Bonjour,

déjà merci d'avance de vos réactions (;-))

- région concernée : Bruxelles
- durée du bail 3 ans, prolongé tacitement donc 9 ans
- résidence principale : appartement dans immeuble de 3 app
- enregistré : bail et état des lieux enregistrés conformément aux prescrits
- date de prise d'effet : bail signé le 22 mars 2022. Location débute le 1er avril
- vous êtes le bailleur ou le locataire : je suis le bailleur bailleur

Questions :
1. Je peux mettre fin au bail pour un de mes enfants. Dans le bail il est écrit : "Le Bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par son conjoint, ou un autre membre de leurs familles jusqu’au 2ième degré. Le Bailleur devra en ce cas notifier au Preneur un préavis de 3 mois et lui verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer."
Ce délai est-il correct et légal ?
3. Puis-je en tant que bailleur mettre fin au bail sans plus ?
2. Quels sont alors les délais de préavis et indemnité de rupture éventuelle ?

Merci encore de vos réactions.

Michel

Section 2. [1 - Durée du bail]1
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  (1)<Inséré par ORD 2017-07-27/15, art. 15, 004; En vigueur : 01-01-2018>
 

  Art. 237.[1 - Principes
   § 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
   Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
   A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
   § 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
   Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
   Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
   Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
  1° respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;
  2° affectent le corps du bien d'habitation occupé par le preneur et
  3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
  En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
  A la demande du preneur, le bailleur lui communique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d'une estimation détaillée du coût, soit un contrat d'entreprise faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
  Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  A la demande du preneur, le bailleur lui communique gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
(...)
  § 5. (...)
  Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, le preneur n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa 2.

Bonjour,
Nos nouveaux voisins prétendent que le mur entre notre véranda et leur cuisine qu'il transforme est un mur privatif mais aucun document ou organisme ne peut le confirmer.  Nous avons fais appel à un géomètre qui ne sait pas confirmer si ce mur est privatif ou mitoyen.
Nous avons construit notre véranda il y a plus de 20 ans avec un accord tacite des anciens propriétaires et nous avons toujours entretenu ces murs comme pour nous.
Nous voulons vendre notre maison et voulions résoudre ce problème avant la vente.
Dans un esprit de bon voisinage, nous avons accepter un état des lieux avant et après travaux par un architecte expert mandaté par notre voisin et décidé d'accepter l'abattage et la reconstruction du mur dans l'état où il se trouve actuellement.
Mais maintenant, les voisins nous propose une convention ssp de reconnaissance que ce mur est leur propriété et ne parle plus de l'état des lieux.

Qu'est-ce qui est légal, quand est-il de la validité de l'état des lieux par rapport à la convention ssp et quels sont nos droits ?

Pour plus de compréhension je joint quelques photos etr documents.

Merci d'avance pour votre retour.

Echanges avec Géomètre:

Le mer. 14 janv. 2026 à 08:11, Frédéric UNTEL a écrit :
Bonjour M. DEVOS,

je suis désolé pour le délai de réponse. Le mesurage réalisé semble montrer que le mur de l'annexe est construit en privatif (décalé par rapport au mur mitoyen de votre maison).
Cependant, il y a une série d'éléments dans vos jardin qui laissent penser que la limite de séparation se trouve sur le mur, ce qui laisse supposer que la limite entre vos deux fonds se trouve sur le mur.

j'envisage deux cas de figures.

1 - Le mur est mitoyen (la limite est quelque part dans ce mur). Il faut donc traiter ce mur comme mitoyen et il doit pleinement tenir compte de votre véranda.
(livre 3, « les biens », aux articles 3.103 et suivants, sous le titre 5 dédié aux relations de voisinage: "... tout mur/clôture réalisé en limite séparative ou à cheval sur la limite est présumé mitoyen, renversable par titre, prescription ou marques de non-mitoyenneté....")
Cette option est peut probable car je pense que la limite est juste  au nu du mur.

2 - Le mur est privatif MAIS séparatif (il passe à la limite des terrain d'un côté privatif). il peut alors y avoir une acquisition forcée du mur (la valeur du mur + la moitié du fond sur lequel le mur est construit).

Ce que je vous conseil. Lors de l'entrevue avec l'expert (je peux être présent), demander si il existe des documents qui positionnent la limite avec certitude (documents annexés à un acte ou contresigné par les parties, pas un plan d'architecte qui n'a pas réellement de valeur).

A défaut de document, soit décider de valider la limite par géomètre ou juge de paix, soit se mettre d'accord ensemble sur les modalités de mise en œuvre des travaux.

Dites moi quand vous êtes disponible pour en discuter.

Je pense qu'il est judicieux d'envoyer un courrier au voisin afin qu'il comprenne bien que si il ne gère pas le statu du mur AVANT le début des travaux, il risque d'être bloqué dans ces travaux...

Bien à vous,

Frédéric UNTEL
Géomètre expert
Wallonie
Expertise-immobilière
Mesurage - bornage - implantation
Étude de projet d'urbanisation

pumableu a écrit :

Messieurs, vous lire fait suffisamment danser ma tension artérielle pour envisager vendre et aller tresser des paniers en Picardie.

Messieurs ? Et les dames bailleresses présentes sur ce forum, ne méritent‑elles pas d’être saluées également?