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#8501 Re : Locations et baux » Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ? » 01-02-2012 16:31:40
Il me semble qu'on peut considérer que vous êtes de fait dans les conditions d'un bail de 9 ans.
Vu l'absence de bail, vous pouvez quitter les lieux en donnant simplement un préavis de trois mois. Et encore, ce préavis pourrait ne pas être considéré obligatoire par un juge. Mais c'est plus sur et plus correct.
Demander une diminution de loyer, oui, vous pouvez. Mais vous ne pouvez pas "exiger". Le proprio est libre d'accepter ou non... Et vous êtes libre de rester ou de quitter.
Se faire expulser par le propriétaire ? Faut savoir : si le proprio cherche à vous expulser, quelles sont ses raisons ? Et dans ce cas, je doute qu'il consente une réduction de loyer !
Les problèmes que vous citez : il semble que ces problèmes soient dus à diverses raisons : équipements vétustes (mais vous deviez le voir en début de location, pas deux ans plus tard!) ; négligence de la part du propriétaire (humidité par exemple, mais le locataire doit chauffer...) ; manque d'entretien du locataire (un lave-vaisselle, ça s'entretient! , un wc pareil!)
Assurance ? L'assurance incendie est en principe une obligation prévue dans le bail. A défaut de bail écrit... c'est en tout cas fort conseillé ! L'assurance contenu, c'est autre chose, cela couvre vos meubles... et ça, c'est votre problème et pas celui du proprio.
La garantie devrait en principe vous être restituée, sauf si le bailleur prouve que vous avez occasionné des dégâts... ce qui semble fort être le cas. A la limite, la solution serait de notifier votre préavis par recommandé au propriétaire et de ne pas payer les deux derniers loyers, couverts par la garantie. Ce n'est pas fort correct, mais si votre propriétaire n'est pas d'accord, il doit vous assigner en justice, et sans avoir de bail écrit, ça me semble délicat... Vous avez donc ainsi toutes les chances de quitter les lieux sans frais.
Bonne chance
#8502 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Dans mes baux, à une époque pas si lointaine, je mentionnais que les charges locatives étaient celles mentionnées dans le décompte du syndic qui nous faisait les comptes, décomptes, et ventilation proprio/locataire...
De cette manière, pas de discussion possible (quoique... on parle de comptes de copropriété, tout de même...)
C'est en effet un choix possible de formulation parmi d'autres.
Pas de discussion possible si on ne s'écarte pas de ce principe basique et pourtant contesté : Lire le bail.
Il existe quand même un risque si cette répartition n'est pas à la base à charge du locataire car il serait discutable de la modifier en cours de bail.
En ce qui me concerne, j'inclus les frais de gérance dans les frais locatifs, de manière explicite et claire. Ou j'inclus les charges fixes communes dans le loyer de base, ce qui permet de les indexer avec le loyer et me dispense de fournir un justificatif de ces frais. la seule variable étant alors les consommations privatives.
#8503 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Est-ce en proclamant cela que vous calmez le jeu ?...
Pas vraiment, j'en conviens...
Mais l'aide aux personnes consiste je pense à apporter des réponses à leurs questions. Ici la question de base a reçu il me semble plusieurs réponses claires et étayées de la part de différents intervenants.
Sur le fond donc, je pense que tout a été dit. Au niveau de la formulation, le ton évolue aussi en fonction de la pertinence des réactions. Certains raisonnements sont... disons surprenants.
On peut résumer ces deux pages à deux mots : LIRE LE BAIL.
#8504 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Je regrette de vous le dire, mais vous employez souvent des propos et un ton qui ne me semblent pas adéquats sur un forum public de discussion. Ce forum est, me semble-t-il, destiné à apporter de l'aide aux personnes. Qu'elles soient propriétaires ou locataires.
Dès l'instant où, systématiquement, vos réponses sont toujours orientées vers le droit exclusif des propriétaires, et où vous semblez considérer les locataires comme fautifs a priori, c'est hautement préjudiciable à l'image du forum.
