Messages de grmff

grmff · Ventes et achats

Cela augmente la valeur du bien sur laquelle sont calculés les droits d'enregistrement. Cela n'a pas d'influence sur le taux.
Vous payerez donc des droits sur 1200€ de plus, soit 36€

grmff · Locations et baux

Je ne suis pas spécialiste TVA non plus.
Voici le courrier reçu de l'administration:

Régime de la franchise de taxe - Obligation de communiquer le chiffre d'affaires réalisé via Intervat
Madame, Monsieur,
Vous avez opté pour le régime de la franchise de taxe pour les petites entreprises. Vous êtes donc exempté de
la plupart des obligations en matière de TVA, comme le dépôt de déclarations périodiques à la TVA.
À partir de cette année, vous êtes toutefois obligé de nous communiquer chaque année le chiffre d'affaires
réalisé au cours de l'année précédente. Vous devez le faire au plus tard le 31 mars via le listing clients dans (Note 1)
Intervat. Cette nouvelle obligation annuelle s'applique à toutes les petites entreprises enregistrées sous le
régime de la franchise de taxe, qu'elles doivent déposer un listing clients ou non. Pour les entreprises qui ne
doivent pas reprendre de clients dans leur listing clients, il s’agit d’une nouvelle obligation. Elles bénéficieront
exceptionnellement cette année d’un mois supplémentaire, soit jusqu’au 30 avril 2026 au plus tard, pour
introduire la liste néant avec le chiffre d’affaires.
Vous devez ajouter des clients à votre listing clients ?
Dans ce cas, vous devez communiquer votre chiffre d'affaires annuel total réalisé l’année précédente via votre
listing clients. N'oubliez pas de signer votre listing clients.
Pour rappel, vous devez déposer un listing clients annuel lorsque :
• vos clients ont un numéro de TVA belge et
• votre chiffre d'affaires annuel par client ayant un numéro de TVA belge dépasse 250 euros.
Cette liste contient, par client, le montant total des livraisons et des prestations de services effectuées. Vous
pouvez déposer votre listing clients annuel via Intervat :
• soit par fichier XML ;
• soit par écran ;
• soit par fichier Excel.
Consultez notre site web www.fin.belgium.be > Entreprises > E-services > Intervat > Comment utiliser Intervat
? > Déposer un listing clients (ou liste annuelle des clients assujettis) via Intervat pour plus d’informations sur le
dépôt du listing clients et/ou du chiffre d’affaires.
Vous ne devez pas ajouter de clients à votre listing clients ?
Dans ce cas, vous devez déposer un listing clients néant, dans laquelle vous renseignez votre chiffre d'affaires
de 2025. N'oubliez pas de signer votre listing clients néant.
Pour rappel, vous ne devez pas ajouter des clients à votre listing clients lorsque :
• vos clients n’ont pas de numéro de TVA belge ou
• votre chiffre d'affaires annuel par client ayant un numéro de TVA belge ne dépasse pas 250 euros.
Consultez notre site web www.fin.belgium.be > Entreprises > E-services > Intervat > Comment utiliser
Intervat ? > Communication du chiffre d'affaires annuel par les assujettis bénéficiant du régime de la franchise
de taxe pour plus d’informations sur le dépôt du listing clients avec le chiffre d’affaires.
Que devez-vous communiquer comme chiffre d’affaires annuel?
• « 0,00 » lorsque vous n’avez effectué aucune opération ou
• le montant total des opérations à la sortie que vous avez réalisées en Belgique au cours de l’année civile
précédente.
Remarque : format obligatoire des montants : x,xx
Plus d'informations?
• Consultez notre site web www.fin.belgium.be > Entreprises > E-services > Intervat > Comment utiliser
Intervat ? pour plus d’informations sur le dépôt du listing clients avec le chiffre d’affaires
• Consultez notre site web www.fin.belgium.be > Entreprises > TVA > Assujettissement > Régime de la
franchise de taxe pour les petites entreprises pour plus d'informations sur le régime de la franchise de
taxe.
Cordialement,
Le SPF Finances
Note 1 : Article 56quinquies, § 2, Code de la TVA

Comme cela, vous savez pourquoi je me suis penché sur cette question.

