Pour votre info à tous,
Choisir un syndic / Syndicus kiezen sera présent comme exposant au Salon de la Copropriété le 20 novembre prochain au Heysel, sur le stand 55, avec près d’une centaine d’autres exposants, tous dédiés à la copropriété.

Ne manquez pas cette occasion de vous informer, d’obtenir si vous le souhaitez des avis juridiques gratuits ou encore des heures de formation reconnues IPI/BIV.(6h)

Entrée gratuite!

Ter info voor iedereen,
Syndicus kiezen / Choisir un syndic zal aanwezig zijn als exposant op het Salon van de Mede-Eigendom op 20 november op de Heyzel, stand 55, samen met bijna honderd andere exposanten, allemaal actief binnen de wereld van de mede-eigendom.

Mis deze kans niet om u te informeren, gratis juridisch advies te krijgen als u dat wenst, of erkende IPI/BIV-opleidingsuren te volgen (6u)

Gratis toegang!

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018  l’obligation d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises  est désormais prévue dans la loi à l’article 3.89, §§ 2 et 3 du Code civil (ancien article 577-8, §2/1).

Article 3.89, §2, alinéa 2 concernant l’affichage :
« L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés. »

Article 3.89, §3 :
« Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises. »

Cette disposition légale trouve son application concrète dans l’Arrêté royal du 15 mars 2017 fixant les modalités d’inscription du syndic de copropriété à la BCE, entré en vigueur le 1er avril 2017.

Depuis cette date, chaque association des copropriétaires (ACP) est tenue de faire inscrire les données de son syndic dans la BCE, qu’il s’agisse :
•    d’un syndic professionnel (personne physique ou société), ou
•    d’un syndic bénévole, désigné par l’assemblée générale parmi les copropriétaires.

L’inscription concerne le mandat exercé au nom de l’ACP et non la personne du syndic en tant qu’entreprise. Autrement dit, un syndic bénévole ne devient pas une entreprise par cette formalité : il s’agit d’une inscription de transparence administrative, destinée à permettre l’identification du représentant légal de la copropriété.

Conclusion
En conséquence, tous les syndics, y compris les syndics bénévoles, doivent veiller à ce que leur mandat soit enregistré dans la BCE par ou pour le compte de l’association des copropriétaires.
Cette obligation vise à garantir la transparence et la traçabilité des gestionnaires de copropriétés en Belgique, sans pour autant imposer aux syndics bénévoles de se constituer en entreprise.

Nous vous invitons à venir au Salon de la Copropriété du 20 novembre prochain ! Des juristes du SNPC donnerons des avis juridiques gratuits aux visiteurs ! Vous pourrez également assister à la séance spéciale dédiée aux syndics bénévoles ! Enfin, vous pouvez vous inscrire à l’Union des Syndics en tant que syndic bénévole. Rendez-nous visite sur notre stand !

Voici le lien pour télécharger votre ticket d’entrée gratuite : https://copro-medeeigendom2025.tickets. … /selection

Bonjour à tous,

Les immeubles construits avant 1994 ne sont pas soumis aux réglementations de sécurité incendie instaurées par l’Arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion.

Voici quelques articles sur la question:

https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … tuelle-214

https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … nistre-204

https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … minimum-37

https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … s-vies-196

Je souhaite également apporter une nuance à l’affirmation selon laquelle « la législation n’impose aucune obligation au syndic ».
En réalité, la loi prévoit bien un certain nombre d’obligations qui incombent au syndic, parmi lesquelles les 16 obligations visées à l'article 3.89 du code civil:
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est chargé:
1° d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ;
2° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ;
3° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ;
4° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes ;
5° de fournir le relevé des dettes dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ;
6° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes, qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l’immeuble ;
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété ;
8° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires ;
9° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d’ordre intérieur ou par l’assemblée générale ;
10° de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi ;
11° de présenter, pour la mise en concurrence visée, une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ;
12° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ;
13° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour tout contrat entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré ; il en est de même des contrats entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ;
14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, et au notaire s’il en fait la demande, dans le cadre de la transcription d’actes à l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale conformément à l’article 3.30, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires ;
15° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings, est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 3.86-§3 (577-11-§5), alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires ;
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles. Ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires ; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

Piégés par des subtilités bancaires ! Grande désillusion sur les frais de service de base.

La nouvelle règlementation a été publiée le 21 mars dernier, au Moniteur belge, qui, sous certaines condition, accorde un service de base beaucoup plus abordable et réaliste aux ACP.  Loi du 9 février 2024 portant dispositions diverses en matière d'économie art. 25 §2 :

" Outre les entreprises visées à l'alinéa 1er, la présente section est également applicable à toute association de copropriétaires visée à l'article 3.86 du Code Civil d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles en copropriété forcée dont plus de vingt-cinq pour cent des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété. Toute modification de cette affectation dans les statuts est notifiée sans délai à l'établissement de crédit auprès duquel le service bancaire de base est demandé ou fourni."

Voici les points forts du nouveau régime :

Tarif entreprises : Tarif maximum : 420,- euros (peut être indexé annuellement)
Si plus de 25 % des parts des parties communes sont attribuées à des parcelles pouvant avoir un usage professionnel, le service bancaire de base pour les entreprises s'applique.

