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#101 Re : Copropriétés forcées » Contrat d'énergie inconnu, charges annuelles d'énergie inconnues, que faire ? » 03-09-2022 21:13:43

Yves Van Ermen a écrit :
mvhl a écrit :

Nous avons mis à l'ordre du jour de l'AGO de juin "Contrat gaz et électricité (le plus cher du marché ? Mise en concurrence ?)", nous n'avons pas eu de réponse.

Que voulez-vous dire par "nous n'avons pas eu de réponse". SI le point est à l'ordre du jour, un vote est normalement intervenu.

Le syndic n'a pas présenté le contrat en cours, ni aucune alternative. Il n'y a donc pas eu de vote.

#102 Copropriétés forcées » Contrat d'énergie inconnu, charges annuelles d'énergie inconnues, que faire ? » 03-09-2022 21:13:43

mvhl
Réponses : 9

Bonjour,

Notre ACP avait Octa+ comme fournisseur de gaz et électricité, qui a arrêté le 31/12/2021 à Bruxelles. Depuis, d'après ce que j'ai lu dans les journaux, nous avons le contrat par défaut, à savoir Electrabel Easy Indexed, un des plus chers du marché. Nous nous chauffons au gaz.

Nous avons demandé à plusieurs reprises au syndic si tel était bien notre contrat, afin de pouvoir comparer avec d'autres et éventuellement proposer un changement, sans réponse.

Le relevé des compteurs a été effectué mi mars. Nous avons demandé à plusieurs reprises au syndic la facture de régularisation d'Electrabel, sans réponse. Les comptes, arrêtés au 30 avril, ne reprennent que les acomptes de janvier et février (qui n'ont pas été repris dans les charges de chauffage ... bref).

Nous avons mis à l'ordre du jour de l'AGO de juin "Contrat gaz et électricité (le plus cher du marché ? Mise en concurrence ?)", nous n'avons pas eu de réponse.
Le syndic a été renouvelé.

Que peut-on faire à ce stade ?

Merci

#103 Re : Copropriétés forcées » ma facture gaz » 01-09-2022 06:49:02

Dans mon expérience les montants d'acompte d'Electrabel sont aléatoires, et jamais expliqués. D'autres fournisseurs effectuent une simulation très claire sur base des tarifs et consommation estimés pour l'année, et divisent ce montant par 12 pour donner le montant d'acompte mensuel.

Quant à la consommation, les compteurs ne sont relevés qu'annuellement. Vous n'aurez cette info, et le prix moyen au kWh, que sur la facture de régularisation annuelle.

#104 Re : Copropriétés forcées » Techem relevé via radio consultation » 31-08-2022 17:41:37

Nous avons aussi des calorimètres Techem avec radiofréquence, mais relevés annuellement par Techem.
Nous nous contentons des rapports annuels, qui comportent la consommation par mois des 2 dernières années.
Techem nous a proposés cette année de passer au TSS, nous n'avons pas donné suite. En effet les infos étant uniquement accessibles au syndic, on ne voit pas l'intérêt.

Je calcule chaque année moi-même le ratio "ma conso / conso immeuble", que je compare à ma part de quotités dans l'immeuble. C'est plus petit, je suis content smile

#105 Copropriétés forcées » Comptes non approuvés ... et après ? » 03-09-2022 18:33:59

mvhl
Réponses : 8

Bonjour,

Les comptes 2021-2022 de notre ACP n'ont pas été approuvés à l'AG ordinaire de début juin. Un autre CP et moi-même avions en effet relevé 15 erreurs dans ces comptes (mauvais calcul des charges de chauffage, mauvaise répartition de celles-ci entre les CP, facture "de lancement" du nouveau syndic absente des comptes, surfacturation des honoraires mensuels du syndic, frais de rappels imputés à plusieurs CP qui étaient en ordre de paiement (erreurs dans les comptes individuels tenus par le syndic), etc.)

Donc à l'AG les comptes n'ont pas été approuvés, pas de décharge au CAC (qui n'a rien vu), pas de décharge au syndic.
Malheureusement le syndic a été renouvelé.

Mais depuis, plus rien. J'avais même envoyé un Excell avec les comptes corrects (petite copro de 12 appartements), pas de réaction. Le syndic n'est-il pas supposé corriger les comptes et nous soumettre une nouvelle version ? Un délai est-il prévu pour cela, ou faut-il attendre la prochaine AG Annuelle ?