Si votre chiffre d'affaire est composé exclusivement d'opérations immobilières non assujeties, en société ou en nom propre à titre professionnel, vous ne devez pas être assujeti à la TVA, et donc vous ne devez pas déposer de listing annuel, évidemment.

grmff · Divers (hors achat/location)

Ce service est super. Mais vous ne dites pas de quel service il s'agit. Ni de quelle ville. Chaque service incendie est indépendant, et a ses propres règles. Je peux vous garantir que je ne connais aucun service incendie qui propose le service que vous mentionnez, et qu'au contraire, c'est non seulement payant, mais encore contraignant suite à un rapport remis au bourgmestre.

grmff · Copropriétés forcées

Mon syndic aussi a fait installer une parlophonie sans fil. Intratone.

grmff · Locations et baux

A noter que, pour ceux qui sont en régime de franchise TVA, ils ne doivent plus remplir de déclaration TVA, et ne devaient pas remplir de "listing TVA" annuel avec mention de leurs clients professionnels qui ont été facturé plus de 250€ HTVA lors l'année écoulée, à déposer via intervat avant le 31 mars de l'année suivante.

Cette dernière démarche n'était pas imposée aux entreprises en franchise TVA... jusqu'à cette année.

Donc, si vous êtes en franchise TVA, par exemple pour des garages, vous devez effectuer cette déclaration de "Listing Annuel" avant le 31 mars 2026. Oups, c'est dépassé... Allez, vous avez une dérogation exceptionnelle, et vous pouvez faire cette déclaration jusqu'à la fin du mois d'avril sans que l'amende de 500€ vous tombe dessus.

Source:finances.belgium.be
Normalement, vous avez dû recevoir un message via votre taxbox pour cela.

grmff · Locations et baux

Et si votre entreprise (personne physique ou personne morale) est en franchise TVA, et qu'à côté de cela, vous avez acheté des biens immobiliers à titre professionnel, et donc que le "chiffre d'affaire" de location immobilière non soumise à TVA dépasse les 25.000€ (condition pour être en franchise TVA), est-ce que vous perdez le droit à la franchise TVA? Passez-vous en régime standard parce que votre chiffre d'affaire dépasse 25.000€? Non. Il faut que le chiffre d'affaire HTVA, donc soumis à TVA, dépasse 25.000€.

Le fait de garder sa franchise TVA même si on dépasse les 25.000€ avec un chiffre d'affaire non soumis à TVA vient d'une réponse du fisc, non publiée.

grmff · Locations et baux

grmff a écrit :

Dans la même idée, la location de bien meublé est soumise à TVA pour les baux de moins de 6 mois. Mais si vous faites un bail de 6 mois pile, vous n'êtes pas soumis à TVA (OUF!!! C'est ce que je conseille à tout le monde de faire depuis toujours....) Par contre, si votre locataire casse son bail et part au bout de 2 mois, que se passe-t-il? A mon avis, la qualification du bail ne change pas. C'était un bail non soumis à TVA. Cela reste un bail non soumis à TVA.

C'est une erreur que j'ai mentionnée ci dessus. Le texte est:

(Location exonérée de TVA sauf:)
- la mise à disposition, autrement qu'à des fins de logement, de biens immeubles par nature pour une période ne dépassant pas
six mois. N'est pas visée la mise à disposition à des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus
généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ainsi que la mise à disposition à des organisations sans but de lucre.
N'est pas non plus visée la mise à disposition en faveur de toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d'opérations visées
au paragraphe 2;

Dont acte.

grmff · Locations et baux

Le site SPF Finance écrit:

Une entreprise établie en Belgique doit s’enregistrer à des fins de TVA si elle est assujettie à la TVA.
Une entreprise belge (ou étrangère) est assujettie à la TVA si elle fournit des biens ou preste des services décrits dans le Code de la TVA. Elle doit le faire :
sur base régulière
sur base indépendante
avec ou sans esprit de lucre
à titre principal ou à titre d'appoint
quel que soit le lieu où s'exerce l'activité économique.
Si l’entreprise exerce uniquement des activités exonérées de TVA (par exemple, certaines activités socio-culturelles, des opérations financières, des activités dans le domaine médical), et que, par conséquent, elle n’a aucun droit à déduction, elle ne doit pas s’enregistrer.
Elle ne doit pas imputer de TVA à ses clients (art. 44 du Code TVA)
Quand une entreprise de ce type doit toutefois satisfaire à la TVA belge pour cause d’acquisitions intracommunautaires de biens ou pour cause de services intracommunautaires dont elle a bénéficié ou quand elle fournit des services intracommunautaires, elle doit quand même s'inscrire.
Les entreprises étrangères (c’est-à-dire les entreprises dont le domicile ou le siège statutaire est établi à l’étranger et qui ne disposent pas d’un établissement stable en Belgique) doivent aussi s’enregistrer à des fins de TVA si elles effectuent des opérations pour lesquelles elles doivent elles-mêmes satisfaire à la TVA en Belgique ou pour lesquelles un droit à déduction leur est, de ce fait, octroyé.

