Bonjour
Tout d’abord merci pour vos réponses.

Je suis tout à fait d’accord avec rexou que lorsque l’on est nouveau CP on ne doit pas provoquer de « révolutions ». Je suis aussi d’accord avec rexou sur le fait que le CP incriminé dans mon message à l’expérience de la copro. Je sais aussi que le syndic n’est pas à mes ordres ni aux ordres de n’importe quel autre CP et que seules les décisions prises en AG doivent être obligatoirement exécutées par le syndic. Grâce à de nombreux messages de grmff  (ou GT) j’ai cherché et trouvé les infos contenues dans le livre 3 du CC et des articles relatifs à la copropriété.

Pour information le CP qui pense être dans le conseil de copropriété n’a pas de connaissances juridiques de sa mission. Lorsque pour lui avoir demandé de venir constater la nuisance olfactive je lui ai dit que «l’acte de base stipule que les canalisations sont communs » j’ai eu droit à un regard interrogateur qui signifiait « mais avec quoi y vient lui…. »

L’élection du Conseil est bien à l’ordre du jour  (enfin pour cette année) car pour les années 2022, 23 et 24 nous (lire mon épouse et moi-même) n’étant pas CP nous ne connaissons pas les ordres du jour. Par contre, dans les PV de ces AG il n’est JAMAIS fait mention de réélection du Conseil de copro. Je ne peux pas affirmer que il n’y a pas eu cette réélection, par contre si élection il y a eu il y a négligence grave du syndic de ne pas le notifier dans son PV en y mentionnant le(s)  nom(s) du(des) CP élus et les votes respectifs obtenus par chacune des personnes !

Nous avons bien évidemment fait inscrire ce point « d’odeurs pestilentielles » à ordre du jour de la prochaine AG du 24 mars.

Nous avons aussi averti le syndic depuis bien longtemps. Il nous répond que ca fait 14 ans que l’immeuble existe et que personne ne s’est plaint avant et donc pour lui, c’est un problème privatif. Nous lui avons maintes fois rappelé l’acte de base il n’en a cure. Nous l’avons invité à venir constater la nuisance par lui-même il n’a jamais répondu à notre invitation et n'est donc jamais venu.

A bout d’arguments, nous (mon épouse et moi-même) avons demandé à notre plombier de vérifier notre « installation ». Pour ce faire il a utilisé une caméra pour faire un « audit » des égouts pour détecter un éventuel bouchon. Rien à signaler à ce niveau. Notre plombier nous a alors suggéré de faire un test de fumée, test qui permet de visualiser d’éventuelles fuites.

L’immeuble est un immeuble en U de 2 étages (et RDC évidemment). Chaque niveau comporte 3 appartements. Une branche du U est composé de 3 appartements 2 ch (quotité 2x115 et 1x116). L’autre branche de 3 appartements 3 chambres (quotités 138). Les 2 branches sont reliées par 3 appartement de 1 ch (quotités 80).

La décharge des WC des appartements 3 ch et 1 ch est commune. Nous habitons le 3ch du RDC. La décharge des WC est installée dans un espace délimité par un mur de fond, 2 murs sur les côtés et une plaque de gyproc qui ferme le WC. La décharge de notre WC est directement connectée à un collecteur en Y dans la chape des fondations. Les appartements du 1er et du 2eme utilisent une décharge qui leur est commune et qui rejoint le collecteur en Y sur l’autre « prise ».

Ce test de fumée à permis de déterminer qu’il y avait un retour de fumée dans la « gaine technique » venant du haut de cette gaine technique au niveau du 2eme étage ou entre le 2eme étage et le toit. Les testeurs n’ont pu déterminer plus précisément l’origine n’ayant ni accès à ce niveau dans la gaine ni les plans. Les « testeurs » ont également constaté un important flux d’air de haut en bas, flux qui selon eux est provoqué par un manque d’extracteur d’air dans la gaine technique.  J’avais demandé au syndic d’être présent le jour du test (ou un de ses collaborateurs) pour répondre aux questions techniques (plans bâtiment, implémentation des canalisations, …..) Le syndic n’avait pas fait suite à cette demande et donc toutes les investigations n’ont pu être menées à terme.

