficient acquéreur.
              b2/-V VPP multiplié 4/5

On prend la valeur la moins élevée  entre b1 et b2 et on obtient b3. Ensuite , on prend la valeur la plus élevée entre b3 et a. Le résultat sert de base imposable pour le fisc ( 12,5% sur cette valeur )

P.S.:V CUS= valeur conventionnelle de l'usufruit
        V VUS=valeur vénale de l'usufruit
        V VPP= valeur vénale en pleine propriété

2/base imposable pour NP:( achat de la nu propriété par enfant -usufruit appartient à qq autre à savoir les parents )

a/V CNP=prix + charges
b/V VNP=V VPP moins V VUS
c/V VUS=c1/ -revenu annuel ( bien loué ) ou valeur locative annuelle ( bien pas loué) multiplié par coefficient de la personne qui a l'usufruit.
               c2/-V VPP multiplié 4/5.

On prend la valeur la moins élevée entre c1 et c2 et on obtient c3 ( V VUS ).
Avec le c3 on parvient à calculer la valeur de b ( V VNP ).Ensuite vous prenez la valeur la plus élevée entre a et b. Le résultat sert de base imposable pour le fisc ( 12.5% sur cette valeur ).

P.S.: V CNP=valeur conventionnelle de la nu propriété.
        V VNP= valeur vénale de la nu propriété.
        V VPP=valeur vénale de la pleine propriété.
        V VUS=valeur vénale de l'usufruit.
        Les coefficient sont décrit à l'article 47 du code de l'enregistrement.

Comme vous pouvez le constater , le calcul est assez compliqué d'où l'utilité de se rendre chez un professionnel ( ce que je ne suis pas ).

Bon courage .
Bien à vous.

Bonjour GRMFF,

Il est possible que je me trompe ( ça ne serait pas la première fois) mais il me semble que l'article 3 §7 dit effectivement " que l'indemnité due en application de l'article 3 §4 , par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent , est équivalente à 3 mois de loyer " MAIS que cela ne concerne uniquement les baux écrit pour une durée supérieur à 9 ans.( cfr:début du paragraphe 7)
Les baux " classiques " ne sont pas concernés par ce paragraphe 7 et comme monsieur LECHAT n'a pas signé  , sauf erreur de ma part , ce type de bail , il n'aura pas droit à 3 mois d'indemnité.

Si votre article 3 §7 paru au moniteur est différent du mien , pouvez vous me l'imprimer sur ce forum afin que je corrige mes notes personnelles.

Bien à vous.

Voici quelques conseils et questions préliminaires  avant l'achat de votre terrain:
1/Pas de précipitation:la précipitation est mauvaise conseillière ; ne signer pas n'importe quoi séance tenante sans beaucoup y réfléchir.
2/Demander à un architecte de venir voir votre terrain ; l'oeil d'un expert est toujours le bien venu.
3/La forme du terrain convient-elle au genre de maison que vous désirez construire?
4/Le terrain est -il plat ou présente-t-il des dénivellations importantes ?
5/Devez vous prévoir de travaux de terrassements pour des remblais ou des déblais ?( genre de travaux qui fait grimper la note de façon importante )
5/Connaissez-vous bien l'orientation du terrain? ( si living exposé au nord mieux vaut y réfléchir à 2 fois )
6/Vous êtes-vous informé sur la nature du sol? ( un mauvais sol peut entrainer des frais de fondations supplémentaires d'ou l'importance de faire une analyse du sous sol et au moins 3 essais de sol afin de vérifier si le sol est de qualité suffisante pour reçevoir votre maison- taux de compression du sol-)
7/Avez -vous fait mesurer votre terrain par un géomètre? ( mesurage plus bornage afin de ne pas avoir de litige avec les voisins)
8/Le terrain est-il équipé ? (équipement en eau , gaz , électricité , tv , téléphone ;si c'est pas le cas , ce genre de frais est extrêmement couteux )
9/D'autre frais de voiries sont -ils imposés ?( construction d'égout , de bassin d'orage , aménagement du trottoir...)
10/Le terrain que vous convoitez n'est-il pas grevé de servitudes urbanistiques?
11/Quelles sont les prescriptions urbanistiques attachées à ce terrain ?( On ne peut pas construire n'importe quoi sur une parcelle ; renseignements à prendre à la commune ;les règlements urbanistiques imposent certaines règles comme par exemple l'inclinaison de la toiture , la hauteur sous gouttière , le revêtement de la toiture, la couleur de la façade , l'alignement de la maison par rapport aux autres , une zone de recul , le gabarit de la construction, la surface bâtie au sol ....)
12/Avez vous consulté les projets éventuels auprès des services de la commune?( aujourd'hui votre terrain semble calme mais peut être dans quelques années l'on pourra construire juste à côté de vous un complexe sportif par exemple.)
13/Avez vous demandé au vendeur un certificat d'urbanisme n°1 ou n°2?( document préalable au permis qui permet de savoir les grandes orientations d'un projet -valable 2 ans )

Voila en gros quelques conseils pour l'achat d'un terrain .
Lorsque vous avez collecté toutes ces informations et qu'elles vous conviennent , vous  pouvez alors signer le compromis de vente du terrain sous condition suspensive d'octroi du crédit hypothécaire et sous condition suspensive d'octroi du permis d'urbanisme.

Bien à vous.
Ps:Lorsque vous avez obtenu votre permis d'urbanisme (= permis de construire ) il est valable 2 ans . De ce fait, vous devez construire dans les 2 ans de la délivrance du permis .
Droit d'enregistrement : 12,5% à payer sur le terrain au départ avec possibilité de retoucher 6.5% si l'administration attribue à la construction érigée un revenu cadastral = ou inférieur à 745 euros. ( payement de la tva sur la construction )