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#1841 Re : Copropriétés forcées » régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen » 10-11-2017 17:14:22
max11 a écrit :Rien que pour ça, je suis un fervent partisan du décompte trimestriel. ça ne résout pas tout mais une bonne partie quand même...
Au lieu du compte trimestriel, qui cache le fait que la comptabilité est tenue "quand on a le temps", je suis partisan d'une tenue de la comptabilité au jour le jour.
Que du contraire ! Des décomptes trimestriels imposent de tenir la comptabilité beaucoup plus régulièrement (et sans abreuver les "comptes d'attente" jusqu'à plus soif).
Je vois beaucoup d'avantages à établir des décomptes trimestriels et pas d'inconvénient.... c'est loin d'être le cas pour des décomptes annuels....
Je ne comprends pas pourquoi cela n'est pas imposé par tous les copropriétaires à leur syndic....
#1842 Re : Copropriétés forcées » Chaudière à condensation » 23-01-2018 22:13:05
illasimmo a écrit :
La chaudière n'est pas en panne, mais vu qu'elle fuit, on est obligé d'augmenter la pression (rajouter de l'eau) 2 fois /jourEuh ? sur la base de cet énoncé Ne serait-ce pas plutot un problèmatique de fuite du circuit hydraulique de chauffage ?
Bonsoir Illasimmo , j'apprécierai une réponse claire et limpide à mon questionnement ci-dessus, oui ou non est-ce possible pour vous ?
Non mais à quand une loi pour imposer de répondre aux questions posées sur le forum PIM !
c'est vrai quoi, il y a des personnes qui font des efforts pour poser des questions bien pointues sur le sujet de la copropriété et on ne daigne même pas lui répondre !
Est-ce que le législateur qui nous lit veut bien prévoir un article dans la futur loi sur la copropriété ?
#1843 Re : Copropriétés forcées » régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen » 10-11-2017 17:14:22
Merci Luc pour cette réponse.
Si je ne m'abuse, il s'agit des questions auxquels doit répondre le syndic au notaire.
Mais il ne s'agit que d'arriérés (donc déjà facturé) et de travaux ou appels de fonds décidés en AG.
Les syndics que je connais n'ont généralement pas de problème pour répondre sur ces points.
Mais quid de toutes les autres charges et décomptes....
Rien que pour ça, je suis un fervent partisan du décompte trimestriel. ça ne résout pas tout mais une bonne partie quand même...
#1844 Re : Copropriétés forcées » régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen » 10-11-2017 17:14:22
Dans tous les actes que j'ai signés, il est toujours indiqué que je serai redevable dès charges dès le jour de la passation de l'acte.
Par contre, un débat récurrent car pas clair dans la plupart des actes : est-ce que vous êtes redevable des charges demandées à partir de la passation de l'acte ou vous êtes redevable des charges couvrant la période ou réalisées à partir de la passation de l'acte....
Votre phrase que l'on trouve dans la plupart des actes ne réponds pas à cette question....
Suivant le rôle dans lequel ils se trouvent, l'acheteur et le vendeur peuvent avoir deux lectures opposées mais tout autant défendables...
#1845 Re : Copropriétés forcées » régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen » 10-11-2017 17:14:22
Dans tous les actes que j'ai signés, il est toujours indiqué que je serai redevable dès charges dès le jour de la passation de l'acte.
c'est justement ce que je ne demande pas 
Si c'est indiqué dans l'acte, c'est un accord entre partie. Et le responsable envers l'acp est le nouveau propriétaire dans votre exemple.
Ma question 1 est de savoir si ça sort d'une loi ou d'une habitude ?
Et la question subsidiaire : quid si l'accord entre partie est que le vendeur le 12 décembre 2017 devra payer l'ensemble des charges de l'année 2016 qui n'ont pas encore été approuvée.... c'est l'acp qui devra lui courir après ? cet accord est-il opposable à l'acp alors que le notaire peut refuser la plupart du temps de provisionner des charges à suffisance, surtout lorsqu'il y a des discussions....
