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#10601 Re : Copropriétés forcées » Tuyaux communs » 01-06-2010 06:33:56
Pas de syndic pro ou bénévole et un copro qui s'auto-exclut de ses obigations ... la réponse est simple pour préserver vos droits ... lundi zéro neuf zéro zéro, sabre au clair, direction le Juge de Paix.
Le Juge de Paix nommera un syndic provisoire (payant bien entendu) qui se fera un plaisir de mettre en conformité votre copropriété et sa compta.
Ce syndic ne s'occupera que des parties communes et non des parties privatives mais constatera aussi si certains travaux d'ordre privatifs ampiètent ou non sur les parties communes.
@ Francis : Merci, je suis heureux d'être en symbiose avec quelqu'un dont j'ai déjà fort apprécié la qualité des interventions
@ Flerdermaus : Pas obligatoire de passer par un juge de paix. Une copropriété de 3 lots. Une majorité (soit 2 CP) peut proposer après recherches un syndic compétent (cela existe, n'est ce pas Francis). Convoquer une AG avec les offres de gérance à l'ordre du jour, et nommer un syndic à la majorité.
Moins cher et meilleur service sans aucun doute.
Pas de conflit ouvert de voisinage (surtout dans une si petite copropriété) par une action judiciaire toujours mal perçue.
Arbitrage du conflit par un pro au service de l'ensemble des CP
#10602 Re : Locations et baux » Augmentation abusive(?) du loyer » 09-06-2010 20:06:10
Merci à Flerdermaus pour sa vigilance: il s'agit effectivement d'un logement social (donc Sony: ne pas tenir compte des autres réponses qui, elles, concernent des logements "privés")
Très juste : Les loyers sont calculés en fonction des revenus (déclarés) et de la composition (déclarée) du ménage.
Merci quand même de bien vouloir admettre que ma remarque (dont vous pardonnerez la pointe de causticité) quant à la modicité de ce loyer reste valable aussi pour un logement social :-)
#10603 Re : Locations et baux » Augmentation abusive(?) du loyer » 09-06-2010 20:06:10
Pauvre Sony ! Vous occupez depuis plus de 9 ans un logement qui vous coûtait 126,22 euros, et voilà qu'on vous réclame maintenant plus de 157 euros !!!
Je m'indigne avec vous !
Soyons sérieux : avez-vous vraiment l'impression de payer trop ???
#10604 Re : Copropriétés forcées » Tuyaux communs » 01-06-2010 06:33:56
Merci! Mais par tous les coproprietaires incluant celle qui a fait un raccordement privé et veut s'exclure des charges communs concernant les tuyaux?...
Il me semble qu'à défaut d'avoir une décision d'AG concernant ces travaux, la proprio qui a pris l'initiative de faire effectuer ces travaux doit les prendre à sa charge. Cela ne la dispense absolument pas de participer selon ses quotités aux travaux ultérieurs qui seraient décidés par la majorité des copropriétaires.
On ne "décide" pas de s'auto-exclure des charges !
#10605 Re : Locations et baux » préavis verbal... » 31-05-2010 14:03:13
explication de "sous réserve étape exequatur rapide sans débats" :
Pour rendre une sentence arbitrale exécutoire (exécution forcée) il y a un processus de contrôle formel qui dure quelques jours, auquel personne ne participe (vérification par un juge de l’existence de la clause d’arbitrage, du dépôt de la sentence au greffe, de la notification de la sentence à la partie adverse, de l’arbitrabilité du litige, et d’absence de contrariété de la sentence à l’ordre public)
Ce processus aboutit généralement à une ordonnance par lequel le juge étatique (qui ne peut rejuger la cause) ordonne que la sentence sera exécutée conformément à sa teneur.
Ben voilà ! Merci Mr PIM ! Même moi, j'ai compris !
Un mot me dérange : "généralement"...
Deux questions encore :
Pas d'appel possible ???
Quel intérêt par rapport à un jugement classique ?
