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#81 Re : Copropriétés forcées » Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic » 19-09-2012 16:06:59
Ce n'est pas parce que quelque chose est de la compétence de l'assemblée qu'elle ne peut pas déléguer. Rien n'indique dans le jugement que vous citez que l'assemblée ne pourrait pas donner mandat à quelqu'un de faire quelque chose. Dans le cas contraire, les copropriétés seraient d'ailleurs ingérables. C'est cependant à l'ag et à personne d'autre qu'il appartient de décider de faire ou non des travaux. C'est la seule portée de ce jugement.
Vous tirez des conclusions sur la portée de ce jugement (que vous ne connaissez pas) qui sont fausses.
Je n'en ai cité que la dernière partie mais voici le début, pour vous convaincre que l'AG ne peut pas déléguer, sauf cas mineur du choix de la couleur du carrelage, par exemple.
La loi (CC art. 577-7, § 1er, 1°, c. al. 3) prévoit que des délégations peuvent être données au CC par l'AG:
- sous de strictes conditions de majorité et de validité dans le temps;
- sous réserve des compétences légales du syndic et de l'AG;
- à condition que la délégation porte sur des actes expressément déterminés.
(...)
En outre, parmi les compétences légales de l'AG on retrouve (CC art. 577-7, § 1er, 1°, b) " tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic". Les décisions au sujet de l'exécution de travaux sont donc de la compétence de l'assemblée générale. Or le vote laisse le choix au conseil de copropriété.
Il vous faut comprendre, une fois pour toutes, la philosophie de la loi, qui a animé ses auteurs, des parlementaires élus (par vous) et vous en imprégner.
Si vous lisez un jour les débats parlementaires, qui sont sur Internet, vous comprendrez que le principe fondamental des parlementaires est : stop au n'importe quoi, aux votes les yeux fermés en cinq minutes.
Les parlementaires ont voulu une gestion moderne[/] (pas moyen-âgeuse), dans la [transparence] (pas dans l'opacité): les gens arrivent à l'AG en sachant ce qu'il faut voter, en comprenant la portée de leur vote et pas en donnant leur pouvoir sans réfléchir.
Les parlementaires ont même inscrit les principes de [b] modernité et de transparence dans le titre de la loi, afin que chacune et chacun le comprenne.
Et ce n'est pas parce que Vous pensez le contraire, que vous avez raison.
#82 Re : Copropriétés forcées » Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic » 19-09-2012 16:06:59
Au fond, vous êtes-vous posé la question de savoir pourquoi le conseil de gérance est devenu le conseil de copropriété ?
C'est tout simplement pour marquer les esprits, afin de montrer que ce changement sémantique correspond à une cassure, une rupture, une césure, par rapport aux pratiques anciennes.
Les pratiques anciennes consistaient à dire : moi pas savoir et moi pas vouloir savoir, moi faire confiance à d'autres copropriétaires, moi déléguer.
La loi qui modernise la gestion pour la rendre transparente entend mettre fin à ce discours simpliste (et bêbête) et impliquer les propriétaires dans la gestion de leur patrimoine.
Si vous avez compris ça, vous comprendrez le jugement du juge de paix.
Il n'y a là ni juridisme, ni vérité judiciaire, ni opacité, simplement des représentants du peuple, élus par le peuple, qui ont voulu changer la situation pour démocratiser le fonctionnement des copropriétés.
#83 Re : Copropriétés forcées » Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic » 19-09-2012 16:06:59
Désolé, mais vous vous trompez.
J'ai en mains un jugement (et vous ne contesterez pas, j'espère, les compétences d'un juge de paix) qui dit entre autres :
... parmi les compétences légales de l'AG on retrouve (CC art. 577-7, § 1er, 1°, b) " tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic". Les décisions au sujet de l'exécution de travaux sont donc de la compétence de l'assemblée générale. Or le vote laisse le choix au conseil de copropriété.
L'autre jugement dont j'ai fait état dans mon précédent message a été prononcé parce que le syndic a raflé l'argent mis de côté pour des travaux aux ascenseurs afin de payer une facture exorbitante de ravalement de façade.
Pourquoi cette facture était-elle exorbitante ?
Parce que l'entrepreneur avait fait un devis "de base" avec suppléments par décimètres carrés (eh oui). Et des décimètres carrés, il y en avait !
Alors la copropriété a attaqué l'entrepreneur mais a lamentablement perdu parce que celui-ci a fait valoir que son devis avait été approuvé par le conseil de gérance.
