Afin d’éviter que les décisions soient prises par un nombre ridicule de propriétaires par le biais de la comptabilisation des absentions, et l’établissement des calculs avec le quorum des membres présents et représentés au moment du vote  déduction faite des abstentions et les votes nuls et non plus avec le calcul avec tous les membres présents et représentés en début d’assemblée sans exception ( comme c'est le cas actuellement)

Pourquoi avoir chercher à modifier et adopter ce projet de loi et  ne pas s’en tenir tout simplement à deux règles suivantes;
1.    l’abstention n’est ni une voix pour, ni une voix contre.
2.    les décisions sont prises et acquises à la majorité absolue c'est-à-dire 50 % des quotités + une des quotités présentes ou représentées en début de séance, et non pas au moment de voter. C'est-à-dire pour être adopté,  il faudra que les votes « oui »  représentent 50 % + 1de tous les membres présents et représentés en début d’assemblée sans aucune forme de dérogation.   

Au moins,  dans les cas ou la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée, avec ces deux dispositions aucune décision ne sera prise et ne sera acquise  avec moins de 25 %de la totalité des quotités de l’ACP, ce qui mes semble être vraiment un minium pour que nos copropriétés restent vivables et gérables !

J’aimerais beaucoup avoir l’avis du SNP et de l’ ABSA sur ce sujet.

Raspoutine

Je résume  l’exemple fictif de Luc.

10000 quotités
8001 quotités présents et/ ou représentés
3000 quotités  = OUI
1000 quotités= NON
2001 quotités = abstentions
= 6001 « votes » exprimés  sur les 8001 présents et ou représentés  (2000 ont quitté en cours d’AG)

1ere solution :
3000 quotités oui pour 8001 quotités présents et ou représentés = Propositions rejetée

2ème solution :
3000 quotités OUI  pour 6001 quotités (présents et ou représentés – abstentions)  = Propositions rejetée

3ème solution
3000 quotités OUI pour 4000 quotités (présents et ou représentés – abstentions et Non votants) =  Proposition acceptée. (!) 
( en fait il ne restait plus que les « potes du Syndic avec les procurations en leurs noms),
Je pense que l’on tiens compte du quorum des présents et représentés du début de séance, et non plus de l’évolution  des présents et représentés en cours d’AG !

Si en est ainsi, cela permet… de voir des points acceptés avec un taux largement inférieur à 20 % de l’ensemble des quotités de l’ ACP.  (!)  (!)  (!)

La prochaine AG risque d’être désertée par les CP…  ce n’est pas ainsi que l’on va motiver les CP à l’ACP.

D’autres avis ?
Raspoutine.

Bonjour, pour info :

Après avoir été voir, Crédit Agricole, VDV, Axa, Fortis, j’ai retenu ING ;

But :
Nouvelle construction

Budget du projet :
350 000 € (nouvelle construction maison unifamiliale + terrain)

Montant Emprunt :
235 000 €

Durée :
25 ans   FIXE

Taux :
4.20 %    FIXE

Date de l’offre :
17 mars 2009.

L’on pouvait avoir des taux plus intéressant, mais sur des durées plus courtes , et ou en taux variable,  mais compte tenu de la durée et en taux fixe, je pense avoir obtenu un taux intéressant, ceci  pour Raspoutine Junior.

Bonne journée.

Raspoutine

Je rentre à l’instant et je prends connaissance de vos premières réactions, je vous en remercie.

Effectivement, il n’y aurait pas ou peu de conflit d’intérêt dans le cas d’un litige ACP contre un tiers.

Mais dans le cas qui nous préoccupe, il s’agit d’un conflit / litige avec le Syndic avec une AGE demandée par 1/3 des copropriétaires.

AGE à laquelle notre syndic émet des réserves et déclare « qu’il sera accompagné par le conseil de la copropriété pour cette assemblée extraordinaire ».

Pour être tout à fait complet, le conseil de l’ACP a été nommé officiellement lors d’une AG.
Il est également fréquemment utilisé par  SYNDIC, c'est le conseil du Syndic.

Dans ce cas, doit-il (ou peut-il) faire un choix, ou faire un pas de côté et ne plus représenter ni l’un ni l’autre ?
Bien à vous

Raspoutine

Francis,

Sincèrement pensez-vous  que lorsqu’un propriétaire remet une procuration en blanc au syndic, sans aucune consigne de vote, sachant qu’à l’ordre du jour de l’ AG,  il y a un point : révocation immédiate du syndic . Vous croyez qu’il va les distribuer entre des personnes de « tendances différentes ».
NON, Il les remettra exclusivement à un propriétaire acquis à sa cause.
C’est pour cette raison, c’est comme pour les abstentions, il faut absolument informer et encourager les propriétaires à se positionner clairement.
Pas de procuration en blanc  et pas d’abstention.

J’étais très surpris d’apprendre que certaines copropriétés procèdent en deux AG, une première ou se déroulent les débats, explications sur les comptes, avec les avis des uns et des autres, dans certains cas assemblées très houleuses.
S’en suit un PV contenant toutes les explications et  réponses données en AG  avec la convocation pour la seconde AG  ( décisionnelle) ou ils devront  exprimer les votes sur les différents points et sujets qui ont étés débattus.

Et ils s’y retrouvent, cela évite bien des contestations et procédures devant la justice souvent très pénibles et coûteuses.
Personnellement je trouve cette procédure très démocratique et tout simplement géniale.

Raspoutine.

Bonsoir,

Une procuration peut-être donnée en blanc a deux niveaux :
1)    En blanc, sans désignation de mandataire
2)    En blanc, sans indication de consigne du vote à exprimer lors de l’AG

il me semble que dans les deux cas la procuration est valable.

