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#1921 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Votre jalousie vous aveugle!
Jamais je n'ai écrit sur ces forums que je respectais les principes édictés par les gestionnaires de fortunes!
Bien entendu que j'ai plus de 5% de mes avoirs dans l'immobilier.
Mais quel gestionnaire de fortunes recommande une telle absurdité de 5% ? et pourquoi le répétez vous sur ce forum comme une vérité pour justifier vos dires ?
Vous avez dit une ânerie, ça arrive à tout le monde 
Toutes les personnes (ou presque, on ne sait jamais....) qui lisent ce forum on plus de 5% de leurs avoirs en immobilier (ou alors, ils ont zéro et pas la peine de leur faire peur avec des mensonges)
A mon avis, c'est même plus de 50% à 80% des avoirs et encore plus si on prends en compte l'habitation propre....
#1922 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Max11 a écrit :De plus, un investissement en actions ne vous coûtera jamais plus que le montant que vous y investissez au départ (et encore, combien de fois as t'on tout perdu en investissant dans des actions ?) Pas d'entretien, pas de travaux, pas de dégradation, pas d'usure, pas d'investissement, pas de mise aux normes, ....
C'est bien pour cela que l'on conseille de n'avoir que maximum 5% de ses avoirs en briques physiques...
Qui conseille cela ? c'est ridicule comme affirmation.
Si j'ai 1.000.000 € d'économie, je pourrais investir 50.000 € dans la brique pour rester dans de la gestion en bon père de famille ?
Vous devez être multi-millionnaires si vous respectez ce conseil....
#1923 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Grmff a écrit :On parle alors d'un impôt disproportionné quand on le compare à l'imposition sur les actions.
C'est tout le contraire, vous devriez lire l'Echo...
Le petit actionnaire est devenu la tête de turc des gouvernements successifs. Actuellement, un investisseur peut s'acquitter jusqu'à cinq frais et taxes différents lorsqu'il achète et détient des actions cotées en Bourse.
Un peu (beaucoup) de mauvaise foi.... 
5 frais et taxes :
1. TOB : 0,27% avec un maximum de 800 €. Si vous achetez un appartement 400.000 €, vous paierez plus que les 800 € de TOB en frais et taxes....
2. Taxe sur plus-values : 33% sur la plus-value mais uniquement pour les ventes moins de 6 mois après l'achat. ça laisse quand même 67% d'une plus-value très intéressante réalisée en moins de 6 mois.... ça me semble quand même pas mal comme rendement rapide... et quasi inaccessible en immobilier (qui a aussi sa taxation sur la plus-values "rapide" et ce n'est pas limité à 6 mois...)
3. Frais de courtage : quelques dixièmes de % (0,..%) à quelques % sur l'opération d'achats des actions.... Combien coûte le courtage d'un nouveau locataire, état des lieux, remise en état, ....
4. Frais de garde : ici aussi comparer les quelques dixièmes de % (0,..%) à quelques % à ce que coûte le suivi de vos biens immobiliers (soit par une société de gérance, soit personnellement avec les déplacements, les coups de fils, les interventions,....)
5. Précompte mobilier : 27% libératoire de toutes autres taxes, impôts, cotisations, .... et uniquement sur les dividendes reçus.... Cela représente à peu près 3,24 mois de loyers si on rapporte le taux à un loyer annuel.... En immobilier, vous avez le précompte immobilier qui représente bien souvent plus d'un mois de loyers (et qui est dû même sans encaissement du loyer), l'impôt IPP, les taxes diverses (communales, régionales, provinciales, ...),....
De plus, un investissement en actions ne vous coûtera jamais plus que le montant que vous y investissez au départ (et encore, combien de fois as t'on tout perdu en investissant dans des actions ?) Pas d'entretien, pas de travaux, pas de dégradation, pas d'usure, pas d'investissement, pas de mise aux normes, ....
#1924 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Sauf que le sujet n'est pas clos puisqu'on n'a pas l'information finale : votre notaire vous a dit qu'il y avait un document à enregistrer et un droit de 3.3% à payer pour une donation ? une cession ? une vente ? une fusion ? une absorption ?
