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#161 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie : désaccord sur le montant » 18-10-2021 13:00:37
De toute façon, la mercuriale prévoit llutot 15€/m2 que 28€.
C'est inexact, dès lors qu'il est compté un lavage + ponçage + remise en peinture sur 2 couches.
Au regard de la mercuriale, on est plutôt à 34 €/m²...
De mon point de vue, ce qui est demandé parait raisonnable.
Et à l'inverse, votre réponse ne l'est pas.
Par exemple, on ne compte pas 1 € de CIF pour le nettoyage d'une grille de hotte sale. Comme s'il n'y avait que le produit actif qui importait. Si c'était le cas, aucun métier ne pourrait subsister...
Le coût est évidemment relatif au temps de préparation + réalisation + le matériel nécessaire.
Pour votre information, le nettoyage est habituellement comptabilisé 33 €/hre HTVA, produits standards compris, avec un minimum d'1/2h par sujet.
Vous pourriez tenter le jeu en affirmant que l'état des lieux est mal réalisé (c'est un fait), mais cela ne prouve pas du tout que le mur du séjour était pire avant.
J'imagine que cela peut se prouver par une photo par ailleurs.
Bref, tout cela me semble un jeu trop dangereux à jouer. Et il y a une part de responsabilité réelle quoiqu'il arrive.
J'ai un tempérament combatif, mais je laisserais tomber à votre place.
#162 Re : Locations et baux » Reprise de bail apres achat » 10-10-2021 20:53:05
Je ne pense pas qu'un modèle soit nécessaire pour quelque chose d'aussi simple.
Si ce n'est pas précédemment prévu avec l'ancien propriétaire, vous prévenez simplement le locataire de la reprise de propriété, de la date à partir de laquelle le loyer doit être versé sur votre compte N° xxx, et vos coordonnées de contact.
Tout simplement.
Si vous voulez un recommandé par sécurité, faites-le, mais si ça s'avérait nécessaire, ça serait mal engagé avec votre locataire ^^
PS : je précise tjs aux locataires repris que leur bail ne change pas et reste entièrement valide, à l'exception du changement de propriétaire.
#163 Re : Ventes et achats » Conseil achat investissement » 14-10-2021 09:16:28
Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre retour.1)« Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix. ». Je ne suis pas originaire de la ville de Liège du coup je ne connais pas vraiment les lieux même si je n’habite pas trop loin de la ville. Comment faite-vous une analyse en quelques mots ?
Vous regardez le prix d’achat par rapport au prix de la location si je comprends bien ?
Pour calculer le cout (hormis gros travaux) d’entretien, partie fiscale, assurance je comptais partir sur la base du loyer x10 pour avoir une idée en gros, est-ce une bonne idée ? (il me resterait deux loyer pour payer les charges)2)Effectivement l’achat sécurisé me semblait être une bonne idée, je comptais partir sur un immeuble sans gros travaux (pas de toiture à refaire, électricité, en ordre urbanisme) mais qui a besoin de rafraichissement et qui serait entièrement loué.
Je me disais qu’au premier départ d’un locataire je fais du rafraichissement puis je reloue dans la foulée. Pensez-vous que c’est une bonne idée ?3)Merci pour vos conseils il est étonnant de voir autant d’immeuble de rapport sans être en ordre et proposer dans les annonces : à remettre en ordre à charge de l’acquéreur.
1) Comment je fais en quelques mots ?... Je pense avoir fortement l'esprit de synthèse, mais là, c'est un demi-livre que vous demandez...
Forcément, pour un achat de rapport, c'est un élément crucial de voir le ratio entre le prix d'achat et la valeur locative... Mais bien évidemment, les prix de vente des immeubles de rapport existe en fonction de cela aussi. C'est même la méthode de calcul des agences...
Loyer x 10 est une méthode qui existe... ou plutôt existait.