Plusieurs personnes ont répondu à votre question. Notamment Pim :
C'est au propriétaire, en application du contrat de bail, à faire la ventilation entre ce qui reste à sa charge (exemple: gros travaux, assurance incendie, etc.) et ce qui est à charge du locataire. Si le bail prévoit que les honoraires du syndic sont à 100 % à charge du locataire, dans sa ventilation, le bailleur les met donc à charge du locataire.
Et si mon ton ou mes propos sont inadéquats dans ce forum, c'est au modérateur qu'il revient de m'en faire la remarque. Pas à vous.
#8505 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Monsieur je vous prie d'être courtois. Si c'est pour répondre de travers à mes questions, je préfère vous laisser continuer sans moi.
J'ai posé une question basée sur l'expérience que je vis dans mon building. Les locataires s'interrogent entre eux pour connaître le montant des charges pour un appartement similaire. C'est leur droit.
Je ne vais pas jusqu'à vous suggérer de jouer au couillon.
En relisant votre raisonnement, rien ne vous choque ?
Les locataires qui s'interrogent entre eux, c'est leur droit.
- Pour certains, le montant des charges est inclus dans le loyer de base
- Pour d'autres, le bail prévoit une répartition des frais de gérance
- Pour d'autres, ces charges communes sont forfaitaires
Chaque propriétaire mentionne ce qu'il veut dans son bail. Et chaque locataire est libre de le signer ou pas.
#8506 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
@ Bada :
Oui j'ai vu. Je suis un peu plus virulent car je trouve que le raisonnement de Pimpob est ahurissant mais aussi dangereux !
#8507 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Bonjour.
Dans le cas préconisé par tous, "s'en référer au bail", qu'advient-il si, dans le même immeuble, plusieurs proprios différents louent des appartements, et que la définition du montant des charges (e.g. inclure ou non les honoraires du syndic) est différente ? Il s'ensuivrait alors une différence du montant des charges suivant le propriétaire. N'est-ce pas là une source de problèmes pour les locataires "lésés" qui verraient le montant de leurs charges supérieur à celui d'autres locataires ?
Mais c'est une blague ???
Pourquoi aussi ne pas imposer un loyer unique pour que l'un ne se sente pas "lésé" par rapport à l'autre ???
Il advient que les contrats et leurs conditions varient. Et chacun est libre de signer ou non SON bail.
Et le bail du voisin, c'est le problème du voisin. Pas le vôtre !
#8508 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Il est donc tout à fait normal que les baux standard (comme l'excellent bail PIM) mettent l'entiereté des honoraires de Syndic à charge des occupants.
Absolument d'accord avec cette vision des choses. Et il faut ajouter que les parties sot libres en cette matière de définir les clauses du bail. Ces frais pourraient d'ailleurs tout aussi bien être inclus dans le loyer de base.
Deux positions possibles :
1. Le syndic fait le boulot du propriétaire et doit donc être payé par ce dernier
2. Le syndic offre un service aux occupants et doit être payé par le locataire
En l'absence de précisions dans le bail, il est concevable et logique de répartir les frais. Mais si le bail est explicite, il convient de s'y référer.
Pour le reste, libre à chacun de préconiser ce qu'il veut. Mais affirmer péremptoirement que ce sont "des frais naturels du propriétaire" qui doivent être payés par le propriétaire est parfaitement déplacé et inexact.
En fin de compte la seule chose indiscutablement normale, c'est de se référer au bail.
#8509 Re : Locations et baux » Un conseil svp... » 17-01-2012 08:47:42
locataires propres, qui entretiennent bien, payent en temps et en heure, nickels.....mais sur ce coup là ils ont fait fort
Dans ce cas là, perso, je serais tenté de ne rien réclamer à la sortie, si tout se passe bien. Sauf quand même si c'est tout l'appart qui est peinturluré !
#8510 Re : Locations et baux » Un conseil svp... » 17-01-2012 08:47:42
oui, y a beaucoup d'enfants de 6 ans qui font de la peinture !
et ça fait peur !
donc, normal de se protéger autant que possible...