Bref, la méconnaissance de la loi joue de très mauvais tours en plus d'être ruineuse.
J'insiste donc pour dire :
- que l'assemblée générale ne peut se déposséder de ses pouvoirs
- que le mandat du syndic est ad nutum (cela a aussi été répété inlassablement dans de nombreux jugements qui se trouvent même sur internet)
#84 Re : Copropriétés forcées » Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic » 19-09-2012 16:06:59
Le conseil est chargé de choisir l'entrepreneur.
Votre syndic ne vous a pas averti que votre décision est interdite par la loi ?
L'AG ne peut pas se déposséder de ses pouvoirs, parmi lesquels il y a de faire un choix entre une pluralité de devis tous basés sur le même cahier de charges.
Comme pour tout syndic, son mandat est ad nutum.
Voilà ce qui vous pend au nez (cas vécu).
Les travaux se font, engloutissent vos finances, vous vous retournez contre l'entrepreneur, qui rétorque que votre conseil de copropriété a marqué son accord.
Et vous voilà gros jean comme devant.
Mais vous l'aurez cherché.
#85 Re : Copropriétés forcées » Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic » 19-09-2012 16:06:59
Bonjour,
Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic. Ce dernier a présenté au conseil un devis ... rédigé en polonais.
Il me semble que ce qui embrouille tout, c'est votre "conseil", qui outrepasse ses pouvoirs légaux.
Si tous les copropriétaires étaient du même côté, ils diraient tous bye-bye au syndic pour faute grave et lourde.
En cas de problèmes, tous saisiraient l'IPI et basta.
Mais votre front est fissuré par l'association que le syndic a voulue voire imposée avec ce "conseil", qui ne comprend rien.
#86 Re : Copropriétés forcées » Grosse erreur sur les plans de l'acte de base » 29-09-2012 20:20:53
Rexou,
Pourquoi êtes-vous si hostile??
Vous devez lire les interventions de Rexou au second degré.
Càd. qu'il vous donne toute la panoplie complète des arguments de mauvaise foi que feront valoir vos adversaires.
Et en prime une menace: attendez-vous à une ambiance de merde si vous cherchez à faire respecter la loi.
#87 Re : Copropriétés forcées » sinistre incendie » 28-08-2012 20:35:32
Je lis la la loi mais malheureusement comme toutes les lois, elles sont sujettes à interprétation qui peuvent être différentes selon la personne
Potassez bien vos cours parce que c e que vous dites ne sera jamais accepté comme réponse par aucun de vos professeurs.
Bonne chance.
#88 Re : Copropriétés forcées » sinistre incendie » 28-08-2012 20:35:32
Monsieur Françis, pas du tout, j'ai aucun devoir mais un examen C à présenter dans dix jours concernant toute la matière assimilée sur les 3 années.
Le syllabus et la loi ne précise rien à ce sjuet, à qui m'adresser à part à des personnes de terrain.
Merci de ta compréhension, je suppose que tun'es pas né avec la science infuse et que tu as du te le faire apprendre par des experts du métier tels que vous!
Là, Monsieur, vous exagérez parce que vous ne vous donnez pas la peine de lire la loi.
La réponse à votre question y figure en toutes lettres, à l'article 577-6 § 2 du code civil.
Je vous le cite puisque vous semblez ramer :
§ 2 Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété
Si vous lisez bien l'article, vous constatez qu'il y a 2 conditions à remplir pour tenir une AG exceptionnelle:
A) une décision doit être prise d'urgence
B) l'intérêt de la Copropriété doit être en jeu.
Le syndic n'a pas besoin de convoquer une AG chaque fois qu'il y a un sinistre (et dieu sait qu'il y en a dans les immeubles à appartement).
Ni avant la déclaration de sinistre, ni après (la déclaration de sinistre n'a strictement rien à voir avec la tenue d'une AG).
Sauf s'il y a péril en la demeure, évidemment.
#89 Re : Copropriétés forcées » Convocation d'une assemblée générale extraordinaire » 28-08-2012 18:15:35
En un premier temps, est-ce au syndic seul de convoquer l'AGE ou le CDC peut-il le faire de son propre chef, en lui envoyant une copie de la convocation
Il faudra que vous vous habituiez à la nouvelle loi sur la copropriété, qui date déjà de 2010.
Le Conseil de copropriété n'a pas plus de pouvoir qu'un copropriétaire pour convoquer une AG, comme dans l'article de loi qui a été cité.