De mon point de vue, c'est dépassé, et si vous faites cela, vous passerez à côté d'éléments importants. Il faut analyser plus en profondeur, en fonction des tas de variables possibles et des risques associés.
Désolé, mais il n'y a pas de "méthode pour tous et pour tout type de bien". Chacun doit analyser en fonction de ses propres possibilités également (type de gestion possible, compétences en travaux, en temps, en facilité de gestion financière, etc.)
2) Ce n'est pas une mauvaise idée, c'est sûr. Mais à nouveau, aucune idée ne l'est, du moment qu'elle corresponde aux capacités de chacun et que l'analyse soit suffisamment profonde.
3) Ce n'est pas étonnant, dès l'instant où la Ville de Liège et l'urbanisme agissent de mauvaise foi et sans aucune volonté d'avancer. Ils préfèrent juger et arbitrer, plutôt que d'accompagner et écouter.
#164 Re : Ventes et achats » Conseil achat investissement » 14-10-2021 09:16:28
Fred05 a écrit :Bonjour,
Merci pour votre retour.
J’avais cru comprendre qu’il n’était justement pas conseillé les immeubles de rapport en copropriété car ça peut être vide la galère à gérer avec d’autres propriétaires.
En ce qui concerne le bien que je voulais investir avec ma compagne, je voulais investir la même somme que ma compagne, ce qui permettrait de plus facilement gérer le bien vu que les charges seront moitié/moitié. Pensez-vous que c’est une mauvaise idée ?
La gestion ne me semblait pas compliquée ni la division, je me disais de faire tout à moitié/moitié.
Une chose que j’ai remarqué (je me trompe peut-être), c’est que le prix d’un appartement seul*2 dans un immeuble est plus cher que le prix de deux appartement dans un immeuble entièrement acheté.PIM a écrit :Outre les excellents conseils d'Himura, petite attention particulière sur le concept de coinvestir avec votre compagne: évitez les indivisions. Donnez la préférence à des immeubles en copropriété où chacun pourra acquérir ses propres entités.
Mon propos pouvait prêter à confusion: je ne préconise pas particulièrement d'acheter 2 entités dans une copropriété, mais plutôt d'acheter un immeuble complet où chacun des investisseurs détient ses propres entités (donc en copropriété indivise et forcée) plutôt qu'en indivision pure.
Je trouve le conseil judicieux, mais je ne pense pas qu'il soit fort applicable dans la région liégeoise.
Ce type de bâtiment est plutôt rare sur ce marché. Ce serait donc une barrière importante dans la recherche d'achat potentiel.
#165 Re : Locations et baux » Un peu de poussière » 10-10-2021 09:40:19
A chaque fois, je me demande comment c'est possible d'en arriver là...
#166 Re : Locations et baux » Résiliation anticipée bail » 05-10-2021 16:31:43
(Ce qui est déjà sûr, c'est que dans toutes les régions, votre préavis de 12 mois n'est pas valable, et que vous aurez droit à une indemnité pour rupture anticipative d'un bail de courte durée)
#167 Re : Ventes et achats » Conseil achat investissement » 14-10-2021 09:16:28
Bonjour à tous et à toutes,
Cela fais un petit temps que je pense à investir dans un bien immobilier de rapport.
J'ai récemment touché d'un héritage et ma compagne à aussi un peu d'argent de côté.
J'aurai quelques questions/conseils sur un premier investissement.1)J'ai cru comprendre qu'il ne fallait pas acheter trop loin de chez soi.
J'ai donc l'intention d'investir dans la ville de Liège(ou proche de Liège comme seraing, herstal,...). Par contre j'ai dur à voir si il y a une forte demande en bien de location (appartement).
Du coup, est-ce une bonne idée d'investir dans cette ville ? est-ce que quelqu'un sait si il y a une demande suffisante pour y investir et/ou comment je pourrai le savoir?2)Je souhaiterai investir dans un premier bien 50k moi +50k ma compagne et prendre le reste en crédit(100k max). Je pense qu'il y a moyen de trouver de trouver un immeuble ou le crédit serait assez vite payé vu l'apport.
