De toute façon, les textes ont été écrits par des gens qui pensent "grands groupe" et assez peu aux toutes petites copropriétés, comme celle-ci. Comme syndic bénévole, vous ne pourrez pas vous donner quitus à vous-même, et vous aurez une épée de Damoclès au dessus de la tête.

Vous pouvez faire tous les plans sur la comète que vous voulez, si vous ne communiquez pas et que vous vous arcboutez chacun sur votre droit à prendre un chauffage individuel ou sur l'obligation de l'autre à payer les charges communes de chauffage (entretien, remplacement de la chaudière, évacuation de la citerne à mazout, part de 20-30% de frais fixe dans la facture de mazout,...), cela va vous pourrir la vie et rendre la copropriété ingérable. En outre, cela finira avec un syndic pro nommé par le juge, à grands frais, sans compter les frais d'avocat et le temps que cela va prendre et la durée pendant laquelle cela va vous prendre la tête.

A 3, il est possible de s'arranger entre gens raisonnables. En mettant un peu d'eau dans son vin, de ketchup sur ses pâtes ou d'ananas sur sa pizza.
Et si il n'est pas raisonnable, soyez très très attentive à respecter les règles de convocation, de PV, d'ordre du jour, de signature du registre et du PV en fin d'AG.

...  ce remplacement est inéluctable à moyen terme et si un des trois CP place une nouvelle chaudière individuelle, il devra en effet continuer à participer aux frais communs de cette chaudière, hors consommations. Si deux des trois CP placent une chaudière individuelle, il existera de facto trois chaudières individuelles, l'actuelle chaudière commune ne desservant plus qu'un seul appartement. Il serait dès lors logique de prendre une décision en AG imputant les frais y relatifs à son unique utilisateur, en attendant que ce dernier remplace lui aussi sa chaudière. En cas de désaccord de ce dernier, il reste possible de consulter un juge de paix.

rexou a écrit :

Dans une ACP de trois lots, il devrait en effet être facile de s'entendre. Une chaudière commune au mazout n'est pas une solution d'avenir. Il faudra donc à moyen terme envisager de remplacer cette chaudière par un autre mode de chauffage. Commun ou individuel. Ca doit être réalisable et une décision doit être prise en AG.

Si deux CP acceptent de placer une chaudière individuelle, le dernier pourrait continuer à utiliser -à ses frais exclusifs- la chaudière commune, jusqu'à nouvelle décision. L'économie devrait s'avérer conséquente et chacun y gagnerait en indépendance.

(...)

Conformément à la législation, une décision  visée à l'article 3.88, § 1, 2°, a) , code civil doit être prise à la majorité des quatre cinquième des voix.

Cependant des travaux imposés par la loi peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés (art.388, § 1, 1° b), C. civil.

Une législation fait- elle obligation de remplacer les chaudières à mazout ?

rexou a écrit :

Pour le poêle, l'entretien est moins élevé qu'une chaudière au mazout.

Pour les tentures, elles ont été remplacées en 2017 suite à la vitre qui a "implosée", mais ce n'est pas de mon fait. C'est dû à un sinistre.

J'étais pour un accord à l'amiable, mais il veut imputer des frais de peinture et nettoyage qui ne sont pas de mon fait pour valoriser la valeur du bien avant la revente.

Si je vous lis bien, la garantie est de 960 euros. Votre bailleur vous demande la moitié soit 480 euros, pour payer un entretien de poêle et des tentures plus un nettoyage de plafond.

L'entretien du poêle est normalement dû. Les tentures griffées par le chat aussi. Si ces tentures ont été remplacées en 2017 suite à un sinistre, vous devez avoir une idée de leur valeur. Ce remplacement est un élément nouveau que vous n'aviez pas communiqué et dès lors je comprends mieux la demande du bailleur.

Le prix de 480 euros ne semble pas vraiment excessif, mais vous pouvez négocier un accord si c'est possible. Je doute qu'il soit intéressant de saisir un juge de paix pour un litige si mineur.

Proposez un dédommagement total de 400 par exemple pour solde de tout compte et le problème sera règlé

Après, je suis désolé, mais il n'a pas fait pas d’état des lieux de sortie contradictoire . J'étais prêt à négocier le montant, mais il veut la moitié de la garantie locative et la moitié des intérêts, sans marge de négociation.