#10606 Re : Locations et baux » préavis verbal... » 31-05-2010 14:03:13
Une sentence arbitrale a la même valeur qu’un jugement sous réserve étape exequatur rapide sans débats
Pas d’appel ni d’opposition.
Heu... J'ai tout compris bien sur, comme chacun, mais... pouvez-vous préciser en language courant ?
Merci Mr PIM :-)
#10607 Re : Locations et baux » Résiliation d'un bail d' 1 an, effectif au 01/07/07 » 27-05-2010 09:33:46
L'obligation d'enregistrer les baux est un prélude à la taxation des loyers réels...
Et ce n'est l'intérêt ni des bailleurs, ni des locataires. Les premiers répercuteront le manque à gagner sur les seconds.
J'abonde dans le même sens que Coch' !!!
Cette loi a tous les vices et nuit gravement aux bonnes relations des signataires d'un bail en favorisant les conflits.
Pour rappel, l'initiatrice de ce texte est Laurette... On va bientôt voter, c'est aussi le moment de nous rappeler les dangers qui nous guettent...
#10608 Re : Locations et baux » Encore une clause bizarre....je demande juste votre avis..merci » 02-06-2010 09:42:29
Oui, cela fait partie de la vie de bailleur...
Perso, j'ai connu ce genre de problème avec une famille d'assistés sociaux. Le jour de l'expulsion, les deux premières personnes sur place étaient deux assistantes sociales du CPAS ! Dont l'une a tenté de convaincre l'huissier qu'un accord avait été conclu avec mon avocat...
Appauvri financièrement, j'ai été enrichi d'expérience...
#10609 Re : Locations et baux » préavis verbal... » 31-05-2010 14:03:13
Bravo pour l'état des lieux bien précis !
Malheureusement, si le locataire est vraiment insolvable, cela ne vous sera pas très utile. Signalez lui quand même verbalement que vous allez le poursuivre et que vous pouvez exiger paiement de sa dette (et des intérêts) durant les 30 ans qui suivent le jugement...
Eventuellement, faites une concession au niveau du montant que vous demandez pour la remise en état...
La carotte et le bâton... A manipuler au feeling...
#10610 Re : Locations et baux » Encore une clause bizarre....je demande juste votre avis..merci » 02-06-2010 09:42:29
vous savez j'ai eu plusieurs locataires en 15 ans, avec la plupart ça s'est bien passé, avec deux ça s'est mal passé.......ils étaient 100 % en tort, il n'y avait pas à discuter, ils ont quand même trouvé des avocats pour aller en justice, des avocats qui leur ont fait espérer qu'ils allaient gagner !
Je suis bailleur depuis 1982. J'ai commencé avec un locataire, j'en ai eu jusqu'à 7, et j'en ai encore actuellement 5, dont un bail professionnel... Deux actions judiciaires en tout, dont une expulsion... Deux jugements en ma faveur, mais grosses pertes car locataire insolvable. Et deux ou trois abandons de poursuite pour cause d'insolvabilité notoire.
Pour le reste, beaucoup de dialogue, de la conciliation et des concessions.
#10611 Re : Locations et baux » préavis verbal... » 31-05-2010 14:03:13
Ce locataire est-il solvable ?
L'état des lieux d'entrée est-il suffisamment précis ?
Si vous pouvez répoàndre deux fois oui, vous ne courez aucun risque majeur.
#10612 Re : Locations et baux » Delais de réflexion » 26-05-2010 15:23:03
Je les avertis aussi....et je les préviens même que j'ai une assurance défense en justice protection bailleur qui donc supportera mes frais d'avocats, experts, huissier, etc ... et donc que j'irai jusqu'au bout même si ça doit durer, vu que ça ne me coûte rien....mais ça n'en empèche pas certains de ne pas respecter leurs obligations...et de m'obliger à les attaquer en justice
Là j'en ai un qui vient, après 2 ans de procédure, d'être condamné à me payer 5.000 euros d'indemnités de résiliation anticipée ....il propose de me les payer par mensualités de 100 €...pas question, qu'il contracte un emprunt, me paye mes 5.000 et rembourse 100 € par moi à la société de crédit !