#1846 Re : Copropriétés forcées » régularisation des charges - approbation des comptes après vente d'un appartemen » 10-11-2017 17:14:22
Appel à l'Equipe des "légalistes"
Est-ce que quelqu'un a une réponse "légale" à la question de savoir qui paie les charges après la vente ?
Hors de l'habitude et de ce qui est convenu dans l'acte, est-ce que la loi règle cette question ?
Est-ce qu'il y a des jugements sur la question ?
Est-ce qu'une vente entre partie peut imposer des obligations de recouvrement à un tiers (c'est-à-dire l'acp...) ?
Quid si le vendeur disparait ou refuse d'assumer ses obligations contractuelles ? c'est l'acp qui devra se charger des poursuites et, éventuellement, prendre à charge de la collectivité des impayés ?
Merci d'avance
#1847 Re : Ventes et achats » Un notaire peut-il être mandaté pout accepter une offre d'achat? » 06-12-2017 17:30:27
Maintenant que la date de validité de mon offre est passée,
que vaudrait une réponse positive de la propriétaire?
a quoi cela m'engagerait ? A quoi cela l'engagerait, elle?
Votre offre ne vous engage plus puisqu'elle est échue.
Si le vendeur vous signifie son accord, vous avez le choix d'accepter ou de refuser d'aller plus loin.
#1848 Re : Copropriétés forcées » réglement d'ordre intérieur » 08-11-2017 18:48:56
Des amendes pour une porte qui claque ? je n'ose imaginer la gestion d'une telle décision.
Vous allez nommer des "policiers" assermentés pour constater et verbaliser ?
Affecter une cave en "prison" pour les récidivistes ?
Je crois, j'espère que cela n'est pas possible à mettre en place dans une acp !
#1849 Re : Locations et baux » Louer à moi-même » 07-11-2017 10:05:25
Je ne suis pas l'indépendant en personne physique. J'ai un sprl ou je suis fondateur (100%) et gerant. Mon entreprise est engagée dans l'expédition de conteneurs. Je voudrai faire les services des fonctions administratives dans ma maison.
Dans ce cas, oubliez les messages précédents qui ne vous concernent pas 
Votre société et le propriétaire sont deux "personnes" différentes : le propriétaire peut louer une partie de son bien à un candidat locataire et une société peut prendre en location le bureau qu'elle souhaite.
(juste voir si les conditions de votre achat et/ou du prêt hypothécaire ne prévoit pas une habitation à 100% mais c'est assez rare)
Le mieux est de faire un bail de bureau (pas de formalisme comme un bail commercial, vous pouvez mettre les clauses qui vous conviennent) : soit verbal (mais difficile à prouver si le fisc viendrait à discuter une clause ou la réalité de la location (ce qui est rare surtout si l'occupation est réelle)), soit écrit (mais dans ce cas, il devrait être enregistré bien que je ne sache pas si des sanctions sont prévues en cas de non enregistrement....)
Le loyer imposable à titre de loyer en personne physique est limité par rapport au prorata du RC du lieu loué. (RC x 5/3 x index (4,31 en 2016))
Si le loyer est trop élevé, il sera requalifié en salaire pour vous (mais pas pour la part de votre épouse si elle est aussi propriétaire par exemple).
Le précompte immobilier peut être mis à charge du locataire mais il sera considéré comme du loyer, cela n'a donc pas beaucoup d'intérêt.
#1850 Re : Locations et baux » Louer à moi-même » 07-11-2017 10:05:25
Vous êtes indépendant en personne physique?
Si oui, nul besoin d'un bail.