Voici les règles en la matière, que vous trouverez dans le code civil à l'article 577-6 § 2:
§ 2 Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l’alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
#90 Re : Copropriétés forcées » obligation de réaliser un travail commun sur un élément privatif quid? » 28-08-2012 19:37:08
Les copropriétaires précisent que dans la mesure où les désordres résultent d’un problème commun
Mais encore ?
Quel est, précisément, ce problème dit commun ?
#91 Re : Copropriétés forcées » Degat des eaux et réparation - responsabilité » 26-08-2012 08:51:59
Maintenant le syndic me demande de changer une partie
des tuyaux de chauffage qui sont également dans le sol dans notre appartement car ils ont été rouillé à caus de la fuite d'eau chaude. Khaixxx
Vous devez rapidement constituer un dossier pour prouver que ces tuyaux de chauffage sont rouillés à cause de la fuite d'eau chaude précédente, elle-même causée par le percement du/des tuyau(x).
Au lieu d'être canalisée dans des tuyaux, la fuite due au percement s'est déversée dans le sol et a rouillé les tuyaux.
Que ces tuyaux soient privatifs ou communs n'a aucune espèce d'importance.
Les assureurs prennent en charge les dégâts à condition de connaître la cause. Ensuite, ils vont frapper à la porte de celui qui a causé les dégâts (celui qui a percé le tuyau, causant de la rouille).
S'ils ne paient pas, ce sera à celui qui a provoqué la rouille des tuyaux à le faire.
Courage.
#92 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
Au fond, vous êtes-vous peut-être posé la question de savoir pourquoi la loi a imposé la convocation par lettre recommandée ?
Réponse:
parce que certains syndics ne convoquaient pas tout le monde et qu'ils n'avaient aucune preuve d'avoir convoqué tout le monde ni de la date à laquelle ils avaient envoyé leur convocation.
souvent, on trouvait la convocation comme ça, dans la boîte aux lettres pour dans la semaine.
Peut-être avez-vous remarqué que les parlementaires ont aussi imposé une quinzaine dans laquelle l'AG devait se tenir.
Même raisonnement.
D'autre part, vous êtes-vous peut-être posé la question de savoir pourquoi la loi a imposé la signature du PV séance tenante ?
Réponse;
parce que certains pv étaient (comme dirait un avocat célèbre) truffés d'invectives du genre (je re-cite l'avocat): Monsieur X dit que M. Yest tuuut.
Monsieur Z dit qu'il ne peut lui donner tort.
Alors les parlementaires ont estimé que ça suffit comme ça et que le PV sera uniquement un PV de décision.
Et que les documents pertinents devaient être joints.
ET, SURTOUT, que la convocation doit être accompagnée du projet de budget annuel. Afin que tout le monde puisse se préparer.
Vous voyez, vos parlementaires se sont souciés de bien faire parce qu'ils ont pensé à vos finances, à ces décisions à l'emporte-pièce.
#93 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
ce n'est pas un montant astronomique !
- Les frais d'envoi de recommandé : faux ! Vous pouvez signer un document autorisant votre syndic à vous convoquer aux AG par courrier ordinaire.
à mon tour de dire que c'est de la malhonnêteté intellectuelle.
Relisez-vous !
#94 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
Ne peuvent-ils pas rester deux ou trois heures sans boire des boissons alcoolisées ?
Si votre AG dure 2 ou 3 heures, c'est déjà qu'elle est mal organisée (par votre syndic).
La nouvelle loi (de 2010) impose de fournir tous les documents avant l'AG ou alors de dire où ils sont.
On va à une AG non pas pour discuter (comment pourrait-on discuter avec 60 personnes, surtout si dans la masse il y a des grosses têtes machistes, qui veulent toujours avoir raison, jusqu'au bout, coûte que coûte) mais pour décider.
On doit donc avoir son avis avant la réunion.
D'ailleurs, aussi, la loi prévoit que le procès-verbal de la réunion est un procès-verbal de décision signé séance tenante.
Les verbiages, les commérages, les gazettes de l'immeuble avec la mise au pilori de certains, tout ça c'est fini-fini-fini.
Ainsi en a décidé le Parlement.
Et comme je l'ai dit, les nouvelles règles de comptabilité imposées aux syndics feront qu'on pourra facilement comparer les frais de gestion des uns et des autres (et qu'on éliminera le bon grain de l'ivraie).
