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#1821 Re : Locations et baux » Utilisation de la loi anti-squat contre locataire ? » 03-10-2022 09:24:43
Un locataire nous avait transmis son intention de mettre fin au bail.
S'il a donné son préavis et a rompu le bail, il est tenu de le respecter. Il n'y a pas de prolongation unilatérale possible. Il est expulsable.
Pas besoin de se référer à l'anti-squat.
Il est expulsable après jugement... Le délai pour obtenir le jugement ET l'expulsion, ça fait loooooooooooooooooooooooong !!!
#1822 Re : Copropriétés forcées » Remise en état de parties communes » 06-03-2023 18:28:08
Bonjour,
Une amie a acheté un appartement en copropriété il y a 15 ans.
Le propriétaire précédent a remplacé le carrelage du sol de son appartement et a carrelé une partie du hall commun (entre sa porte et la porte de l'appartement d'en face). Personne ne s'y est opposé à l'époque.
Un copropriétaire a décidé (par l'intermédiaire du syndic) de faire convoquer une AGE le 11/10/2022 pour faire remettre en état le hall. Je dois encore vérifier s'il dispose des 20% nécessaires pour exiger une AGE.
Dans sa convocation envoyée le 27/09/22 le syndic précise que le carrelage doit avoir disparu pour le 01/10/2022 (soit 5 jours plus tard) et que si ce n'est pas le cas l'entrepreneur que choisira l'AG (aucun devis n'est joint aux convocations) fera les travaux aux frais de mon amie.
Que dit la loi quant à la prise en charge de ces travaux aux parties communes (s'ils sont votés) ?
Aux frais de la copropriété ou aux frais du copropriétaire qui a hérité de cette situation lors de l'achat de son appartement ?
Quid d'une prescription éventuelle ?
Quelques réflexions :
1. Pas d'urgence et donc aucune raison à priori de convoquer une AGE
2. Situation existante depuis plus de 15 ans ans aucune réaction de la copro ---> pas de responsabilité du CP actuel dont l'achat est postérieur
3. Le syndic (et les CP existants lors des travaux) ont par contre leur responsabilité engagée par leur absence de réactivité.
4. Voir tous les PV d'AG depuis l'exécution des travaux pour rechercher tout ce qui concernerait ce nouveau carrelage.
Vote amie peut envoyer un courrier recommandé au syndic (doublé d'un email)
- bien pris note des demandes/exigences du syndic
- s'oppose à la tenue d'une AGE génératrice de frais pour un problème non urgent et existant depuis plus de 15 ans
- pas de responsabilité vu travaux effectués par un tiers plus de 15 ans auparavant par un tiers et sans réaction de quiconque
- demande de devis si la copro décide d'effectuer des travaux, aux frais de l'ensemble des CP
- rappel que l'absence de réaction du syndic durant plus de 15 ans est une faute
- refus enfin de se voir facturer les travaux et avertir d'une action en justice si tel devait être le cas.
#1823 Re : Copropriétés forcées » Réparation d'une fenêtre de toit,à charge de la Copropriété ou du Propriétaire ? » 14-10-2022 20:56:50
Merci pour vos réponses.
L'infiltration s'est faite par la fenêtre, vétuste, qui éclaire une partie privative.
Mais cette fenêtre est dans un local privatif alors?
Eclairer une partie privative, ce n'est pas très éclairant pour le lecteur.
#1824 Re : Copropriétés forcées » Trop d'habitants dans un des lots d'une copropriété » 27-09-2022 01:28:49
que la consommation totale de la copropriété sera divisée par le nombre d'habitants et que chaque locataire paiera donc en fonction du nombre de membres de son foyer.
Mais ça ne résous pas mon souci qui est de savoir ce qu'on peut faire si un locataire héberge plus de monde que déclaré...
Ce que vous pouvez faire ?
Pas grand chose. Votre mode de calcul est une source de conflits et de problèmes. Les consommations peuvent être et sont très variables d'une personne à l'autre. Vous ne contribuez pas à "responsabiliser" les occupants vu qu'ils ne paient pas leur consommation réelle. De plus, quid des enfants ? Des conjoints à mi-temps ? Des gardes d 'enfants partagées ? Et tout cela doit être tenu à jour ?? 
Si de plus vous avez un ou deux locataires casse-c... le syndic est bon pour la dépression ou le burn-out !
