Piégés par des subtilités bancaires ! Grande désillusion sur les frais de service de base.

La nouvelle règlementation a été publiée le 21 mars dernier, au Moniteur belge, qui, sous certaines condition, accorde un service de base beaucoup plus abordable et réaliste aux ACP.  Loi du 9 février 2024 portant dispositions diverses en matière d'économie art. 25 §2 :

" Outre les entreprises visées à l'alinéa 1er, la présente section est également applicable à toute association de copropriétaires visée à l'article 3.86 du Code Civil d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles en copropriété forcée dont plus de vingt-cinq pour cent des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété. Toute modification de cette affectation dans les statuts est notifiée sans délai à l'établissement de crédit auprès duquel le service bancaire de base est demandé ou fourni."

Voici les points forts du nouveau régime :

Tarif entreprises : Tarif maximum : 420,- euros (peut être indexé annuellement)
Si plus de 25 % des parts des parties communes sont attribuées à des parcelles pouvant avoir un usage professionnel, le service bancaire de base pour les entreprises s'applique.

Tarif   consommateurs : Tarif maximum : 19,24 euros (peut être indexé annuellement).
L’ACP dont 75 % des quotes-parts ou plus dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété sera considérée comme un consommateur. L’ACP bénéficiera donc de la protection légale offerte aux consommateurs.

Il existe pourtant un sérieux malentendu concernant les "frais de service de base" et il semble que la législation nous ait induits en erreur.
Ces frais ne concernent en réalité que le service bancaire de base, qui est une option de dernier recours activée par l'ACP lorsque l'accès à un compte est refusé par la banque.

Si une ACP dispose déjà d'un compte ou réussit à en ouvrir un, alors la banque est libre d'appliquer sa propre grille tarifaire, sans contraintes.
De même, si un nouveau compte est ouvert, ce sont les tarifs établis par la banque qui prévaudront, laissant souvent l’ACP déçue et désavantagée.
Pour la plupart des ACP rien ne changera au niveau des tarifs bancaires…!!!

Clauses abusives des contrats
Les contrats comportant des clauses abusives ou des durées insensées qu’elle conclut avec des entreprises pourront dorénavant être sanctionnés. Autrement dit, des clauses abusives d’indexation des prix, de reconduction tacite des clauses relatives au taux d’intérêt ou des modifications pourront être sanctionnées.

Après la reconduction tacite d’un contrat à durée déterminée, le consommateur, et donc l’ACP pourra résilier le contrat à tout moment, sans indemnité, au terme d’un délai de préavis déterminé dans le contrat et qui ne peut excéder deux mois.

Autrement dit, les contrats de maintenance avec les ascensoristes par exemple pourront être résiliés malgré une clause de reconduction tacite. Si 75 % ou plus des parts des parties communes sont attribuées à des parcelles qui ne peuvent pas avoir un usage professionnel selon les statuts, le service bancaire de base pour les particuliers s'appliquera. Il s'agit d'une évolution positive pour les ACP et nous nous réjouissons que nos efforts aient porté leurs fruits et qu'une action politique ait été entreprise pour rendre les taux plus équitables et abordables.

Un bémol encore de taille : L’association des copropriétaires dont plus de 25% des quotes-parts dans ses parties communes sont attribués à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété restera considérée comme une entreprise. Elle ne pourra pas bénéficier de la protection légale des consommateurs. Et ce conformément à tout le Titre 3/1, applicable aux contrats conclus entre entreprises qui s’appliquera aussi à cette association des copropriétaires.

Les associations des copropriétaires, majoritairement résidentielles, sont dorénavant protégées légalement et peuvent se prévaloir de la protection des consommateurs. 

Note : Toutefois, le syndic se verra confier une tâche supplémentaire puisqu'il sera chargé de préparer les calculs et de communiquer avec la banque pour bénéficier du taux de base.

Dans le cas contraire, il faut concrètement :
1. Sur base des statuts le plus récents, préparer une liste des parcelles avec le nombre total de lots.
2. Ventiler toutes les parcelles privées en appartements d'une part et en unités commerciales d'autre part.
3. Calculer si les espaces commerciaux représentent plus de 25 % du nombre total d'unités. Il est probable que cela soit fréquent, car les propriétés commerciales ont tendance à avoir un plus grand nombre de quotités que les appartements.
4. Calculer si au moins 75 % des parts des parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir d'usage professionnel. Dans les immeubles classiques sans locaux commerciaux, cela ne pose généralement pas de problème.
5. Le syndic doit communiquer à sa banque toute modification des statuts concernant un changement de destination d’un lot commercial en appartement ou vice-versa.

Attention : les frais bancaires sont à la charge de l’ACP. Une autre répartition est soumise à l’approbation de l’AG à la majorité des 4/5de , suivie d’une modification des statuts par acte authentique.