L'article 44 du code TVA contient notamment:

§ 3. Sont encore exemptés de la taxe ...)
2° l'affermage et la location de biens immeubles par nature, à l'exception:
a) des prestations de services suivantes:
- la mise à disposition d'emplacements pour véhicules;
- la mise à disposition d'emplacements utilisés pour plus de 50 p.c. pour l'entreposage de biens, à condition que ces
emplacements ne soient pas utilisés pour plus de 10 p.c. comme espaces de vente. N'est pas visée la mise à disposition pour
laquelle l'option visée au point d) peut être exercée;
(... etc...)

grmff · Copropriétés forcées

Dans une copropriété que je gérais, il y avait des quotités ascenseurs qui ne ressemblaient à rien. Ceux du rez payaient. Ceux des étages payaient en fonction de l'étage.

Vu la jurisprudence excipée à l'époque, on a changé cela: répartition aux quotités, sauf pour le rez qui ne participe pas aux frais. (pas de cave ni de garage)

grmff · Copropriétés forcées

Bruxelloise1030 a écrit :

Bonjour,
Je fais appel à vous, chers membres, pour me donner des informations, conseils en rapport avec la situation suivante.
Contexte :
Je suis propriétaire d’un appartement en Région de Bruxelles-Capitale.
J’habite moi-même dans l’immeuble (je suis la seule copropriétaire occupante).
Les 3 autres appartements sont loués.
Historique :
Arrivée dans le bien en septembre 2023 aucun syndic en place.
En 2024 : mise en place d’un syndic à ma demande.
Problème actuel :
Immeuble très ancien.
Parties communes jamais rénovées ni réellement entretenues.
Dégradation importante et progressive :
structures qui commencent à s’abîmer / s’affaisser
moisissures et champignons
câbles électriques apparents
Situation qui devient préoccupante, notamment au niveau de la sécurité.
Démarches déjà faites :
Signalement lors de la dernière assemblée générale.
Aucune suite concrète donnée.
Blocage :
Les autres copropriétaires refusent de payer des travaux.
Ils sont bailleurs et semblent uniquement préoccupés par leurs loyers.
Le syndic est très peu réactif / absent.
Mes inquiétudes :
Sécurité des occupants (risque d’accident).
Dégradation continue de l’immeuble.
Perte de valeur de mon bien.
Ma responsabilité éventuelle en cas de problème.
Mes questions :
Quels sont mes recours en tant que copropriétaire ?
Quels moyens de pression puis-je exercer sur le syndic ?
Comment obliger la copropriété à engager des travaux nécessaires ?
Faut-il passer par une procédure juridique (juge de paix, mise en demeure, etc.) ?
L’immeuble risque-t-il d’être déclaré insalubre au vu de la situation ?
Si oui, quelles seraient les conséquences concrètes pour les copropriétaires et les occupants ?
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Une copropriétaire au bout du rouleau

Bonjour. Bienvenue sur le forum de Pim.be

Quels sont vos recours? Le juge de paix. C'est le juge de paix qui est responsable en matière de copropriété.
Quel moyen de pression exercer sur le syndic? Légalement, aucun. Le syndic ne fait qu'appliquer les décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Vous pouvez par contre demander de mettre des points à l'ordre du jour, et demander au syndic de chercher des devis pour les travaux que vous estimez nécessaire.
Comment obliger la copropriété à faire faire les travaux? En proposant les travaux à l'assemblée générale, via une demande au syndic de mettre ces points travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'immeuble risque-t-il d'être déclaré insalubre? Oui. A la vue de ce que vous décrivez, l'immeuble pourrait être frappé d'un arrêté d'inoccupabilité par la commune, avec expulsion de tous ses habitants. C'est arrivé dans de nombreux cas que je connais suite à des visites des pompiers, notamment.
Quelles conséquences concrêtes? Les occupants ont été fichu dehors manumilitari par voie de police, avec la possibilité d'emporter quelques affaires. Ce fut valable aussi pour les propriétaires occupants. L'immeuble est resté vide jusqu'à ce que l'arrêté soit levé, après travaux et revisite par les pompiers.