On ne peut pas laisser une question aussi importante ouverte....
Je fais confiance à votre notaire dans ce qu'il vous a répondu mais à quelle question précise a t'il répondu ?????
Ce n'est pas pour avoir le dernier mot mais pour connaitre le fin mot de l'histoire...
#1925 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
grmff a écrit :Quand vous achetez des actions en bourse, vous payez 3.3% de taxe pour enregistrer la transaction?
Portnawak!
Et en plus, c'est Grmff ou Grmf!. Sans CRIER svp...Monsieur Grmff votre réponse est a n'est pas approprié au sujet permettez moi d'attirer votre attention sur ce point.
Pour info voir les tarifs bancaires pour les opération boursière
Merci a vous
Si, par rapport aux multiples développements que vous avez fait, c'est tout à fait approprié !
La vente d'actions n'est pas soumis à un droit d'enregistrement !
Les infos reçues de votre notaire concernent le droit des successions ==> une donation (gratuite) d'actions.
La vente des parts d'une société, c'est exactement ce qui se fait en bourse....
#1926 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
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Demandez a PIM comment cédez une sprl ou une absorption des parts par une autre société, il faut indiscutablement un acte notarié, qui dit acte notarié dit obligation d' enregistrementGérant de plusieurs sociétés je pensais comme vous il y a 15 ans, mais les règles ont changé depuis qui il y a trois régions, trois gouvernances différentes.
Ce qui m'inquiète dans mon sujet est comment calculer la valeur des parts d'une société immobilière en cas de cession ou vente et non pas la méthode de céder les parts ce qui me semble pourrait faire l'objet d'un autre sujet pas prévus sur ce forum.
Arrêtez d'ajouter chaque fois une nouvelle action : une absorption (ou une fusion), c'est encore tout à fait autre chose que la cession gratuite ou la vente des parts....
Le droit des sociétés est toujours une compétence fédérale dans laquelle les régions n'ont rien à dire !
La seule compétence régionale que je vois dans votre sujet c'est la justification de la date & la valeur de la donation (gratuite) des parts avec la question des droits de succession ! rien à voir avec une vente d'actions, fusion, absorption, ....
Vendre ses parts ou les donner se concrétise uniquement par la mention dans le livre des actionnaires.... ce qui est une abération et une porte ouverte à toutes les magouilles mais c'est comme ça....
Et pour revenir à votre question initiale : comment évaluer les parts dans le cadre d'une donation ou vente :
1. Si vente : c'est la loi de l'offre et la demande : une rencontre des prix entre l'acheteur et le vendeur (c'est comme acheter des actions en bourse, pas besoin de notaire pour cela et pas d'imposition)
2. Si donation : je ferais confiance à votre notaire qui a dû vous donner une formule qui doit sortir du code fiscal de succession ou quelque chose du genre
Il n'y a en effet pas de paiement pour justifier la valeur de la transaction mais uniquement une évaluation : laisser le contribuable fixer le montant lui-même ne pourrait qu'être une source de discussion sans fin. Le législateur a donc probablement dû prévoir le coup dans une loi ou une circulaire.
#1927 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
ok, on parle donc bien de droit de succession ! Et là, je comprends de quoi vous parlez....
Il ne s'agit donc pas de définir le prix de vente ou cession des actions d'une société contenant un immeuble mais, uniquement, la donation (à priori gratuite) des actions dans le but d'éviter de devoir payer des droits de succession !
La dernière partie de votre question de départ ne concerne donc pas votre attente : "comment valoriser les parts d'une société ( Sprl) propriétaire d'un immeuble complétement amortis en cas de cession des parts entre actionnaires ou en cas de vente de la société a un tiers."
On y arrive 
bon week-end
#1928 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Je suis perdu et ne sais plus de quoi vous parlez du coup...
Donation de parts d'une société à ses enfants ou vente des parts d'une société (à un tiers ou un associé existant ou ...) ?