#8511 Re : Locations et baux » Un conseil svp... » 17-01-2012 08:47:42
Merci de partager un peu ma vision des choses. 
En effet, les vrais problèmes sont relativement rares. Et bien souvent, les responsables sont d'une solvabilité douteuse et se soucient fort peu des conséquences d'un éventuel jugement, tout en valorisant dans leur esprit la "rénovation" dont ils sont auteurs.
#8512 Re : Copropriétés forcées » =>> Honoraires du syndic ? » 20-11-2012 07:24:17
Frais de gestion:
le syndic agit en tant que mandataire du propriétaire dans la gestion de son bien; les frais doivent donc lui incomber.EXIGEZ-LE car le plus souvent, ces frais sont mis à charge du locataire
Ceci répond aussi au message insultant (mais dont le modérateur n'a pas jugé utile de faire retirer voire tout simplement d'intervenir): n'importe quoi.
Frais de gestion : LISEZ LE BAIL !!! Et référez-vous à ce qui y est mentionné. Et si rien n'est stipulé, un partage 50/50 semble équitable (dixit différents jugements) Exiger quoi ??? Si les conditions du bail ne vous conviennent pas, vous n'avez rien à exiger. Vous pouvez (essayer de) négocier. Ou louer ailleurs.
Message insultant ? Vous imposez votre vision des choses de manière lapidaire et pour le moins fort discutable et vous ne supportez pas d'être contredit sans vous considérer insulté ? Votre raisonnement est en parfaite contradiction avec la jurisprudence et la pratique usuelle. Mais bien sur, c'est le seul valable !
Plus que n'importe quoi : c'est affligeant !!!
#8513 Re : Locations et baux » Un conseil svp... » 17-01-2012 08:47:42
Je ne voudrais pas être locataire chez vous.
Et vous auriez tord, car je suis particulièrement conciliant. Au point même de ne presque jamais faire faire d'EDS et de ne rien demander si relations correctes durant la location. Il faut dire aussi que j'ai pris l'habitude de repeindre moi-même, ce qui limite les frais engagés. Mais en cas de litige ou de mauvaise foi, je fais appel à un expert et je ne fais pas de cadeau. Je n'aime pas qu'un locataire considère ce cadeau comme un dû, ou qu'il interfère dans ce qui ne le concerne en rien (travail au noir ou pas ?).
Par contre, je n'autorise pas mes locataires à repeindre, sauf accord écrit. La qualité du travail, de la peinture, la couleur... J'ai trop connu de "repeintures" qui s'apparentaient à un massacre ! Avez-vous déjà pensé qu'une nouvelle peinture peut ne pas être compatible avec l'ancienne et "peler" après quelques mois ? Ou que repeindre sans avoir lavé les murs (nicotine ou graisse par exemple) peut faire réapparaitre très vite les salissures SOUS la nouvelle peinture ? Donc, si un locataire outrepasse mon interdiction de repeindre, il paie ! Et le prix fort. Sauf bien sur s'il a réalisé un travail de qualité avec une peinture de la même qualité que celle existant et d'une couleur acceptable.
#8514 Re : Locations et baux » Un conseil svp... » 17-01-2012 08:47:42
Quand le rouleau atteignait le plafond, cela faisait à chaque fois une tache jaune... Mais ils ont prétendu que le bien avait été remis à neuf, tel qu'il l'avait reçu..
Ce genre de cas est malheureusement bien trop fréquent. Et le pire est que ces gens sont convaincus d'avoir rénové les lieux.
Peinture débordant sur les plafonds, chambranles de portes, chassis de fenêtres, plinthes, prises et interrupteurs... un vrai massacre !
Y a un mot pour ça : vandalisme !
#8515 Re : Copropriétés forcées » frais de gestion du syndic » 15-01-2012 20:31:57
Le bail rien que le bail?
Et pourquoi pas "le décompte du syndic, rien que le décompte du syndic"?