Mon conseil:
1. Demandez au syndic de mettre les points à l'ordre du jour (point précis, complet, avec budget, devis et explication des conséquences si le point n'est pas voté)
Si le syndic ne le fait pas, vous pouvez demander au juge de forcer à convoquer une nouvelle AG.
Base légale:

Art. 3.92. Actions en justice
§ 4. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

2. En cas de vote négatif, demander au juge de paix de réformer la décision et de vous autoriser à faire faire les travaux.
Base légale:

Art. 3.92. Actions en justice
§ 5. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire
peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et
nécessaires affectant les parties communes.

Si le syndic refuse d'obtempérer, vous pouvez aussi demander un syndic judiciaire. Ou bien vous pouvez demander au juge d'être créatif et de vous nommer syndic judiciaire, le temps de faire faire les travaux.

L'autre manière de faire, plus sournoise, est de demander une visite du pompier préventionniste. Il donnera un rapport d'insécurité, le bourgmestre fera fermer l'immeuble, les autres propriétaires n'auront plus de revenus, et ils seront obligés de payer les travaux ou de vendre leur appartement. Vous pourrez alors les acheter à bas prix vu la situation de vide locatif et d'arrêté d'inhabitabilité, et vous ne sera plus en copropriété, mais seul maître à bord...

grmff · Copropriétés forcées

A mon avis, cela n'a aucun sens de répartir "par étage" si leur idée est que ceux qui sont plus haut paient plus cher. Je pense même qu'il y a eu de la jurisprudence qui disait que cela n'a aucun sens.

Pour la consommation électrique, ce n'est pas le trajet qui consomme, mais les démarrages et arrêts. Donc, pas de raison que ceux qui habitent plus haut paient plus cher.
Pour l'entretien, c'est pareil. Ce n'est pas parce qu'on va plus haut qu'il y a plus d'entretien.
Pour le remplacement du moteur, de l'armoire de l'électronique de puissance (variateur) et de l'armoire d'électronique de contrôle, c'est pareil. Ce n'est pas le nombre d'étage qui fait que le moteur ou les armoires coûtent coûte plus cher. Au contraire, comme c'est le même prix, c'est réparti sur plus d'étages si il y a plus d'étages....
Pour les boutons et les portes, c'est pareil.

Quant à faire payer le même prix par étage quel que soit le nombre d'appartement, cela peut se justifier aussi. Un appartement avec deux chambres sera plus grand et occupé par plus de personnes qui prendront plus souvent l'ascenseur qu'un appartement d'une chambre ou qu'un studio. Et les quotités suivent la même logique.

Moralité: pas de raison de changer la clef de répartition.

grmff · Copropriétés forcées

Je ne comprends pas le terme "une clef par étage"
Donnez un exemple pour un immeuble de parking et caves+rez+3 etages:
Ss: 8 parking et 8 caves
Rez: un appart de 100m2, un de 50m2
1er: idem
2e un seul appart de 150m2
3e 4 studios sous toiture de 30m2
Qui paie quoi?

grmff · Copropriétés forcées

Qu'entendent-ils par une répartition par étage? Plus cher si vous habitez plus haut?
Les rez ont-ils une utilité des ascenseurs? Présence de caves ou de parking par exemple?

grmff · Locations et baux

Vous le savez, on ne paie pas de TVA sur la location immobilière classique.

En réalité, il s'agit d'un régime dérogatoire: la TVA n'est pas d'application sur les locations immobilières. Les propriétaires

Ensuite, cela devient plus spécifique...
La location de garage est soumise à TVA, sauf si le garage est attenant à la maison louée à titre privé.
La location de garage, comme toute activité, peut être soumise à la franchise TVA, si le "chiffre d'affaire" est inférieur à 25.000€/an.

La location est soumise à TVA si la location immobilière est assortie de service. En effet, elle devient un accessoire du service, qui est assujeti à la TVA. Et l'accessoire suit le régime du principal...

Dans la même idée, la location de bien meublé est soumise à TVA pour les baux de moins de 6 mois. Mais si vous faites un bail de 6 mois pile, vous n'êtes pas soumis à TVA (OUF!!! C'est ce que je conseille à tout le monde de faire depuis toujours....) Par contre, si votre locataire casse son bail et part au bout de 2 mois, que se passe-t-il? A mon avis, la qualification du bail ne change pas. C'était un bail non soumis à TVA. Cela reste un bail non soumis à TVA.