Et donc, les droits de 3,3% sont à comprendre sur un acte de donation des parts (ce qui relève du code des successions = matière régionalisée) ou pour tous les documents qui actent un changement de propriétaire d'une société (donation ou cession ou vente d'actions) (ce qui relève du droit des sociétés) ?
Durant vos réflexions, auriez-vous consultés des sources que vous pourriez partager ici ? sites internets, références de textes légaux, ...
#1929 Re : Locations et baux » Bail de résidence secondaire d'un an et résiliation anticipée » 30-09-2016 10:47:56
Est-ce que dans le cadre d'un bail de résidence secondaire, c'est toujours le Juge de Paix qui est compétent ?
Un autre Tribunal sera probablement moins conciliant pour juger d'une rupture de contrat entre deux parties sans le réflexe de protection du locataire
#1930 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Il faudra vraiment que je me plonge dans la documentation alors....
Pas entendu parler d'une nouvelle réglementation wallonne (ou bruxelloise) sur le sujet de la cession des parts d'une société.... Je ne savais même pas que c'était une matière régionalisée !
A moins que ce ne soit pour donner une date certaine à un acte de donation (droit de succession en cas de décès du donateur) ?
Mais dans ce cas, cela n'aurait aucun intérêt dans le cas d'une vrai vente des parts à un tiers !
Merci pour l'info
#1931 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Première info sur notaire.be : https://www.notaire.be/acheter-louer-em … ne-societe
Extrait de l'article : "En revanche, le rachat des actions ou parts sociales n'est soumis à aucune taxation particulière et ne requiert aucun acte notarié."
#1932 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Loin de moi l'idée de remettre en doute les conseils de votre notaire. Je ne suis pas du tout juriste et n'imagine pas un seul instant mieux savoir que votre notaire.
Juste m'étonner de sa réponse de formule pour un prix de vente d'action et autre droit d'enregistrement par rapport aux informations que vous nous donniez dans le premier post. (le notaire a probablement reçu plus d'info que nous et il serait intéressant de savoir lesquelles pour justifier le droit d'enregistrement)
Et vous me confirmez bien son conseil de consulter un comptable pour l'analyse des données et fixer une "valeur comptable" autre que simplement le capital dispo + valeur fictive de l'immeuble.... Et ce ne sera qu'une "valeur comptable" pas un prix de vente qui devra encore être négocié avec un candidat acheteur....
Quand au 3.30% je ne sais pas d'où ça vient (mais je ne suis pas documenté sur le sujet non plus ) : vente-achat d'actions, signer le registre des actionnaires, faire une AG, publier éventuellement au moniteur certains changements, .... pas besoin d'un notaire pour cela (sauf s'il faut modifier les statuts), ni de droit d'enregistrement à payer...
Peut-être une procédure spéciale parce qu'il y a un immeuble ? (jamais eu besoin de m'informer la-dessus) mais je ne vois pas pourquoi car le propriétaire de l'immeuble ne change pas, c'est toujours la même société !
ça va peut-être m'occuper un peu ce week-end cette histoire....
#1933 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Soit votre première question ici est mal posée, soit vous n'avez pas bien expliqué au notaire que vous souhaitiez vendre les parts d'une société....
Il n'y a pas de règle pour fixer la valeur d'une société, c'est une négociation libre entre acheteur et vendeur.
Sa formule me semble bien simpliste : quid des dettes, des créances, du volet fiscal, de la TVA éventuellement, de l'hypothèque éventuel, de la sortie des fonds, ....
La vente d'action n'est pas soumise à un droit d'enregistrement qu'il y ait un immeuble ou pas ne change rien !
A part, peut-être, l'enregistrement volontaire du document pour le plaisir de payer ces droits.... Ou dans quel autre intérêt ?
Par contre, le bon resto est toujours un bon point de départ....
#1934 Re : Ventes et achats » Société annulée propriétaire: qui vend? » 30-09-2016 21:14:35
Je suppose qu'il faut comprendre "société liquidée". Je ne vois pas comment une société avec patrimoine pourrait simplement être annulée...
