D'où l'importance de la formulation :
- ... Toute rupture anticipée donnera lieu à une indemnité de 6 mois outre un préavis de 3 mois = inexécution de la convention. (art. 1226)
- ... Le Preneur aura la faculté de résilier anticipativement moyennant... = indemnité contractuelle.

Fort bien, sauf que dans les deux cas
- les conditions du bail ne sont pas respectées (alors à quoi bon ?)
- l'interprétation est aléatoire...

Dans mon cas, je demandais résiliation du bail pour abandon du logement  aux conditions du bail : 3 mois de préavis et 6 mois d'indemnité de rupture.
Rien de plus. Pas d'EDLS. Pas de loyers impayés. Pas de décompte de charges. Pas de frais divers (par exemple serrurier et clés). Rien qui soit susceptible de poser un problème quelconque donc et pas de chipot sur des détails.

- Le juge a entendu ma demande : Locataire disparu et abandon du logement sans préavis ni explication. Bail de 3 ans. Demande résiliation bail et paiement de 3 mois + 6 mois.
- Il a entendu le locataire : Oui, j'ai quitté les lieux. Problèmes perso. Je dois me cacher. J'ai déposé les clés (jamais reçues ni trouvées) dans boite aux lettres du proprio.
- Il m'a demandé si j'accepterais 3 mois et j'ai répondu que le bail en prévoit 6.
- Et il a prononcé la résiliation du bail et le paiement de 3 mois (rupture dans la première année a-t-il dit, ce qui m'a d'autant plus surpris que c'est un bail court -3ans) et 3 mois de préavis. Soit 6 mois au total + les frais.
Pas d'autre question, sauf la nouvelle adresse du locataire. Durée totale : deux minutes maxi.

Aucune question concernant les dates, les loyers impayés éventuels ou une éventuelle relocation...

Ce récit ne surprendra pas les habitués de JP sans doute. Vu la solvabilité bien aléatoire du locataire, ce cas est peu important en soi. Mais cela m' interpelle.

Pour conclure, une question me vient à l'esprit : Les clauses du bail sont-elles aussi ignorées si l'affaire est jugée par la chambre d'arbitrage ?

C'est aussi la question que je me pose !
A la limite, cela peut influencer le comportement d'un locataire soucieux d'éviter les risques de soucis... mais c'est bien peu !

Ben voilà, le jugement est prononcé.

Locataire présente.
Reconnait avoir quitté les lieux sans préavis ni explications.
Affirme avoir remis les clés dans ma boite aux lettres (?)
Déclare avoir eu des problèmes, perdu son emploi, et devoir se cacher (du mari?)...

Je n'ai pas fait état de la reprise du logement par le mari, mais je n'ai rien réclamé au niveau des loyers. Plus de contact entre les époux, visiblement...
J'ai limité ma demande à 3 mois de préavis et 6 mois d'indemnité de rupture prévus au bail.

Jugement : résiliation du bail et paiement de 3 mois de préavis plus 3 mois d'indemnité (rupture dans la première année).

Il semble que le juge n'a tenu aucun compte du libellé du bail, qui est un bail de 3 ans avec clause de résiliation anticipée moyennant 6 mois d'indemnité. Le jugement me satisfait et je n'ai pas insisté, mais tout s'est passé comme si les conditions de rupture d'un bail court étaient en tous points similaires à celles d'un bail long.

Pour faire effectuer des travaux ? J'aurais dit 75% des quotités présentes ou représentées. Non ?

C'est bien la raison pour laquelle je ne compte pas mentionner la présence ni même l'existence de ce monsieur. Lequel mari est par ailleurs lui aussi sans aucune nouvelle de son épouse.

Je remonte un peu le sujet.
J'ai assigné ma locataire en justice de paix, n'ayant à ce jour encore aucune nouvelle de sa part.
Audience ce 15 mars.
Je demande la résiliation du bail à ses tords .
aux motifs que :
- La locataire a vidé les lieux en emportant tous ses effets sans avoir averti.
- Elle demeure incontactable et reste en défaut de paiement du solde de la garantie.
- Elle ne paie plus ses loyers.  (bien que ces loyers sont payés par le "mari" mais je ne compte pas mentionner même l'existence de ce monsieur, à qui je serai libre de faire signer un nouveau bail après résiliation de celui-ci)
Et je demande en plus de la résiliation : 3 mois de loyer, 3 mois de préavis, et les 6 mois d'indemnité prévues au bail.
Je reviendrai indiquer le suivi 

C'est aussi la première réflexion qui m'est venue à l'esprit en vous lisant.

Beaucoup de locataires ne pourront pas satisfaire à vos exigences, et parmi ceux qui restent, je crains que beaucoup d'autres refusent.
Mais rien n'est vraiment irréalisable... Bonne chance.

Pardon de ne pas trop partager l'indignation de PIM, mais je me demande dans quelle mesure vous ne cherchez pas des prétextes pour refuser ces visites qui vous dérangent. Vous pouvez très bien limiter le nombre de visiteurs simultanés, exiger de l'agent qu'il les accompagne et prier les visiteurs de ne pas faire de photos. Vous pouvez aussi surveiller tout le monde, vous êtes chez vous. Eventuellement envoyer un courrier à l'agence en leur notifiant vos demandes. Mais quelle que soit la raison, vous ne pouvez pas refuser simplement toute forme de visite et les retarder jusqu'à votre départ.

Oui, mais vous avez signé un bail dont une clause stipule que vous devez laisser visiter les lieux (en principe, durant les trois mois qui précèdent la fin de bail). Maintenant, vous "préférez"...

Le risque, c'est que votre bailleur porte le dossier en justice de paix et vous réclame l'équivalent de trois mois de loyer supplémentaire, correspondant au délai durant lequel il n'a pu présenter son bien à un potentiel locataire. L'autre risque, c'est d'indisposer votre bailleur qui peut se montrer plus pointilleux lors de l'EDS...

Pour votre confort, et par votre manque de respect de vos obligations, le bailleur subit un préjudice.