Merci d'avance

#106 Re : Copropriétés forcées » Facture du syndic absente des comptes de l'ACP » 06-07-2022 10:41:34

rexou a écrit :

Whaww !!! Il demande 2000 euros de frais d'entrée pour une copro de 12 lots ??? Ça m'épate ! Mais le plus surprenant est que vous ayez accepté ces conditions et que vous l'ayez choisi parmi d'autres...

Une majorité de CP (tous de la même famille) l'a choisi, je ne sais pas pourquoi. Et renouvelé en juin malgré tous les problèmes. Les CP occupants, minoritaires, avaient présenté un syndic de quartier réputé, mais plus cher (forcément il fait aussi la gestion technique, ce que ne fait pas le nôtre). Quand on nous répond "cet immeuble je m'en fiche, je n'y vis pas", ou sur les erreurs dans les comptes "bah, ce sont les locataires qui paient", difficile d'argumenter pour un meilleur service. C'est déjà pour ça que plus personne ne veut être syndic bénévole.

#107 Re : Copropriétés forcées » Règles d'utilisation du fonds de réserve ? » 06-07-2022 10:08:30

rexou a écrit :
mvhl a écrit :

Il me semble que l'acte de base dit déjà que les travaux de ce genre doivent être financées par le fonds de réserve :
L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.

Il me semble que vous interprétez mal l'acte de base. Le principe d'un fonds de réserve est de constituer une réserve en vue de faire face à une dépense importante.

On parlait des "gros travaux" ;o)

Merci pour vos explications de 18:42, je comprends.
C'est un changement pour nous, car avec la gestion précédente tous les travaux importants étaient d'office imputés au fonds de réserve, lui-même reconstitué à l'AG qui suivait. C'est ainsi que nous avions interprété l'acte de base : l'immeuble est vieillissant et mal entretenu (faute de majorité) et les réparations lourdes inopinées pas rares (chauffage, ascenseur). Il est frustrant de devoir payer à nouveau via le décompte de charges alors qu'il y a 15.000 euros dans le fonds de réserve, prévus pour ça ...

#108 Re : Copropriétés forcées » Règles d'utilisation du fonds de réserve ? » 06-07-2022 10:08:30

Yves Van Ermen a écrit :

Soit en votant pour chaque travail son mode de financement.
Soit en prenant une décision que tous les gros travaux seront automatiquement financé par le fonds de réserve. Ce qui implique une modification du RGC et donc d'un acte.

Dans ce cas-ci le sujet n'est pas passé à l'AG : le problème a été détecté lors de l'entretien de la chaudière, le syndic était présent (l'ancien ... ça n'arrivera pas avec celui-ci) et a immédiatement passé commande pour ce remplacement nécessaire, comme il se doit.

Il me semble que l'acte de base dit déjà que les travaux de ce genre doivent être financées par le fonds de réserve :
L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.

#109 Re : Copropriétés forcées » Règles d'utilisation du fonds de réserve ? » 06-07-2022 10:08:30

GT a écrit :

Le remplacement d'un élément du système de chauffage est-il le renouvellement du système de chauffage ?

Ce sont des exemples, la loi ne cite pas non plus la remise en peinture des couloirs, la neutralisation d'une ancienne citerne à mazout ou l'isolation des façades, qui d'après notre syndic iraient en charges ordinaires sauf si l'AG vote autrement ...
En tout cas le remplacement du circulateur me semble être une dépense non périodique.

#110 Re : Copropriétés forcées » Facture du syndic absente des comptes de l'ACP » 06-07-2022 10:41:34

@rexou
Merci. Ce syndic n'est en effet pas recommandable, une simple recherche sur internet donne des témoignages édifiants.
Je l'aurais déjà écarté sur base des frais de reprise excessifs (petite copro de 12 lots, 9 CP) et qui n'ont servi à rien, l'ancien syndic (bénévole) a encore reçu les factures durant plus de 6 mois, et ils n'ont semble-t-il jamais lu notre acte de base. Malheureusement une majorité l'a choisi et renouvelé, et la minorité "contre" se trouve bien démunie. Si la 1e version des comptes, non approuvée en AG (quand même ...) tellement il y a de problèmes, avait été approuvée, nous serions allés en justice, étant lésés par la répartition des charges mal calculée. On verra à quoi ressemble la 2e version ... on sait déjà qu'il y manquera toujours cette facture !