Les odeurs sont principalement perçues par nous au RDC. Quelque fois le locataire du 1er a constaté ces odeurs sans en notifier son propriétaire. Les locataires du 2eme  nous ont dit qu’eux aussi constataient ces odeurs mais ce sont retractés en présence de la CP « conseil de copro ». Vu la configuration c’est logique. En effet, le test de fumée montre un échappement en hauteur, fumée qui est poussée vers le bas par ce courant d’air résultant de la déficience de ventilation.  Pareil pour les odeurs. Elles s’échappent « en hauteur » et poussées vers le bas elles sont bloquées par la chape du RDC.  Le seul endroit par lequel elles peuvent « s’évader » sont les boutons de la chasse d’eau de notre WC et de chaque petit interstice entre cette zone technique et notre WC.
Vu la passivité du syndic je crains qu’il n’y ait aucun devis ou estimation qui seront présentés lors de l’A.G., considérant que le problème est privatif.

Pour info nous avons signalé le problème depuis la mi-octobre.
J'espère avoir répondu à toutes vos questions et vous présente mes excuses pour la longueur du message. Je joint une photo du sol de la gaine technique

Merci pour l'info

Bonsoir,

vous pouvez aussi soumettre vos demandes au Conseil de Copropriété qui lui pourra soumettre les modifications au syndic et qui pourra (tout comme vous) faire inscrire le point à l'ordre du jour de la prochaine AGO.

Vous pouvez aussi tenter d'en parler à d'autres copropriétaires pour appuyer votre demande, mais sachez que souvent la plutpart des copropriétaires ne connaissent pas leurs droits et se moquent de ce que contient le R.O.I.

Quand au fait que le syndic se désintéresse de l'A.G. il  reste obligé de tenir une A.G. dans la période fixée justement par le R.O.I (Code civil, livre III, les biens, art 3.87§2)

Alors pour faire bouger les choses, commencer par reprendre langue avec le syndic....

Bonne chance.

pas dans mon chef

Pour moi il me semble tout à fait acceptable de ne disposer que d'une adresse de contact, choisie par le copro et peu importe que ce soit une adresse postale, mail ou un numéro de téléphone. Il n'y a pas besoin de plus pour entrer en contact avec les autres copro. Idéalement cette mise à disposition pourrait être "automatique" (p.ex. en annexe au P.V. de l'A.G.) pour autant que des changements aient eu lieu. Par contre il ne me parait pas acceptable qu'un syndic refuse de donner cette liste. D'autant que dans le lien fourni par GT ni l'APD, ni la Commission de la protection de la vie privée n'interdisent la communication de TOUTES les adresses de contact (sauf erreur de ma part évidemment)

D'autre part pourquoi un syndic communiquerait t'il les données des copro aux membres du conseil de copropriété et pas aux autres copropriétaires ? Sur quelle base légale un syndic ferait t'il cette distinction ? Cette communication vide (à mon avis) la protection des données privées de tout son sens   Et donc comme le notait AdemJS, un refus d'office d'un syndic est une preuve de mauvaise foi évidente.

La chaudière sert pour la chauffage et pour l’eau

Rien n'est précisé dans le ROI, je n'avais jamais lu cette info. Bon maintenant préciser dans le ROI est selon moi une arme à double tranchant car soit un CP réponds à ce que prévoit le ROI et s'il n'y a personne qui possède les critères définis, il faut passer par un "externe" donc payant et la je vois déjà poindre quelques boutons chez certains de nos CP

Le réviseur serait évidemment la Rolls dans le domaine et pour ce qui concerne l'enthousiasme des copro je suis tout à fait d'accord avec vous.

Ouh la que d'agressivité dans cette réponse ! Mais soit je vous en remercie malgré tout. Permettez moi tout d'abord de rectifier vos propos. Mon seul but n'est pas d'obtenir coute que coute la mise en cause la tenue de la compta. Si vous relisez mon premier post j'ai utilisé le conditionnel parce qu'à l'heure ou je vous réponds je n'ai pris aucune décision et que les réponses de ce forum seront certainement des indications qui influenceront ma décision.

Sachez que je suis gradué en comptabilité, et gradué en informatique. Je connais donc très bien les principes de comptabilisation (des sociétés et indépendants je précise) et également les règles que tout logiciel informatique doit remplir en Belgique.

