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#1601 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Pour revenir à la question initiale, je pense avoir compris les paramètres suivants:
- La maison est évaluée à 130.000€ en l'état à la vente
- Vous êtes propriétaire de la moitié par héritage.
- Vous avez les liquidités pour racheter l'autre moitié
- Les frais de notaires et d'enregistrement seront de 5000€ environ vu que vous rachetez l'autre part indivise
- Vous estimez avoir besoin de 50.000€ pour rénover la maison
- la maison vous aura donc coûté 185.000€ (hors frais de crédit)
- Vous pensez la louer 800€-Vous hésitez pour le financement: emprunter 135.000€ pour garder les liquidités, emprunter 50.000€ pour faire les travaux, faire un PH en 20-30 ans pour conserver un cashflow le plus élevé possible, emprunter par un prêt personnel en 10 ans pour avoir payé la maison le plus vite possible.
-Le but premier est de développer rapidement un cash flow positif, mais vous pensez recommencer ensuite avec un immeuble de rapport.
- Pour les travaux, vous avez une idée assez vague et fort à la hausse d'un agent immobilier qui essaie de vous dégoutter pour que vous vendiez au plus vite. Par son intermédiaire, évidemment. Et vous avez deux mains gauches aussi, mais surtout aucune connaissance qui vous permettrait d'avoir un oeil critique sur un devis ou une évaluation du travail réel à faire.
-Votre présentation est à la fois longue et brouillonne. Difficile de faire un noeud et d'être sûr de la bonne compréhension (Sous entendu: ne présentez pas ça comme ça à votre banquier, il va vous proposer n'importe quoi, ce qu'il fait d'ailleurs...)
Mon premier avis est que 185.000€ avec un rendement de 800€, c'est pas bon. Un immeuble de rapport prêt à exploiter ou presque vous rapportera beaucoup plus en valeur et en rapport. En cash flow et en remboursement. Vendez tout et rachetez...
Vous n'avez pas les compétences pour un immeuble avec travaux, et donc vous risquez de payer cher une courbe d'apprentissage
Si vous voulez recommencer avec un immeuble de rapport ensuite, gardez votre cash, étalez votre crédit hypothécaire sur 20 ans, contentez vous d'un peu moins de cash flow et d'un peu plus de remboursement. Payer ses dettes, c'est s'enrichir. Quand les dettes sont immobilières et vous ramènent du cash, il ne faut pas hésiter à en rajouter.
Un an sans loyer, c'est à la fois beaucoup et peu. Par rapport à la valeur de la maison, c'est peu. Par rapport à votre capacité financière immédiate, c'est beaucoup. Le risque n'est pas négligeable de tomber sur un branquignol (surtout si vous lui annoncez votre incompétence et les budgets de l'agent immobilier) En tenir compte pour le prêt. En tenir compte en cas de crash de vos travaux. L'avantage d'un prêt avec une partie travaux, c'est que vous ne commencez à rembourser le crédit que lorsque vous avez fini les travaux.Dernier point: racheter un bien familial est parfois une bonne affaire. Parfois pas. Laissez de côté les sentiments, au contraire, dites vous bien que cela vous fera bizarre à chaque fois que vous ferez visiter.
Et en bonus: des travaux dans une maison ne lui donnent pas toujours une plus value à la revente...
Voilà, vous avez mon opinion en vrac. Je m'étais retenu jusqu'ici... Corrigez moi évidemment si les hypothèses que j'ai retenues ne sont pas les bonnes...
J'y retrouve énormément de mes propres réflexions / conseils /arguments.
Une fois n'est pas coutume, je suis entièrement d'accord avec votre synthèse!
APPROVED
#1602 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Bigre. Panchito qui se renseigne sur les prêts hypothécaires. Moi qui croyait que vous achetiez cash en payant rubis sur l'ongle afin de placer les plantureux bénéfices de vos placements boursiers, et la partie de salaire que vous n'arriviez pas à dépenser tellement il est élevé.
Tout à fait! Mais je sais que ce mode de fonctionnement n'intéresse pas Jeremy, donc déformation professionnelle encore une fois (je dois tout savoir ..), je suis abonnée à de nombreuses lettres d'information et ce matin, c'était sur les PH!