#111 Re : Copropriétés forcées » Règles d'utilisation du fonds de réserve ? » 06-07-2022 10:08:30

grmff a écrit :

Le syndic a son mode de fonctionnement qui a une logique défendable.

Ce n'est donc pas une règle ? Il nous dit que c'est interdit (d'imputer une dépense sur le fonds de réserve sans décision de l'AG). Il nous dit souvent n'importe quoi ...

Les comptes n'ont pas étés approuvés (répartition des charges non conforme aux règles de l'acte de base, montant des charges de chauffage communiqué à Techem incorrect, facturation de 12 mois d'honoraires pour la période 01/07/2021 - 30/04/2022, imputation à l'ACP de frais de rappel de fournisseurs pas payés à temps, etc etc etc), ceci fait donc partie du "paquet" à corriger, si sa soit-disant règle est inexistante.

#112 Re : Copropriétés forcées » Facture du syndic absente des comptes de l'ACP » 06-07-2022 10:41:34

grmff a écrit :

Si la facture n'est pas dans les comptes, il ne faut pas la payer. Votre syndic fait n'importe quoi sur ce point.

La facture a été payée. Par 2/3 des CP directement sur le compte bancaire du syndic, par les autres via leur décompte de charges de l'ACP. Mais elle n'est pas dans les comptes de l'ACP.

Notre syndic fait n'importe quoi sur beaucoup de points. Mais il a été renouvelé par les 2/3 en question, malgré les comptes non approuvés et l'absence de décharge au syndic.

#113 Copropriétés forcées » Facture du syndic absente des comptes de l'ACP » 06-07-2022 10:41:34

mvhl
Réponses : 7

Bonjour,

Vous vous souviendrez peut-être de la facture de frais d'entrée / de reprise adressée par le syndic à l'ACP, qu'il a demandé aux CP de payer directement sur son compte bancaire en fonction de leurs quotités (le syndic a-t-il le droit ...).
La plupart des CP se sont exécutés ; quelques-uns ont refusé en arguant que cette facture devait être payée par l'ACP et répartie entre les CP dans les charges (comme mentionné au contrat du syndic, d'ailleurs). Ces derniers ont vu apparaître en fin d'exercice sur leur décompte individuel un débit correspondant au montant dû, au moins ça passe par le compte de l'ACP.

Le hic c'est que la facture en question n'est pas reprise dans les comptes de l'ACP. Est-ce légal ? Si non, que peut-on faire, vu que le syndic n'en démord pas ?

La question n'est pas de contester cette facture dont le montant est bien prévu au contrat, mais de s'assurer de la validité des comptes (qui comportent par ailleurs de très nombreux autres problèmes en cours de discussion).

Merci

#114 Copropriétés forcées » Règles d'utilisation du fonds de réserve ? » 06-07-2022 10:08:30

mvhl
Réponses : 9

Bonjour,

Sous la gestion précédente (syndic bénévole), tous les gros travaux étaient imputés d'office au fonds de réserve.
Nous avons un nouveau syndic (société) qui a bien mis les travaux de peinture (1961 €) sur fonds de réserve, mais le remplacement du circulateur (2435 €) sur charges ordinaires, et refuse de l'imputer au fonds de réserve.
Il prétend que "pour prélever des frais sur le fonds de réserve, il faut une décision d’Assemblée Générale", mais je n'ai jamais entendu parler de cette règle.

Moi je ne connais que la loi, Art. 577-5 § 3 alinea 3 : On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
et notre acte de base : L'assemblée générale fixera également les sommes à verser par les propriétaires pour la constitution d'un fonds de réserve qui servira ultérieurement au paiement des réparations qui deviendront nécessaires.

Qu'en est-il ?
Merci

P.S. Vous me direz que ça ne change rien, payer d'un côté ou de l'autre, mais c'est une des 15 (!) remarques de certains CP sur les comptes du dernier exercice. Le CAC n'a pas formulé de remarque.

#115 Re : Copropriétés forcées » fraude de copropriétaires et responsabilité du syndic » 14-06-2022 11:02:48

Nous avons aussi des calorimètres TECHEM, le relevé s'effectue par radio, je pense qu'il n'y a aucun encodage.
Nous avons aussi une locataire qui consomme très très peu de chauffage, vérification faite elle ne chauffe qu'une seule pièce et s'emmitoufle. Au prix du gaz on peut comprendre ...

