Dans le milieu des ASBL "professionnelles" actives ds le secteur de la copropriété, et pour autant que je l'aie correctement identifié, il semble bénéficier d'un crédit certain, même pour la comptabilité des ACP à tenir selon les obligations légales actuelles.

"Mais pourquoi la loi nous oblige de prendre un vérificateur aux comptes qui nous empêche d’approuver les comptes ???"
Ce n'est pas la loi qui vous oblige de prendre un commissaire aux comptes (et non pas - je le répète -  un vérificateur aux comptes) qui vous empêche d'approuver les comptes.

La loi impose un commissaire aux comptes. Sans plus. Et pas le commissaire qui a été choisi par vous et non par la loi. Ce serait le comportement de celui-ci qui ne permettrait pas l'approbation des comptes du syndic.
Le commissaire aux comptes ne présente pas son rapport à l'AG chargée de donner décharge et quitus au syndic . Soit. Que l'AG prenne les dispositions utiles . Par exemple : convocation d'une AGE à l'initiative  de copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes - situation visée à l'art. 577-6, § 2 al.2 - avec à l'ordre du jour la rupture (motivée?)du contrat avec le commissaire aux comptes et le choix d'une personne chargée de vérifier les comptes de l'ACP pour les périodes couvertes par le contrat avec le  commissaire prétendu défaillant. Le texte légal permet aux copropriétaires de se prendre en mains. Qu'ils prennent leurs responsabilités mais avec la prudence nécessaire (rupture abusive ?).

"Donc notre syndic n’a pas reçu la décharge – travaille-t-il en légalité ?"
L'absence de décharge relative à la comptabilité n'empêche pas en soi le syndic de continuer à exercer son mandat jusqu'à son terme.

Le syndic s'est-il plaint de l'absence d'approbation de ses comptes ?
Des copropriétaires ne paient-ils plus leurs charges en avançant l'absence d'approbation des comptes ?
Pourquoi votre syndic a-t-il démissionné ?
Pourquoi ne vous porteriez-vous pas candidat à la fonction de commissaire. Vous semblez en avoir l'envergure puisque vous avez, ds un autre post, affirmé que les comptes étaient justes?

2 considérations

Si un copropriétaire n’est pas satisfait de la manière dont un commissaire aux comptes effectue sa mission, il peut demander à l’AG suivante de désigner un autre commissaire ou provoquer une AGE pour mettre fin à la mission du commissaire en fonction.

Et si l’ACP peut prouver que le commissaire a commis une faute et qu’elle a subi de ce fait un préjudice, elle peut mettre en cause sa responsabilité.

Et pourquoi les comptes n'ont-ils pas encore été (intégralement ?) vérifiés ?

Etiez-vous présent à l'AG ? Le commissaire a-t-il remis à l'assemblée un rapport écrit ou lu celui-ci, ou donné des explications ?Avez-vous reçu des explications du commissaire aux comptes en AG ? Les lui en avez-vous demandées ? A-t-il fait part de difficultés ? A-t-il reçu lors de l'AG décharge pour sa mission ? Lui-avez-vous personnellement donné décharge ?

Les membres du CDC ont-ils des informations sur l'évolution de la mission du commissaire ?

Vous êtes-vous adressé après l'AG personnellement au commissaire ? A quel titre ? Il est le mandataire de l'ACP et non des copropriétaires particuliers; il rend compte de sa mission à l'AG lors d'une réunion de celle-ci.

Peut-être le commissaire attend-il du syndic tous les documents utiles qu'il a demandés pour clôturer sa mission ? Y-a-il eu changement de syndic ?

Et ce commissaire a été réélu en 2015 ?

@Mac

Vous jetez la suspicion voire l'opprobre sur une personne aisément identifiable et susceptible de lui porter dommage.

Le syndic exécute les décisions de l'AG mais sa mission ne se limite pas qu'à l'exécution de ces décisions. Il suffit de parcourir les dispositions notamment de l'article 577-8, § 4, C.civil (16 charges attribuées au syndic) et des règlements de copropriété des ACP concernées.