Pour la tenture, c'est passé via son assurance, donc je ne connais pas le montant exact. Je n'ai pas mentionné l'âge de la tenture, il est vrai, navré.

@Grmff vraiment excellent votre sujet !

Au 146 de la rue des quatre-vents,  le syndic "*****" qui est en charge de l'immeuble depuis 2015  n'a rien vu venir , il  n'arrive visiblement pas à faire réparer l'ascenseur et abandonne l'immeuble comme le capitaine du Concordia  disent les usagers sur place  :
https://forum.pim.be/uploads/dd724b6734 … 9d68fe.jpg

https://bx1.be/categories/reportages/15 … es-dun-an/

Edit par Grmff: supression des données personnelles, complètement inutile pour le coup...

Pour le poêle, l'entretien est moins élevé qu'une chaudière au mazout.

Pour les tentures, elles ont été remplacées en 2017 suite à la vitre qui a "implosée", mais ce n'est pas de mon fait. C'est dû à un sinistre.

J'étais pour un accord à l'amiable, mais il veut imputer des frais de peinture et nettoyage qui ne sont pas de mon fait pour valoriser la valeur du bien avant la revente.

vu les réactions de Rexou, nous aimerions savoir si en Région Bruxelloise vous connaissez un syndic qui fait cela spontanément , comme si c'est normal pour lui  de :
....I

grmff a écrit :

Il faut aussi noter que les rapports (analyse de risque, rapports de conformité, plans, rapports de contrôle, rapport d'entretien, travaux effectués, etc) doivent se trouver dans le "cahier de sécurité" accessible dans la salle des machines.

C'est donc un truc bien casse-pied, parce que personne ne le fait (et cela fait une remarque dans le rapport du SECT...) En plus, les SECT n'envoie pas les rapports aux ascensoristes de manière systématique, et donc personne ne met systématiquement à jour ce cahier.

...

MERCI

Je peux aussi relater qu'un technicien VINCOTTE en qualité de SECT ( pour un ascensoriste ISO 9001) avait dit que tout était OK mais il rédige un rapport ordonnant la mise à l'arrêt immédiate,
Le syndic ouvre ce rapport 5mois plus tard et  lance immédiatement des travaux nébuleux,
personne ne sait dire ce que le syndic commande,
et probablement que le syndic n'en sait rien lui-même car le rapport VINCOTTE ne permet absolument pas de comprendre ce qui est reproché à l'installation,
Nous avons franchement l'impression qu'il y a une "entente" entre l'ascensoriste, Vincotte et le syndic..

Ce n'est pas normal que le rapport SECT soit caché aux usagers

On devrait tous avoir accès en consultation au rapport SECT via un QR-CODE lorsque l'on emprunte un ascenseur

C'est parfaitement réalisable sans frais mais vous me direz qu'il faut une loi pour ça peux-être ?

Je lis
"Voilà je compte mettre fin à mon bail bientôt "
J'en avais conclu que le locataire (et non le bailleur) comptait mettre fin au bail à bref délai.

Plus loin , je lis
" Je pars en décembre"

Et plus loin encore, je lis
"Je souhaite juste partir sur de bonnes bases"
Eu égard à la qualité des rapports entre les 2 parties, je crains bien que le(s) litige(s) ne doive(nt) à un moment être porté(s) devant le juge de paix compétent. Le forum n'est pas la justice de paix. Les pimonautes ne sont pas des juges de paix. En justice de paix, des documents sont produits (le bail, les échanges entre les parties).   

Et aussi :
"J'ai déjà reçu une résiliation de bail avec 3 mois de préavis pour un bail de 9 ans"

Le bail réputé de 9 ans serait entré en vigueur le 29/7/2018.
Fin du premier triennat : en 2021
Fin du deuxième triennat : en 2024
Echéance du bail : en 2027.
Eu égard aux dispositions de l'article 55, § 2,3 et 4 du décret du 15 mars 2018, je suis à priori surpris par le moment et la durée du préavis donné par le bailleur.  Une explication ?

