Ce qui me dérange dans cette histoire c'est que dans vos propos vous justifiez le fait que le garant du locataire se soit montré menaçant physiquement.
D'après les éléments que l'on connaît, rien ne justifierais des propos de violence physique et vexatoires.
Même dans le cas où Jacq aurais tort dans sa demande de partage d'expert, ceci ne justifie pas des menaces de violence.
Nombreux propriétaires réclament d'emblée 3 mois d'indemnités pour une rupture de bail, ce que je trouve bien plus violent que les 150 eur de Jacq.

Se faire menacer physiquement est inacceptable.
Un bailleur qui réclame des grosses sommes inappropriées est selon moi également une forme de violence.
Les 2 sont à condamner.

Hors ici nous sommes bien loin de ce cas de figure, le bailleur demande juste 150eur de frais pour l expert. Rien qui ne justifie la menace à son intégrité physique.

Le mieux à faire est de venir avec votre expert, à vos frais, ainsi qu avec votre fils, en guise de garde du corps

N oubliez pas également votre caisse à outil, outils qui seront très utiles en cas de légitime défense

Effectuer un état des lieux 7 jours après la remise des clés est une très mauvaise idée on est bien d accord, mais si le locataire sortant garde les clés jusqu'à l état des lieux qui a lieu 7 jours après la fin du bail, je n y vois pas d inconvénient.

Je préfère perdre 7 jours de loyer que de relouer directement le 1er du mois avec le risque que le locataire sortant ai retardé son déménagement , devoir payer l hôtel pour le locataire entrant, etc... situation bien plus désastreuse que un vide locatif de 7 jours.

Personnellement je suis encore plus prudent que cela: je ne signe jamais un nouveau bail tant que le locataire sortant n a pas dégagé des lieux.

C'est ce que font quelques propriétaires pour se couvrir,  ils ne s engagent pas vraiment et chacune des parties peu se désister à tout moment

Admettons que pendant 6 mois un locataire ne paye pas son loyer qui est de 1200 eur,
remboursent ils 6x 1200 eur ou bien remboursent ils un maximum de 1500eur ?

Depuis quand avez vous signer le contrat ?

Le texte n est pas clair: elle est intéressée par l appartement, vous proposez de signer le contrat, vous proposez de lui envoyer le contrat.
Jusqu ici je ne vois que des propositions.

Le contrat est il contresigné oui ou non ?

Si oui, gardez bien le sms.
Envoyez lui un recommandé du type "suite à votre sms daté du xx je vous demande confirmation formelle que vous désirez mettre fin au contrat et renoncer à l appartement xx. Si pas de nouvelles avant le 31 août le contrat sera annulé automatiquement."
et entre-temps vous cherchez un nouveau locataire.

Je ne suis pas tout a fais d accord avec l investissement "près de chez soi", si l'investissement locatif n est pas rentable à côté de chez soi, mieux vaut investir ailleurs, ou alors considérez cela comme un placement,  ou une épargne.

Cela depends notamment rentabilité/risque, facilité/temps à y consacrer, etc...

En effet, et là n est pas le seul soucis:

Actuellement hébergés chez famille et amis, donc pas ou peu de loyer, ensemble ils prétendent gagner + de 2000 eur (chomage + "petits boulots") et ne sont capables de ne payer que le premier mois de caution, le 2eme serait payé par tranches mensuelles en plus du loyer de 450 euros.

Habituellement je refuserais, mais comme ils sont amis a un de mes tres rares bons locataire j ai parfois tendance à faire des exceptions bien que je n en ai plus l envie (assez donné)

Région wallone, et le point 4 risque de poser problème, pas actuellement mais d'ici 1 an :

  4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an;  

A moins que le salon soit utilisé comme une chambre,  est-ce autorisé ?

Mon autre question est: est ce que le propriétaire a des responsabilités là dessus au moment de mettre le logement en location,  car je vois déjà les problèmes arriver: les locataires qui refusent de payer car le logement est insalubre pour surpopulation,  etc...