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#801 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
J'en ai 31 et ma femme 30.
L'idée est de dégager un CF+ de sorte à augmenter ses revenus mensuel qui sont bas.
Himura a écrit :Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.
Merci pour la réponse, j'attendais une réponse de votre part, je connais votre situation d'investisseur en région liégeoise et suis content que vous me répondiez
La situation de ma femme est la suivante:
30 ans, notre maison est déjà payée (villa 4 façades à Hermée), faible revenus professionnels.
L'idée avec la maison familiale était de vite la rembourser, via un emprunt de par exemple 50k€ à la banque, afin de solidifier sa situation future (Meilleur revenus (salaire+loyer) et aussi augmenter son patrimoine propre, afin de racheter plus gros dans 5 ans, quitte à acheter un IDR en commun . Pour l'instant nous souhaitons investir "chacun de notre côté".
Nous ne sommes malheureusement pas manuels ... Les travaux devront tous êtes sous-traités, ce qui est un problème à mon sens, je n'ai pas encore un gros carnet d'adresses malheureusement, je suis d'ailleurs ouvert à propositions si vous connaissez des corps de métier honnêtes et à prix raisonnables.
Et je suis aussi parfaitement d'accord avec le fait de louer aisément une maison rénovée, jardin, garage, situé au calme à Grâce-Hollogne.
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Par rapport à l'IDR à 250k€ en région liégeoise je désespère. Je ne souhaites pas devenir un "marchand de sommeil" et souhaite mettre en location des biens décents. J'aimerai également mettre en location des bien en ordre, d'un point de vue légal, mais j'ai l'impression que ça importe peu de gens ... Presque tous les bien en ventes sur Immoweb sont en infraction... Du coup je revois mes critères ...
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@Tous, merci pour vos réponses
Si l'objectif premier est d'augmenter les revenus mensuels de votre épouse - le plus directement possible manifestement, il me semble que le mieux (je confirme) est de reprendre la maison héritée, et de faire un prêt hypothécaire + travaux sur une longue période (20 à 25 ans).
Cela vous permettra de ne pas diminuer vos ressources actuelles et directes ; tout en dégageant un revenu net plus important les premières années de location.
Bien sûr, à terme, l'emprunt aura coûté un rien plus cher que s'il était conclu en 15 ans, mais ça aura permis à votre épouse de lisser et augmenter ses revenus d'ici là. Pas négligeable.
Sous-traiter les travaux coûtent bien sûr plus cher que si on les réalise soit-même.
MAIS dans le cadre d'un investissement, il faut aussi tenir compte que des corps de métier iront 4x plus vite que vous tout seul. Du coup, le bien est louable plus rapidement, et le surcoût s'amoindrit un petit peu.
Et à nouveau, empruntez la somme juste, et ça passera crème 
Vu ce que vous indiquez, ça vaudrait même la peine de passer par un jeune architecte, qui s'occupera de tout, et des corps de métier.
(MP si besoin, j'ai probablement qq coordonnées possibles à vous donner - si vous précisez bien clairement les travaux à réaliser).
Oubliez par contre la notion de "prix raisonnable". Quand on paye ça, on ne les trouve presque jamais raisonnables 
Je partage votre avis sur le marché liégeois.
Il est bcp plus compliqué qu'il y a 10 ans, il me semble. Mais comme tjs, il ne faut jamais désespérer non plus. Ca ne tombe jamais tout cuit, sauf pour un gagnant du Lotto.
Plutôt qu'à Liège centre, et ses contraintes élevées, n'hésitez pas à viser les immeubles proches de chez vous, en périphérie. Ils sont au même prix, parfois un rien moins chers, et deviennent assez demandés par les locataires de longues durée.
Liège centre - avec son service urbanistique délirant, ses travaux du tram mal (gérés ?), sa politique de parking, la prise d'assaut du quartier de la gare et des écoles, et la paupérisation de certains quartiers - devient un sacré sac de noeud pour tout investisseur. Il faut du courage !
