Bonjour,

Je viens également de tomber sur le même article sur le site du SNPC et m'interroge aussi concernant cette obligation.
Je possède un petit immeuble de 3 petits logements type studios. Un seul compteur d'électricité, un seul tableau électrique et 3 compteurs de passage (un par logement), utilisés pour répartir précisement les frais de consommation électricité.
Pour le gaz, les logements ont déjà chacun leur compteur.

Installer des compteurs séparés pour l'électricité me semble extrêmement compliqué :
- Le compteur actuel se trouve dans une armoire à l'entrée, dont la place est réduite : c'est là que se trouve aussi les compteurs de gaz, le compteur d'eau et les 3 compteur de passages électriques et le tableau électrique. Physiquement il manque de place pour poser 3 compteurs avec boîter 60D25 + 3 coffrets électriques supplémentaires.
- Agrandir l'amoire n'est pas possible car elle empièterait dans un corridor qui deviendrait alors trop étroit et plus conforme au code wallon du logement
- Le compteur électrique actuel + décompteurs + tableau se trouvent au-desssus des compteurs de gaz, ce qui n'est plus permis dans les prescriptions techniques actuels d'ORES
- Si ORES acceptait tout de même que les compteurs soient posés au-dessus des compteurs de gaz, il faudrait créer des tableaux électriques séparés par logement qu'il faudrait alors délocaliser de l'armoire en les plaçant dans les logements ==> gros travaux avec saignées, etc pour tirer des cables... Il faudrait laisser un petit tableau pour les 2 réseaux communs (éclairaige + prises techniques)
- Il faudrait arriver à faire tous ces changements, les faire réceptionner par un organisme agréé pour pouvoir les raccorder aux nouveaux compteurs, le tout sans que les locataires se retrouvent sans électricité de façon prolongée...

Tout cela me paraît être un magnifique casse-tête.

La brochure mentionne toutefois certaines exceptions, notament les logements touristiques et les chambres d'étudiants. Elle précise aussi qu'en cas d'impossibilité technique la séparation des compteurs n'est pas obligatoire.
Je compte tabler sur ces 2 éléments : mes petits logements sont souvent loués à des étudiants et la complexité technique rend la pose impossible sans faire de gros travaux ni pertuber fortement les occupants.

Bonjour Pierre,
Un accord de principe ne sert quasi à rien, vu qu'il ne s'agit pas d'un engagement définitif de la banque à prêter. En fait, nous en avons eu, vu que les messages étaient "vous aurez un crédit car votre solvabilité est ok, mais le montant prêté dépendra de la valeur d'expertise des garanties, en l'occurence le bien convoité". Niveau quotité, la norme est de 90% de la valeur d'expertise des garanties proposées, avec possibilité de 100% si le volume de crédit de l'organisme le permet. Le financement à 125% n'est pas possible car je suis déjà propriétaire. Disons que 100% est le best case et 90% le worst case. Nous n'avons pas d'autres garanties à proposer que le bien acheté pour pouvoir monter en quotité. Je pourrais proposer une hypothèque supplémentaire sur mes biens de rapport  mais je ne veux pas car je suis le seul propriétaire de ces biens et ici nous voulons acheter à deux. De plus, je voudrais conserver la liberté de pouvoir les vendre sans risque d'être bloqué par la banque qui pourrait s'y opposer pour insuffisance de garanties sur les crédits restant.

En principe, l'expert n'est pas au courant du prix offert et fait son expertise "à l'aveugle". Mais on peut toujours tenter, ça pourrait aider

Finalement, nous allons avancer prudemment, on remettant des offres sans clause suspensive jusqu'à un certain montant où nous ne nous attendons pas à avoir une différence trop importante avec la valeur d'expertise, que nous pourrons compenser sans problème. Au delà, nous nous couvrirons avec la clause, même si cela rendra notre offre nettement moins aguichante...