Tarif   consommateurs : Tarif maximum : 19,24 euros (peut être indexé annuellement).
L’ACP dont 75 % des quotes-parts ou plus dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété sera considérée comme un consommateur. L’ACP bénéficiera donc de la protection légale offerte aux consommateurs.

Il existe pourtant un sérieux malentendu concernant les "frais de service de base" et il semble que la législation nous ait induits en erreur.
Ces frais ne concernent en réalité que le service bancaire de base, qui est une option de dernier recours activée par l'ACP lorsque l'accès à un compte est refusé par la banque.

Si une ACP dispose déjà d'un compte ou réussit à en ouvrir un, alors la banque est libre d'appliquer sa propre grille tarifaire, sans contraintes.
De même, si un nouveau compte est ouvert, ce sont les tarifs établis par la banque qui prévaudront, laissant souvent l’ACP déçue et désavantagée.
Pour la plupart des ACP rien ne changera au niveau des tarifs bancaires…!!!

Clauses abusives des contrats
Les contrats comportant des clauses abusives ou des durées insensées qu’elle conclut avec des entreprises pourront dorénavant être sanctionnés. Autrement dit, des clauses abusives d’indexation des prix, de reconduction tacite des clauses relatives au taux d’intérêt ou des modifications pourront être sanctionnées.

Après la reconduction tacite d’un contrat à durée déterminée, le consommateur, et donc l’ACP pourra résilier le contrat à tout moment, sans indemnité, au terme d’un délai de préavis déterminé dans le contrat et qui ne peut excéder deux mois.

Autrement dit, les contrats de maintenance avec les ascensoristes par exemple pourront être résiliés malgré une clause de reconduction tacite. Si 75 % ou plus des parts des parties communes sont attribuées à des parcelles qui ne peuvent pas avoir un usage professionnel selon les statuts, le service bancaire de base pour les particuliers s'appliquera. Il s'agit d'une évolution positive pour les ACP et nous nous réjouissons que nos efforts aient porté leurs fruits et qu'une action politique ait été entreprise pour rendre les taux plus équitables et abordables.

Un bémol encore de taille : L’association des copropriétaires dont plus de 25% des quotes-parts dans ses parties communes sont attribués à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété restera considérée comme une entreprise. Elle ne pourra pas bénéficier de la protection légale des consommateurs. Et ce conformément à tout le Titre 3/1, applicable aux contrats conclus entre entreprises qui s’appliquera aussi à cette association des copropriétaires.

Les associations des copropriétaires, majoritairement résidentielles, sont dorénavant protégées légalement et peuvent se prévaloir de la protection des consommateurs. 

Note : Toutefois, le syndic se verra confier une tâche supplémentaire puisqu'il sera chargé de préparer les calculs et de communiquer avec la banque pour bénéficier du taux de base.

Dans le cas contraire, il faut concrètement :
1. Sur base des statuts le plus récents, préparer une liste des parcelles avec le nombre total de lots.
2. Ventiler toutes les parcelles privées en appartements d'une part et en unités commerciales d'autre part.
3. Calculer si les espaces commerciaux représentent plus de 25 % du nombre total d'unités. Il est probable que cela soit fréquent, car les propriétés commerciales ont tendance à avoir un plus grand nombre de quotités que les appartements.
4. Calculer si au moins 75 % des parts des parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir d'usage professionnel. Dans les immeubles classiques sans locaux commerciaux, cela ne pose généralement pas de problème.
5. Le syndic doit communiquer à sa banque toute modification des statuts concernant un changement de destination d’un lot commercial en appartement ou vice-versa.

Attention : les frais bancaires sont à la charge de l’ACP. Une autre répartition est soumise à l’approbation de l’AG à la majorité des 4/5de , suivie d’une modification des statuts par acte authentique.

Bonjour,

Vous avez tiré la bonne conclusion; mieux vaut toujours établir un cahier des charges (ou le demander à un architecte) pour définir précisément les travaux à effectuer, avant de s'engager dans un vote sur des devis qui varient trop les uns des autres. Le cahier des charges est le meilleur outil  pour obtenir des devis comparables.

Apparemment, le syndic a voulu coûte que coûte obtenir la majorité des deux tiers, ce qui a crée de la confusion et des situations peu catholiques... Votre description de l'AG est assez surréaliste...

Certains syndic pensent que tout ce qui concerne les travaux doit être voté à la majorité des deux tiers. Le fait est qu'en général le syndic prévoit un seul point pour tout ce qui concerne les travaux , et donc tout est voté d'un seul coup avec une seule majorité.(travaux et choix de l'entrepreneur)

Il aurait été plus judicieux comme vous l'avez proposé, d'éliminer deux devis au premier tour du vote, et  de choisir au deuxième tour l'entrepreneur avec le plus de votes. De cette façon, la majorité des deux tiers aurait probablement été atteinte aussi...

DK
PS : Désolée pour la faute de frappe : effectivement, "Pour les  travaux aux parties communes une  majorité qualifiée des deux-tiers est requise"

oui effectivement cela remarche

Merci
DK

Bonjour à tous,

La loi sur le RGPD est applicable à toutes les personnes morales, donc aussi aux ACP. Le syndic est chargé de se conformer à cette loi; pour lui-même en tant que syndic, et pour les ACP qu'il gère.

Plus d'infos dans cet article paru dans le magazine Property Today :
https://www.yumpu.com/fr/document/view/ … edition-11

Bonne journée,
DK