Ah ! Voilà. Je préfère effectivement une question précise. Et elle l'est.

L'approche doit être, à mon avis, la suivante. Il ne s'agit pas d'un problème de transfert d'hypothèque.
Lors de l'achat par M. X du bien "appartement + garage", la banque a pris inscription sur le tout, à savoir l'appartement situé à l'adresse machin et le garage situé à l'adresse truc.

Monsieur X veut vous vendre le garage (et pas l'appartement), mais évidemment le prix de vente du seul garage ne va pas "purger" son hypothèque totale.

Il n'y a pas lieu de faire un transfert d'hypothèque (elle existe déjà), mais plutôt d'obtenir l'accord du créancier hypothécaire de donner mainlevée de son inscription prise sur le garage, à l'occasion de la vente de celui-ci.

Cette mainlevée ne devrait pas poser de problème si le créancier hypothécaire considère que son inscription existante réduite au seul appartement (sans le garage) le garantit à suffisance dans le cadre du prêt consenti à Monsieur X.

Il faut voir aussi si ledite créancier hypothécaire voudra ou non recevoir le prix intégral du prix de vente du garage (qui viendra alors en réduction du montant total du prêt à rembourser; ne pas oublier dans ce cas que la partie remboursée anticipativement génère une indemnité de réemploi)

Moralité: pour obtenir cette "mainlevée partielle" (uniquement sur le garage) nécessite l'accord du ou des créanciers hypothécaires.

Moralité 2: opération effectivement assez coûteuse en frais et honoraires notariaux...

Vous mélangez les concepts.
L'inscription hypothécaire est attachée à l'immeuble concerné, pas aux personnes concernées.
Donc, s'il y a, par exemple, transfert d'hypothèque, cela veut dire qu'il y a mainlevée sur l'immeuble 1, puis inscription sur l'immeuble 2

Lors de la vente de l'immeuble 1, celui-ci doit être, au moment de l'acte, libre de toute charge hypothécaire.

Aux Etats-Unis, il est possible de vendre un immeuble avec son prêt.
En Belgique, non. La dette hypothécaire n'est pas transférable à un tiers.

Moralité: les recherches hypothécaires sont indispensables, car l'acquéreur achète l'immeuble sans ses dettes. S'il doit, par exemple, contratcer lui-même un prêt, sa banque devra pouvoir prendre inscription en premier rang (et pas derrière d'autres inscriptions existantes).

Comme indiqué par Grmff-le-gratteur-fou, il y a un risque de réévaluation... dès qu'il y a demande d'application des droits réduits.

Si ces droits réduits constituent pour vous une condition impérative motivant votre achat, tentez de prévoir au compromis de vente - le cas échéant - une condition suspensive selon laquelle la vente est nulle & non avenue si le RC est augmenté de manière telle que les droits réduits ne sont plus d'application (avec un délai). Ou que si le RC augmente et les droits aussi, ils seront supportés par le vendeur et viendront en dimininution du prix.

Evidemment, aucune garantie que le vendeur n'accepte...

Ben voyons !

1. Je rappelle ce qui est mentionné en bas de chaque page du forum:
Remarque importante : Nous déclinons toute responsabilité quant à l'utilisation des informations reprises sur le site PIM ainsi que sur notre forum, car nous ne pouvons vous garantir l'exhaustivité, la pertinence ou l'actualisation de son contenu : vous y trouverez peut-être l'un ou l'autre renseignement utile pour appréhender de manière succincte et générale une situation juridique conçue dans sa globalité mais nos pages ne vous permettront certainement pas de résoudre le problème particulier auquel vous êtes personnellement confronté(e). Elles ne pourront jamais remplacer une consultation juridique personnalisée, auprès des personnes qualifiées dont c'est le métier... Enfin, il va de soi que nous ne pouvons pas être tenus pour responsables des écrits rédigés et publiés par des tiers dans ce forum, outil de dialogue mis gratuitement à disposition de tous. Il en est de même pour le contenu des sites vers lesquels des liens existeraient. (fin du parapluie : place au dialogue...)

2.- Je fais sur mon forum comme cela me chante

3.- Marre des questions du type "entonnoir" où il y a visiblement un "pré-acquis" chez celui qui pose la question, qui prend un malin plaisir à "oublier" les circonstances et nuances et qui cherche une réponse qui ne sera nécessairement pas bonne car pas adaptée au cas tordu d'espèce

4.- Je ne suis pas un fan des notaires et avocats. Je dis simplement, même si cela agace Gianninnininini, qu'il faut parfois accepter de dépenser un peu d'argent pour se faire conseiller utilement sur base d'un dossier précis.
Or, comme en l'espèce, il s'agit souvent de problèmes, présentés ici, de droit et fiscalité immobilière, il n'y a, à ma connaissance, pas vraiement d'autres professions concernées que les avocats, notaires et fiscalistes.

Il y a aussi Madame Soleil, mais c'est plus cher.... in fine !

Même si non répétitive, il y a un risque que ce soit considéré comme une opération spéculative et donc taxation lourde...

Je ne doute pas de la moralité de l'intervenant et je suppose aussi qu'il y a une botte secrète...
Attention dans le calcul : récupération droits enregistrements : si Bruxelles = 36 % (pas 2/3)

Vous pouvez aussi faire une location avec option d'achat. Avec un loyer élevé et déductible à concurrence de x %  du prix au moment de la levée d'option.

Mais "à manier avec des pincettes"

Cela n'a rien à voir avec l'opposabilité aux tiers. Ce n'est qu'anticiper une obligation fiscale (celle de payer les droits au plus tard dans les 120 jours à dater de la vente).

Enregistrer un bail lui donne date certaine et le rend opposable aux tiers.
Payer les droits d'enregistrement sur une vente ne la rend pas opposable aux tiers.
D'où la confusion.

Cela ne va pas du tout votre montage !
- le transfert de propriété n'est opposable aux tiers que par transcription au bureau des hypothèques qui est consécutif à la signature d'un acte authentique
- il y a 2 mutations dans ce que vous indiquez et donc des droits dus sur vente à "20" + sur vente à "80" + celui qui achète à 20 et revend à 80 va attraper une "insuffisance" puisque ce qu'il achète 20 vaut 80...
- il y a risque de recision pour lésion

Et indépendamment de tout ce qui précède, votre vendeur initial va toucher 80 sur ce qu'il vous a vendu 20: vous faites comment pour récupérer "vos" 60 de différence ?

Dérapage total garanti...