Sans désignation de mandataire,  car ne trouvant aucune personne, (aucun nom), malheureusement trop souvent, il s’en remet au Syndic, car bien souvent aucune autre adresse où envoyer sa procuration, et ces procurations  données en blanc sont  généralement confiées par le syndic aux copropriétaires acquis à sa cause.

Certains considèrent la remise d’une telle procuration en blanc au syndic revient à le constituer   mandataire…à trouver un copropriétaire mandataire  totalement acquis à sa cause.

Une solution, c’est de donner la possibilité, par exemple une liste de nom de copropriétaires dans laquelle le propriétaire empêché pourra choisir un mandataire, avec la possibilité, en cas d’empêchement, le mandataire soit autorisé à se substituer, sous sa responsabilité, une autre personne qui exécutera les instructions.

Mais par contre si la consigne de vote est clairement exprimée sur la procuration, cela n’à plus aucune importance, vu que le mandataire DOIT exécuter la consigne et les instructions indiquées sur la procuration.

Par exemple :
Point 4 de l’ordre du jour : Remplacement des luminaires : vote à exprimer : NON.
Point 5 de l’ordre du jour : mise en peinture des escalier : vote à exprimer : OUI.
Pour tous les autres points, le mandataire émettra la voix qu’il estimera représenter l’avis du mandant.

Mais vous conviendrez, le plus simple, c’est d’avoir des instructions  claires au niveau des votes à exprimer,  dès lors, il pourra mandater sans problème le syndic pour trouver et désigner une personne, qui devra exécuter ses instructions de votes.

Certains précisent  dans les convocations : Bien qu’il soit très souhaitable que vous assistiez personnellement à cette assemblée, en cas d’empêchement, voudriez-vous compléter et signer la procuration ci-jointe et la transmettre au plus tôt à un mandataire de votre choix à l’exception du syndic.

Raspoutine

Bonjour à tous,

Sur quelle base légale peut on se référer pour affirmer que  «  Seuls les votes négatifs ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG ». ?
Il en est ainsi en France, (où seuls les votes négatifs  et les absents ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG).
Mais en Belgique, j’en suis pas si sûr, avez-vous une quelconque référence à ce sujet ?

Raspoutine.

Bonjour,

Pourquoi se préoccuper des absentions, ils avaient toute liberté de s’exprimer, ils ont optés pour l’abstention, c’est leurs choix?
L’on pourrait alors également s’inquiéter des quotités absentes / non présentes, qui dans certains cas peuvent même être supérieur en nombre aux votes « pour » , des votes « contre »  ou des « absentions » !

Il me semble que la règle actuellement en vigueur pour les copropriétés est  au contraire sans équivoque.

Pourquoi chercher midi à  quatorze heure, si ce n’est que de chercher des arguments ou chercher a donner une interprétation  différente du résultat obtenu et chercher à faire passer un point alors qu’il n’a pas obtenu la majorité requise.

Je pense que vous conviendrez, si à la base la notion soumise au vote n’a pas obtenu la majorité absolue  ( 50 % +1) des quotités présentes ou représentées c’est qu’à la base il y a un sérieux problème.

Il serait peut-être plus intéressant à chercher pourquoi la notion soumise à l’approbation  des copropriétaires n’a pas obtenu la majorité requise.

Raspoutine

Milles excuses, merci pour la remarque, il s’agit bien de détenteurs trop détendus.

Dans l’exemple cité, dans la rédaction de son PV avec communication des résultats,  le syndic considère cette proposition - ce point - cette notion sur laquelle l’assemblée s’est prononcée conne approuvée, alors qu’elle n’a pas récolté la majorité requise.

Le résultat  a été porté à la connaissance des propriétaires  lors de la réception du PV soit deux mois après le vote en assemblée générale, ce laisse très peu de temps pour un recours.

Le recours, la citation doit être faite contre le Syndic, qui a rédigé le PV et qui interprète les votes  d’une façon erronée,  et qui ne veut rien entendre,ni corriger,  contre la Copropriété  ou les deux ?

Merci pour vos avis sur le sujet.

Raspoutine

La légalité de cette installation, décidée de façon unilatérale par le syndic c’est un autre débat.     
Grmff , a  résumé les circonstances particulières de cette installation, décision qui actuellement est contestée en justice ...

Changez «  INTERNET-WiFi » par  « T-shirts » et reprenons si vous le permettez mon exemple ;

Le syndic, au nom de l’ association  conclus un contrat sur plusieurs années qui consiste a  acheter directement auprès d’un importateur ou manufacturier  200  T-shirts par mois à  5.79 Euros + tva 21 % = 7 .00Euros/ pièces, avec factures et documents en ordre qui figurent dans les comptes de l’association.

Tous les mois, tous  ces T-shirts sont intégralement revendus à 15 Euros / pièce, auprès des occupants, évidement pas de facture, pas de déclaration, donc pas de TVA et ce depuis bientôt 2 années.
Bénéfice réalisé ( en black) 1600 € / mois,  et ce depuis deux ans = ± 38 400 €.

Cela représente ± le budget annuel travaux de l’ ACP !

Le syndic, lui ne risque rien, car ce sont les membres de l’ ACP qui achètent et revendent le service ou le produit.

Aujourd’hui, c’est  Internet, demain ce sera peut-être, de la xxxx-BEER, xxxxx-PIZZA, etc ….qui sera imposée !

Légal ou illégal ?

Quels sont les risques encourus par les membres de l’ ACP qui adhèrent à ce système ?

Raspoutine .