#1603 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
- PH du montant des travaux sur 20, avec paiement uniquement des interêts jusqu'a la libération complète de la somme (=fin des travaux) ce qui est très interessant, mais : Taux à 1.52% (avec une majoration de 0.50% si je ne garde pas les assurances annexes chez eux (incendie, SRD).,
Ce matin j'ai reçu l'information que les meilleurs PH négociés en juillet étaient:
1/ pour 15 ans - taux fixe:
0,85% - 15 ans (fixe) - Crelan
1,21% - 15 ans (fixe) - Keytrade
2/ pour 20 ans - taux fixe
0,88% - 20 ans (fixe) - KBC
Voir ICI
0,89% - 20 ans (fixe) - Argenta
Voir Ici
Tous les 2 avec une partie PH et une partie mandat hypothécaire.
Donc vous voyez que vous avez encore beaucoup à négocier avec votre banque actuelle qui vous propose du 1.52 sur 20 ans à conditions que vous preniez les assurances chez eux (ASRD et Incendie).
Mais bizarrement pas de domiciliation du salaire?
#1604 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 24-01-2026 14:16:59
A croire qu'à Bruxelles tout le monde vient à l'heure et dit toute la vérité au téléphone. Faut pas autant généraliser.
Pas seulement dans la région de Bruxelles-Capitale car je loue aussi des biens dans le Brabant Flamand, le Namurois et aussi certains beaux quartiers du Hainaut.
Des lapins, certes. Des gros mensonges, là c'est beaucoup plus rare...
#1605 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Je préfère largement avoir un courtier que de devoir gérer toit ça.
C'est votre choix et je le respecte parfaitement.
Comme déjà dit, c'est vous qui placez le curseur. Mais même si votre courtier est votre ami, il encaisse sa commission, soyez en sur!
En plus un courtier ne travaille qu'avec quelques assureurs, donc ce n'est pas garanti non plus qu'il vous proposera ce qu'il y a de mieux pour vous.
Bref, vous l'avez compris, nous n'avons pas beaucoup de choses en commun, car personnellement, je préfère faire un maximum moi-même en qui concerne les "tracasseries administratives" comme vous les appelez, car on n'est jamais mieux servi que par soi-même!
Evidemment il faut être compétent et avoir l'expérience requise...
#1606 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Bref. On s'égare
Pas du tout!
Vous demandez et redemandez des conseils (banques, Immotheker, assurances etc, etc...)
Malgré les guides comparatifs que je vous ai déjà fournis.
Grmff met tous les acteurs "Internet" dans le même sac, il était donc obligatoire de préciser le nom de l'acteur.
C'est vrai qu'il y a plus de 10 ans, sur PIM, je remplaçais comme tout le monde quelques lettres par xx pour éviter la publicité gratuite.
Mais suite à la remarque de Mr Deckers hier, je ne le fais plus. Les règles ont changé apparemment. Mais en tout cas ce n'est pas à vous de faire la loi ici.
J'ai horreur :
1/ Des gens qui parlent pour ne rien dire
2/ Des gens qui vous donnent 2 bribes en demandant de résoudre leur problème
#1607 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 24-01-2026 14:16:59
Désolé, on s'est perdu, on est à Philippeville.
ça je vous l'aurais donné en mille. Avec les moyens actuels dont on dispose, se perdre à Philippeville quand on doit être à Charleroi,...c'était évident que c'était cousu de fil blanc. Mais bon plus c'est gros, plus ça passe...
On visite. Ils sont intéressé. Mais, contrairement à ce qu'il m'ont dit par téléphone, ils n'ont pas la garantie en main. Donc, ils m'ont menti et je me suis déplacé pour rien.
Conclusion: donne pas fort envie d'investir à Charleroi...
#1608 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Un bon courtier va vous défendre et vous guider en cas de sinistre. Les assurances en direct, vous avez directement le refus de remboursement...
En tout cas pas chez Ethias dont je suis entièrement satisfaite car je peux négocier en direct avec les experts qu'ils m'envoient.
Lors du dernier sinistre, j'ai monté moi-même mon dossier et l'ai défendu personnellement.
Ma voisine (également impactée) par la chute du même sapin appartenant à un autre voisin et ayant des dégâts similaires aux miens n'en revenait pas alors qu'elle avait un courtier censé défendre ses intérêts...
#1609 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
ET pour les assurances vous en avez aussi qui travaille sans courtier, donc sans commission. Evidemment vous devez tout faire vous-même (par Internet)...