La seule solution à terme est de modifier l'installation de manière à pouvoir placer des compteurs de passage individuels. Dans un bien de 7 lots, ça ne devrait pas être insurmontable.
#1825 Re : Locations et baux » contrat bail - exiger le virement directement du cpas » 24-09-2022 21:19:38
Donc l'idee est d'imposer une contrainte au locataire (signataire du bail), tant qu'il touche des revenus d'integration / et pas au CPAS.
J'aime la formule du grmff, je vais peut-etre l'adopter en :
"Si le locataire est bénéficiaire de l'aide du Cpas, il est convenu de manière irrévocable qu'il acceptera que le Cpas verse le loyer en direct au propriétaire."Je ne sais pas si d'une maniere pratique ca sert a qque chose (si il paye le loyer de son propre compte, evidemment rien ne lui arrivera).
BAV/
jet
Il est convenu entre le locataire et le bailleur, tous deux signataires du bail. L'effet psychologique peut être positif, mais si le locataire décide de ne tenir aucun compte de votre prose, le CPAS ne pourra s'y opposer et vous n'aurez aucun recours contre ledit CPAS.
Mais bien sur, le locataire -insolvable- sera condamné en cas de non paiement.
#1826 Re : Locations et baux » contrat bail - exiger le virement directement du cpas » 24-09-2022 21:19:38
Voici ce qui se trouve dans mon bail:
Si le locataire est bénéficiaire de l'aide du Cpas, il est convenu de manière irrévocable que le Cpas versera le loyer en direct au propriétaire. Cela n'enlève évidemment rien de la responsabilité du locataire en ce qui concerne l'obligation du paiement du loyer.
Je ne l'ai jamais fait appliquer. Mais je l'ai rajouté sur le conseil d'une connaissance qui l'a fait appliquer. Le Cpas, sur base de cette clause, a payé le loyer en direct.
Evidemment, même si la loi organique organisant les Cpas est nationale et uniforme, chaque Cpas l'applique à sa sauce. Un Cpas ne sera pas l'autre...
Comme Libra, je ne vois pas comment cette clause pourrait être opposable au CPAS. Le bénéficiaire reste libre de disposer de son argent s'il le souhaite. Le CPAS ne s'est jamais engagé à quoi que ce soit et n'est en rien concerné par le contenu du bail.
Ceci dit, cela ne peut pas faire de mal d'inclure cette clause...
#1827 Re : Copropriétés forcées » Trop d'habitants dans un des lots d'une copropriété » 27-09-2022 01:28:49
bruno2 a écrit :En théorie il doit y avoir 10 personnes dans le batiment et donc chaque personne paie 1/10 des coûts de l'eau.
Quel est le texte qui prévoit cette obligation ?
Comment a été fixé le chiffre de 10 personnes dans une copropriété de 7 unités ?Que prévoit le contrat de bail en ce qui concerne les consommations d'eau ?
Si j'ai bien compris, le syndic divise en fonction des chiffres qui sont communiqués par les CP ou les bailleurs. Et le bail prévoit que le montant total sera réparti entre le nombre d'habitants e l'immeuble. D'où bien sur des problèmes apparaissent avec des habitants non déclarés.
#1828 Re : Copropriétés forcées » Trop d'habitants dans un des lots d'une copropriété » 27-09-2022 01:28:49
techniquement on ne peut pas mettre plus de compteur.
Le batiment est ancien et a été ainsi fait que les canalisations passent d'un appartement à l'autre.
Bref il faudrait des décompteurs sur chaque point d'eau... Vous imaginez le bazar...Je ne parle bien entendu pas de la population au sens de la population maximale, mais de la population déclarée au syndic pour la répartition des coûts d'eau.
En théorie il doit y avoir 10 personnes dans le batiment et donc chaque personne paie 1/10 des coûts de l'eau.
OR si certains logements abritent plus d'habitants que ce qui n'est déclaré, cela pose souci aux autres qui paient pour leur consommation d'eau.
Saisissez vous le souci ?
La demande du locataire est logique et légitime, mais je ne vois pas ce que je peux faire... Je ne vais pas jouer le rôle de la police et débarquer dans chaque logement pour voir combien de personnes y dorment effectivement.
Techniquement, il est très certainement possible de refaire toute l'installation de distribution d'eau. Cela aura bien sur un prix. Décision à prendre en AG après avoir étudié la faisabilité et le prix.