#802 Re : Locations et baux » logiciel de gestion immobilière » 16-07-2020 12:00:53
Sans la connexion bancaire automatique ni l'indexation automatique, aucun logiciel ne m'intéresse.
Chacun ses choix
Personnellement, j'y vois un grand intérêt pour tout le reste. C'est impressionant le suivi disponible et les reminders de toutes sortes possibles.
#803 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Jeremy a écrit :Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message :-)
Bienvenue.
C'est le premier pas qui coûte...
Combien ?
On a déjà un mendiant de pralines (manons) sur le forum...
#804 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...
- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.
PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.
#805 Re : Locations et baux » logiciel de gestion immobilière » 16-07-2020 12:00:53
Mais je laisse tomber Excel sur le coup. Tout ce que je suis en train de tester sur Tenantcloud m'enchante.
C'est vraiment trèèès comparable à Smovin - mais en gratuit.
Et j'aime l'idée du CloudVous pensez qu'une solution non belge va traiter les rappels d'indexation ainsi que leur calcul?
So what ?...
Ca ne traite pas non plus la connexion directe avec la banque (du moins pas en version gratuite). Mais de là à cracher dans le potage.
Par contre, il y a des petits éléments meilleurs chez Tenantcloud.
Et peut-être que quelqu'un d'autre arrivera à gratter plus profond et trouver encore mieux que ça ailleurs... allez savoir.
Je préfère voir les 97% de choses positives. Question de façon de penser.
Vous ne risquez pas de me gacher mon plaisir 
#806 Re : Locations et baux » logiciel de gestion immobilière » 16-07-2020 12:00:53
Bonjour
Dans excel il y a deux 'modules' un peu caché:
Power Query
PowerPivot
Qui permettent de traiter des données sans aucunes ligne de code. De plus cela utilise des langage permettant la programmation du traitement des données.
Voici un exemple de traitement sans aucune ligne de code, de traitement de données de Sciensano, donc un traitement de données brut vers des synthèse particulière. A chaque ouverture les données sont mise à jour....Excel n'est pas la panacée, mais avec ces modules cela réduit le vba.
BG
Merci pour l'info.
Mais je laisse tomber Excel sur le coup. Tout ce que je suis en train de tester sur Tenantcloud m'enchante.
C'est vraiment trèèès comparable à Smovin - mais en gratuit.
Et j'aime l'idée du Cloud
#807 Re : Locations et baux » logiciel de gestion immobilière » 16-07-2020 12:00:53
Je voulais vraiment bénéficier d'un logiciel de gestion plus poussé que mes fichiers Excel (dont je suis pourtant très content déjà, mais qui apportent une autre vision des choses, plus précise - moins dans la gestion immobilière).
J'ai passé des dizaines d'heures à apprendre des bases de programmation sur des outils comme Bubble io ou et autres, afin de développer mon propre outil.
J'ai aussi passé bcp de temps à chercher et retravailler des macros Excel, pour afiner mes modèles, mais ça ne permettait pas de gestions de données en silo nécessaires.
Pour finalement tomber sur un logiciel de gestion immobilière, gratuit, parfaitement adapté, et sur cloud.
J'ai passé une nuit presque blanche...
Je ne l'ai pas encore bien testée, mais je partage déjà : www.tenantcloud.com
C'est visiblement bien foutu.
Ceux qui auront testé Smovin y verront beaucoup de point commun, et des influences manifeste de l'un sur l'autre (le dashboarding, entre autre).
Attention : c'est en anglais uniquement
Content
#808 Re : Informations en vrac... » "Masques dans vos bureaux et pendant les AG" » 14-07-2020 18:19:21
Les infractions à cette disposition sont punissables, et des contrôles de police ou des inspections du SPF Economie ne peuvent être exclus."
De même, une attaque de baleine à la côte d'Azur ne peut être exclue.
Je recommande l'emploi d'un sonar avant toute baignade.
#809 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
Et les normes incendie, tout est ok ?