Je souhaiterai dans un deuxieme temps investir moi seul 200k + reste en crédit pour un deuxieme immeuble de rapport.
Pensez-vous que c'est une bonne idée de séparer mon investissement en deux bien ou il vaut mieux tout mettre dans un même immeuble de rapport ?3)J'ai vu que beaucoup d'immeuble ne sont pas en ordre d'urbanisme sur la ville de Liège, es-ce quelque chose dont je dois m'inquiéter lors de ma recherche ?
Après la visite d'un bien, je dois vérifier à l'urbanisme si tout est juste, avez-vous d'autre conseil à ce niveau la ?Si vous avez d'autre conseil, n'hésitez pas.
Merci d'avance pour vos réponse.
Bonjour,
1) Rester près de chez soi permet de mieux connaitre le marché / le quartier dans lequel on investit. Et également d'être moins embêté lorsqu'il faut faire des entretiens, des visites, etc.
A priori, toutes les villes sont des villes où on peut investir. Et dans les villes réelles et leurs périphéries, il y a toujours de la demande. Toute la question est d'avoir une bonne corrélation entre la demande effective et votre offre de location (qualité, prix, ...)
A ma connaissance, il n'y a pas de cartographie de ce type. Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix.
Par exemple, certains investissent à Tilleur ou à St-Léonard et sont contents. Les maisons sont bien moins chères, mais sont louées par des personnes plus précarisées. Si vous allez sur le Bld d'Avroy, évidemment, c'est un peu l'inverse.
En premier lieu, il faut faire des calculs complets, et bien penser à tout (comptez par exemple la partie fiscale, le précompte, les assurances, le coût d'entretien, l'amortissement des gros travaux, ...)
2) Si vous voulez faire 2 investissements, faites-les. Le conseil général est d'emprunter un maximum. Mais personnellement, je pense qu'un premier achat doit être le plus sécurisé possible. Commencez donc par une maison avec votre compagne, faites-le tourner 2 ans, puis vous verrez si vous continuez.
Vous pouvez conserver vos finances ou les investir ailleurs en attendant.
3) Oui, il faut vous en inquiéter. L'urbanisme à Liège est catastrophique, et le service urbanistique est pire que ça.
Je conseillerais de faire ce qu'un pimonaute aime à dire : acheter un immeuble de rapport qui est en ordre d'urbanisme, ou conçu comme tle pour que la régularisation ne soit qu'une évidence.
#168 Législations régionales » Allocations maintenues à 100% pour des colocataires ? » 05-10-2021 12:34:32
- Himura
- Réponses : 3
Je rencontre une personne qui a trouvé un appartement, avec un de ses amis, qu'ils souhaitent co-louer.
Cependant, l'un est sous contrat précaire avec des allocations maintenues (type CPAS je pense), l'autre est étudiant et également avec des allocations du CPAS.
Ils craignent qu'en colocation, leurs allocations respectives soient diminuées.
C'était effectivement le cas.
Je me souviens cependant d'une décision (Cassation ?) précisant bien que celles-ci ne devaient pas l'être, car les personnes ne formaient pas un même ménage. Ce jugement précisait la loi, et faisait largement jurisprudence. Il permettait ainsi des colocations plus aisées.
Je ne retrouve pas cet article / jugement malheureusement. Et j'aimerais pouvoir renseigner ma connaissance au moyen de celui-ci.
L'un de vous en aurait-il encore les références / un lien ?
#169 Re : Divers (hors achat/location) » Tapage nocturne à répétition (HELP!) » 03-10-2021 22:43:20
INFO BRUIT - Le portail bruit de la Région de Bruxelles-Capitale
La page est encourageante. Si Bxl environnement suit réellement ces signalements, ça doit être très positif.
En Wallonie ou plus localement, je n'ai jamais vu cela.