Vous pouvez déduire comme frais professionnels (si par exemple votre bureau représente 20% de la surface totale de votre maison):
- 20% de l'achat de votre maison + frais (qui s'amortit en 33 ans SAUF le terrain)
- 20% des intérêts de votre prêt hypothécaire
- 20% des frais de chauffage
- 20% des factures d'eau
- de 20% à 50% des frais d'électricité
- l'entretien et les réparations dans la pièce qui vous sert de bureau
- 20% du précompte immobilier
Attention, le prorata "accepté" ne vaut pas automatiquement pour tous les frais d'usage : électricité, eau, chauffage, ....
Ces frais doivent faire l'objet d'une estimation propre : un plombier qui fait son administratif dans son bureau ne pourra pas faire accepter 20% de la consommation d'une famille de 4 personnes qui vit dans la maison.
A savoir : si vous déduisez une partie de votre maison à titre professionnelle (comme indépendant), elle fera partie de votre patrimoine professionnelle : la vente de la maison entrainera une taxation partielle de la plus-value réalisée !
Idem en cas de cessation d'activité : la part pro de la maison sera transférée dans le patrimoine privé avec toutes les conséquences que cela représente....
Un seul conseil valable : voyez votre comptable car ce n'est pas toujours intéressant comme choix et il est irrévocable !
#1851 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Si je comprends bien, vous distinguez soit une comptabilité physiquement installée sur le server du syndic (dans ses locaux) et une comptabilité dont les données sont dans le cloud accessible de n'importe où ?
Bien que je n'apprécie pas le principe du cloud pour la compta, je ne vois pas ce que vous y voyez comme problème potentiel pour l'acp du choix fait par son syndic....
Pour ce qui est de la base de données, je connais deux principes :
- Une base de données unique par société (ou acp) avec tous les signalétiques (propriétaires, fournisseurs, codes postaux, ...)
- Deux bases de données : une par société (ou acp) avec les données propres au client et une base de données communes (coordonnées fournisseurs, codes postaux, pays, textes types, ...) qui permet, par exemple, de ne changer qu'une fois le numéro de téléphone d'un fournisseur.
De nouveau, je ne vois pas quel est le problème potentiel pour l'acp d'avoir un syndic qui travaille avec l'un ou l'autre principe.
#1852 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Il s'en suit qu'un syndic à tout intéret à ce que tous ses ACP ont la même banque.
Mais il recevra UN Fichier physique pour l'ensemble de ses ACP.
@BMCTools: Correct?
Non, il peut travailler avec plusieurs banques. Les structures sont assez communes pour être lues par tous les pgm que je connais.
Qu'il y ait un ou plusieurs fichiers ne changent rien pour le traitement. (au moins un fichier par banque bien évidemment....)
Les pgm reconnaissent le compte et font le lien avec l'acp ou la société (certain + automatiquement que d'autres mais il y arrivent).
D'ou la tendance pratique de travailler avec une comptablité physique pour l'ensemble de ses ACP.
Je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "comptabilité physique"
Bien que le document CODA prévoit la possibilité d'un fichier par compte:
D'ou probablement la véhémence de mon syndic à refuser d'utiliser un compte bancaire séparé pour les provisions du fonds de réserve.
Ce n'est pas un problème pour le pgm d'avoir plusieurs comptes pour une même acp ou même société. Le pgm qui ne permettrait pas cela aurait un gros manque...
Ce n'est pas le traitement des coda qui incite votre syndic a refusé des comptes séparés pour les appels...
Les coda fonctionnent également pour les livrets ou comptes attachés
#1853 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
max11 a écrit :BMCTools a écrit :(..)
2) Au niveau des CODA, c'est à vous de voir. Cela dépend du moment où vous pourrez récupérer ceux-ci.(...)
CODA = ???
Fichier envoyé par la banque avec les opérations bancaires du jour dans un format standardisé commun à toutes les banques.
ça permet d'encoder les mouvements bancaires directement dans le logiciel comptable en limitant au maximum le risque d'erreur.
