Avez-vous lu (et connaissez-vous) l'Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale déterminant des exigences en matière de performance énergétique ?

Rexou, vous avez des talents de médium !

À distance, vous savez tout:

- que le toit est en derbigum
- qu'il est impossible d'y effectuer un travail en-dessous
- qu'il y a entrave à l'accès du toit.

Moi, j'attends qu'on me dise quels travaux ont été faits parce que je ne me les représente pas.

En tout cas, jusqu'à preuve du contraire, tout immeuble est doté d'un toit et tout toit profite à tout l'immeuble (mais sans doute êtes-vous d'une autre avis).

Et actuellement, en tout cas si vous êtes à Bruxelles, n'imaginez pas un seul instant faire des travaux de toiture sans isoler !

Peut-être êtes-vous hermétique aux problèmes au surcoût, pour tous, de la surchauffe des immeubles due aux déperditions.

Nous sommes au XXIe siècle.

Plus au XXe où on construisait en masse des passoires énergétiques sans souci.

Je complète mon message précédent:

Demander que le rapport semestriel circonstancié sur le contrôle de l'exécution, par le syndic, des décisions prises par l'AG soit complété par une courte annexe

Cette courte annexe indiquerait:
- rappel de la loi
- prise d'avis professionnels sur la mission du CdC
- nécessité d'avertir les copropriétaires qui ont donné mandat de contrôle
- motifs exacts d'avis dissident sur les modalités du contrôle (le syndic a demandé la participation du conseil de copropriété, qui a ainsi un problème de contrôleur associé au contrôlé - ou autre difficulté)

1.  les autres membres n'ont pas bien compris le rôle du CdC

réponse Dach:
Il doit surtout ne pas intervenir dans les actions non conformes. Les autres membres agissent dans ce cas individuellement  et non comme CdC.
OK

2. certains autres membres... prennent des décisions avec le syndic (parce que celui-ci le leur demande):

Réponse Dach :
Notre syndic tente également de faire avaliser ses actions par le CdC. Je lui réponds gentiment qu'il est seul responsable de sa gestion. Toutefois j'apprécie qu'il nous tienne informé de sa gestion.
OK

3. le président du Cdc demande au syndic de l'aider (à établir) le rapport semestriel du Cdc qui doit être envoyé à tous les copropriétaires

Réponse Dach:
Pour moi, le syndic a pour rôle d'assurer le secrétariat du rapport semestriel (Éventuelle dactylographie, copies et envois). Il doit donc envoyer copie aux CP's du rapport que vous avez avalisé sinon c'est un faux et ce rapport est sans valeur. Si c'est le cas, faite ajouter à l'ordre du jour de la prochaine AG les points contestés pour rectification et demandez au syndic le remboursement des frais de secrétariat de ce faux rapport.

La question reste de savoir si le rapport doit être réalisé par consensus (unanimité) ou simplement approuvé à la majorité simple ?
Personnellement, je suis pour le consensus.

Si votre CdC choisi de l'approuvé à la majorité simple et que vous le contesté, usez de votre droit de CP d'ajouter des points à l'ordre du jour de l'AG.

pas OK.

En effet, jamais le contrôlé ne doit participer, d'une manière ou l'autre, à la mission du contrôleur.

Lorsque le policier (contrôleur) vous dresse une amende pour infraction de roulage, ce n'est pas vous (contrôlé) qui envoyez la contravention.

Lorsque votre chef (contrôleur) fait un rapport sur vous, ce n'est pas vous (contrôlé) qui transmettez le rapport à vos supérieurs.

Vous pouvez chaque fois contester parce que vous êtes informé, mais ce n'est pas à vous de participer à la transmission des données.

ça se soigne ?

oui, et ça ne va vraiment pas s'arranger.

En effet, les agents immobiliers ont réussi à se hisser au même rang que les notaires, les géomètres-experts et même les architectes !

Voyez la loi du 2 juin 2010 sur la copropriété  (577-4, § 1, 2e alinéa du code civil):

L'acte de base comprend (...) la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de celle-ci, qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

Pour TEMPURA, qui se demandait s'il existe des cas concrets de révocation du syndic, je signale que la citation que j'ai faite, à savoir :

La responsabilité du syndic à l'égard de son mandant est, par nature, contractuelle (...) Le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. (...)

Les juridictions font régulièrement application de ces principes

provient d'un article de doctrine qui regorge de cas de faute lourde du syndic.