Ce n'est d'ailleurs pas fini.
Les commissions occultes vont aussi passer à la trappe.
#95 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
-- Les frais d'envoi de recommandé : faux ! Vous pouvez signer un document autorisant votre syndic à vous convoquer aux AG par courrier ordinaire.
Et bien vous vous trompez, au moins légalement sur ce point-là parce que votre parlement a adopté une loi qui dit:
Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires.”;
évidemment, un pensionné rentier ne voit tout ça pas comme un actif qui doit ramer, dans la crise, pour survivre.
#96 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
De toute façon, la comptabilité à la bonne franquette c'est définitivement fini aujourd'hui (voir AR).
La classe 616 (frais d'administration et de gestion) précise :
6161: FRAIS REUNIONS
61610 : UTILISATION salles de réunion
61611 : CONSOMMATIONS réunions
Le syndic qui aura des frais d'administration et de gestion énormes sera vite épinglé.
Voir 613 : HONORAIRES etc.
61300 : honoraires syndics
61301 : honoraires avocats
61302 : honoraires architectes/ingénieurs
61303 : honoraires experts
61304 : honoraires commissaire externe aux comptes
61305 : autres honoraires
+ frais de déplacements etc. au 6131.
#97 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
plusieurs salles à proposer:
- salle de réunion du comité de quartier
- salle appartenant au CPAS
- salle d'école de la commune
- salle de l'égliseDans une des 19 communes de Bruxelles-Capitale?
Que je sache, les immeubles à appartement se trouvent en ville, et pas à la campagne. Eh oui, c'est dans une des 19 communes de la Capitale de l'Europe.
En fait, ceci est un échantillon. Il y a d'autres salles dans mon quartier (exemple: école catholique).
Quand les politiciens font des réunions dans mon quartier, ils trouvent d'ailleurs très facilement des salles.
J'oubliais aussi les banques. Par exemple en novembre, la banque ING du centre accueille les participants de la conférence du Syndicat National des Propriétaires sur les travaux dans les immeubles à appartement.
#98 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
Pour répondre à la question originaire (on a compris depuis longtemps que Saxo et Rexou n'iront jamais boire un verre ensemble ;-) ), si cette manière d'organiser une AG et de porter en compte les consommations ne vous convient pas et que vous préférez la version "réunion-business", il "suffit" d'en décider ainsi par décision d'assemblée générale de l'ACP: demandez au syndic de porter ce point au prochain ordre du jour.
Oui, le syndic est d'ailleurs tenu de mettre le point à l'ordre du jour si vous êtes 20 % des quotités à le demander.
En vue de cette demande, il faut sensibiliser vos copropriétaires au coût de cette sortie, qui doit rester une "réunion business" et prospecter dans les environs de l'immeuble pour avoir des solutions à portée de main.
En ce qui me concerne, dans mon quartier, j'aurais ainsi plusieurs salles à proposer:
- salle de réunion du comité de quartier
- salle appartenant au CPAS
- salle d'école de la commune
- salle de l'église
Attendez-vous, néanmoins, à de la résistance car comme la soeur d'un syndic me l'avait confié: les gens viennent endimanchés comme si c'était "leur" grande sortie.
#99 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
Et les salles paroissiales ?
Et les salles communales, les écoles, etc.
Pas assez chic pour ces copropriétaires au "budget au ras des pâquerettes" ?
Personnellement, j'ai assisté à une AG qui se tenait dans une salle paroissiale. Très belle salle, accueillant de nombreux copropriétaires. Il y avait même un micro. Zéro centime de frais de location.
Et aucun alcool ni rien n'y était servi.
C'était une réunion-business.
#100 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais d'organisation d’assemblée générale » 24-02-2013 20:27:08
Moi, personnellement, je considère que ces AG sont des réunions-business.
Pas des réunions d'agrément. C'est uniquement le hasard qui fait que les gens sont copropriétaires ensemble. Ils ne se sont pas le moins du monde choisis.
Outre-Manche, il y a des firmes (de très grosses firmes internationales) qui obligent tout le monde à boire de l'eau lors de ces réunions-business.
Dans le pays, il y a des réunions-business pour gens qui travaillent où on ne sert même pas d'eau.
Je trouve, personnellement, que ces exemples "d'abstinence à l'alcool" seraient à copier.
Mais évidemment, le petit pensionné qui y voit sa petite sortie annuelle gratuite (enfin, le croit-il), lui ne sera pas d'accord.
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