Merci pour vos premières réponses.

Dans notre cas, et suite aux consultations que nous avons eu avec plusieurs banques, notre solvabilité est correcte et ne posera aucun souci pour l'octroi d'un crédit, et ce d'autant plus que nous visons un achat qui est largement dans nos moyens de remboursement (nous ne comptons pas utiliser l'entièreté de notre capacité d'endettement) : notre "reste à vivre" sera confortable et notre taux d'endettement < 33%.
Le point à risque est vraiment centré sur la valeur déterminée par l'expert, sur laquelle nous n'avons aucune prise et qu'il est difficile d'estimer. Si l'écart entre cette valeur et le prix de vente est trop important, nous risquons de manquer de fonds propres pour compenser cette différence non-empruntable. Les banques consultées nous ont toutes dit que les valeurs d'expertise étaient en-dessous des prix offerts dans 99% des cas et que parfois, la différence peut être énorme (jusqu'à 25%) pour les biens très convoités où les prix s'emballent.

Oui, nous sommes très surpris du nombre d'offrants qui n'utilisent pas la clause suspensive, d'autant plus vu la complexité actuelle d'obtenir du financement hypothécaire et l'incertitude quant au montant prêté accordé. Même si une offre sans clause est plus aguichante pour un vendeur, le risque que l'acheteur se rétracte par défaut de financement reste bien présent....

D'une certaine façon, nous avons eu cette analyse lors des nos consultations bancaires. Nous avons fait plusieurs scénarios basés sur notre solvabilité et envisagé une quotité prêtée de 80/90/100 % de la valeur donnée par l'expert et nous avons même simulé plusieurs écarts avec le prix de vente pour se rendre compte du gap à compenser. Monter à plus de 100% de quotité n'est pas possible car  nous n'avons pas d'autres garanties à proposer en supplément de l'immeuble acheté (mes biens de rapport sont déjà complètement hypothéqués)

Jusqu'à présent, j'ai toujours fait mes achats avec clause suspensive, mais c'était des biens de rapport. Soit j'étais le seul acheteur sur le coup et donc le rapport de force me permettait de mettre mes conditions, soit j'étais en concurrence avec d'autres acheteurs qui se couvraient aussi avec une clause suspensive. Mais bon, les biens de rapport sont une catégorie à part, où les acheteurs n'ont pas le même objectif que pour l'achat d'une habitation propre.

Exactement, le seul point bloquant potentiel du dossier est la valeur d'expertise. Nous avons demandé aux banques s'il était possible que l'expert puisse faire son job avant de remettre offre. Cela semble compliqué. Tout d'abord car depuis janvier 2022, l'expertise est obligatoire sur l'entièreté des dossiers de prêt hypothécaire, ce qui limite fortement la disponibilité des experts qui sont hyper sollicités pour des dossiers où ancienement l'expertise n'était pas demandée. Il est difficile de faire coïncider leurs disponibilités avec les créneaux de visites possible (surtout si celles-ci se font le week-end) et les délais pour obtenir un RDV peuvent prendre plusieurs semaines.De plus, les biens se vendent très rapidement (parfois en 1 jour de visite), ce qui donne un timing extrêmement serré pour faire passer l'expert et obtenir son rapport.

Bonjour,

Personnellement je pense pas que couper une petite pièce de 24 m2 en 2 va changer grand chose pour la vente.Vous n'augmentez pas les m2 habitables.... Par contre vous risquez de diminuer la perception des volumes. Je garderai une seule pièce pour avoir un espace ouvert paraissant plus volumineux.
Une séparation chambre/pièce de vie vaudrait peut-être le coup si la pièce était plus grande, par exemple 35 m2 réparti en 23 m2 de pièce de vie et en 12 m2 de chambre.