Notamment grâce aux communications structurées (***123/4567/89012***) qui permet généralement au programme de savoir le numéro de la facture, le code client, ou autre information unique
#1854 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Voici mes réponses à vos questions.
1) Si vous êtes syndic au 01/10, vous devez réaliser la comptabilité à partir de cette date en reprenant les soldes du bilan de clôture au 30/09 de votre prédécesseur. Votre AG devra approuver 2 comptabilités.
2) Au niveau des CODA, c'est à vous de voir. Cela dépend du moment où vous pourrez récupérer ceux-ci.
A condition que le syndic précédent ait clôturé les comptes au 30.09 et fait les décomptes de 9 mois...
#1855 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Sur la question de la reprise des comptes par un autre syndic en cours d'exercice (qui n'est pas l'objet initial), un post a déjà soulevé la question : changement-syndic-et-reprise-comptabilite
Le lien n'est pas bon ou ce sujet n'a rien à voir avec la reprise de la compta....
#1856 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Max11 a écrit :amais je ne reprendrais une compta d'un exercice en cours en faisant un import csv ! Il faut avoir une super confiance dans le comptable précédent pour faire cela !
En faisant cet import, rien n'est vérifié : ni facture, ni paiement in ou out !
C'est donc reprendre à son compte et sous sa responsabilité tout le travail du prédécesseur....
Au moment de la clôture de l'exercice et de l'établissement des décomptes, c'est le syndic actuel qui est responsable de ce qu'il établi comme décompte !
A ne jamais faire si on veut travailler correctement !Mais vous n'êtes pas Syndic!!
Les Syndics fraîchement nommés (parce que le contrat de leur prédécesseur n'a pas été renouvelé) procèdent toujours de cette manière.
Evidemment, les données importées via CSV sont des données brutes!! Au nouveau Syndic à faire son travail en vérifiant les différents journaux et en "réconciliant" (terme informatique consacré) toutes les données brutes!
Mais il ne faut pas ré-encoder les données et encore moins facturer ce travail de "robot"...sans aucune valeur ajoutée....
Et en quoi le fait que je sois syndic ou pas soit pertinent dans mon affirmation ?
Quelqu'un qui prends la responsabilité de reprendre une compta ne devrait jamais se contenter d'un import d'un exercice en cours que ce soit pour une copropriété ou pour une société ! Et je dirais encore moins dans une acp où on n'a aucune certitude de la "qualité" de l'employé qui s'est occupé des comptes (rarement un comptable, parfois un aide-comptable mais aussi souvent ni l'un ni l'autre)
Le comptable qui clôture un exercice est responsable de la compta de tout l'exercice et le meilleur moyen de vérifier (et éventuellement réconcilier) ce qui a été fait, c'est l'encodage !
Votre "légèreté" sur cette question me surprend mais confirme aussi le peu de considération que vous semblez avoir pour vos syndics et leur travail de "salarié" qui n'est là que pour obéir aux ordres de l'AG, du cc et du vérificateur aux comptes
#1857 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
MarcoBrux a écrit :Bon à savoir, d'autres syndics m'ont dit qu'ils facturent l'équivalent d'1 mois de salaire par trimestre d'encodage!! je ne compte pas demander cela mais je voulais avoir vos réactions à ce sujet .
merci à vous tous pour vos réactionsNON, JAMAIS!
Dans plusieurs copropriétés où j'ai des biens, il y a un nouveau syndic à peu près tous les 2 ans. Les informations comptables ont toujours été transférées sur base de fichiers CSV. Jamais eu besoin de réencoder!!
Nous sommes au 21ème siècle!
Tous les logiciels que je connais peuvent importer / exporter des fichiers CSV!
Jamais je ne reprendrais une compta d'un exercice en cours en faisant un import csv ! Il faut avoir une super confiance dans le comptable précédent pour faire cela !
En faisant cet import, rien n'est vérifié : ni facture, ni paiement in ou out !