C'est un locataire qui m'a énormément emmerdé ( et je pèse mes mots) pas question d'un geste de ma part
Et le procès n'est pas fini ....car je réclame encore 20.000 € pour dégâts et non remise en état
Votre attitude me semble tout à fait cohérente. J'agirais comme vous !
#10613 Re : Locations et baux » Encore une clause bizarre....je demande juste votre avis..merci » 02-06-2010 09:42:29
j'en suis pas aussi convaincu que vous quand je lis certaines clauses du bail...car il n'y a pas que celle là qui pose problème
C'est bien possible, mais n'importe quel avocat que votre bailleur consulterait dans le cadre de ce bail aurait vite fait d'informer votre bailleur de la dure réalité...
Et s'il vous poursuit sans consulter d'avocat, il sera inévitablement débouté sans que vous ayez à faire plus d'effort que de vous déplacer à l'audience.
#10614 Re : Locations et baux » Delais de réflexion » 26-05-2010 15:23:03
oui mais les locataires savent bien aussi que les juges sont souvent très gentils à leur égard !!!
Possible, mais j'avertis toujours mes locataires : Si je dois aller en justice, je demande la totale ! Plus question de concessions ou d'accord...
Vous prenez le risque ?
#10615 Re : Locations et baux » Encore une clause bizarre....je demande juste votre avis..merci » 02-06-2010 09:42:29
c'est ce qu'il me semble aussi.......préavis de 3 mois et ce à n'importe quel moment du bail..........indemnités si c'est dans les 3 premières années...mais sûrement pas rester lié par les obligations tant que le bailleur n'a pas trouvé quelqu'un d'autre !
et donc après 3 ans, résiliation anticipée possible, avec préavis de 3 mois mais PLUS d'indemnités à payer !
Très exactement !
Et je suis convaincu que votre bailleur est parfaitement informé des dispositions légales et ne risque pas de vous poursuivre.
#10616 Re : Locations et baux » Delais de réflexion » 26-05-2010 15:23:03
oui mais je crois que le fait que ma demande était raisonnable et ça a d'ailleurs été bien souligné par mon avocat, a justement favorablement influencé le juge
si je me souviens bien je pouvais demander 3 mois et n'en ai demandé qu'un et demi, que j'ai obtenu sans problème....si j'avais demandé 3 mois, je ne crois pas que je les aurais eurécemment d'ailleurs, contre un autre locataire ( toujours pour résiliation anticipée ) je n'ai pas eu gain de cause, je demandais 6 mois le juge en a accordé seulement 3
Perso, je fais toujours un bail court de 3 ans, qui prévoit un préavis de 3 mois ET une indemnité de 6 mois en cas de rupture anticipée. Je négocie avec le locataire pour une indemnité d'un ou deux mois, sans aucun problème dans le cadre de bonnes relations. Mais en cas de conflit et d'action judiciaire, je demande les 6 mois (ce n'est jamais arrivé)... et j'accepte le risque qu'un juge ne m'en accorde que 3. L'important est que le locataire sache qu'il risque de devoir en payer 6...
#10617 Re : Locations et baux » Encore une clause bizarre....je demande juste votre avis..merci » 02-06-2010 09:42:29
c'est un bail de 9 ans
Alors vous avez juste à respecter la loi : 3 mois de préavis, et indemnité de 3/2/1 mois de loyer si le préavis est donné la 1/2/3 e année du bail, et aucune autre indemnité passé 3 ans.
Toute clause contraire à la loi est nulle. Aussi nulle que les connaissances professionnelles de vos bailleurs semble-t-il...