Avec votre système de répartition, vous aurez toujours l'un ou l'autre qui sera lésé par rapport à sa consommation réelle. S'il s'agit uniquement de l'eau froide, il serait aussi possible de vous baser sur la consommation annuelle, et de forfaitiser le poste "eau" dans le bail (tout en prenant une marge de sécurité pour vous couvrir en cas de hausse). En mentionnant que ce forfait est valable pour X personnes et sera augmenté deYY par personne supplémentaire. Cela permettrait d'éviter les frustrations et les soucis et la perception du locataire, même si cela ne modifiera en rien la réalité de la situation.
Un habitant n'égale pas un autre habitant. L'un peut consommer 5M3 et l'autre 50M3. Et quand de plus on ne paie pas sa consommation réelle, la tendance n'est pas à l'économie
#1829 Re : Copropriétés forcées » Trop d'habitants dans un des lots d'une copropriété » 27-09-2022 01:28:49
Bonjour à tous,
J'ai repris un appartement dans une copro de 7 unités.
A peine un jour écoulé que le locataire a une plainte.
Selon lui, dans deux des autres appartements, le nombre d'habitants réels serait supérieur à ce qui est officiel.
Le souci? Un seul compteur d'eau et une répartition des charges par habitant et donc il se sent lésé.Ces appartements ne m'appartiennent pas et je ne suis pas la police. Bref, qu'y a-t-il lieu de faire?
Votre opinion?
Merci!
Bonjour,
Une copro de 7 unités et un seul et unique compteur d'eau ??
Il est relativement facile en général de faire installer des compteurs de passage. Pourquoi n'est-ce pas déjà fait ? Que dit le syndic ? Qu'est-ce qui a déjà été dit à ce sujet en AG ?
Il est évident que les consommations d'eau sont très variables d'un ménage à un autre, indépendamment d'ailleurs du nombre d'habitants.
Qu'appelez-vous le "nombre officiel" d'habitants ? Tant que le bien n'est pas en état de surpopulation au sens légal, le locataire reste libre d'jouter une ou plusieurs personnes à son ménage. Sauf si -et encore- le bail l'interdit.
#1830 Re : Locations et baux » Libération de la garantie locative » 21-09-2022 06:37:44
panchito a écrit :Votre "expert" était-il un geomètre-expert? (ce titre-là est protégé!)
Je ne vois pas pourquoi il faut impérativement être géomètre-expert pour pouvoir établir un état des lieux correct.
Ce n'est pas impératif, mais c'est une bonne indication de la qualification de l'expert. Un stagiaire IPI par exemple réalise fréquemment des expertises sans disposer des connaissances requises pour le faire correctement. Le titre d'expert n'étant pas protégé, tout est possible. Même le pire
#1831 Re : Copropriétés forcées » trouble anormal de voisinage » 01-10-2022 20:56:36
Le syndic a raison, vous devez appeler la police.
Il a tort, il doit rappeler le ROI au propriétaire qui doit les rappeler au locataire.
Il peut en effet rappeler le ROI au proprio qui à son tour peut interpeller le locataire. Il n'en demeure pas moins que le syndic n'a aucune autorité sur les occupants. Il ne peut pas solutionner le problème, ce que l'intervenant semble espérer.
Si le fauteur de troubles est un propriétaire, il sera plus difficile (et plus long) de retrouver le calme.
#1832 Re : Copropriétés forcées » Copropriété » 22-09-2022 17:33:30
Nous recevons la quote part annuel par courrier un courtier d assurance de l immeuble .Pour ce qui est de l éclairage , chacun a installé un spotz individuel relié à son propre compteur d électricité y compris pour l eau
Et que faites-vous si vous devez effectuer des travaux à la toiture ? ou en cas d'évacuation d'eau bouchée dans la cave ?
Un spot individuel sur chaque pallier ? C'est original. 
#1833 Re : Législations régionales » Etablir sa résidence principale dans un bien affecté comme bureau » 20-09-2022 18:50:09
Merci pour vos réponses.
@panchito & @rexou
La loi stipule que "La résidence principale est le lieu où un ménage ou une personne isolée vit habituellement. Une famille peut se composer de personnes unies par un lien de parenté (les membres d'une famille) ou des personnes qui ne sont pas unies par un lien de parenté (exemples : des amis, des compagnes/compagnons ...)."