#1610 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
J'ai lu, très interessant, merci. Mais n'ai-je pas dis que vos analyses était souvent justes ? Je ne nie pas le fait que vous êtes de bons conseils
Merci.
#1611 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
ma compagne qui ne supporte pas ce genre de tracasserie administrative ?
Ah bon?
Mais l'immobilier ce n'est pas une somme de tracasseries administratives! C'est une passion!
C'est pour cela que je m'inquiète pour votre compagne qui va se mettre un telle charge financière, et émotive sur le dos avec un emprunt qu'elle va devoir rembourser pendant 20 ans quoi qu'il arrive. Surtout si elle n'aime pas tout cela!
Etre bailleur est un métier que l'on exerce en plus du sien après des journées déjà bien remplies!
Et croyez-moi, avec des loyers qui tournent autour de 600€, vous n'allez pas attirer un couple disposant chacun d'un CDI et qui sont chez le même employeur depuis des lustres...
Je vous distille tous ces conseils résultant d'une expérience passionnante dans l'immobilier de plus de 33 ans ! J'avais votre âge quand j'ai fait mon premier investissement et me suis endettée jusqu'au coup puisque je partais avec RIEN.
Je me fais beaucoup de soucis pour votre compagne et je me doute que cela ne l'intéresse pas plus que cela, sinon ce serait elle qui serait venue nous parler de son magnifique projet.
Chaque femme n'a pas un talent/envie/besoin/quesaisje de femme d'affaire, savez-vous.
Pourquoi voulez-vous forcer la vôtre à le devenir si cela ne l’intéresse pas?
C'est cela qui me dérange...
En plus, vous semblez n'avoir même pas lu l'analyse pro/contra sur le split prêt hypothécaire / mandat hypothécaire dont je vous avais fourni le lien.
#1612 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et curage des égouts » 11-08-2020 21:26:42
C'est parce que vous avez tous oublié que le syndic n'est que le bras qui exécute vos ordres: c'est-à-dire les décisions que vous prenez en AG!
#1613 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Si vous allez sur Imxxweb vous y verrez qu'à Liège il y a actuellement 7 maisons à louer avec une surface habitable jusqu'à 70m²
Elles vont de 430€ à 600€/mois sauf une qui est "entièrement rénovée" à Seraing et qui est à 660€/mois
A votre compagne de voir où la sienne se situe...
Mais il vaut mieux aller visiter car parfois les photos sont beaucoup plus "belles" (car pas récentes) que la réalité...
#1614 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et curage des égouts » 11-08-2020 21:26:42
Le syndic a seulement un rôle informatif.
Tout à fait.
Et une fois la décision prise en AG, le Syndic est le bras qui l’exécute.
#1615 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Le PH sera au final plus cher que le CC mais vous permettra de dégager plus de cash flow à court terme, ce qui peut être intéressant vu que vous envisager de réinvestir prochainement.
Attention qu'ici, Jeremy a bien stipulé que tout sera au nom de sa compagne, lui, n'investit pas le moindre cent dans ce projet et nous ne connaissons pas les intentions de sa compagne. A-t'elle un intérêt confirmé pour l'immobilier ou bien la rénovation / location de la maison de ses grand-parents constitue-t'il juste un one-shot? Car comme tout le monde le sait, on ne s'improvise pas bailleur et c'est un métier en soi.
Est-ce que la compagne de Jeremy souhaite bien "en prendre pour 20 ans" avec les sacrifices que cela suppose quand le bien ne sera pas loué? Ou qu'il y aura des dégâts et/ou impayés avec des locataires insolvables. Il faudra aussi réagir au quart de tour dès qu'un problème se présente (fuite, panne de chauffage, etc, etc...)
J'espère qu'elle a visité d'autres maisons en location dans ce quartier pour savoir combien elle pourra la louer.
A 1ère vue pour une maison de rangée de 70m², je dirais 650€.
Annuellement parlant, 1 mois de loyer sera englouti par l'assurance incendie et un autre par le précompte immobilier.
Il y aura aussi du vide locatif dont il faut tenir compte.
Et les autres travaux à venir (Toit?, salle-de-bains? Cuisine?...)
Il faut aussi savoir qu'il est mieux de ne pas louer des biens "sentimentaux"...
Mais je suppose qu'elle a tout mûrement réfléchi et est bien décidée de franchir le pas.
le rdv que j'ai eu avec le banquier ajd.