#10618 Re : Locations et baux » préavis verbal... » 31-05-2010 14:03:13
il ne le fera pas (ecrire le renon), la tension est peristente. TT ceci a débuté quand on a chiffré l'état des lieux verbalement. Il refuse le montant et dis qu'il ne remet pas les clefs tant que la GL n'est pas remboursée et donc il reste dedans. IL veut faire appel a un expert, alors que l'EDL a été fait entre-nous. Bon, je lui ai dis: appelez un expert a vos frais et on verra la suite... Mais le temps passe, et tjs rien... . Il invoque que si le montant estimé par l'expert , lié a l'EDL, est trop haut, il reste dedans et me bloquera car il sais que j'ai un locataire suivant (normal, il était la pendant les visites).. Et il ne paiera pas les loyers de tt facon...Il parle bcp, mais écrit rien, ca c'ets le problème...(sauf rdv pour EDL fait par sms, ou il précise: quitter les lieux à telle date et remise des clefs et signature..) j'ai le sms dans mon gsm envoyé depuis un email??, mais quelle valeur cela a?. Je ne sais même pas si une conciliation est possible, mais ce qu'il veut c'est ni remettre en état, ni accepter que je garde la GL. Maintenant, je ne sais : ni remettre en état puisque tt est bloqué, ni quoi dire au locataire suivant. Je ne sais même pas récupérer mes clefs, .... Puis-je faire changer la serrure, puisque la fin du bail était la semaine dernière...Merci de vous pencher sur ce cas, en tout cas...
Je ne suis pas expert, mais il me semble à vous lire que votre problème est surtout le locataire entrant...
Si vous n'avez pas d'écrit et que votre locataire actuel est solvable, ne tenez pas compte de son préavis verbal. Il peut rester dans les lieux, vous ne pouvez pas l'en expulser ni le virer ou changer la serrure... Mais il reste redevable des loyers, et vous pouvez l'avertir verbalement que vu son attitude, vous ne lui laisserez rien passer lors de son départ.
A votre place, je prendrais contact avec le locataire entrant pour l'informer que vous regrettez de ne pouvoir lui louer votre bien car le locataire actuel n'accepte pas de quitter les lieux... en espérant que ce dernier réagisse bien...
#10619 Re : Locations et baux » Delais de réflexion » 26-05-2010 15:23:03
J'ai eu le cas de personnes qui signaient et se désistaient quelques jours après, j'ai demandé via un juge de paix des indemnités raisonnables ( 1 mois et demi je crois alors que j'aurais pu demander plus) et ai eu gain de cause...mais ça a duré un an et demi quand même....et avocat payé par une compagnie d'assurances défense en justice auprès de laquelle j'avais souscrit une protection juridique bailleur
Désolé, mais dans le cadre de bonnes relations, tout est possible au niveau des concessions. Un bon compromis est bon à prendre pour tout le monde.
Dans le cadre d'une action judiciaire, je suis partisan d'exiger tout ce à quoi le bail me donne droit ! Un document signé engage son signataire ! Un juge peut décider de ne pas donner suite à toutes mes demandes, mais il me semble normal de préciser au locataire qu'à défaut d'accepter un accord raisonnable et immédiat, il se verra réclamer en justice un maximum...
#10620 Re : Locations et baux » Résiliation d'un bail d' 1 an, effectif au 01/07/07 » 27-05-2010 09:33:46
Dans le cadre de bonnes relations, il me semble normal et correct de prévenir votre bailleur de votre intention de libérer les lieux, et de donner un préavis de 3 mois.
La garantie devait effectivement être versée sur un compte bloqué... vous avez toutefois accepté de verser du liquide...
Soit vous conservez de bonnes relations avec votre bailleur et vous avez toutes les chances de cloturer votre bail au mieux des intérêts de chacun, soit vous cherchez les failles (niveau enregistrement par exemple) et vous risquez aussi que votre bailleur vous rende la monnaie par un état des lieux de sortie très pointu...
Ne cherchez donc pas le conflit...
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