Dès lors, pourquoi un bureau ne pourrait pas être ce lieu ?
@GT
Les documents envoyés par l'urbanisme à l'étude notariale pour conclure la vente.
Merci
Une habitation (résidence principale) doit répondre à des critères qui ne sont pas nécessaires à un bureau. L'urbanisme a affecté votre bien en "bureau" et si vous ne faites pas modifier cette affectation vous ne pourrez pas y établir votre domicile.
#1834 Re : Copropriétés forcées » Copropriété » 22-09-2022 17:33:30
Il n ya jamais eu de syndic pour répondre. Oui moi et une copropriétaires nous porte volontaire pour être syndic bénévoles . Faut il passer par un.juge de paix ? que va faire le juge de paix ?Sachant que une copropriétaire sur 3 on est 4lot) n est pas d accord et veut mettre un avocat pour cette appartement. J.ai bientôt rendez vous chez le notaire pour en discuter, j ignore comment cela va se passer. Beaucoup de questions , désolé encore..Qui s occupera de changer les quotité, une fois la demande serait acceptée ? Est ce le notaire qui s occupe de cela? Merci de votre réponse
Vous devez absolument avoir un syndic. Une personne qui a assez de connaissances dans le domaine de l'immobilier pour gérer votre copropriété. Pour exercer la fonction de syndic, vous devez posséder des notions de base quant au fonctionnement d'une copropriété ; il doit y avoir UN syndic nommé (pas une association de deux CP). Actuellement comment faites-vous pour payer les charges communes de l'immeuble ? Pour payer l'assurance ? Pour décider des travaux ? Choisir un entrepreneur ? Le payer ? ...
Changer les quotités est un acte qui ne sera jamais possible si un CP sur 4 n'est as d'accord.
Je ne vois pas en quoi un notaire pourra vous être utile.
Un juge de paix risque fort de faire nommer un syndic provisoire... qui sera probablement très cher.
#1835 Re : Copropriétés forcées » Copropriété » 22-09-2022 17:33:30
Il y a un désaccord et un avocat intervient dans votre affaire.
La chaudière commune ne peut être enlevée que par une décision en assemblée générale (ce qui suppose qu'il existe un syndic t que vous vous réunissez une fois par an). Pour cela, il faut que le point soit porté à l'ordre du jour et débattu lors e la réunion. Le résultat du vote doit être communiqué par le syndic dans un rapport.
Cette chaudière est forcément dans un local commun. Même si elle devait être enlevée ce local resterait propriété commune. Une décision d'assemblée générale pourrait tout au plus vous en accorder l'usage exclusif.
Je ne comprends pas du tout votre texte :
"L acte de base stipule que , la chaudière situé dans le local de mon appartement est est privé une fois que tout le monde envisage d une chaudière individuelle..La chaudière est hs.... "
Dans le local de votre appartement ??? Et ce local deviendrait privé après l'enlèvement de la chaudière ???
Je ne comprends pas non plus l'idée d'en discuter avec un notaire et de laisser le syndic à l'écart...
Qui est le syndic de l'immeuble ?
#1836 Re : Législations régionales » Etablir sa résidence principale dans un bien affecté comme bureau » 20-09-2022 18:50:09
Le changement d'affectation doit être autorisé pat l'urbanisme , mais aussi, par la copropriété (cfr ce qui est mentionné dans l'acte de base).
Et, a priori, c'est mieux de faire des travaux d'aménagement... après avoir obtenu les autorisations requises.
La copro n'a en principe aucune raison objective de s'opposer à ce changement ; l'accord sera tout au plus une formalité.
Par contre, le changement d'affectation à l'urbanisme me semble un obstacle plus important à surmonter. Reste aussi la possibilité de la distraction de l'agent de quartier et des employés communaux (possibilité bien réelle mais aléatoire).
#1837 Re : Locations et baux » État des lieux de sortie » 18-09-2022 21:52:36
Himura a tout dit.
L'état des lieux d'entrée était un ancien constat que vous avez vous même modifié avec des inscriptions manuelles. Difficile dès lors de le contester en argumentant que vous n'en avez pas reçu copie.
Le but de faire des états des lieux est de déterminer les dégâts survenus en cours de location. De les chiffrer aussi. Et de déterminer s'ils sont imputables au locataire ou à la vétusté. Un expert tiendra compte aussi de la vétusté et des usages en la matière.