C'est donc reprendre à son compte et sous sa responsabilité tout le travail du prédécesseur....
Au moment de la clôture de l'exercice et de l'établissement des décomptes, c'est le syndic actuel qui est responsable de ce qu'il établi comme décompte !
A ne jamais faire si on veut travailler correctement !
#1858 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Je viens de reprendre la gestion de ma copropriété( +50 lots), l’exercice comptable va du 01/01 au 31/12.
1) pour le dernier trimestre 2017, fallait-il, d'après vous ré-encoder toutes les opérations du 01/01 au 31/09( factures, extraits bancaires etc etc) ou il suffit de reprendre uniquement les soldes des comptes???2) En attendant l’implémentation des CODA, devrai-je d'après vous encoder les extraits de comptes( toutes les opérations, entrées et sorties) ou vaut mieux attendre les CODA?
merci d'avance
1. Normalement, le mieux serait de tout ré-encoder (et on dira probablement ici que légalement il faut le faire).
Mais suivant l'histoire et la vie de votre acp, l'ambiance, la qualité de travail de l'ancien syndic, ..., il est possible de ne faire que le 4ème trimestre sous certaines conditions.
Décomptes annuels ou trimestriels ?
Si ce sont des décomptes annuels : il faut ré-encoder pour pouvoir faire les décomptes 2017
2. extraits de compte : tant que vous n'avez pas les fichiers CODA, vous n'avez pas d'autre solution que de tout encoder manuellement. A ma connaissance, les banques n'envoient pas de CODA pour des mouvements passés.
#1859 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Ce qui rejoint mon opinion, qui se base sur les dipositions suivantes de l'AR du 12.07.2012 (qui sont pratiquement une copie de la loi comptable de 1975).
Art. 5.
§ 1. Les journaux et livres comptables sont cotés; ils forment, chacun dans sa fonction, une série continue; ils sont identifiés par la
spécification de cette fonction, par leur place dans cette série et par le nom de l’association de copropriétaires.
§ 2. Les livres et journaux sont tenus de manière à garantir leur continuité matérielle ainsi que la régularité et l’irréversibilité des écritures
Art. 6.
§ 1. Les livres sont tenus par ordre de dates, sans blancs ni lacunes. En cas de rectification, l’écriture primitive doit rester lisible.
§ 2. Les associations de copropriétaires sont tenues de conserver leurs livres pendant sept ans à partir du premier janvier de l’année qui suit leur clôture.C'est le texte sousligné en gras qui pose le problème pour la certification. Il nécessite en fait l'intervention au niveau du syndic aux frais du syndic d'un commissaire aux comptes indépendant, si lui veut tenir la comptabilité d'une façon électronique. En marge: c'est à quoi le projet de loi du PS voulait en arriver.
Donc, en 2012, le législateur impose un texte dépassé qui ignore complètement que quasi plus aucune compta n'est tenue à la main ?
Pour ma part, je ne connais aucune acp et aucune société qui tient sa compta en suivant ces règles d'un autre temps. Et je n'ai jamais entendu ou lu que cela avait un jour posé le moindre problème... (mais je ne baigne pas dans les textes de lois et les jugements).
Par contre, je ne vois pas pourquoi ce serait aux frais du syndic. Si une acp demande une compta manuscrite, il est normal que ce soit elle qui paie (après avoir trouvé un syndic qui accepte....)
#1860 Re : Copropriétés forcées » Forum ou Blog pour comptabilité des copropriétés » 26-10-2017 11:35:13
Pour autant que je sache cela n'existe pas pour des logiciels non-certifiés.
Le fournisseur du logiciel comptable du syndic de mon ACP refuse tout contact direct et renvoie au syndic.
Donc, selon vous, ça existerait pour des logiciels "certifiés" ? vous pouvez donner le lien ?
Un peu hors sujet mais vous pourriez aussi me dire où on trouve la liste des logiciels "certifiés" ?
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