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#1241 Re : Locations et baux » Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré » 08-09-2023 09:04:31
Je vous remercie du temps que vous consacrer a répondre à mes questions.
Pour ce qui est du Garage, peut il augmenter comme bon lui semble. Si non, qu'est ce que je risque si je m'y oppose ? Peut il m'obliger à vider le Garage et lui rendre les clés ? J'insiste sur le fait que le Garage n'est pas enregistré mais que je paie une location mensuel par virement. Merci a vous
Si vous vous opposez à une augmentation du loyer du garage, vous risquez de recevoir un recommandé mettant fin à la location avec un préavis d'un mois.
Concernant l'appartement, je n'ai pas très bien suivi le fil de votre raisonnement, mais il est toujours bon de conserver de bonnes relations avec son bailleur. Vous voulez "forcer la main" à votre bailleur et indexer le loyer de votre propre initiative pour gagner 5 euros par mois si je comprends bien. Vous devez être conscient que cela peut entamer vos bonnes relations.
Il pourrait vous envoyer un courrier annonçant que le prix du loyer du garage augmentera de 10 euros voir plus à partir d'octobre et préciser qu'en cas de désaccord de votre part, ce courrier vaut préavis débutant le 1er octobre pour se terminer le 31 octobre, date à laquelle le garage devra être vide et remis à la disposition du bailleur.
Un conflit pour gagner quelques euros par mois ne me semble pas une bonne idée...
#1242 Re : Locations et baux » Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré » 08-09-2023 09:04:31
xray a écrit :Mon propriétaire refuse d'indexer maintenant et veut attendre novembre 2023 afin d'indexer en tarif plein.
L'indexation doit avoir lieu à la date anniversaire du bail.
doit avoir lieu AU PLU TOT à la date anniversaire... il est permis de le faire tardivement, avec trois mois rétroactifs maximum.
#1243 Re : Copropriétés forcées » Bris de barillets privés commandés par le syndic » 07-09-2023 21:39:52
Lors d'un passage du syndic, celui-ci a commandé à un serrurier de forer deux barillets se trouvant sur nos portes privées.
Les clefs ont été remises à tous les autres copropriétaires, sans notre consentement, et ils s'en servent allègrement, déclenchant moultes alarmes.
Derrière ces portes se trouvent un jacuzzi, un sauna et une piscine privés ainsi que des produits chimiques.
Nous pensions qu'il s'agissait d'une erreur de sa part car nous avions décidé, en AG de remplacer des barillets communs. Nous lui avons signalé les faits et lui avons demandé de remettre les choses en l'état initial. Il a confirmé sa position et nous dit qu'il soumettra les travaux effectués, par ailleurs non urgents, à la prochaine AG.
En quoi une AG peut-elle déterminer d'exécuter des travaux sur des parties privées.
Ces parties privées sont clairement définies et dans les actes notariés, et dans l'acte de base.
Y'a t-il des recours ?
Pardon si je ne comprends pas très bien... Le syndic aurait fait remplacer les serrures donnant accès à des biens privatifs vous appartenant ?
Pour faire effectuer des travaux nécessaires à la copro et décidés en AG, je peux comprendre. De quels travaux serait-il question ?
Là où je bloque totalement, c'est quand vous dites que ce syndic remet les nouvelles clés... à tous les copros de l'immeuble ??? Et semble persuadé d'être dans son bon droit. Vous nous expliquez un peu plus le contexte et la situation ?
J'avoue que je patauge un peu... pas dans votre piscine, rassurez-vous.
#1244 Re : Locations et baux » avenant au bail » 06-09-2023 12:03:05
Bonjour, c'est un appartement que je viens d'acheter avec reprise du bail, locataire etc...;il est noté que je reprends le bail et que je dois le respecter tel qu'il a été établi par les 2 signataires (proprio et locataire). Donc je dois garder ce bail, et éventuellement y ajouter un avenant pour le parking inutilisé. Mais le loyer est évidemment indexé vu le PEB "A", c'est un immeuble neuf. BAV.
Même si en l’occurrence dans votre cas vous n'avez pas intérêt à conclure un nouveau bail, vous avez toujours la possibilité et le droit de résilier ce bail de commun accord avec votre locataire. Ou de modifier tout ce que vous voulez, de commun accord avec le locataire.