#810 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
En effet, je vois que le texte est différent. Donc, concernant le PEB, je ne dois pas avoir des inquiétudes.
Cependant, dans le texte que vous avez mentionné, il est indiqué : Art. 10.Avant toute mise en location d'un logement visé à la présente section, le bailleur doit être titulaire d'un permis de location.
Le logement doit :
1° respecter les critères de salubrité et les critères relatifs à la structure du logement et à sa dimension fixés par le Gouvernement sur la base du présent Code; "Ca veut donc dire que je dois toujours m'inquiéter que ma demande de permis de location soit refusée pour les chambres du 2ème étage étant donné que celles ci sont à plus d'un étage des espaces communs et que cela est contre les volontés du Gouvernement, en ce moment ?
Oui, c'est ce que je vous disais ci-dessus, en d'autres termes.
L'obtention du permis de location est clairement un risque - et c'est pratiquement le cas pour toutes les anciennes maisons.
#811 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
Ce ne sont pas des appartements mais des chambres à louer. Plusieurs travaux indiquent qu'elle aurait probablement fait une demande de permis de location mais cela va contre une certaine règle que les communs ne doivent pas se trouver à plus d'un étage et demi ( pour les chambres situées au 2ème étage). Donc j'essayé de savoir ( avant de bien sûr me rendre à la commune pour avoir une première idée ) si cela est déjà arrivé en Wallonie, qu'ils fassent une exception si les communs au RDC sont conséquents.
Ca serait un peu embêtant de devoir sacrifier une chambre juste pour une question d'étages alors qu'en bas il y aura tant d'espace commun.
merci de votre réponse
A votre place, j'irai voir la commune en tout dernier lieu pour ce type de question. Ce sont généralement les plus pénibles, et qui regroupent plus vite les "fonctionnaires qui aiment montrer leur pouvoir de nuisance".
Particulièrement sur ce genre de sujet.
Regardez peut-être les grands projets récents de résidences étudiants.
Sur Liège notamment, il y a eu 2 grands immeubles construits - hyper luxueux - où les communs/bibliothèques/salles de jeux étaient tous au rez-de-chaussée, alors que l'immeuble fait minimum 12 étages.
Si vous disposez d'éléments de comparaison, la discussion est souvent facilitée.
#812 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
Dernière précision, deux autres choses qui me poussent à croire qu'un permis de location avait déjà été demandé auparavant est que chaque chambre a un point d'eau ( évier ) et qu'il y a 8 boîtes aux lettres. Par le voisin, on a pris que la raison de la vente est que la dame est décédée et ses enfants vendent. Elle louait pas à des étudiants mais à des personnes travaillant ou sans emploie, ce qui aurait du sens car dans ce cas il faut des boites aux lettres différentes, points d'eau etc...
Cela aussi, demandez à la RW si un permis a déjà été demadné/accordé/... refusé.
Des points d'eau : s'ils sont installé récemment, peut-être. Mais dans le passé, c'était fréquent dans les maisons aussi. Ca ne signifie pas forcément qu'il y a eu permis de location (qui reste relativement récent).
Boite aux lettres et sonettes : c'est pour les domiciliations de personnes, en effet. (Etudiants aussi, s'ils se domicilient).
Mais là, à nouveau, ça n'est pas un élément très probant, il me semble.
#813 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
Quant aux baux, si les appartements ne sont pas conformes sur le plan urbanistique, il ne s'agissait certainement pas de baux de résidence principale, car il aurait été impossible aux locataires de s'y domicilier....
C'est faux.
On l'a déjà dit de nombreuses fois, et prouvé qu'une domiciliation est tout à fait possible (obligatoire même), même en cas d'infraction.