Dans mes fonctions de développeur et pour les projets de comptabilité auxquels j'ai participé c'est toujours l'ordinateur qui donnait le numéro de pièce pour la saisie des factures d'entrées et la saisie des OD. Les factures de ventes étaient générées par un programme spécial et injectées directement dans la comptabilité. Pour la saisie des extraits financiers aussi l'ordinateur délivrait le numéro d'extrait suivant ce qui permettait au comptable de visuellement contrôler qu'il ne manquait pas un extrait

Pour en revenir à nos moutons, je peux comprends une certaine confusion de votre part car dans ma copie publiée il manque une information importante je le reconnais. Toutes les écritures portant un numéro proviennent en fait du seul journal des OD. Les écritures ( à l'exception des 2 premières pour l'ouverture de l'exercice) sont des factures. Dans votre réponse, vous même classer les écritures dans une séquence croissante .
Comment alors expliquer que pour le 19/03 j'ai l'écriture 16 ET l'écriture 4 ? Logiquement nous pourrions nous attendre à ce que ces 2 écritures de la même date aient des numéros qui se suivent non ? Je rappelle que ces 2 écritures proviennent du journal des OD. Je n'ai pas d'informations précises si la comptabilité utilise plus qu'un journal d'OD et objectivement je ne vois pas pourquoi le syndic devrait utiliser 2 journaux d'OD.

La question que je me pose est alors la suivante.
Comment pour l'écriture du 10/08/2020 le numéro est le 15 et pour celle du 02/02/2022 le numéro 14 ? Alors si le numéro est généré par le système utilisé par le syndic cela signifierait que l'écriture du 2/2 a été faite AVANT l'écriture du 10/08 et la j'ai le soucis que la notion de  "sans retard" définie dans l'AR n'est pas vraiment remplie car pour moi une écriture passée 5 mois après la date est "en retard".
Si le numéro est attribué "manuellement", pour savoir que le numéro a utilisé est le 15, il faut avoir connaissance de toutes les OD qui vont devoir être faites pour utiliser un numéro qui est quasi le maximum utilisé pour l'exercice. Cela signifie donc que rien ne serait comptabilisé (pour les OD apparement)  avant la fin de l'exercice ! Donc dans les livres comptables le fonds de réserve (qui plus est)  de la comptabilité ne reflète pas les mouvements réels du compte bancaire lié à ce fonds de réserve. Et la, il y a peut être matière à "discuter".

ici aussi mes cheveux se hérissent car débiter le fonds de réserve (compte de passif, dettes à long terme) par le facturier d'achat (compte passif dettes à court terme) me parait fort singulier et inapproprié. Ici je suis tout à fait d'accord avec la manière dont la comptabilité enregistre ces mouvement dans notre copro. L'écriture est le débit d'un compte de charges (principalement 61 donc comptes à répartir entre les CP) par le crédit du compte fournisseur et ensuite (via OD) il a diminution de ce compte 61, donc par le crédit de ce compte 61 et le débit du 160 le fonds de réserve. Pratique tout à fait conforme pour moi à ce qui doit être fait.

Alors la, revenir à 1 lors d'un changement de mois ou de trimestre est quelque chose de jamais vu ni entendu.  Bonjour pour s'y retrouver alors si numéro n'est qu'une référence car alors, il doit être suivi d'une autre identification pour distinguer le même numéro pour des périodes diférentes. Comment distinguer la pièce 3 du 1er, 2eme ou 3eme trimestre sur base de cette seule référence ? Une séquence unique par exercice est donc bien plus efficace et plus claire. Maintenant si cela devait exister pour d'autres copro ne me ferait pas passer de mauvaises nuit.
D'autres parts, si c'est l'ordinateur qui génére les numéros et si la saisie des écritures est faite "au fur et à mesure", une seule édition par numéro générerait aussi une édition par date, de manière chronologique.

Alors la vous vous méprenez totalement sur mes intentions. Je n'ai nullement l'intention de "placer" un réviseur  (comme le mentionnait très justement GT) vu les tarifs exhorbitants qui'il pourrait demander. Au mieux se serait au syndic de veiller à faire réviser son travail pour avoir un poids supplémentaire lors du processus d'approbation des comptes. Des comptes vérifiés d'une part par le CAC et d'autre part par un réviseur indépendant ne pourrait donner qu'à une approbation sans réserves ni discussions des CP. Ceci n'est que mon avis bien sur.
Et pour autres infos si je suis tombé sur ce point c'est parce que j'ai vérifier mes décomptes, et les écritures faites sinon jamais je n'aurais remarqué cette "particularité" (terme neutre plutôt qu'anomalie, erreur, ...) pour vous montrer que non je ne veux pas "flinguer" à tout prix.

Désolé si à mon tour j'ai été un peu "agressif" ce n'était pas mon but.