Le rendez-vous est fixé le dernier jour du bail. Si l'heure ne vous convient pas, vous pouvez proposer une heure différente. Cela doit toutefois convenir au bailleur et à l'expert.
La vraie question n'est pas l'enregistrement (qui n'a rien à voir avec la validité du document établi comme le dit Himura) ni le fait que vous ayez reçu ou non copie d'un document que vous avez vous même annoté et modifié. Ou le fait qu'on vous propose un jour (le dernier du bail) et une heure (par ailleurs normale et raisonnable)... L'expert veillera à concilier les positions des parties et défendra aussi vos droits. Vous pouvez bien sur refuser de partager les frais de l'expert désigné et faire appel à vos frais à votre propre expert. A vous de voir si la dépense en vaut la peine.
Il existe une tarification pour les divers dégâts éventuels et je crois que vous feriez bien de vous focaliser sur la remise en état du bien et veiller à un nettoyage en profondeur. L'expert facilitera les choses surtout s'il existe une tension entre vous et votre bailleur.
Bonne chance
#1838 Re : Locations et baux » Libération de la garantie locative » 21-09-2022 06:37:44
Merci à tous pour vos conseils/commentaires
Toutes ces informations me serviront pour la prochaine fois, c'est sûr.
Entre temps, je leur ai proposé un arrangement à l'amiable qu'ils ont accepté rapidement.
Bien cordialement.
Zazie
C'est super !!
Vous avez de la chance dans votre malheur 
#1839 Re : Locations et baux » Libération de la garantie locative » 21-09-2022 06:37:44
Oui j'en ai parlé à l'ami qui m'a représentée.
Il m'a avoué n'avoir pas réellement fait attention d'autant plus qu'il ne connaissait pas l'appartement plus que ça.
L'état des lieux s'est apparemment fait assez rapidement. Aussi il m'a juste dit que l'appartement était vraiment sale.Oui j'en ai parlé à l'experte, (...)
Le 12 août j'ai lui envoyé un email avec les photos de l'appartement avant et après.
D'après moi elle n'a fait que vérifier l'état de "propreté".
Elle n'a rien comparé entre la situation à l'entrée et celle de la sortie.
Elle s'est retranchée derrière le fait que mon ami a signé le procès-verbal pour me faire comprendre que je n'ai aucun recours.Je suis également en contact avec les locataires. (...)
Le 8 septembre je leur envoie les détails des frais connus. Ils contestent et exigent que je libère la garantie locative.
Votre ami s'est focalisé sur la propreté, en oubliant l'essentiel : la différence entre la sortie et l'entrée.
L'experte a malheureusement raison sur un point : votre ami a signé le rapport mentionnant les dégâts constatés.
Le locataire est probablement conscient que vous ne pouvez lui réclamer plus que ce qui a été convenu lors de l'ELS
Pour vos prochaines expertises, il serait bon de vous adresser à un véritable expert (par exemple un géomètre-expert) habitué à réaliser des états des lieux. En tout cas, j'imagine que vous aurez tiré les conclusions de l'inefficacité de l'expert qui a officié.
#1840 Re : Locations et baux » Libération de la garantie locative » 21-09-2022 06:37:44
Si un état des lieux a été signé avec mention d'un montant total de 500 euros de frais, il vous sera difficile d'y ajouter des points restés inaperçus.
On apprend de ses erreurs. Déléguer un ami "qui n'y connait rien" mais veut bien faire est une première erreur. C'est votre bien. Il est bon de veiller à gérer les locataires, surtout lors d'une sortie.
Je suis surpris du peu d’efficacité de votre expert. Des taches de graisse sur tous les murs et plafonds, cela ne devrait pas échapper à tout expert qui se respecte.
Vous avez le droit de demander plus que ce qui a été convenu. Mais votre locataire a aussi le droit de refuser. J'ignore ce que sera la position d'un juge. Vous faites état de dégâts camouflés. Reste à savoir si vos photos et vos arguments convaincront le juge. Surtout sachant qu'un expert professionnel ayant aussi établi l'ELE est intervenu pour réaliser cet ELS.
Vous avez foiré. L'ami qui vous représente a foiré. Et l'expert a foiré. L'expérience est aussi une richesse. Vous ferez mieux la prochaine fois. Chacun a fait des erreurs et en fera encore...
Bonne chance
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