Bonjour,

Il y a moyen de réaliser une remise anticipée des clés avant l'acte de vente, via une "convention de remise des clés" : https://www.notaire.be/nouveautes/detai … r-a-2-fois

Il faut évidemment que le vendeur accepte cette condition. Personnellement, si j'étais vendeur, je ne ferais jamais une remise anticipée des clés... Trop de risque à la clé 

Bonjour,

Pour moi le mail (= courier électronique) que vous avez reçu est une preuve suffisante que la banque ne désire pas financer votre projet. Le conseiller représente la banque et son mail indique la position officielle de l'établissement.

Pourquoi ? Je dirais plutôt pour quoi ?    pour le prix de la tranquilité d'une gestion simple, très peu chronophage et surtout sans coup de fil !

Les 2.5 - 3% dont je parle ne concerne que le rendement généré par les dividendes, soit une partie du rendement total qui sert à assurer la rente. A cela il faut ajouter la partie du rendement généré par les plus-values qui font grossir le capital. On arrive vite à un rendement total net annuel moyen de 10% par an. Mais la partie du rendement généré par les plus-values sera fluctuante et volatile, chose que sera beaucoup beaucoup moins la partie générée par les dividendes qui est beaucoup plus stable et prévisible.
On peut aussi aller chercher des rendements dividendaires plus élevés, mais qui s'accompagnent de risques plus élevés (risque de diminution ou coupure du dividende + risque de chute de cours car dégradation des fondamentaux, ...).
En restant sur du 2-3 %, on peut investir sur des valeurs à dividendes croissants dont la croissance annuelle > inflation. La rente générée grossit toute seule sans devoir acheter de nouvelle part et à un taux de croissance supérieur à l'indice utilisé pour l'indexation des loyers. Si vous "démarrez" à du 2-3 % net, vous pourrez atteindre 6-7 % (sur montant investi intial) d'ici une dizaine d'année, avec un capital qui aura quasi doublé.

Bref, c'est un peu comme la technique de Panchito qui achète des biens neufs chers, sous régime TVA, faciles à gérer, sans effet levier de crédit... mais en plus rentable et moins risqué !

Exactement. Je me suis toujours contenté de parler du rendement locatif avec le banquier, avec un business plan simple.
Mes décisions d'achat ne sont basées que sur ça. Le reste, je considère ça comme du bonus

C'est le bénéfice total généré par votre investissement. La partie qui n'est pas matérialisée par du cash flow est en fait aussi une augmentation de votre patrimoine net (avoirs - dettes) mais qui ne se matérialise pas par de la liquidité. Si vous voulez visualiser cela, faites régulièrement un bilan de patrimoine en listant d'un côté vos actifs (la valeur de ce que vous possédez) et de l'autre votre passif (le solde de vos dettes). L'actif net = actif - passif = le patrimoine que vous possédez "réellement". Vous verrez ainsi que, chaque mois, il se passe ceci comme mouvements sur le bilan :
- Vous encaissez des loyers --> votre actif augmente, le passif ne bouge pas --> votre actif net augmente
- Vous payez des charges à des tiers (assurance, intérêts d'emprunt, gestion locative, entretien du bien, taxes, PI, etc...) --> Votre actif diminue un peu, le passif ne bouge pas --> votre actif net diminue un peu
- Vous remboursez une partie de vos dettes via le remboursement mensuel du crédit (hors intérêts) --> Votre actif diminue --> Votre passif diminue du même montant --> Votre actif net ne change pas
Bref, l'augmentation de votre actif net = loyer encaissés - toutes les charges payées exceptées le remboursement du capital de l'emprunt.
Ceci constitue votre bénéfice pour l'exploitation locative du bien, à laquelle vous pouvez ajouter la prise du valeur du bien au fil du temps (augmentation de l'actif et donc de l'actif net).
Si vous faites régulièrement cet exercice, vous verrez l'impressionante progression de votre patrimoine, même si celle-ci se matérialise peu sous forme de liquidités. Cette matérialisation aura lieu au moment d'une vente.