Notre syndic remet l'état des comptes de la totalité de l'immeuble. Il n'y a pas de comptabilité qui soit propre par copropriétaire, ni ventalition des charges entre proprio et locataire. Il est donc beaucoup plus facile pour un proprio de transmettre une copie du document complet au locataire que de recopier les seuls postes qui l'intéresseraient. Il a sans doute autre chose à faire que recopier 200 cellules d'une feuille Excel.

A mon sens, le proprio me semble agir avant tout par facilité et par transparence, dans le cadre de sa relation contractuelle avec son locataire. En outre, celui-ci peut, par exemple, comparer ses frais de chauffage avec ceux de ses voisins, pour des logements comparables de l'immeuble.

Si après, le locataire entretient des ragots ou se sert de ces documents pour envenimer une relation de voisinage, c'est une toute autre affaire.

Prétendre que le proprio agit dans l'intention de nuire me semble donc vraiment excessif. Et, en effet, les mauvais payeurs doivent aussi assumer les conséquences de leurs actes quand leur attitude peut nuire à tout un immeuble. De toute façon, leur identité est connue de tous les coproprios en AG où le recouvrement est ouvertement débattu.

Notre contrat prévoit un préavis de 3 mois. Cela peut être suffisant pour recruter un nouveau syndic, même si cela est court. Perso, avec ma culture "américaine", je ne suis pas "pour" les préavis prestés, je trouve cela malsain. Si je me propose comme syndic à titre temporaire, je peux me faire assister? Pex, le Conseil de Gérance peut-t-il collégialement faire fonction? Et dans cette transition, ma responsabilité civile est-elle engagée (avec éventuelle couverture par mon assurance familiale qui en gros couvre le 1382 CC)?

Bonjour,

Je viens de lire l'intervention de Luc. Le gouvernement se rend-t-il compte des connaissances juridiques exigées des copropriétaires? D'un point de vue légal et organisationnel, gérer une copropriété de 60 appartements occupés en majeure partie par des petits vieux, deux ou trois excités qui n'y connaissent rien mais veulent se mêler de tout, et deux ou trois plus malins qui ont autre chose à faire qu'éduquer leurs voisins, c'est aussi lourd qu'une PME au jour le jour. Du pain béni pour les syndic incompétents et paresseux !

Mon objectif étant de foutre le syndic actuel à la porte - et je crois y parvenir - nous aurons ses trois mois de préavis pour en trouver un autre. Je viens de me rendre compte que le contrat initial signé avant mon entrée dans l'immeuble n'aurait été signé par personne, même pas par lui. Je dois me renseigner si les témoignages des membres du Conseil de Gérance qui l'ont autrefois négocié pourraient être reçus, histoire de renverser la charge de la preuve.

A noter que, si le locataire n'a pas établi son domicile principal dans les lieux, seul le contrat de bail s'applique strictement. Aucune partie de bénéfie des dispositions légales qui s'appliquent aux baux (préavis, indemnités légales de préavis etc.).

Par contre, le locataire est bien tenu de payer ses loyers et vous pouvez le faire condamner à exécuter le contrat jusqu'au bout (s'il a signé pour 5 ans à courir par exemple) avec tout le matériel possible que permet le Code Civil (le contrat doit être exécuté de bonne foi, nul ne peut se faire justice à soi-même etc.).

Dans un cas semblable au vôtre pour une villégiature à la mer avec un contrat à courir d'encore un an, j'avais proposé une transaction de 18.000 euros. La locataire n'a rien voulu entendre, elle a été condamnée à 28.000, elle a fait appel et a encore perdu. Sur mon ordre (elle avait bien fait ch***), mon avocat a réclamé 35.000 que nous avons gagnés (plus le huissier, tous les intérêts de retard cumulé et les frais de procédure). Autrement dit, elle aurait vraiment mieux fait d'accepter la transaction.

Ce n'est pas mon objectif, sinon ce serait fait depuis longtemps. Nous sommes en pleine rénovation et nous devrions quitter l'appartement pour une maison dès qu'il aura été vendu (l'an prochain sans doute). Toutefois, après ce que j'ai découvert, je songe à informer par lettre tous les autres coproprios et à foutre une branlée à cet incapable. Quitte à devoir reprendre la gestion après (des belges type qui ne veulent surtout pas d'ennui mais qui râlent à la première occasion - je suis le seul qui fasse un peu bouger les choses).

Merci de cette réponse. Je suis informé des conséquences civiles de l'approbation des comptes. Au-delà de cela, il y a le droit... pénal. Profiter de sa situation d'expert agréé pour surfacturer contre le contrat que lui - et non tous les coproprios - connaît, cela relève de l'abus de confiance. Enfin, il y a l'aspect commercial de la situation. S'il s'abrite derrière l'approbation des comptes pour ne rien rembourser des indûs, il avoue alors qu'il a puisé dans la caisse et qu'il se lave les mains de nous avoir pigeonnés légalement. Je doute que les habitants des autres copropriétés qu'il gère apprécieront cette histoire quand ils l'entendront. J'ai déjà pris contact avec un avocat pour savoir sur quel terrain je pourrais au mieux lui nuire.

A priori, la clause me semble abusive. N'oubliez pas qu'en louant le bien, il y aura une "usure normale" à laquelle le locataire ne peut être tenu. Et finalement, si j'étais locataire, face à une telle clause, je partirais en courant.

Je crois qu'outre cette clause soit abusive, et donc pas défendable devant un tribunal, vous risquez de compliquer la recherche d'un (bon) locataire... Et les mauvais signeront, et s'en f***

A voir... Si vous considérez que votre sommier "grince normalement" et que vos bruits ne sont pas excessifs, vous pourriez vous plaindre que les bruits au mur nuisent à votre jouïssance paisible des lieux, et qu'en prenant l'immeuble en location vous n'avez pas fait voeu de chasteté. En outre, les martèlements de votre proprio, parfaitement au courant de la mauvaise isolation phonique et qui ne vous a pas informé, sont une intrusion dans votre intimité.

Vous pourriez tenter d'exposer la situation avec dignité en conciliation de Justice de Paix, mais exposez-vous à des sarcasmes et des sourires en coin. Si le juge est compréhensif, à travers ce que vous dites, vous auriez une bonne chance de mettre les rieurs dans votre poche.

Merci pour la réponse.

Et, en effet, l'acte de base prévoit la saisie du loyer. Dans un cas d'il y a 5 ans, le syndic ne l'avait pas non plus fait, malgré divers rappels du CG. Il est bon technicien du bâtiment, seules les interventions techniques l'intéressent. Et la comptabilité est en ordre en fin d'année. Mais il ne prend JAMAIS AUCUNE action opérationnelle récurrente (mise en ordre des boîtes/sonnettes, suivi des décisions de l'AG précédente) en cours d'année. Et cela, c'est vraiment pompant...

Je m'en suis déjà ouvert ici. Nous sommes repartis dans le même truc. Son moto "Si vous croyez que c'est mieux ailleurs..." (comme si on parlait des autres, et que leurs manquements justifiaient les siens).

J'ai commencé un "cahier de charges" (description de l'immeuble, tâches récurrentes, tâches urgentes, gouvernance) afin de prospecter le marché. Je pense proposer ce cahier de charges en prochaine AG. Si qqun en a déjà un, cela m'aiderait. A moins que ce soit à contre-courant des pratiques du secteur?