#170 Re : Divers (hors achat/location) » Tapage nocturne à répétition (HELP!) » 03-10-2021 22:43:20
Si vous avez appelé la police, et qu'ils n'interviennent pas dans le cadre de la loi - ce qui est malheureusement fréquent pour ce type d'incivilité - vous pouvez encore aller au commissariat en personne, déposer plainte (ce qui les obligera à "bouger"), et demander à être entendu par un commissaire responsable de votre zone, pour indiquer l'inaction.
La police a un pouvoir d'appréciation, mais elle ne peut pas choisir d'ignorer une infraction légale portant préjudice.
#171 Re : Ventes et achats » To sell or not to sell: that's the question... » 14-12-2021 17:05:58
Thierry04 a écrit :Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni). Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées. Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?
Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....
Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent. La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.
Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)
Cest l'impression que vous me laissez également. (Car ce qui compte, c'est vous, et non ce qu'on en ferait nous - si c'est utile de préciser...)
A ces réflexions, j'ajouterai quand même votre perspective en fonction de votre durée de vie estimée.
(Voyez cela comme un terme technique économique, et sans froideur)
On peut aimer la gestion de biens, mais souhaiter un changement aussi, et profiter d'autres choses qu'on a laissé trop longtemps en suspens (l'aqua poney, certainement).
Tout le monde a connu des personnes qui n'ont pas su profiter pleinement de leur vie assez tôt... Il faut juste savoir équilibrer ses rêves, ses envies, et ses besoins.
Voir aussi votre envie éventuelle de laisser un patrimoine plus ou moins grand en héritage.
#172 Re : Ventes et achats » To sell or not to sell: that's the question... » 14-12-2021 17:05:58
PIM a écrit :La sérénité n'a pas de prix
C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?
Personnellement, je trouve que bon nombre de formules d'investissements boursiers sont biens plus sereins que l'immobilier locatif...
Pas besoin d'être formatté particulièrement, surtout après vos expériences locatives.
#173 Re : Locations et baux » Evaluation dégâts locatifs - état des lieux entre parties » 24-09-2021 20:47:07
Bonjour,
Je vais devoir sous peu effectuer l'état des lieux de sortie d'un appartement (entre parties). Les locataires ne sont pas de mauvaise composition, mais ont très moyennement entretenu le bien.
Je me posais les questions suivantes:
1) Où trouver une grille indicative récente des tarifs à appliquer pour les mises en ordre. Il y a par exemple des travaux de peinture à prévoir.
J'ai trouvé une liste de 2016 sur le site de la Société Royale de Géomètres-Experts Immobiliers (cf. lien ci-dessous). Est-ce valable? Y a-t-il autre chose?
https://www.ugeb-uleb.be/fr/Commissions … atifs%20FR2) Le miroir des portes du meuble de salle de bains est oxydé sur le pourtour (probablement manque d'aération car aucun souci avec les locataires précedents - bien occupé pendant 10 ans sans souci). Est-ce un dégât locatif? Comment le chiffrer?
3) Planche d'une porte de la cuisine gonflée au niveau de la zone cuisson (hotte probablement pas souvent allumée) et autres dégâts aux meubles et plan de travail. Comment chiffrer?
D'avance merci
Alpha
Ce n'est pas souvent évident de chiffrer des dégâts locatifs, surtout lorsqu'ils touchent des parties couteuses.
Ce serait peut-être utile de faire appel à un expert pour votre état des lieux de sortie.
Bien souvent, ce n'est pas de l'argent perdu, car ils chiffrent de façon juste (là où le propriétaire honnête a souvent des scrupules de compter les frais réels). Et ils ont l'habitude, et l'oeil nécessaire.
1) Oui, la liste est valable, et c'est l'une des sources principales des experts
2) Ca me parait compliqué de compter cela comme un dégât. On pourrait plus vite penser à un défaut qualitatif, ou en tout cas une usure normale.