L'ancien proprio signataire du bail n'a plus rien à voir avec la relation que vous avez avec le locataire. Vous avez repris le bail, donc ses obligations et ses droits, sans plus.
#1245 Re : Locations et baux » avenant au bail » 06-09-2023 12:03:05
Mbe a écrit :Et à n'importe quel moment, ou dois-je attendre la date anniversaire de signature du bail?
Je suppose que vous avez l'accord de votre locataire: donc à n'importe quel moment. Et enregistrez le dit avenant.
Plus que l'accord du locataire... c'est le locataire qui est demandeur !
Par contre, l'idée de Libra peut être bonne si le loyer ne peut être indexé. une rupture de bail de commun accord et un nouveau bail portant sur un bien différent (appartement sans parking) peuvent être envisagés.
Et bien sur que cet avenant ou ce nouveau bail peuvent se conclure à n'importe quel moment. Il suffit de l'accord des deux parties.
#1246 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Week-end compliqué » 05-09-2023 18:36:19
C'est quand même écrit sans faute !
Et au moins, ce n'est pas faux 
#1247 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
Fiorelli a écrit :Je suis une citoyenne comme plein d autres face à des constats concrets de manquements et dans une situation
Kafkaïenne relative à de l immobilier.
J ai reçu les coordonnées d une personne à l Europe qui est prête à examiner comment sont protégés et respectés
les droits de copropriétaires en Belgique.
Je remercie toutes les personnes intervenues dans le forum pour leurs conseils judicieux ou moins.J'avais pensé au Roi, à la Reine , à la princesse Elisabeth.
Pas à l'Europe.
Plus sérieusement faites valoir ce que vous pensez être vos droits d'abord devant les tribunaux belges (justice de paix, première instance, cassation, cour constitutionnelle).
Avant de foncer dans le mur, faites un bilan de la situation et établissez vos griefs et SURTOUT vos préjudices. Ensuite, consultez un avocat pour avoir des conseils éclairés sur base d'un dossier clair et précis. Cet avocat peut ensuite COMMUNIQUER pour améliorer la situation et au besoin ester en justice. En justice de paix. Et si vous n'obtenez pas gain de cause, c'est qu'il y a un souci... vous pouvez vous ruiner et poursuivre envers et contre tout et tous. C'est un choix.
Le Roi, la Reine, l'Europe, la radio... vous vous faites des films et vous perdez du temps et de l'énergie.
#1248 Re : Locations et baux » avenant au bail » 06-09-2023 12:03:05
Non, il est spécifié dans son bail qu'il ne peut pas le sous-louer ni le céder...
Le but d'un avenant est bien de modifier les termes du bail justement !
Donc ce que je dis, c'est que vous pouvez établir un avenant qui soit supprime la location du garage, soit autorise votre locataire à sous-louer le garage pour son compte.
Vous avez deux options possibles si vous voulez modifier la situation.
Avenant au bail du... entre ... et ...
A la demande du Preneur, il est convenu ce qui suit :
A partir du ... le parking ne sera plus inclus dans la location et le loyer sera ramené en conséquence à ...€
OU
A partir de ce jour, le bailleur autorise explicitement le preneur à sous-louer à son profit le parking inclus dans le bail, à condition que la durée de la location ne dépasse pas la durée du bail. Il restera redevable de toutes ses obligations envers le Bailleur.
Date et signatures (pour accord -écrit à la main-)
#1249 Re : Locations et baux » avenant au bail » 06-09-2023 12:03:05
Bonjour, mon locataire loue un appartement et un parking. Il n'utilise pas la place de parking. Peut-on faire un avenant au bail afin de lui supprimer le parking en réduisant évidemment son loyer? Merci pour l'info.
Bien sur que oui. Tout comme vous pourriez l'autoriser à sous-louer à son profit ce parking, par exemple.
#1250 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
Je suis une citoyenne comme plein d autres face à des constats concrets de manquements et dans une situation
Kafkaïenne relative à de l immobilier.
J ai reçu les coordonnées d une personne à l Europe qui est prête à examiner comment sont protégés et respectés
les droits de copropriétaires en Belgique.
Je remercie toutes les personnes intervenues dans le forum pour leurs conseils judicieux ou moins.