Cet article (pour ceux qui y ont accès) de 10 pages en petits caractères a été publié le 11 juin 2011 - il est donc tout récent et suit la nouvelle loi sur la copropriété de juin 2010 - dans Le JOURNAL DES TRIBUNAUX.

Il s'intitule : COPROPRIETE ET RESPONSABILITE CIVILE.

Voilà pourquoi j'attirais l'attention de TEMPURA (mais aussi celle de tous les lecteurs du forum) sur l'impérieuse nécessité de faire attention à la responsabilité.

Si vous donnez les clefs de votre appartement à quelqu'un et que vous constatez la disparition d'objets, n'allez pas vous plaindre à votre compagnie d'assurance car elle vous rétorquera qu'il n'y a pas eu d'effraction et que vous êtes, en quelque sorte, complice.

C'est la même chose en copropriété. Si vous imaginez qu'en vous en remettant au conseil de copropriété pour faire ce que VOUS avez à faire, en disant moi pas vouloir savoir, moi donner pouvoir au conseil de copropriété, n'allez pas vous plaindre ensuite du syndic.

Vous serez qualifié de victime complice.

Que vous soyez stupide, que vous n'ayez pas compris la loi (parce que vous en faites une autre lecture - sic) n'intéresse personne.

Surtout pas la Justice.

Nul n'est censé ignorer la loi.

Vous mettez le doigt sur une sorte de démission des copropriétaires qui préfèrent s'en remettre à d'autres. Un peu comme s'ils disaient à ces autres:

voici la clef de mon coffre-fort, je préfère vous la donner à vous plutôt qu'au syndic.

Alors qu'en fait, la question n'est absolument pas de donner la clef de son coffre-fort à qui que ce soit.

Au contraire, il s'agit de gérer soi-même le contenu de son coffre-fort. Surtout que ce coffre-fort, c'est d'abord un patrimoine important, ne fût-ce que le prix de l'appartement.

Qui aurait l'idée de dire à son voisin: allez à la banque pour moi et faites les investissements qui vous chantent.

Personne.

Et les parlementaires ont voulu définitivement mettre fin à ce monopole du savoir et des contacts qu'auraient certains membres de conseils de gérance.

Je laisse parler le père de la nouvelle loi, Olivier Hamal:

[i]Il nous faut bien évoquer également l'évident trop grand désintérêt - voire l'apathie - de nombre de copropriétaires dans la gestion au quotidien de leur immeuble. (...) les décisions prises par cette AG engagement pourtant leur patrimoine, leur pouvoir d'achat et le futur de leur bien.

Les objectifs sont triples: moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence dans leur gestion, booster la participation et obtenir une attitude plus proactive des propriétaires[i]

1. Il faut lire la loi dans son ensemble (et pas par le petit bout de la lorgnette).

Le CC doit contrôler l'exécution - par le syndic - des décisions de l'AG.

Comment pourrait-il contrôler quoi que ce soit si l'AG est court-circuitée et qu'il participe - lui-même - à l'exécution de décisions.

On ne peut pas être en même temps le contrôleur et le contrôlé.

Comment, dans son rapport semestriel circonstancié de sa mission aux copropriétaires le CC va-t-il s'y prendre pour expliquer qu'il s'est lui-même contrôlé ?

ça n'a pas de sens.

2. Dans la nouvelle loi, le CC s'est vu dépourvu de toute mission d' assistance au syndic.

Comment, dans son rapport semestriel circonstancié de sa mission aux copropriétaires le CC va-t-il s'y prendre pour expliquer qu'il n'assiste pas le syndic mais qu'il  collabore avec lui.

ça n'a pas de sens.

3. Si on se réfère aux débats parlementaires (encore faut-il les lire), on voit que le principe qui a guidé les parlementaires est que le syndic doit jouer son rôle pour lequel il est rémunéré.

Comme dirait quelqu'un de célèbre sur ce forum: vous n'êtes pas content de votre syndic ?

Changez-en !

Ce n'est pas en utilisant des formules boîteuses qu'on arrive à quoi que ce soit.

Au contraire, on complique la situation qui sera exploitée au maximum ensuite (entrepreneur, par exemple).

Ce cas a été vécu, mais dans un jugement en néerlandais.

La situation que vous décrivez est point par point celle que le juge a refusée.

Vous êtes très péremptoire.

Heureusement que vous n'êtes pas magistrat.