Normalement, le Tribunal de commerce a dû être à l'initiative de cette liquidation et il devrait donc pouvoir vous informer.
Voir aussi le Moniteur : http://www.ejustice.just.fgov.be/tsv/tsvf.htm
A mon avis, qu'elle soit annulée ou liquidée, la société n'a plus la possibilité de vendre puisque plus personne ne l'a représente (sauf nomination d'un curateur ou liquidateur)
Curieux de connaître la suite....
#1935 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
La seule juste valorisation est le prix sur lequel un acheteur et un vendeur se mettent d'accord....
Si la société n'a rien d'autre que l'immeuble dans son patrimoine (pas d'activité, pas de créances ou dettes, ...), c'est l'immeuble qui servira de base pour fixer la valeur de départ et l'incidence fiscale.
Et, après, tout est question d'opportunités potentielles pour l'acheteur qui sera celui qui va donner le tempo de ce qu'il est prêt à payer. Bien plus que dans le cas classique de la vente d'un immeuble.
Si vous êtes le vendeur, partez du prix de l'immeuble (moins les dettes) pour fixer le prix de ventes des parts et laissez venir les candidats potentielles avec leurs offres (ils ne seront probablement pas nombreux).
Si vous êtes le candidat acheteur, voyez votre comptable pour lui exposer votre projet.
Si c'est une cession de parts d'un associé à l'autre, c'est l'équilibre de l'offre et la demande par rapport à une discussion avec le comptable (censé être neutre)
#1936 Re : Législations régionales » Région wallonne - Garantie locative - Grille indicative des loyers » 22-09-2016 17:54:54
Oh, faut pas titiller le GT non plus, il aime la précision (et c'est tout à son honneur)
Je dirais que toutes les critiques de de Grmff paraissent tellement évidentes quand on les lit que je me demande pourquoi le CSG ne soulève pas tous ces points....
A part peut-être la volonté de la langue de bois : on publie un texte "d'analyse" pour justifier l'action du politique mais on évite les sujets qui fâchent les camarades...
Mais, bien évidemment, je félicite et remercie aussi GT pour ses interventions toujours très intéressantes et bien documentées. Sincèrement !
#1937 Re : Législations régionales » Région wallonne - Garantie locative - Grille indicative des loyers » 22-09-2016 17:54:54
Il faut pas le titiller le Grmff GT voulait une "critique technique", il est servi
Festival de Grmff sur ce post mais, surtout, avec des critiques très pertinentes et cohérentes. Merci et félicitation !
#1938 Re : Locations et baux » Première expérience » 11-09-2016 18:39:10
S'il y avait une réponse possible en 3 lignes, cela se saurait...
1. Si faire appel à une agence est une option pour vous, faites le.... Et vivez cela comme une première expérience (par exemple en participant à une visite "incognito" des autres candidats mais avec l'accord de l'agence)
2. Lisez un maximum de documentations pour avoir toutes les infos légales : recommandations : https://www.pim.be/conseils/brochures.html
3. Faites des recherches dans un forum plein de bons conseils, tuyaux, bons plans, galères (c'est le meilleur moyen d'apprendre )... Par exemple : https://forum.pim.be/forum-5-locations- … age-1.html
Voilà une réponse complète en trois lignes 
#1939 Re : Locations et baux » Loyer commercial payé en retard et Facebook... » 13-10-2016 17:31:50
Faire un rappel de loyers impayés sur le site d'un commerçant.... en quoi serait-ce différent que de dire qu'on a mal mangé dans un resto, que le service était lent, qu'une télévision fonctionne mal, qu'un produit n'est pas efficace.... ?
#1940 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi du 8 octobre 2015 » 07-08-2016 12:07:06
Bonne réponse du ministre.
En lisant la proposition de loi, je me faisais la réflexion sur les absurdités contenues dans ce texte....
Content de lire que le ministre pense pareil et que cette proposition ne devrait pas avoir de suite en l'état.
S'agissant d'un accès libre, je suppose que je peux donner le lien du SNPC : http://www.snpc-nems.be/fr/content/agen … bannir-les
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