#116 Re : Copropriétés forcées » Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ? » 10-06-2022 19:04:47

GT a écrit :

Le règlement de copropriété a-t-il été mis en conformité avec la loi de 2010 ? Il s'agissait d'une obligation.

Vous voulez rire ? Il n'a jamais été mis à jour depuis sa création en 1962.
Chez nous le règlement d'ordre intérieur, ce sont les articles 50 à 79 des statuts.

C'est une décision d'AG qui a fixé le 2e lundi du mois.

Et je sais que "Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur", bla bla bla, rien du tout en pratique.
Bien entendu il n'y a pas non plus de registre des décisions de l'assemblée générale, il faut fouiller les PV.

Pour l'AG par écrit, je pensais à la "procédure par écrit assouplie". C'est terminé donc, merci.

#117 Re : Copropriétés forcées » Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ? » 10-06-2022 19:04:47

@GT : le lieu, c'est leurs bureaux où se trouvent toutes leurs salles de réunion pour les AG en présentiel, et où s'est tenue notre "AG de lancement" en présentiel en octobre dernier.

Cependant nous n'avons toujours reçu aucune confirmation écrite que l'AG (de lundi prochain ...) serait en présentiel, donc je suppose qu'elle sera en vidéo, comme mentionné dans la seule convocation écrite reçue jusqu'à présent.

En fait notre AGO est statutairement le 2e lundi de juin, il n'y a donc pas eu de vote sur la date. Le (représentant du) syndic avait dit "en vidéo", et quasi tout le monde a immédiatement réagi "ha non, en présentiel !", et il l'a noté dans le PV. Son collègue qui a envoyé la convocation pour lundi (on ne sait pas qui c'est, adresse info@... ; on ne sait pas non plus qui va gérer la réunion, ça peut être une personne différente chaque fois, il n'y a aucun suivi) n'a probablement pas lu le PV de l'AG précédente.

#118 Re : Copropriétés forcées » Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ? » 10-06-2022 19:04:47

@GT : le comptable est un employé de la société qui est notre syndic.

Notre syndic est une société, pas un humain. Le contrat stipule " La s.p.r.l. XXX, dont le siège social est sis à YYY, inscrite à le BCE sous le numéro ZZZ, agréée I.P.I. sous les numéros NNN1 et NNN2 ; Ci-après dénommée le "SYNDIC". "

J'ai cherché les 2 n°s IPI, nous n'avons jamais vu ces gens (un à Ixelles, l'autre à Audenarde). Jusqu'ici nous (certains) ont vu le commercial, nous avons eu une AG "de lancement" tenue par un employé, et nous (certains) ont rencontré le comptable. Quand on pose une question (par e-mail exclusivement), c'est très souvent une personne différente qui répond.

Pour l'AG, nous connaissons le lieu, qui est les bureaux de la société. Mais nous n'avons toujours pas reçu de notification écrite que l'AG serait en présentiel ...

#119 Re : Copropriétés forcées » budget annuel » 22-01-2025 23:36:07

Notre syndic précédent, bénévole, ajoutait 3% au total des charges courantes de l'exercice écoulé (maintenant ça devrait être plus ...).

Notre nouveau syndic, professionnel, a procédé de manière plus détaillée, mais toujours en se basant sur les charges de l'exercice écoulé :
Screenshot_2022-06-09_102116.png

Les dépenses prévues à affecter au fonds de réserve n'en font pas partie.

#120 Re : Copropriétés forcées » Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ? » 10-06-2022 19:04:47

Je pense que d'après le texte de loi, l'AG peut se tenir (sauf restrictions sanitaires) en présentiel, à distance, ou un mix des deux (certains CP en présentiel et d'autres à distance). C'est le syndic qui choisit. Par contre je ne sais plus si "à distance" c'est forcément par vidéoconférence, ou si ça peut être un vote par écrit (peut-être que cette dernière solution était temporaire durant la période covid).

Pour notre cas c'est réglé (quoi que), j'ai accompagné un autre CP aux bureaux du syndic hier pour examiner les comptes (vu que l'AG c'est lundi et qu'on n'a toujours rien reçu), et le comptable nous a dit que ce serait en présentiel vu que d'autres CP étant venus le voir avaient déjà insisté sur ce point. Evidemment seuls les CP s'étant rendus chez le syndic sont au courant, on n'a reçu aucune communication écrite en ce sens...

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