En temps que syndic, les frais de syndic ont toujours été porté en compte aux propriétaires. Jusqu'au jour où un propriétaire a exibé le livre du SNP sur les copropriétés préconisant une autre répartition...
Le mieux est de le préciser dans le bail. SI ce n'est pas au bail, à mon avis, cela doit être supporté par le propriétaire...
Je dirais même plus: si un propriétaire unique démembre son bien est vend appartement par appartement, ce n'est pas le problème des locataires. Ils n'ont donc pas à supporter de frais supplémentaire en ce cas...
Le syndic facture ses prestations aux propriétaires. Normal. Souvent, dans la clé de répartition des charges propriétaire/locataire, ces frais de gestion sont d'ailleurs reportés dans la rubrique locataire.
Mais le proprio reste absolument libre de répercuter ces frais de syndic sur son locataire. Et s'il le stipule dans le bail et que ce bail est signé, il faut appliquer le bail. Non ?
Si rien n'est précisé au bail, une répartition 50/50 me semble correcte en ce sens que la gestion est un service fourni aux occupants.
Le cas d'un proprio unique qui splitte son bien est différent. Encore une fois : voir le bail et ses stipulations. En effet, si pas de frais de gestion mentionnés et précisés, difficile en cours de bail d'en ajouter si rien n'est prévu.
Mais l'idée de se référer en priorité au bail me semble évidente et élémentaire. Sinon, pourquoi rédiger et signer un bail ?
#8516 Re : Locations et baux » Un conseil svp... » 17-01-2012 08:47:42
Pour le payement de "ses hommes", idem. Ne payez RIEN sans avoir une facture officielle. S'il fait travailler au noir, il est en tort. Et vous ne pouvez pas participer en cautionnant du travail au noir (en payant, par exemple).
S'il existe des dégâts locatifs, leur montant est à déterminer par expert ou de commun accord. Et la référence de base est le prix "moyen" d'un entrepreneur qualifié, auquel vous pouvez ajouter un chômage locatif.
Le bailleur n'est absolument pas tenu de montrer une facture quelconque au locataire, ni même de faire effectuer les travaux d'ailleurs ! Et s'il fait faire des travaux en noir, ou s'il le fait lui-même, ou s'il ne le fait pas du tout, ce n'est en aucun cas le problème du locataire !!! Il y a dégât, donc préjudice et c'est chiffré. Point barre.
#8517 Re : Copropriétés forcées » frais de gestion du syndic » 15-01-2012 20:31:57
Le bail, rien que le bail.
Entièrement d'accord avec ce bon sens élémentaire !
#8518 Re : Locations et baux » Contrat à répétition et indexation loyer » 15-01-2012 08:33:13
Vous voulez vraiment tout savoir ! Il y a des raisons qui militaient finalement à ce qu'elle reste puisque le fils était d'accord pour cela, sous certaines réserves.
Le locataire a envoyé son renon ?
Le loyer demandé ne lui convient pas ?
Laissez donc militer les raisons et quittez cet appartement.
#8519 Re : Copropriétés forcées » frais de gestion du syndic » 15-01-2012 20:31:57
La discussion est ouverte si rien n'est précisé au bail.
Et dans ce cas, un partage est en effet logique.
Par contre, si c'est précisé (et ça l'est dans la quasi-majorité des baux) il faut se référer aux termes du bail.
Saxo : qui est péremptoire ???
Non, bien sûr, les frais du syndic (question posée) ne sont pas à charge du locataire. Ce sont des frais naturels du propriétaires.
Libre à chacun de préconiser ce que bon lui semble. L'important, c'est ce qui est signé.
#8520 Re : Locations et baux » Contrat à répétition et indexation loyer » 15-01-2012 08:33:13
En cas de désaccord, je ne vois plus d'autre solution que de quitter et je vais vérifier que le renom ait bien pris effet au 1/11. Sinon, il serait caduque.
Un coup je pars, un coup je reste, un coup je repars...
Je relis vos deux phrases et je ne suis pas sur d'y voir un raisonnement logique... mais il est tard et je dois être fatigué.
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