J'espère qu'elle vous a accompagné?
Voici une synthèse des avantages / inconvénients d'un split PH / Mandat Hypothécaire si votre compagne a un bon profil auprès de sa banque.
#1616 Re : Locations et baux » Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix » 27-04-2021 09:36:36
Vous attendez d'être convoqué par qui?
Si j'ai bien compris, votre ex-locataire a déjà quitté les lieux, l'ELS a été effectué et vous lui avez envoyé son décompte de fin de bail.
Il vous doit:
- 1 mois de loyer
- 1 mois d'indemnité de rupture
- les dégâts locatifs (pour combien?)
Vous avez sa nouvelle adresse?
Il a presté un préavis de 3 mois pour permettre les visites?
Votre bien est déjà reloué?
Le problème est que votre ex-locataire ne veut pas libérer sa garantie en votre faveur? et payer en sus les dégâts locatifs?
Pourriez-vous confirmer la nature de votre problème?
#1617 Re : Ventes et achats » rétractation offre achat » 10-08-2020 20:40:49
Ils ont probablement reçu une offre supérieure à la vôtre, heureusement pour vous!
#1618 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et curage des égouts » 11-08-2020 21:26:42
Je sens bien qu'on va une nouvelle fois nous mettre sous le fait accompli pour une maintenance annuelle des égouts, et j'aurais voulu savoir si il y avait une obligation légale à effectuer ce type de prestation.
Non aucunement!
Savez-vous si c'est un CP qui a fait mettre ce point à l'odj et pourquoi?
J'ai ce type de contrat dans 2 copropriétés où j'ai des biens car les gens jettent n'importe quoi et donc souvent il faut intervenir dans l'urgence, ce qui coûte évidemment plus cher qu'une maintenance annuelle.
Maintenant, l'AG est seule souveraine et le syndic n'est que le bras qui exécute les décisions que vous les CP, prenez lors de l'AG.
#1619 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19
j'ai téléphonner au vitrié qui a bien établi un devis mais il n'y a pas eu de suite donc pas de commande...
panchito a écrit :Celui qui commande, paie!
D'ailleurs vous connaissez le vitrier qu'il a choisi? oui
Vous avez vu sa déclaration de sinistre?non
Il vous a transmis les échanges avec son assureur?nonCe sinistre date de quand? Il vous en avait immédiatement informée?
aucune idée , il ne m'a pas prévenu c'est lors d'une visite pour relocation qu'il m'en a parlé.
Tout cela sent très mauvais...
Déduisez le montant en question de sa garantie
#1620 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
J'imagine que la réluctance de votre banque, tout comme la mienne au début de votre discussion est la maigreur du dossier de votre épouse concernant les travaux souhaités exactement ainsi que leur budget. Son dossier n'est pas encore assez "mur" que pour qu'elle puise obtenir un RV "physique". C'est surement pour cela qu'on vous propose une explication "générale" par téléphone...
Je pense que leur attitude, tout comme la mienne, va changer du tout au tout dès qu'ils auront en face d'eux quelqu'un (votre épouse), qui a murement réfléchi son projet, a établi son business plan, sait exactement quels travaux elles souhaite effectuer dans le bien, a des devis clairs et précis pour chaque poste et possède un document de son notaire indiquant la somme exacte à payer pour racheter sa part (avec tous les frais en sus). Dans son dossier, elle aura ses fiches de salaires et la preuve des fonds propres dont elle dispose, en plus de sa part d'héritage.
Donc comme je vous l'avais déjà dit: tout commence par les devis pour les travaux. Où souhaite-t'elle mettre le curseur et de combien a-t'elle besoin pour tout cela.
En tout cas, moi, c'est ce qui m'avait aussi réagir au début de ce fil:
- Une fois vous dites qu'un agent immobilier a lancé en l'air un budget travaux de 70.000€ (mais pour faire quoi?) et que vient faire une agent immobilier dans cette histoire?
- Une autre fois vous dites que votre épouse ne veut que du home staging...en général 2 à 3 coups de peinture
Voilà ce qui ne vous rend pas très crédible auprès d'une baque.
Peut-être déformation professionnelle pour moi aussi, mais avant de commencer à établir un budget, je dois tout connaître du projet à réaliser (le but exact à atteindre, le plan, le planning, les ressources, les matériaux etc, etc...) Avant de passer à l'étude des modes de financements...
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