Vous êtes une copropriétaire dans un bâtiment de 60 appartements. Vous faites face à un problème de gestion qui a engendré un conflit entre vous même et le syndic + CDC.
il est difficile d'émettre un avis ou de vous donner des conseils dans la mesure où vos propos sont parfois nébuleux (AG "parcellaire") ou même contradictoires (20% ou pas ?). Nous n'avons pas un tableau exact et complet de votre situation.
Reste une question simple : subissez-vous un préjudice personnel de la situation actuelle, et si oui, lequel?
#1251 Re : Ventes et achats » Qu'est-ce qu'une "maison de rapport et d'habitation" exactement? » 19-09-2023 17:24:17
Une maison de rapport peut aussi être un magasin surmonté du logement du commerçant. Le tout restant pour une seule famille...
En effet.
Mais dans les faits,quelle est la structure de ce bien ? Est-il possible de le subdiviser en plusieurs lots ? Plusieurs compteurs d'eau, gaz electricité ? Comment sont réparties les pièces ?
#1252 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
Fiorelli a écrit :J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.Vous avez pensé écrire au Roi, à la Reine Mathilde, à la Princesse Elisabeth ?
Fiorelli a fait mieux : écrire à PIM's forum
#1253 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
Pour convoquer, il faut disposer de la liste des copropriétaires.
Le syndic s'est déjà opposé à une telle demande.
J avais, miracle, obtenu le pourcentage nécessaire de votes pour convoquer 1 AGE et demandé au syndic de faire le nécessaire : il a refusé.
Pour convoquer, il faut 20%. Ne disiez-vous pas avoir obtenu ces 20% ???
#1254 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
J avais, miracle, obtenu le pourcentage nécessaire de votes pour convoquer 1 AGE et demandé au syndic de faire le nécessaire : il a refusé.
J ai sollicité les infos pour convoquer moi-même l AGE et le Syndic a refusé de me donner les coordonnées emails des autres copropriétaires car GDPR oblige.
Conclusion : même avec les quotites requises et la loi vous permettant d organiser une AGE : impossible dans les faits.
J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.
Cerise sur le gâteau : aux audiences chez le Juge de paix, les 2 membres du Conseil de gérance se sont assis sur le banc de la partie assignée (à savoir le Syndic ; ce que le juge leur a fait remarquer... : collution). Le Conseil de gérance se range du côté du Syndic : faut il s étonner que rien ne bouge dans ces conditions ?
L AG nov 2022 a donné mandat au Syndic pour confier l affaire à 1 ténor en la matière et aucune nouvelle depuis ... mais nul doute qu un jour dans les comptes, des frais d honoraires substantieux seront repris mais pour quel travail ?
L an dernier, le Syndic met au vote e.a. la mise en conformité des boîtiers électriques ; ce qui a été validé mais ce qui est traduit : vote validé et délégation au Conseil de gérance pour la mise en concurrence, négociations et établissement du plan financier... j ai demandé rectification via avocat.
Les exemples sont légion ; situation cauchemardesque. Vive le sport pour garder le moral et le recul pour poursuivre.
Vous devez non seulement obtenir le pourcentage nécessaire (20%) mais aussi envoyer un courrier recommandé au syndic, signé par ces 20% et demandant expressément la tenue d'une AGE avec les points cités à l'ordre du jour.
Et si le syndic ne donne pas suite dans les 30 jours à votre demande, vous pouvez convoquer vous-même une AG, tout simplement.
Le syndic est en principe tenu de vous donner les adresses postales de tous les CP.
Mais la nature exacte du conflit reste nébuleuse... difficile de se faire une idée sur la seule base de ce que vous écrivez.
#1255 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
Il s agit d une copropriété de 60 appartements où résident 95% de gens âgés complètement déconnectés du monde économique et des réalités terrain et techniques.
Ces copropriétaires font une confiance aveugle au lobbying exercé par les 2 membres du Conseil de gérance.
Un des copropriétaires a pris 1 avocat qui s est fait éjecté manu militari par le Syndic alors que le rdvz avait été pris et il lui a été signifié que ses questions dérangeaient (elles avaient été envoyées à l avance également pour gagner du temps et démontrer une volonté de saine collaboration).
Les comptes ont été bloqués plus d un an sans en informer les copropriétaires et ignore toujours la raison de ce blocage. Le commissaire aux comptes n'a remis aucun rapport et le Conseil de gérance non plus.