A défaut de précision dans la décision votée sur le délai d'exécution de celle-ci, elle doit être exécutée dans un délai raisonnable. D'où, pour éviter tout malentendu, l'intérêt de préciser autant que possible ds la décision un délai d'exécution.

Pour info : un lien vers le site droit belge

http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=839

Réglementation bruxelloise des hébergements touristiques chez l´habitant

Entrée en vigueur
Le jeudi 16 juillet 2015, le gouvernement bruxellois a approuvé l’arrêté visant à exécuter l’ordonnance. Le texte doit encore être soumis, pour avis, au Conseil économique et social de la Région de Bruxelles-Capitale et au Conseil d’État. Il devrait ensuite être publié de façon à ce que la nouvelle législation entre en vigueur pour la fin de l’année 2015.

@ pocni

Personnellement, je ne m'attribue pas la qualité d'expert mais plutôt d'observateur intéressé par certaines matières sur lesquelles j'essaie de me documenter.

Je considère que, de manière générale, et afin de prendre des décisions qui vous concernent en connaissance de cause, les renseignements qui vous sont donnés de bonne foi sur ce site méritent d'être aussi confrontés à ceux que vous obtiendrez dans le cadre d'une consultation juridique particulière auprès d'un avocat spécialisé en droit immobilier.

Avez-vous essayé de prendre contact avec le locataire ?
Si oui, conservez les traces de vos démarches.

L'article n'envisage pas la situation visée à l'article 9 de la loi sur le résidence principale qui nous intéresse: quid en cas de transmission d'un bien et de congé sans motifs ?

I. Le texte légal en ce qui concerne la transmission du bien loué : art. 9 du bail sur la résidenc de principale

"Art. 9. Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. (art. 11, 1°, L. 13.04.1997; applicable en cas de transfert de propriété survenu à partir du 31 mai 1997 – art. 15, 7ème alinéa, L. 13.04.1997)
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété. (art. 11, 2°, L. 13.04.1997; applicable en cas de transfert de propriété survenu à partir du 31mai 1997 – art. 15, 7ème alinéa, L. 13.04.1997)"

II. Lecture du texte légal

L'article 9 prévoit que l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. Cependant, si le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation et si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, des règles particulières sont applicables.

Lesquelles ?

L’acquéreur peut cependant mettre fin au bail,

•    à tout moment, (le texte légal ne dit pas que l'acquéreur doit attendre l'expiration d'un triennat)
•    à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété (période de notification du congé).
•    pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4 (occupation personnelle, travaux, sans motifs).
      •    § 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement ...
      •    § 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie,...
       • § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.

NOTE : l'article 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale ne permet pas de déterminer avec exactitude et certitude le montant de l'indemnité due en cas de congé sans motifs donné au cours d'un triennat. Pour certains , en cas de congé donné au cours d'un premier triennat, il faudrait appliquer l'indemnité pour congé donné pour la fin du premier triennat ( 9 mois) tandis l'indemnité prévue pour résiliation anticipée pour la fin du deuxième triennat ( 6 mois) devrait s'appliquer    en cas de congé donné au cours du second triennat) . Le calcul pourrait aussi se faire prorata temporis.

•    moyennant un congé de trois mois notifié au preneur (durée du congé),

NOTE : l'acquéreur doit respecter un préavis de 3 mois; le préavis prend cours le premier mois du mois qui suit le mois durent lequel le congé est donné (L. sur le bail de résidence principale , art. 3, § 9) 
•    à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Attention : le locataire est en droit de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles en application de l'art. 11 de la loi sur le bail de résidence principale même si le bailleur a mis fin au bail par congé.

III. Ceci étant dit, le problème soulevé porte exclusivement sur l'obligation ou non pour un (nouveau) propriétaire de devoir encore payer au locataire auquel il a signifié congé de lui devoir encore des indemnités s'il n'a pas libéré les lieux en temps voulu (aucune réponse à la question posée) et ne porte pas sur la problématique des troubles de voisinage.