#814 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
Selon le règlement wallon pour un permis de location pour logement collectif de plus de 5 personnes, il faut 10m2 de commun ( ou les salles de bain communes apparemment ne comptent pas ). Ces espaces communs devraient se retrouver à un étage et demi de la chambre. Mon problème est que l'agencement idéal de ce bien serait au RDC beaucoup d'espaces communs ( au moins 50m2) . Du coup les chambres au deuxième étage n'auraient selon eux pas d'espace commun ( vu qu'ils doivent se situer à un étage et demi). Cependant, vu les grands espaces communs qui aurait le RDC, ne ferait ils pas une exception ou c'est trop rêver ? Quelqu'un a eu une situation pareille ?
N'hésitez pas à contacter le service logement de la Région Wallonne - par téléphone pour un mieux.
Ils sont accessibles et m'ont tjs donné l'impression d'être justes.
Ils pourront vous dire si une mesure d'exception est possible, ce qu'il faut alors faire (si cela dépend d'eux directement et pas de la commune, bien sûr).
#815 Re : Locations et baux » Réglementation relative au certificat de PEB - je suis perdue » 14-07-2020 08:47:45
Bonjour,
Faisant peut-être une offre bientôt sur un bien qui serait pour un logement collectif de plus de 5 personnes, je me renseigne à nouveau sur les exigences pour obtenir un permis de location.
...........
Le bien a actuellement un PEB certifié E. Bien que je compte faire certains travaux qui surement pourront améliorer le PEB, est qu'il faut un niveau de PEB spécifique pour obtenir un permis de location ? ( Ca me semble bizarre ça ).
Parce que c'est aussi noté dans le certificat que le PEB B , exigences peb réglementation 2010 et pour le PEB C et D, moyenne du parc immoblier wallon.
Je me fais du soucis pour rien ? Il y a t il un niveau minimum ?
Je suis perdue. Merci pour votre aide.
C'est clairement le règlement wallon 
Pour le PEB : il n'y a pas de niveau minimum à obtenir pour le certificat dans ce cas-ci. Vous achetez un bien, et il est ce qu'il est !
Si vous rénovez lourdement, il faut alors se plier à certaines exigences, mais amendées pour des rénovations.
Bref, ça vise particulièrement les nouvelles constructions.
Et vous vous faites bien du soucis pour rien... sur cet aspect 'PEB' du moins...
Les problèmes à préparer/penser se situent plus sur l'aspect "permis de location" et ce que ça implique.
Rensignez-vous bien à l'urbanisme, et aussi des impositions "pompiers" pour le bâtiment convoité. Ces aspects-là peuvent être parfois des problèmes inextricables, et mettre à terre votre investissement (et vie privée aussi, vu la longueur et la pénibilité des contacts administratifs...)
#816 Re : Divers (hors achat/location) » Permis de location - TARIF » 20-01-2021 15:44:43
Bonjour,
Les communes sont effectivement compétence pour légiférer ce qui ne l'a pas été à un niveau de pouvoir supérieur, comme par ex. la redevances sur les déchets ménagers, les restaurants-friteries, etc...
Le fait que le permis est réputé favorable, ne change rien au fait de payer la redevance, vu que le permis sera délivré (même dans la douleur)
Si l'on ajoute à cela la facture du service incendie pour des missions qui avant étaient gratuites, il est clair que cela commence à chiffrer
Sans oublier l'obligation d'un dossier par un architecte agréé... qui détestent tous faire ça manifestement, et demande donc le maximum (160 € de mémoire).
+ les inévitables travaux supplémentaires "demandés" par les pompiers.
Un permis, c'est ~600 € de frais + travaux.
Mais le coût n'est rien par rapport aux emmerdes générées...
#817 Re : Ventes et achats » quels sont les frais lorsque l'on change de Notaire avant compromis ? » 11-07-2020 16:05:24
grmff a écrit :Quand mon notaire rédige mon compromis de vente, il ne me facture rien...
C'est le nouveau tube: certains notaires (de + en + nombreux) prévoient une clause selon laquelle un forfait (± 300 €) est dû si la vente ne se traduit pas en acte authentique (par exemple: non obtention du prêt)
S'ils font un travail préparatoire - comme le mien l'a fait dernièrement - pour contrôler et vérifier des éléments de base dès la signature du compromis, je le comprends très bien.