3) Vous pouvez compter une portion du coût du meuble (c'est plus facile lorsque c'est un Ikea) + la main d'oeuvre. En fonction de la qualité du meuble, ça serait entre 40 et 120 €, à première vue.
Après, il faut aussi voir si le meuble était à distance normale de la taque. Si ce n'est pas le cas, il faut accepter la responsabilité de l'installation.
#174 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Un avis sur la qualité de service du Cpas » 19-09-2021 21:42:29
Un bonjour, un merci et un locuteur plein de bonne volonté.
Quelques petites imperfections grammaticales et orthographiques en y regardant de près...
Mais ne soyons pas mesquins. ^^
Comme dirait un chevalier : "c'est pas faux".
On en est là... 
#175 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Un avis sur la qualité de service du Cpas » 19-09-2021 21:42:29
Un mail ancien... mais une prose toujours tellement actuelle 
#176 Re : Informations en vrac... » Expertise obligatoire dès 2022 (article l'Echo) » 19-09-2021 06:39:58
Une article sur 7sur7.be (membre du groupe Het Laatste Nieuws) en parle également.
Je suis très dubitatif sur leur conclusion:
En opposant à la gourmandise des propriétaires et des agents immobiliers une méthode d'évaluation immobilière la plus objective possible, la directive pourrait faire revenir les prix des logements à des niveaux normaux, calmer le marché immobilier et accroître lourdement l'importance des clauses suspensives
D'accord avec l'importance des clauses suspensives, mais de là à calmer le marché, je dirais au contraire que cela va le faire redémarrer, puisque le prêt ne sera plus limité par le prix d'achat, mais par le prix évalué par l'expert.
Je partage cet avis.
Je vois mal cette directive faire diminuer le prix des logements.
Je la vois très bien faire augmenter les difficultés des jeunes ménages cependant, ou des revenus plus faibles.
Avec un impact plus que certain sur le marché locatif... (moins de biens, plus de demandes)
#177 Re : Divers (hors achat/location) » réception vinçotte et plans » 11-10-2021 17:57:40
De mémoire, Vinçotte doit conserver les documents certificatifs.... 5 ans.
Malheureusement, vos plans sont nécessaires. Pour cela, pour d'autres choses, pour l'avenir.
Vous devrez les ré-éditer ou les refaire.
#178 Re : Divers (hors achat/location) » RF 1h? Vous avez dit RF1h? » 28-11-2022 11:43:07
Vous pouvez percer le plafond RF pour autant que cela reste RF.
Théoriquement, des manchons doivent être mis à chaque passage de tuyau.
De même, si vous avez une suspension pour le lustre, vous devez reboucher autour des fils au plâtre pour garantir l'effet RF.
Et si vous avez des spots encastrés, vous devez avoir une "boite" RF derrière le spot pour que cela reste RF.
Autant un trou pour le lustre ne doit pas être un problème, autant j'éviterais des spots encastrés...
Oubliez les spots, les pompiers refusent la plupart du temps, sauf à fournir un certificat constructeur du boitier placé et le prouver.
Un percement pour câble est tjs accepté.
#179 Re : Divers (hors achat/location) » RF 1h? Vous avez dit RF1h? » 28-11-2022 11:43:07
Bonjour
La ville de Charleroi impose un compartimentage RF 1H. Pour les murs, pas de problème. Pour les plafonds, c'est différent.
J'ai un plancher posé sur poutres en bois, sous lesquelles ont été posées des languettes de bois, qui ont été plafonnée (ancienne méthode)
Des travaux ont été fait il y a 15 ans (chauffage, électricité) et les techniques ont été posées sous ce plafond. Puis on a fait un cadre en bois, et on y a agrafé des languettes de PVC.
Le PVC n'étant pas exactement RF, j'ai tout arraché. La question devient donc: comment rendre mon plafond RF 1h? Comment tenir compte du fait qu'il y a déjà un plafonnage sous les poutres, équivalent à mon avis à un RF 1/2h.
La question s'adresse à Yaka, évidemment...