Et si votre entreprise (personne physique ou personne morale) est en franchise TVA, et qu'à côté de cela, vous avez acheté des biens immobiliers à titre professionnel, et donc que le "chiffre d'affaire" de location immobilière non soumise à TVA dépasse les 25.000€ (condition pour être en franchise TVA), est-ce que vous perdez le droit à la franchise TVA? Passez-vous en régime standard parce que votre chiffre d'affaire dépasse 25.000€? Non. Il faut que le chiffre d'affaire HTVA, donc soumis à TVA, dépasse 25.000€.

Je serais curieux d'avoir l'avis de fiscalistes sur cela...

grmff · Copropriétés forcées

Ah bon? Vous êtes installateur? devil
Voilà une casquette que je ne vous connaissais pas... roll

grmff · Ventes et achats

PIM a écrit :

Un nouveau livre en préparation ?

Oui. En fait, oui....

Mais au moment de la question, je n'en avais pas encore réellement l'idée.

Et au fond, même si je n'ai pas autant de matière copi-collable que pour le "Petit Manuel du Propriétaire débutant en Justice de Paix", il n'y a qu'à l'écrire...

A mon avis, il sera publié avant fin avril...

grmff · Locations et baux

twautele a écrit :

un futur succès en librairie ?
après le médecin légiste le propriétaire bailleur, au moins ses clients ne sont pas froids.
au fond ce serait un prequel.

Succès en librairie, je ne sais pas.
Mais en copiant-collant le présent fil de discussion, on en est à 150 pages en A5. C'est deux fois plus que mon précédent succès d'estime, mon opus sur ma méthode en justice de paix...

Je pense que je vais m'y mettre. A moins que...
C'est mieux de commencer par donner envie avant de dégouter? Alors, je vais publier mon parcours et mes méthodes sous la forme de "Ma petite partie de Monopoly". Mais il y a encore vachement de travail de rédaction, alors que l'autre, c'est juste de la mise en page...

Je me tâte...

Grmf!
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Si tu as aimé mon commentaire, s'il t'a fait épargner des sous ou des bêtises, tu peux m'offrir un manon!

Si tu veux avoir quelques clefs supplémentaires pour aller en justice de paix sans faire les frais d'un avocat, tu peux acheter mon livre sous format Pdf sur buymeacoffee
Et si tu le veux sous format papier, il est disponible sur TheBookEdition

grmff · Copropriétés forcées

Si ce sont deux ACP sans lien juridique, il faut deux comptes bancaires, deux compta, deux syndics, deux AG, etc.

grmff · Copropriétés forcées

Y a-t-il un lien juridique entre ces deux copropriétés?
Des frais en commun?

grmff · Copropriétés forcées

Ma question était relative à la Copropriété Danube, pour laquelle je reçois 3 factures par mois, et je n'ai pas envie de faire un compte Peppol pour 3 factures par mois...

#121 Re : Ventes et achats » Question sur droit d'enregistrement et occupation du vendeur prolongée » 07-04-2026 21:44:10

#122 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56

#123 Re : Divers (hors achat/location) » Incendies » 08-04-2026 09:07:09

#124 Re : Copropriétés forcées » Parlophonie sans fil en copropriété » 07-04-2026 17:21:03

#125 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56

#126 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56

#127 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56

#128 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56

#129 Re : Copropriétés forcées » copropriété - ascenseurs » 07-04-2026 08:53:34

#130 Re : Copropriétés forcées » Bruxelles - Copropriété insalubre - recours » 06-04-2026 21:22:57

#131 Re : Copropriétés forcées » copropriété - ascenseurs » 07-04-2026 08:53:34

#132 Re : Copropriétés forcées » copropriété - ascenseurs » 07-04-2026 08:53:34

#133 Re : Copropriétés forcées » copropriété - ascenseurs » 07-04-2026 08:53:34

#134 Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56

#135 Re : Copropriétés forcées » Parlophonie sans fil en copropriété » 07-04-2026 17:21:03

#136 Re : Ventes et achats » Conseil pour commencer l'immobilier » 31-03-2026 22:06:11

#137 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 11-07-2026 10:54:40

#138 Re : Copropriétés forcées » combien de comptes bancaires? » 31-03-2026 06:50:22

#139 Re : Copropriétés forcées » combien de comptes bancaires? » 31-03-2026 06:50:22

#140 Re : Copropriétés forcées » ACP et Peppol » 28-03-2026 14:02:46

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