Le terme « syndic » n’était que rarement utilisé en Belgique avant la loi de 1994 sur la copropriété. On avait l’habitude de parler de « gérant ».
Aujourd’hui, les choses sont plus claires : Le syndic est l’organe de la copropriété qui gère les « choses communes » ; Le gérant est le mandataire du propriétaire, chargé par ce dernier de la gestion de son immeuble.
L’usage veut que les « frais de gestions » (On regroupe dans ce terme les honoraires du syndic et du gestionnaire) restent à charge du bailleur, sauf si le contrat de bail qui fait loi entre les parties en dispose autrement.
Dans votre cas, je pense comme PIM que le contrat est suffisamment explicite et que ces frais sont à votre charge.
Par contre le bailleur se doit de réclamer une provision qui se rapproche des frais réels. Et d’après vos explications, il ne pouvait ignorer le montant de ces frais.
On pourrait donc considérer qu’il vous a présenté des conditions « alléchantes » lors de la conclusion du bail en vous cachant le véritable montant des charges, et qu’il y a donc eu tromperie…

Bizare un propriétaire qui envoie un préavis de 6 mois pour un bail d’un an ….

Un état des lieux de sortie est tout à fait différent d’un état des lieux d’entrée. L’état des lieux d’entrée est un descriptif des lieux qui se traduit dans un procès-verbal.
L’état des lieux de sortie est une évaluation des éventuels dégâts locatifs après constatation de ceux-ci par comparaison à l’état des lieux d’entrée. Si vous avez choisi un expert pour défendre vos intérêts (ce qui est à mon sens la meilleure solution), vous devrez payer ses honoraires, tout comme le propriétaire payera les honoraires de son expert.
Le montant de ceux-ci dépendra du temps passé sur place. S’il n’y a que peu ou pas de dégâts et que les parties s’entendent rapidement sur le montant de l’indemnité compensatoire, cela peut être très rapide..et par conséquent pas trop cher.
Demandez avant tout le barème des honoraires de votre expert (Frais de dossier et déplacement + indemnité horaire)

Je suis encore une fois d’accord avec vous. Le problème, c’est qu’en mettant le doigt dans l’engrenage, on vous demande aussi de vous occuper des réparations….

A mon avis chaque copropriétaire peut donner procuration à la personne de son choix, et limiter le nombre de procuration par personne me parait illégal.
J’ai eu l’occasion d’assister à une autre pratique curieuse lors d’une assemblée. Le syndic, lors de l’envoi des convocations, demande de lui faire parvenir les procurations « en blanc » par courrier. Il les distribue ensuite lors de l’AG aux propriétaires à qui il désire les donner………

En ce qui concerne les loyers, il y a imposition dans le chef du bailleur s’il y a déduction dans le chef du preneur. Il n’y a aucun risque pour le bailleur à partir du moment ou le preneur ne déclare aucun loyer en charges professionnelles.
Par contre, si le locataire déduit ses loyers, même si la convention de bail le lui interdit, le fisc se dit étranger à la convention passée entre les parties et impose le bailleur. J’ai eu le cas, pourtant avec un bail de résidence principale, dûment enregistré et donc opposable au tiers (mais pas au fisc semble t’il…) En fait, nous sommes allé en réclamation et avons quand même obtenu gain de cause.
Enfin, votre bailleur a peut-être peur que le bail soit requalifié en bail commercial, avec toutes les conséquences qui s’en suivent…  Expliquez-lui qu’activité professionnelle ne signifie pas bail commercial : Comme le dit Grmff, pour qu’il y ait bail commercial il faut qu’il y ait un contact direct avec une clientèle de particuliers (Locaux librement accessibles au public)

Code du logement Art.7 §3 Pour les logements (meublés ou de moins de 28 m²) déjà mis en location au jour de l'entrée en vigueur de l'arrêté du Gouvernement organisant le Service d'inspection régionale, conformément aux dispositions de l'article 8, le bailleur dispose d'un délai de deux ans pour obtenir l'attestation de conformité visée au § 1er.

Question : Si le logement qui était loué le 1/7/2004 se retrouve vide, disons le 1er mars 2005 et est remis en location, l’attestation de conformité est elle nécessaire, ou le bailleur a jusqu’au 1er juillet 2006 pour la demander ?

Question subsidiaire : Combien de demande d’attestation de conformité ont déjà été demandées ???

Merci pour vos réactions !!

Juste une petite réflexion du dimanche :
-    Pour bien travailler, il faut être justement rémunéré. Malheureusement, 9 fois sur 10, les copropriétaires choisissent l’offre du syndic le moins cher…
-    A la lumière des posts précédents, vous comprendrez qu’il est impossible de tout forfaitiser. C’est le cas pour les frais administratifs, mais aussi des honoraires pour les missions particulières telles que le suivi des dossiers en justice, les gros travaux etc. Malheureusement, une offre « tout compris » sera toujours (ou presque, sinon je serais au chômage !) préférée par les copropriétaires.
-    Un syndic ne devrait pas dépendre financièrement de son mandat auprès d’une grosse copropriété : La menace d’une démission est parfois nécessaire !

S’il est tout à fait normal que les copropriétaires suivent et participent à la gestion de leur patrimoine, il est matériellement impossible de fournir à tous une copie de tous les documents que vous avez mentionné…
Les actionnaires d’une société doivent aussi se contenter du rapport du conseil d’administration et des comptes annuels….
Reprenons les principes édictés par la loi du 30 juin 1994 :
-    Le syndic est en charge de la gestion courante.
-    Le conseil de gérance, s’il existe, contrôle la gestion du syndic
-    L’assemblée générale décide et révoque ou désigne les membres du conseil de gérance et le syndic.

Le syndic a bien entendu un devoir d’information, mais lui demander de fournir des copies de tous ces document est matériellement impossible… Par contre, il est absolument nécessaire qu’il fournisse non seulement un listing clair et détaillé des dépenses, mais aussi un tableau de répartition (lisible !) de celles-ci et un bilan détaillé qui donne une image claire et fidèle de la situation patrimoniale de la copropriété. Pour ma part, je suis pour une communication trimestrielle de ces documents.
Il se doit aussi d’établir et de diffuser, au moins une fois l’an et plus si nécessaire, un rapport de synthèse de sa gestion, informant suffisamment les copropriétaires sur l’évolution des problèmes en cours. Ce document devra aussi exposer clairement ses motivations pour la création de fonds de réserve, la budgétisation des travaux etc. pour que les copropriétaires prennent leurs décisions en connaissance de cause lors des AG.
S’il existe un conseil de gérance, il devra lui communiquer lors des réunion tous les documents qui pourront permettre le contrôle de sa gestion, comme les nouveaux contrats, rapports d’expertise etc.
En outre, je pense que le syndic devra fournir à n’importe quel copropriétaire qui en fera la demande, n’importe quel document (Contre rémunération ou remboursement de ses frais).

Publier en ligne un maximum de documents sur un site Internet est aussi à mon avis une bonne manière de prouver la transparence d’une gestion. Pour que la confiance règne dans une copropriété, je pense que cela tient plus à cette impression de transparence qu’au nombre de documents diffusés.

Je vois déjà la tête des copropriétaires lorsqu’ils prendront connaissance du poste « frais administratifs » dans les décomptes….
Informer c’est bien    dépenser c’est pas bien

Il n’y a qu’une solution à ce problème, c’est la publication en ligne sur un site Internet. Mais que vont dire les copropriétaires qui ne sont pas connectés ??