La statistique sinistres est la liste des sinistres qui ont été déclarés à la compagnie d'assurances depuis le début  du contrat Si le nombre est élevé, la statistique est mauvaise. Dans ca cas, la compagnie peut imposer une franchise spéciale - par ex 1.500 € - lors de la déclaration d'un nouveau sinistre. Cette franchise spéciale peut être levée si aucun sinistre n'a été déclaré  durant un certain laps de temps que la compagnie détermine au cas par cas.

Mais lorsque le syndic n'applique pas l'article 577 du Code civil en ne faisant pas par exemple effectuer les travaux qui s'imposent aux parties communes ou en " oubliant" de comptabiliser certains mouvements, le copropriétaire qui le fait remarquer même par écrit est considéré comme une niusance...
Quelle autre solution lui reste-il sinon d'ester en justice puisqu'il subit un préjudice ?

Ce que l’on appelle la loi sur les copropriétés forcées date d’à peine 13 ans et déjà il est question, avec beaucoup de lucidité et de bon sens, de la revoir de a à z… pourquoi alors qu’il a fallu quatre ans pour la formuler après 75 ans d’existence de l’ancienne loi.

La loi belge est nettement moins étoffée que sa consœur d’outre Quiévrain mais elle est surtout, hélas souvent mal appliquée. Certains professionnels l’ignorent, ce qui est de notoriété publique. Pourtant ils sont dotés depuis décembre 2006 d’un tout nouveau code de déontologie. Et il est étonnant de constater qu’en plus il est devenu courant  de décerner  en plus un label….aux  professionnels Le mécontentement est présent parmi les copropriétaires et les reproches sont nombreux à ce qu’il parait : comptabilité opaque, manque de préoccupation quant à une gestion en bon père de famille, laisser-aller des parties communes,  impossibilité quasi permanente de pouvoir consulter les factures…

L’IPI déçoit

Un syndic est obligatoire : quelle est sa position à ce sujet ? Cette décision a-t-elle été valablement prise en AG?

S'agit-il d'un syndic IPI ou d'un bénévole?
Toute modification du règlement de copropriété doit se faire avec les 4/5 des voix.
Le syndic ne doit pas confondre clauses de pénalité pour retard de paiement  avec une rémunération supplémentaire.  En effet,  l'application de ces clauses " de punition" pour ceux qui mettent en péril les finances de l'ACP ne peut pas comporter une source supplémentaire de revenus pour le syndic. Les émoluments du syndic sont fixés une fois pour toutes et s'entendent tout compris. : voir son offre de service.
La totalité des clauses de pénalité qui seraient votées doit impérativement revenir à l'ACP.
L'approbation des comptes  en AG valablement constituée signifie que les lots marquent leur accord avec ces comptes et leur répartition. Pour marquer son accord, il faut d'abord être possession de tous les chiffres, ces derniers devant être envoyés aux lots idéalement un mois avant la tenue de l'AG statutaire.
A noter aussi que l'approbation des comptes doit se faire à la fin de l'AG quand on a  épuisé  tous les points repris à l'ordre du jour et non en début de séance. Il est parfaitement inutile d'approuver avant d'avoir reçu les explications et/ou le détail de certaines factures.
Tout ceci serait évidemment bien plus simple et transparent si la comptabilité était consultable  au jour le jour par internet

Le syndic seul responsable de sa gestion doit veiller au bon entretien de l'immeuble. Il doit convoquer valablement  une AG, remettre différents devis et il doit avoir constitué un fonds de réserve. Depuis quand est-il syndic de cet immeuble ?

L'intention de Mme  NYSSENS  est sans doute louable en elle-même mais  ces propositions ne seront-elles que de  belles promesses jamais réalisées.
Il est de notoriété publique que la grande majorité des  syndics IPI n'appliquent pas l'article 577, ni les statuts ne respectant même pas leur propre code de déontologie. Ce sont d'abord des commerciaux qui veillent surtout à leurs propres intérêts. L'IPI, organisme de droit public fait la chasse aux faux syndics IPI et ferme les yeux sur les actes illicites que posent nombre de ses membres.
La comptabilité doit devenir transparente et être mise au jour le jour sur internet, donc accessible à tous ceux qui paient et qui sont en droit de savoir à qui sert l'argent qu'ils versent régulièrement sur le compte de leur ACP. Tout peut et doit être mis sur internet, surtout les devis et les factures correspondantes quand elles sont payées.
Cette transparence étant réelle et effective réduirait très sensiblement le nombre de procédures judiciaires qui actuellement sont très nombreuses vis-à-vis d'un syndic qui s'en tire sans frais, servi par l'avocat de l'ACP, qui lui est payé  par tous les lots.

Depuis quand êtes-vous syndic ? Quel est le nombre de copropriétaires ? Quand l'immeuble a-t-il été construit ?
Quand a eu lieu la dernière AG statutaire ? Avez-vous un fonds de réserve ?

Depuis quand êtes-vous copropriétaire et quand avez-vous eu connaissance de cette " installation" sans accord AG ?
L'urbanisme avait-t-il donné son accord ?

C'est l'AG valablement constituée qui prend les décisions concernant l'administration des parties communes. Ce n'est pas parce c'est obligatoire que l'AG n'a rien à dire quant au choix de la SECT. c'est elle qui paie et non le syndic. C'est comme pour la ;désignation d'un syndic : c'est une obligation légale mais c'est quand même l'AG qui désigne celui qui syndic sera seul responsable de sa gestion.
C'est KONHEF qui a effectué l'analyse de risque .... mais quelle est la firme qui assure la maintenance de votre appareil de levage.