Quel est cette procédure ? Bon a savoir car on n'est jamais certain que le locataire est bien domicilié dans le logement loué car en cas de difficulté financière du locataire il peut très bien être domicilié a une adresse x et habiter ailleurs.

Vous louer a qui: a un avocat pour usage de bureau voir bail de pim
Avez vous autorisé la sous location dans votre bail
Les deux locataires seront ils caution et solidaire afin de vous garantir le payement du loyer?
Perso je ne loue pas sous de tels conditions
Car fiscalement il y aura des complications administratives.

Il y a plus fort que la banque l'agence immobilière se paye le 1 er mois et il vous reste que 1 mois pour vous consoler

La dernière nouvelle dans ce dossier je constate qu'a la réception d'une lettre recommandée reçue  hier avec accusé de réception la locataire me fait une proposition.
L'enveloppe dans laquelle se trouvait son courrier et sur laquelle elle indique mon adresse a la main , je constate a la lecture de ce courrier dactylographier   qu'il n'est pas signé et ainsi que le double par courrier simple reçu ce matin.
Je me méfie de cette locataire, elle n'ose pas mouiller sa chemise et attends de voir ma réaction.
Un courrier non signé est il valable tenant compte que celui-ci a bien été expédié par l'intéressée ????

Max 11 a écrit: (on oublie le choix de forcer le locataire a resté dans les lieux en y laissant des meubles & marchandises... je n'ai jamais vu ou entendu cela en pratique)

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Résiliation anticipée du bail et abus de droit

L’article 1184 du Code civil prévoit certes que la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts. Encore convient-il que, ce faisant, le créancier n’abuse pas de son droit. Le juge de paix du 1er canton de Tournai vient de le rappeler très opportunément dans une espèce où le manquement consistait en une résiliation anticipée fautive du contrat de bail par le locataire (J.P. Tournai (1er canton), 25 mai 2005, J.T., 2005, p. 524).

Rappel des principes

Le choix du créancier

En vertu de l’article 1184, al. 2, du Code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Le créancier dispose seul de ce choix.

Le débiteur défaillant ne peut le contraindre à demander la résolution du bail.

C’est ainsi que le juge de paix de Grivegnée a, dans une décision du 12 décembre 1984, précisé à juste titre que le locataire ne peut réclamer au juge la résolution du bail en dehors des termes résultant de la convention ou de la loi et ne peut fonder son action sur le fait qu’il a unilatéralement quitté les lieux (J.P. Grivegnée, 12 décembre 1984, Jur. Liège, 1985, p. 344)

Le juge ne peut davantage contraindre le bailleur à opter pour la résolution :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. Viole ce principe le jugement qui prononce d’autorité la résolution du bail en condamnant les locataires à payer l’indemnité forfaitaire alors que les bailleurs réclamaient la poursuite du bail et la condamnation des preneurs au paiement du loyer. Le jugement fondé sur la considération que l’exécution du bail causerait un préjudice plus grave que la résolution pour les preneurs qui, de bonne foi, ont donné congé à une date trop rapprochée doit être cassé. » (Cass. 5 septembre 1980, Pas., 1981, p. 17 ; Cass., 22 mai 1981, Pas., 1981, p. 1267, tous deux cités par B. Louveaux, « Le droit du bail. Régime générale », De Boeck Université, 1993, pp. 210-211).

D’aucuns considéraient également qu’autoriser un bailleur à poursuivre la condamnation de son locataire à exécuter ses engagements jusqu’au terme du contrat revenait à forcer ce dernier à demeurer dans les lieux, ce qui était contraire au principe constitutionnel de la liberté individuelle.

Dans un arrêt du 30 janvier 2003 (Cass., 30 janvier 2003, J.L.M.B., 2004, p. 673 et s.), la Cour de cassation a balayé cet argument d’un revers de la main :

« La partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts. Ce choix ne peut être dicté par le juge ou par le débiteur.

Le jugement qui refuse au bailleur le droit d’exerce cette option parce que l’exécution en nature serait impossible, aux motifs que la liberté individuelle exclut la possibilité d’imposer, le cas échéant sous astreinte, l’occupation d’un immeuble par un locataire qui s’y refuse, viole cette disposition ».

Abus de droit

La liberté dont jouit le bailleur créancier n’est toutefois pas sans limite.

En exerçant son choix, il peut en effet se rendre coupable d’un abus de droit.

Il y a abus de droit lorsqu’une partie agit dans son seul intérêt en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que, ce faisant, il fait subir à son débiteur.

C’est donc le choix, sans avantage marquant, de la voie la plus préjudiciable à l’autre partie qui crée l’abus (B. Louveaux, o.c., p. 211)

Il appartient au juge du fond d’apprécier, au cas par cas, s’il y a ou non abus de droit dans le chef du bailleur qui sollicite la condamnation de son locataire à respecter ses engagements contractuels jusqu’au terme du bail (pour des exemples tirés de la jurisprudence, voir B. Louveaux, o.c., p. 212).

Les faits de la cause

Les faits qui ont entouré la décision du juge de paix du premier canton de Tournai du 25 mai 2005 sont les suivants.