On a - il me semble - trop souvent tendance à considérer les notaires comme un service gratuit, particulièrement pour leurs conseils juridiques ; où dans le même temps, on trouve normal de payer un gros 100 € à un avocat qui donne un conseil bâteau.
(Je ne les plains pas cependant. Ils ont été évalué par l'Eccho comme étant la profession libérale la mieux rémunérée, et de loin).
#818 Re : Divers (hors achat/location) » Permis de location - TARIF » 20-01-2021 15:44:43
en revanche ma question porte plus sur le fait que je ne comprend pas bien en QUOI je dois payer cette redevance qui n'est stipuler nul part sur le site du SPW, dans aucun des différends documents disponible concernant les permis de location.
Le SPW est compétent pour la délivrance des permis de location.
Il délègue cette compétence à certaines communes.
Certaines communes - comme à leur habitude - instaure alors une redevance/taxe/frais de contributions pour la peine que vous leur octroyez en demandant ce permis.
Il faut donc chercher dans les règlements communaux.
#819 Re : Locations et baux » Nouveau bail avec sous-locataire ? » 12-07-2020 10:51:29
L'huissier me conseil plus que fortement de signifier afin de laisser courir le délai d'appel d'un mois après quoi le jugement sera incontestable et me dit qu'un bail valable pourra être signé ensuite. (je dois de toute façon signifier pour aussi tenter de récupérer les sommes dues).
Afin d’éviter la prorogation du délai d’appel dû aux vacances judiciaire, il me propose de signifier en date du 03/08/20. Ainsi le délai d’appel sera donc échu le 03/09/20 en lieu et place du 15/09/20. J'avoue ne pas comprendre son raisonnement et pourquoi ne peut on pas signifier avant ?
En attendant j'essaie de faire radier le locataire officiel de l'adresse de mon appartement. Suite aux courriels et appels téléphoniques, mon impression est que tant l'agent de quartier que le service population de Jette ne sont pas très motivés à faire une enquête...
Je ne souhaite pas attendre le 3 septembre (fin du délai d'appel) pour signer un nouveau bail (surtout si le locataire officiel est insolvable). Je compte signer un nouveau bail dès que le locataire ne sera plus domicilié à mon appartement. Qu'est-ce que je risque ? Est-ce que cela peut interférer avec la procédure de l'huissier, voir peut-être l'annuler ?
Merci
Votre huissier est le seul à partager l'avis que j'avais émis en page 1.
Personnellement, je ne me pose plus la question pour la signification. Si je vais devant le tribunal, je fais toujours signifier.
Pour les vacances judiciaires, il vous propose ça pour éviter de signifier inutilement - au cas où la situation évoluerait d'elle-même entre temps.
La radiation prendra bcp de temps.
N'attendez pas ça pour faire signer un nouveau bail.
#820 Locations et baux » Solvabilité d'un indépendant ? » 06-07-2020 12:48:32
- Himura
- Réponses : 4
(Je pourrais me faire virer si on savait que je pose la question 
)
Comment vérifiez-vous la solvabilité d'un indépendant ? Quelles questions / quels documents lui demandez-vous, lorsqu'il demande à louer un logement ?
- Sa déclaration fiscale de l'année dernière est une chose, mais elle date de l'année dernière, et ne démontre pas forcément son niveau de revenu habituel, ou sa stabilité.
- Son type d'activité est une chose aussi, mais chacun étant différent, ça ne donne pas non plus une probabilité d'assurance très élevée.
- Tout ceux que je rencontre génèrent assez bien d'argent "au noir", avec les avantages et inconvénients habituels.
Quid de la perte de revenus ?
Savez-vous si les assurances traditionnelles pour indépendant couvrent le loyer en cas de perte de revenu ? ou autre ?
Une fois encore, c'est la peche aux bonnes pratiques et idées
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