Nous avons été en Justice de paix et les représentants côté Syndic ont menti au Juge et n ont pas remis les garanties demandées par lui et c est passé comme une lettre à la poste.
La plupart des mes emails restent sans réponse et je me fais insulter en AG parcellaire que mes interpellations dérangent.
Tout reste en l état depuis 2019.
J'ai l'impression que tout ça n'est qu'une toute petite partie de l'histoire. Un avocat éjecté manu militari... d'une AG ou des locaux du syndic ? Les deux membres du CDC cautionnent l'absence de comptes? Et cet avocat éconduit n'a pas été mandaté pour introduire une nouvelle action en justice de paix ? Quelles sont ces "questions qui dérangent" ?
Si je comprends bien, il y a des AG, mais pas de comptes... et vous seriez un des seuls à vous plaindre de la situation sur 60 CP ?
#1256 Re : Copropriétés forcées » Comptes annuels absents » 05-09-2023 18:31:06
Depuis 2019, nous n avons plus reçu de bilans annuels. Causes : ventes des activités à un autre syndic, réorganisation d'activités la veille de l AG, etc.
Qui est capable (Région bxl/fisc/autre) de prendre efficacement cette situation en charge et qui perdure depuis 4 ans ?
Merci
Combien d'appartements dans cette ACP ? Quelles sont les démarches entreprises pendant ces 4 ans pour "faire bouger" le nouveau syndic ?
Vous pouvez faire convoquer une AGE (si vous réunissez 20% des quotités signataires de la demande) et mettre à l'ordre du jour
- comptes des années 2020, 2021 et 2022
- mandat du syndic : reconduction ou révocation du mandat (VOTE)
- honoraires des exercices 2020, 2021 et 2022 adaptation vu déficience des services et absence de présentation des comptes annuels (VOTE)
Si vous envisagez de virer le syndic, vous devez aussi avoir un (des) candidat(s) remplaçant(s).
Vente de activités, on est d'accord... réorganisation pendant 4 ans, disons que c'est peut-être un peu beaucoup.
Pour une petite ACP, un copropriétaire courageux pourrait reprendre la gérance...
#1257 Re : Locations et baux » pavé fissuré » 04-09-2023 14:05:32
J'ai encore des carrelages de réserve , c'est aussi ce que m'a répondu la locataire certains carrelages sonnent creux donc à priori mal posés.
Le mal est limité et votre locataire n'a pas tord. Vous pouvez laisser tomber, ou couper la poire en deux et demander par exemple 50€...
#1258 Re : Locations et baux » pavé fissuré » 04-09-2023 14:05:32
Combien lui compter alors ?
Bonne question ! Il faudrait demander à un expert quels sont les usages dans ce cas là.
Avez-vous encore quelques dalles de réserve ? Si oui, je dirais entre 100 et 200€. Dans le cas contraire, je pense qu'on pourrait aller jusqu'à doubler la somme, mais pas plus. Cette fissure dévalorise un peu l'ensemble, sans être vraiment trop visible... Ce n'est qu'une estimation personnelle, sans aucune expérience réelle vécue.
Il faut quand même noter aussi qu'un carrelage bien posé ne doit pas se fissurer à la pose d'une ventouse en principe.
#1259 Re : Locations et baux » pavé fissuré » 04-09-2023 14:05:32
Au vu de la photo, je dirais que la ventouse est à l'origine de la fissure. Le carrelage a été "arraché" de son support. Pour moi, clairement à charge du locataire, si l'ELE établit clairement que ce carrelage était intact à l'entrée.
#1260 Re : Locations et baux » location sans bail » 04-09-2023 08:51:33
Ce délai de 6 mois serait-il d'application si l'on ne peut prouver que la location préexistait au moment de la vente ?
Quid si le vendeur vend le bien libre et qu'on n'a pas de preuve ?
Les preuves de paiement d'un loyer suffisent à prouver la location. Ainsi que toute correspondance ou mail avec le bailleur. Le locataire est aussi domicilié à l'adresse (depuis un certain temps, pour ne pas dire un temps certain). Les abonnements aux compteurs électriques sont aussi un élément de preuve si besoin.
Je doute que le vendeur soit inconscient au point de vendre "libre". Et l'acheteur ne peut ignorer que le bien est loué.
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