Suivant un bail conclu le 19 janvier 2004, Monsieur B. a donné en location à Monsieur T. un appartement à Tournai, pour une durée d’un an prenant cours le 1er février 2004.

Monsieur T. ayant ensuite perdu son emploi, sa carte de séjour provisoire en Belgique est venue à expiration et il a alors été contraint de retourner en Tunisie en août 2004.

Il a vainement tenté de rencontrer Monsieur B. afin de l’informer de la situation en manière telle que le 25 août 2004, il lui a adressé un courrier pour lui signifier qu’il avait libéré l’appartement et qu’il avait déposé les clefs dans la boîte aux lettres.

Monsieur B. l’a assigné devant le juge de paix du premier canton de Tournai afin d’obtenir sa condamnation à exécuter ses engagements contractuels (le principal étant bien sûr le paiement du loyer) jusqu’au terme du contrat, soit jusqu’au 31 janvier 2005.

Le juge a considéré que cette demande était constitutive d’abus de droit, et qu’il convenait donc d’en débouter Monsieur B.

Les indices relevés par le juge étaient les suivants :

• le locataire n’a pas quitté l’immeuble pour un motif futile mais parce qu’il a perdu son emploi et n’a plus pu séjourner en Belgique ;
• il a informé rapidement son bailleur de la situation, par plusieurs courriers, après avoir vainement tenté de le rencontrer ;
• une proposition raisonnable d’indemnisation à été formulée à l’amiable au bailleur, qu’il a refusée ;
• et enfin (et non des moindres) le bailleur n’a, informé de la libération de l’immeuble, effectué aucune démarche en vue de trouver un nouveau locataire alors que, compte tenu du marché locatif dans la ville de Tournai, il aurait pu aisément trouver un nouveau locataire.

Le juge a alors accordé à Monsieur B. une indemnité de résiliation anticipée équivalente à trois mois de loyer, soit 1.305,00 EUR.

Recommandations pratiques

Le locataire qui, sur la base de ce jugement, estimerait qu’il peut en toutes circonstances imposer à son bailleur une résiliation anticipée du bail, accompagnée du paiement de l’indemnité prévue en pareil cas, commettrait une grosse erreur.

Pour pouvoir espérer échapper au respect de ses obligations contractuelles jusqu’au terme du bail, il doit agir de bonne foi et démontrer que c’est contraint et forcé qu’il est amené à mettre un terme anticipé à la convention, en proposant alors à son bailleur de lui payer les indemnités prévues.

De leur côté, les bailleurs ne doivent pas renoncer systématiquement et immédiatement à une demande d’exécution forcée des engagements de leurs locataires jusqu’au terme du contrat. Dans certains cas, une telle demande est totalement justifiée. Prenons l’exemple des immeubles de bureau à Bruxelles. Il est de notoriété publique qu’il y a, dans ce secteur, plus d’offres que de demandes, et qu’il n’est donc pas aisé de retrouver facilement un locataire. En pareil cas, il pourrait être parfaitement justifié pour le bailleur de refuser la résolution anticipée de son locataire et exiger que celui-ci respecte ses engagements jusqu’au terme du contrat.

En fait, pour les uns comme pour les autres, tout est question de circonstances, et il ne saurait leur être suffisamment recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel pour les guider opportunément dans leur choix.

Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier (Xirius – Avocats)

Le bail a été signé en juin 2012 et prends effet au 1er juillet 2012,  nous sommes dans le deuxième triennat il reste donc bien 23 mois a exécuter.
Par recommandé l'intéressé m'écrit: n'ayant pas de réponse a mon mail ( par principe je ne réponds jamais a des mails seulement si ils  sont amicaux) je met fin au bail au 30 juillet 2016 sachant très bien que vous ne pourriez pas obtenir plus de 6 mois d'indemnités souhaitez vous que nous allions devant le juge de paix, je passe toutes les fabulations que cette locataire m'a écrit, suite a ma réponse par recommandé j'ai reçu de sa part trois lettres RC,  dans sa dernière lettre elle reconnaît que si je fais appel a un avocat qu'elle aura en plus des frais supplémentaire et qu'elle ne souhaite pas de procédure? mais un arrangement.
D'où ma question combien de mois ais je droit d'indemnités tenant compte que je n'ai pas reçu de préavis mais mis devant le fait accompli et de trouver un magasin vide.
Enrico a écrit: en général c'est 6 mois de préavis , PLUS 6 mois d'indemnités ..si la personne ne veut pas, ça se règle en justice et souvent, mais pas toujours, les juges diminuent à 3 mois le préavis et l'indemnité.

Êtes vous tous d'accord sur ce point de vue, il y a u proverbe qui dit il vaut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès, devrais je donc  me contenter de 6 mois maximum? Alors que si c'était moi qui l'avait mis dehors elle aurait u droit a 3 ans.
Trop tard pour moi de mettre d'application l'art 1184 du code civil le magasin a été vidé ce dimanche.

Oui mais cela n'est qu'un acompte et vous devrez payer un supplément lors de la reprise du compteur par le nouveau locataire car vous l'utiliserez certainement pour la remise en état du logement ou lors des visites le soir.