Je ne suis pas responsable du fait que mon bailleur n'ait jamais décidé d'indexer mon loyer, surtout que le bail n'est pas enregistré (ce qui lui aurait causé des ennuis aujourd'hui). En ce qui concerne les charges, j'en sais rien, peut-être ? Je n'ai jamais eu de décompte, ce qui est obligatoire quand les charges sont provisionnelles. Je pars en décembre, donc trouver un logement n'est pas un problème. Si je signe un bail, il doit être respecté que je sois gagnant ou perdant. Donc non, je ne prendrai pas le manque d'indexation comme un cadeau.

J'aime vraiment cette question capitale !

Pour la protection des biens et des personnes et pour la sécurité publique, il est crucial de connaître  les principes de prévention, comme l'installation d'avertisseurs de fumée et l'élaboration d'un plan d'évacuation..En cas d'incendie, l'action de la sécurité publique inclut l'évacuation et la mise en place d'un périmètre de sécurité, l'attaque rapide du feu, et la facilitation de l'intervention des secours via des panneaux et plans..

Sur le terrain , les copropriétés sont "gardiennes" de situations en "huis clos ".

Les habitants et les voisins, les policiers, les pompiers, personne ne peut dire en un claquement de doigts qui sont les propriétaires et comment les contacter pour les prévenir dans l'urgence car il y a de moins en moins de concierges  et c'est dommage et pas toujours plus économique mais c'est un autre sujet.par exemples :
- la corniche va tomber
- le dernier étage est en feu, etc.

Vous me direz que les habitants sur place voient  le problème mais rappelez-vous en psychologie sociale il faut prendre en considération "l'effet spectateur"' ou « effet Kitty Genovese »), en anglais « bystander effect » , ce phénomène parfaitement contre-intuitif est une réalité dans notre société.

Alors vous me direz que les copropriétés ont un syndic.

Certainement, mais si comme moi ce matin vous faites l'expérience de regarder les mentions des plaquettes signalétiques des syndics dans les immeubles de votre quartier, vous constaterez qu'il est rarissime qu'un syndic indique un numéro de contact ( mobile) pour être joignable en urgence afin de "réveiller" les propriétaires. Ce matin j'ai repéré ces 2 syndics à qui je donne 10 sur 10 pour l'impression qu'ils donnent grâce à leur plaquette signalétique et cet esprit qui se dégage de leur web "En dehors de ces horaires, et uniquement en cas d'urgence, le numéro d'urgence est le : 0491/xxxxxx", "Disponibilité et réactivité" :
https://thekeys.be/nl-be/team/
https://www.buildin.be/
Je ne veux pas faire de publicité mais vous donner des exemples pour illustrer le message

Excepté quelques heures le matin pour le facteur, les immeubles sont fermés et les sonnettes sont à l'intérieur : même pour un signalement, sonner chez les habitants est impraticable et les habitants locataires ne savent pas qui sont les propriétaires.

Le fait que la législation n'impose aucune obligation au syndic, excepté faire une assemblée générale annuelle n'est pas une excuse pour ne pas faire comme les 2 syndics que j'ai cité. C'est mon avis. Merci de ne pas me dire que j'en n'ai pas marre d'emmerder les syndics, ce n'est pas le but et encore merci à l'auteur de ce sujet fondamental : déja Charlemagne s'en tracassait "L’organisation des secours remonterait à l’an 803 sous le règne de Charlemagne. L’empereur instaure le "guet", une sorte de service assuré la nuit par les bourgeois dans le but de prévenir les fléaux pouvant les menacer (vols, violence et bien sûr incendies) et dans ses capitulaires il ordonnait que les toits des maisons soient végétalisés avec des plantes de la famille des crassulacées, une plante grasse pour la prévention des incendies en villes.

Un syndic ne doit pas se borner à l'encodage des factures et si en sas qualité de syndic professionnel , il ne s'estime pas concerné par ce sujet primordial, alors il doit changer de métier.

REXOU vous dites"  pour un bâtiment de 4 étages + rez construit en 1958dans la région bruxelloise il n'existerait aucune obligation spécifique pour protéger les communs ? Ca me semble fort surprenant." moi d'une part, cela me suprend que cela vous surprenne et d'autre part je me demande pourquoi auriez-vous besoin qu'il existe une obligation étatique alors  que  votre liberté d'esprit et votre bon sens pratico-pratique savent parfaitement ce que ce groupe de gens aka les gardiens de l'immeuble doivent faire pour protéger leurs biens en communs.