C'est assez simple en fait.
La norme REI tient compte de la surface, mais des supports aussi.
A l'heure actuelle, le plus simple et le moins cher - de loin - c'est tout simplement des plaques de Gyproc RF (roses en 15mm) posées en double couches croisées... et sur structure Metal stud.
Le support a son importance pour la norme. Si les plaques sont vissées sur du bois, ce n'est pas bon.
Il vous faut donc placer un faux-plafonds sous l'existant. Peu importe le plafonnage existant.
EDIT : et je vois seulement la date du post... Mes excuses. (Il me semblait bien que c'était un domaine connu depuis)
#180 Informations en vrac... » Liège cherche à combattre la discrimination au logement... et ça promet ^^ » 18-09-2021 22:34:34
- Himura
- Réponses : 1
L'échevine de Liège, Maggy Yerna, a visiblement décidé de s'attaquer à un sujet classique, mais qui demande une certaine maitrise (suivez mes doutes...) :
Maggy YERNA
Je me réjouis de la motion qui a été adoptée ce lundi par le Conseil communal afin de renforcer la lutte contre les discriminations au logement à Liège ?
L’accès au logement pour tous n’est pas toujours une réalité alors que le droit au logement est reconnu comme le premier des droits. Il est essentiel pour répondre aux besoins fondamentaux et permettre la participation à la société, l’accès à l’emploi ou encore aux prestations sociales ?
Dans la pratique, il subsiste de nombreuses formes de discriminations, notamment en raison de critères ethniques, socio-économiques, d’un handicap, la composition du ménage ou encore le genre ou à l’orientation sexuelle ?
Les formes discriminations restent nombreuses lors des étapes de la procédure de location d’un bien : la hausse considérable du prix des loyers et charges, la dégradation de la sécurité du bail, le refus de certaines sources de revenus (CPAS, allocation de handicap, …) ou encore l’exigence de fournir certains documents ?
Pour lutter contre ces discriminations, j’ai mis en place un groupe de travail collaboratif composé de l’ensemble des groupes politiques du conseil communal. Afin de faire le bilan de la situation, nous avons consulté les principaux organismes : UNIA, le Centre interfédéral pour l’égalité des chances, le Syndicat National des Propriétaires et de Copropriétaires, le Relais logement du CPAS de Liège, les partenaires du projet « Devenir Propriétaire Solidaire » ainsi que le Centre Régional pour l’intégration des Personnes Etrangères ou d’origine étrangère de Liège ?
La Ville a décidé de s’inscrire dans la lignée du Plan wallon de lutte contre les discriminations au logement en posant des actions :
▶ Proposer à la Région wallonne de faire de la Ville de Liège un territoire pilote pour déployer ses nouveaux moyens d’enquêtes contre les pratiques discriminatoires (outils de testing);
▶ Elaborer en concertation avec la RW et avec les acteurs liégeois, une communication à l’égard des propriétaires pour leur rappeler leurs devoirs et les critères qui constituent des discriminations ;
▶ Réaliser une brochure à l’égard des locataires pour leur rappeler leurs droits et devoirs ainsi qu’un répertoire des associations à contacter en cas d’abus ;
▶ Mettre en place, avec la RW et les acteurs liégeois du logement une politique d’information, de formation et d’accompagnement.
Afin de mener à bien ces différentes actions, le soutien à l’ « Agence Immobilière Sociale liégeoise » va être renforcé afin qu’elle puisse jouer un rôle plus important dans la gestion du parc locatif. Il faut également s’assurer du bon contrôle du règlement de police relatif à l’affichage des loyers et des charges communes. Sans oublier d’offrir des formations adaptées aux agents communaux des services concernés afin de lutter contre les discriminations au logement ✅
La Ville va poursuivre sa volonté d’accroître l’offre de logements abordables et de qualité pour répondre aux besoins des ménages liégeois et lutter contre les marchands de sommeil qui profitent de personnes précarisées ✊
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